domingo, 17 de febrero de 2013

Luces y vistas, y árboles, en propiedad horizontal


El problema  concreto que se plantea es el de la plantación de un árbol por un vecino, en su jardín, que afecta a las luces y vistas de las que goza la vivienda superior, lo que plantea varias cuestiones, pero en esencia pueden reducirse a la regulación que es aplicable de dicho supuesto, y a la legitimación para ejercitar las acciones a que en su caso haya lugar.

En primer lugar hay que señalar que si bien las  vistas no son derechos absolutos de la propiedad entre predios independientes, entre los que es necesario constituir una servidumbre para limitar el dominio del predio sirviente, ese derecho y su respectiva limitación resulta recíprocamente en los inmuebles en propiedad horizontal sin más título que el que resulta del diseño ejecutado en el edificio en su conjunto, y como manifestación que tiene cada copropietario de usar de su derecho de propiedad al amparo de los artículos 399 CC y 3 LPH y, a su vez, la obligación que sobre él pesa del disfrute de los demás propietarios, tanto de sus respectivos elementos privados como comunes, dentro de los límites de los artículos 394 CC y 7.1 LPH. ¿Cuáles son esos límites? Respecto de los elementos comunes el art. 394 CC establece que cada partícipe en la cosa común podrá servirse de ella siempre que lo haga “conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.”, señalando el art.7.1 LPH que en ellos “no podrá realizar alteración alguna”, y respecto a los elementos privativos se señala en este mismo precepto que “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.”

Vemos, por tanto, que estos preceptos -arts. 394 CC y 7.1 LPH-, se refieren a elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios propios del edificio, ya sean comunes o privativos, por lo que en definitiva se refiere a cualesquiera actuaciones constructivas que pueda realizar un propietario en su vivienda y que suponga una merma del espacio natural en que se asienta el conjunto urbano, y un perjuicio del derecho al disfrute de luces y vistas que asisten a otro propietario en cuanto titular de un inmueble en ese concreto lugar (SAP Valencia 20/06/2006); pero ¿qué ocurre con el supuesto de plantación de árboles en jardín de propiedad y/o uso y disfrute particular? ¿Se puede asimilar a éstos para considerarlos incluidos dentro de esas limitaciones?

La respuesta de la doctrina y la jurisprudencia es que no, y afirman que es de aplicación el art. 591 CC el cual establece que “No se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y en su defecto, a la de dos metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace de árboles altos,... Todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen los árboles que en adelante se planten a menor distancia de su heredad.”

Se trata de un precepto que es propio del régimen de las relaciones de vecindad más que del régimen de servidumbres, cuya perspectiva es la de una delimitación de las facultades de los propietarios implicados, imponiendo una restricción recíproca a los propietarios de fincas colindantes que es principalmente aplicable a las fincas rústicas - por razón de necesidades agrícolas, protegiendo fundamentalmente el interés privado de que las raíces no se aprovechen del suelo ajeno o que las ramas priven al fundo vecino de aire y de luz, y por razones de ordenación adecuada de las plantaciones a los linderos de las fincas colindantes -, pero no exclusivamente, no habiendo obstáculo alguno para su aplicación en las urbanizaciones privadas, e incluso en zonas estrictamente urbanas, como son los jardines o patios de inmuebles de tal naturaleza, y así se ha reconocido con carácter general por la jurisprudencia, como la STS 28/05/1986, la SAP Baleares 25/10/2002, o la SAP Murcia 20/02/2003.

Por tanto, sin perjuicio en su caso de la infracción de Ordenanzas o Reglamentos municipales que puedan existir, y de la resolución que se pueda producir en tal caso como consecuencia de una actuación administrativa (lo que deberá ser examinado en cada caso), desde el punto de vista estrictamente civil de las relaciones entre propietarios, en el caso concreto de un árbol plantado en el patio o jardín de una finca urbana que impida o afecte a las luces y vistas de la vivienda o viviendas superiores, no hay precepto alguno de la Ley de Propiedad Horizontal que lo impida, siendo la única restricción la impuesta por el artículo 591 CC, es decir que no podrá estar plantado a menos de dos metros de las ventanas, o línea de fachada cuando las vistas sean desde el balcón o terraza, de la vivienda afectada – haciéndose la medición desde el punto más cercano del tronco de la plantación, en el momento de la plantación, al linde – en cuyo caso el propietario afectado, podría exigir al propietario titular del jardín en el que se plantó (también a la Comunidad de Propietarios en su caso, cuando se trate de un jardín comunitario) su retirada.

En todo caso, en el supuesto que nos ocupa, se trata de un problema que tendrán que resolver los interesados, es decir, las partes directamente implicadas, sin que tenga que intervenir la Comunidad de Propietarios, por ser una cuestión ajena a la misma.   

José Ignacio Martínez Pallarés
www.masabogado.com

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