lunes, 28 de diciembre de 2015

Legitimación del presidente de la comunidad de propietarios para el ejercicio de acciones judiciales.


Cuando se trata del ejercicio de  acciones judiciales hay que diferenciar, entre la "legitimatio ad procesum" que es la capacidad para ser parte procesal, es decir, la capacidad que es necesario ostentar para ser sujeto de una relación procesal y poder realizar actos procésales válidos y con eficacia jurídica, y la "legitimatio ad causam", que consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte, es decir, se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que trata de ejercitar y exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (ya sea activa o pasiva, como actor o demandado) y el objeto jurídico pretendido. La legitimación "ad causam" constituye un presupuesto que debe ser examinado de modo previo al conocimiento del asunto, porque  en el caso de estimar la cuestión de su falta, planteada como excepción procesal, no puede ser estimada la acción si quien la ejercita no es parte legítima, lo que determina además que deba ser apreciada de oficio, ya que su reconocimiento – STS 260/2012, de 30 de abril (RJ 2012/4715) -  coloca o no al sujeto en la posición habilitante para impetrar la aplicación de la ley a un caso concreto mediante el correspondiente pronunciamiento jurisdiccional.

Tratándose de comunidades de propietarios establece el artículo 6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) que tienen capacidad para ser parte en un proceso ante los tribunales civiles “5. Las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte.” - entre las cuales están las comunidades – que, según el art. 7 LEC [Comparecencia en juicio y representación], deberán comparecer “…en juicio por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades.”, por lo que las comunidades de propietarios deben comparecer en juicio por medio de su Presidente que es quien ostenta legalmente, según el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), “… la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.”; eso significa que el presidente es la persona que ostenta lo que hemos denominado legitimatio ad procesum, es decir, la capacidad de realizar actos procesales válidos y con eficacia jurídica en nombre de la comunidad de propietarios a través de una representación que es de carácter orgánico, como recuerda la STS núm. 679/2003 de 8 julio (RJ 2003\4612) – como tuvimos ocasión de tratar a propósito de la delimitación de las competencias del presidente - , lo que significa que el presidente representa a la comunidad, no en el sentido técnico de representante, pues sus actos no son de representación aislada e independiente que requiera en cada caso de poderes específicos, ni obra en virtud de la concesión de un poder de carácter general, sino que actúa como auténtico órgano del ente comunitario al que personifica en las relaciones externas del mismo, sustituyendo con su voluntad individual la voluntad social o común.

¿Significa esto que el presidente de una comunidad de propietarios está legalmente legitimado para actuar judicialmente en defensa de los intereses de la comunidad, que tiene la legitimación ad causam, sin necesidad de un mandato específico, vinculando a la comunidad con su actuación, como si se tratara de actos realizados en su propio interés, sin perjuicio de la relación interna entre ambos y, por tanto, de la necesidad de responder de su gestión ante la junta?

martes, 22 de diciembre de 2015

Feliz Navidad, y feliz y próspero 2016

Con mis mejores deseos para estas fechas, para vosotros y para todos los vuestros...

FELIZ NAVIDAD, Y FELIZ Y PRÓSPERO AÑO 2016


        JoséIgnacio Martínez Pallarés

domingo, 20 de diciembre de 2015

Acerca del derecho de uso de jardines, y piscina comunitaria por los propietarios de plazas de garajes.


La cuestión que se plantea se refiere a la posibilidad de que la comunidad de propietarios pueda impedir el uso de la piscina y de otras zonas comunitarias, como las zonas ajardinadas, instalaciones deportivas, etc., a los propietarios que lo son sólo de una plaza de garaje, limitando su uso y disfrute única y exclusivamente a los propietarios de viviendas en la comunidad,bien sea por medio de un acuerdo que lo impida expresamente, por ejemplo mediante la aprobación de un reglamento de normas internas de comunidad que así lo contemple, bien por la vía de hecho, sin mediar acuerdo previo, previo - salvo el que pudiera deducirse de la exclusión de los titulares solo de plazas de garaje de los gastos de mantenimiento de tales zonas, vía aprobación de presupuestos -, por considerar que el acceso está limitado a los propietarios de las viviendas y, por tanto, no es necesario adoptar un acuerdo expreso en tal sentido. ¿Es posible para la comunidad adoptar tal acuerdo o medidas?

domingo, 13 de diciembre de 2015

Propiedad horizontal, y régimen de mayorías exigible para la instalación de una piscina comunitaria.


La cuestión que se plantea es el caso de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, en una edificación relativamente reciente, que en una junta general de propietarios aprueba por mayoría de tres quintos la instalación ex novo de una piscina comunitaria en terrenos de la comunidad, con el voto en contrat de algunos propietarios, justificando la aprobación del acuerdo por mayoría cualificada, en lugar de la unanimidad que en principio es exigible por ser una modificación del título constitutivo, en que se trata de la creación de un servicio común de interés general, como lo demuestra la amplia mayoría cualificada que así lo acordó, que en todo caso, o en su defecto, podría considerarse como una mejora no exigible, y que las reformas de la Ley de Propiedad Horizontal por las Leyes 8/1999, de 6 de abril, y 8/2013, de 26 de junio son demostrativas de una tendencia a la eliminación de la exigencia de unanimidad en determinados casos, considerando este uno de ellos.

domingo, 6 de diciembre de 2015

Exigencias de información en la venta de SWAP, y nulidad por vicio del consentimiento


Nos referíamos hace un tiempo, a propósito del SWAP y su nulidad por error vicio del consentimiento, al concepto de SWAP, o contrato de permuta financiera, y tratábamos de dar respuesta a algunas de las cuestiones que se plantean en torno al mismo, como qué tipo de instrumento financiero es, cual es su regulación, en qué condiciones y con qué requisitos se puede ofertar, y en qué medida le es de aplicación la doctrina del Tribunal Supremo sobre el error vicio del consentimiento para pedir la nulidad del contrato, y la devolución de las liquidaciones realizadas por la entidad financiera.

A este respecto nos referíamos a la normativa aplicable, Ley 24/88, de 28 de julio, de Mercado de Valores (hoy Texto Refundido de la Ley de Mercado de Valores, aprobado por RD Legislativo 4/2015, de 23 de octubre), Ley 7/1998 sobre Condiciones Generales de la Contratación y, en caso de que el cliente hubiese actuado como consumidor, la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios aprobada por RD Legislativo 1/2007, así como a las exigencias que había supuesto la Directiva MIFID 2004/39/CE, relativa a los mercados de instrumentos financieros; y nos referíamos a las últimas – en ese momento - sentencias en esta materia, las SSTS 840/2013, de 20 de enero (RJ 2014/781), y 385/2014, de 7 de julio (JUR 2014/188254), en relación con el alcance de los deberes de información y asesoramiento de la entidad financiera, señalando que, tratándose de clientes minoristas, la entidad debe informarles, antes de la perfección del contrato, de los riesgos de la operación especulativa, no bastando con que esta sea imparcial, clara y no engañosa, sino que debe incluir de manera comprensible información adecuada sobre los instrumentos financieros y las estrategias de inversión, y también orientaciones y advertencias sobre los riesgos asociados y, añadíamos, las entidades financieras deben valorar los conocimientos y experiencia del cliente en materia financiera, para precisar qué tipo de información se le ha de proporcionar en relación con el producto de que se trate, y realizar una evaluación de la conveniencia y, en su caso, de la idoneidad del producto, teniendo en cuenta que el incumplimiento de ese deber de información podía influir en la válida formación del contrato; concluíamos, por fin, que lo que vicia el consentimiento por error no es el incumplimiento de la entidad financiera del deber de informar del art. 79 bis 3 LMV, pues el cliente podría tener ese conocimiento por sus propios medios, sino el desconocimiento de los concretos riesgos asociados al producto financiero que contrata, que es un error esencial pues afecta a las presuposiciones que fueron causa principal de la contratación, y que por eso la ausencia del test de conveniencia o de idoneidad no determinan por sí sola la existencia del error como vicio del consentimiento, pero sí permite presumirlo.

Con posterioridad se han dictado numerosas sentencias por el Tribunal Supremo que, partiendo de la citada STS 840/2013, de 20 de enero de 2014, de Pleno, han fijado en muy poco tiempo un más que considerable cuerpo de doctrina sobre el error vicio del consentimiento en el contrato de permuta financiera o "swap", como son las SSTS 384 y 385 de 2014, ambas de 7 de julio y 387/2014, de 8 de julio, 458/2014, de 8 de septiembre, 460/2014, de 10 de septiembre, 110/2015, de 26 de febrero,  491/2015, de 15 de septiembre, 535/2015 y 563/2015, ambas de 15 de octubre, 547/15, de 20 de octubre, 549/15, de 22 de octubre, y la STS ...

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