lunes, 9 de junio de 2014

Una aproximación a la delimitación de las competencias del Presidente de una Comunidad de Propietarios.

La Ley 49/1960, de 21 de julio (RCL 1960/1042) de Propiedad Horizontal se refiere en su artículo 13 a los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios, señalando como tales en su apartado 1, la Junta de propietarios, el Presidente y, en su caso, Vicepresidentes, el secretario y el administrador. La cuestión que se plantea, que no es baladí por los problemas que puede ocasionar para la buena marcha de la comunidad concepciones extremas en uno u otro sentido, es la competencia del presidente de la comunidad y, más concretamente, cual es el ámbito de sus competencias frente a un órgano de la comunidad como es la junta de propietarios.
Es el mismo artículo 13 LPH  el que se refiere a la competencia del presidente de la comunidad cuando señala en su apartado 3 que El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.”, una representación que es de carácter orgánico, como recuerda la STS núm. 679/2003 de 8 julio [RJ 2003\4612], cuando señala que ya la “STS de 19 de noviembre de 1993 (RJ 1993/9154), la  Ley de Propiedad Horizontal, precisamente para evitar cuestiones de legitimación, arbitró la fórmula de otorgar al Presidente de tales Comunidades, carentes de personalidad jurídica, la representación de ellas en juicio y fuera de él, que lleva implícita la de todos los titulares y que no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del Presidente vale, frente al exterior, como voluntad de la Comunidad (SSTS de 27 de marzo  [RJ 1989/2199],  17 de junio, 1 [RJ 1989/5278], 3 [RJ 1989/5285] y 14 de julio [RJ 1989/5617] de 1989.·” Esto significa que aunque el Presidente represente a la comunidad, como dice el art. 13 LPH, no lo hace en el sentido técnico de representante, pues sus actos no son de representación aislada e independiente que requiera en cada caso de poderes específicos, ni consta tampoco que obre en virtud de la concesión de un poder de carácter general, sino que actúa como auténtico órgano del ente comunitario al que personifica en las relaciones externas del mismo, sustituyendo con su voluntad individual la voluntad social o común, y viniendo a ser un puro instrumento físico a través del cual actúa la comunidad, lo cual elimina la distinción y contraposición de los sujetos típicos de la representación, y explica el hecho de la imputación de los efectos jurídicos de los actos llevados a cabo por el Presidente no solo a quienes votaron a favor de dichos actos en junta de propietarios, sino también a los ausentes, a los disidentes, e incluso los adquirentes posteriores, en la medida en que sus facultades de actuación como representante de la comunidad de propietarios y la imputación de su actuación está determinada por la propia organización de la comunidad.

Por otro lado establece el artículo 14 LPH que corresponde a la Junta de propietarios: “a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos. b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes. c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c). d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior. e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.”

Los cuatro primeros apartados de este precepto no plantean especiales problemas de delimitación frente a las competencias que corresponden al presidente de la comunidad (o, en su caso frente al administrador), en cuanto se trata de la atribución expresa a la Junta de propietarios de una serie de competencias concretas y específicas, pero en el último apartado, en la letra e) del artículo 14 LPH se establece una cláusula residual que atribuye a la Junta la facultad de “Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común”.

¿Cómo hay que interpretar este precepto en relación con la facultad de representación que viene atribuida por ley al presidente de la comunidad en todos los asuntos que la afecten? ¿Cuáles son esos asuntos de interés general para la comunidad, cuya competencia puede ser recabada por la Junta?

- De cara al exterior, frente a terceros, la amplitud de dicha cláusula residual, que se refiere a “los demás asuntos de interés general para la Comunidad” no puede constituir un verdadero límite legal a la eficacia externa de la actuación representativa orgánica del Presidente de la comunidad, el cual siempre podrá actuar, aunque no haya acuerdo de la Junta, en el ámbito de sus facultades típicas que comprenden, por lo menos, las de administración ordinaria, siendo de aplicación a su actuación el artículo 1719 CC cuando señala que En la ejecución del mandato ha de arreglarse el mandatario a las instrucciones del mandante. A falta de ellas, hará todo lo que según la naturaleza del negocio, haría un buen padre de familia.”, lo que se refiere no solo a la diligencia o atención que debe ser empleada en el ejercicio de sus funciones, sino al contenido mismo de esas funciones que deben ser desempeñadas por el presidente. Ello significa que los terceros pueden confiar en que el Presidente está actuando con eficacia para todos los propietarios, vinculando a la Comunidad, siempre que actúe dentro de los asuntos que afectan a la Comunidad, y dentro del ámbito de sus competencias, esto es, que no esté expresamente atribuida a la Junta, en cuyo caso no puede vincular a la Comunidad.

Un supuesto muy claro de no vinculación, por ejemplo, es el que recoge la STS de 30 julio 1991 [RJ 1991/5673], cuando señala que “El Presidente de la Comunidad que conforme el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es quien representa a la Comunidad en juicio o fuera de él en los asuntos que le afecten por ser una representación «sui géneris» de un ente como es el de la Comunidad de Propietarios de naturaleza singular, no tiene siquiera facultad vinculante respecto de ésta y con relación a terceros en los asuntos en que por Ley o constitución estatutaria, venga obligado a obtener previamente la voluntad de sus representados, como es el caso que aquí nos ocupa afectante a un elemento común de la trascendencia de un muro exterior.”, en relación con la instalación de una chimenea por una nave colindante, con la aquiescencia del Presidente de la Comunidad. Lo mismo hay que entender respecto a todos los supuestos relacionados en el art. 17 LPH para cuya aprobación se requieren diferentes mayorías.

Otro supuesto completamente distinto será el de las “instrucciones” (imperativas, facultativas, o demostrativas) impartidas por la Junta al Presidente en relación con el ejercicio de su poder de representación, que lo puede delimitar de diferentes formas en la esfera interna, pero frente a terceros que no tuvieron conocimiento de las instrucciones establecidas en el acuerdo, no será oponible la decisión adoptada por la Junta o su falta de autorización al acto de administración realizado por el Presidente dentro del ámbito que se puede presumir de su competencia. Es decir, lo que se puede someter en cualquier momento a la autorización o instrucciones de la Junta es la gestión de los asuntos incluidos dentro de la función de administrar, pero no la representación misma, que corresponde legalmente al presidente en virtud del art. 13.3 LPH.

- En cuanto a las relaciones internas, es decir, a la distribución de competencias entre dichos órganos comunitarios, Junta de propietarios y Presidente, ya se ha avanzado en  buena medida en los párrafos anteriores, pero además hay que señalar que esa cláusula residual del art. 14 e) LPH no se puede entender como un límite legal a la actuación representativa del Presidente que le obligue a recabar el acuerdo de la Junta en todos los asuntos que afecten a la comunidad,  porque eso implicaría dejar prácticamente sin contenido la función que  al  presidente le viene atribuida por el art. 13.3 LPH, y aceptar que todos los anteriores apartados del mismo art. 14 LPH, en los que se atribuyen a la junta de propietarios unas concretas y específicas competencias, son absolutamente superfluos e inútiles. Lo que quiere decir esta cláusula de cierre es que la Junta de propietarios, además de las competencias que le vienen expresamente atribuidas, y que se refieren a las más graves e importantes decisiones que puede adoptar una Comunidad, puede recabar para sí – porque soberanamente le quiera atribuir la condición de ser de interés general - la competencia en todos los asuntos comunitarios que considere oportunos, impartiendo a tales efectos instrucciones al Presidente y, por supuesto, también al administrador, que pueden ser imperativas si les ligan tan estrictamente que no puedan salirse de ellas aun cuando estén convencidos de que el interés de la comunidad exige otra cosa, facultativas cuando les dejan la flexibilidad suficiente para permitirles obrar, según su apreciación, como aconseje la mejor defensa de los intereses de la comunidad, y demostrativas cuando, imponiéndoles ciertas reglas, les reservan expresa o tácitamente la facultad de separarse si las circunstancias cambian y justifican un cambio en el modo de obrar. Dichas competencias las puede recabar la Junta incluso cuando dichos asuntos hayan de entenderse comprendidos dentro del ámbito de las funciones de administración ordinaria que son propias de esos otros órganos de la Comunidad, y es evidente que en tales casos, que deben estar explicitados de forma expresa, el Presidente, deberá acatar la decisión de la Junta y que su actuación representativa para dar cumplimiento al acuerdo será meramente ejecutiva.

Después habrá que examinar caso por caso, y si parece claro que no puede asumir nuevos gastos que no vengan aprobados por Junta - SAP Valencia (Sección 9ª) núm. 158/2002 de 4 marzo. [JUR 2002\137347] -, y que necesariamente ha de actuar ejecutando los acuerdos tomados por la Junta en la esfera de sus competencias - STS 201/2000, de 6 de marzo [RJ 2000/1362] –, y que el Presidente no puede actuar en nombre y representación de la Comunidad comprometiendo sus intereses sin limitación de cualquier tipo - SAP León (2ª) núm. 255/2013 de 24 julio [JUR 2013\275521], respecto al resto de asuntos de gestión o administración ordinaria el juego de los arts. 13.3 y 14 LPH hay que entenderlo en el sentido de que, en ausencia de instrucciones específicas de la Junta que recabe para sí la competencia de forma explícita, hay que entender que es al presidente a quien corresponden, en ejercicio de su cargo.

José Ignacio Martínez Pallarés
www.masabogado.com

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