domingo, 25 de diciembre de 2016

¡Feliz Navidad, y feliz y próspero 2017! - Merry Christmas, and happy and prosperous New Year!

Con mis mejores deseos para estas fechas, para vosotros y para todos los vuestros, ¡FELIZ NAVIDAD, Y FELIZ Y PRÓSPERO AÑO 2017!


With my best wishes for these dates, for you and for all your, MERRY CHRISTMAS, AND HAPPY AND PROSPEROUS YEAR 2017!


jueves, 22 de diciembre de 2016

Qué significa en la práctica la STJUE sobre los efectos de la nulidad de la cláusula suelo.


Nos referíamos hace tan solo unos días, en la entrada a este blog “Qué esperar cuando estás esperando (la decisión del TJUE sobre los efectos de la nulidad de la cláusula suelo), a la esperada decisión del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en los  asuntos acumulados C‑154/15, C‑307/15 y C‑308/15, en los que se dilucidaba si es posible limitar los efectos de la nulidad de una cláusula cuando es declarada abusiva por los tribunales, como ocurre con la cláusula suelo, y cómo la STS 139/2015, de 25 de marzo, trató de poner fin al debate abierto entre los diferentes juzgados y tribunales, acerca del alcance que tenía la declaración de nulidad, señalando que debía surtir efecto y, por tanto, devolver los Bancos lo indebidamente cobrado (ya nos referimos a lo que eso significa en otro artículo) como consecuencia de la vigencia de dicha cláusula solo desde  la STS 241/2013 de 9 de mayo, no desde el inicio del contrato.

Pues bien, ya anticipamos hace un año, cuando la Comisión Europea emitió sus conclusiones a dichas cuestiones prejudiciales, (A vueltas de nuevo con el alcance de la retroactividad), que el tema no estaba ni mucho menos cerrado, y que las conclusiones de la Comisión, favorables a la plenitud de efectos de la nulidad, o lo que es lo mismo, contraria a la limitación señalada por nuestro Tribunal Supremo, eran muy sólidas, y además ajustadas a nuestro Derecho, y así ha venido a ser reconocido por la Gran Sala del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Ayer mismo, día 21, se publicó la STJUE de 21 de diciembre de 2016, en los  asuntos acumulados C‑154/15, C‑307/15 y C‑308/15 -  declarando en su fallo que: “El artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, debe interpretarse en el sentido de que se opone a una jurisprudencia nacional que limita en el tiempo los efectos restitutorios vinculados a la declaración del carácter abusivo, en el sentido del artículo 3, apartado 1, de dicha Directiva, de una cláusula contenida en un contrato celebrado con un consumidor por un profesional, circunscribiendo tales efectos restitutorios exclusivamente a las cantidades pagadas indebidamente en aplicación de tal cláusula con posterioridad al pronunciamiento de la resolución judicial mediante la que se declaró el carácter abusivo de la cláusula en cuestión.”; por tanto, y puesto que los tribunales españoles están vinculados por la interpretación del Derecho de la Unión que lleva a cabo el TJUE, en lo sucesivo deben “abstenerse de aplicar, en el ejercicio de su propia autoridad, la limitación de los efectos en el tiempo que el Tribunal Supremo acordó en la sentencia de 9 de mayo de 2013, puesto que tal limitación no resulta compatible con el Derecho de la Unión.”

La STJUE no puede ser más clara, si la cláusula suelo es declarada nula, los efectos de esa declaración no pueden  limitarse en el tiempo a la fecha de 9 de mayo de 2013, sino que deben extenderse a la totalidad de la vida del contrato: esa cláusula  nula desde que se contrató y desde entonces deben calcularse los efectos de la nulidad.

Pero esa afirmación, ¿en qué se traduce en la práctica para un consumidor?

Con un ejemplo creo que se puede ver muy claro cuál es el efecto de la Sentencia: préstamo de 150.000 €, a 30 años (360 cuotas mensuales), contratado en enero de 2009  a un tipo inicial del 5% el primer año, y tipo variable anual, teniendo como referencia el Euribor a un año, el último publicado (que será el correspondiente a noviembre del año anterior) con un diferencial del 1%.

Podemos calcular las diferencias en las liquidaciones con cláusula suelo (4%), y sin cláusula suelo porque hemos conseguido que se declare la nulidad, desde 9 de mayo de 2013 que era lo que decía el TS, y desde el inicio del contrato, que es lo que ha declarado el TJUE en la citada sentencia de 21 de diciembre de 2016, y veremos que las diferencias son más que notable.

-          Con cláusula suelo tendríamos una cuota inicial de 805,23 €/mes, que tras la revisión y actuación del suelo quedaría en 718,21 €/mes toda la vida del préstamo, mientras que el tipo de referencia más el diferencial no subiera del 4%, de forma que en realidad habríamos contratado un tipo variable solo al alza por encima del 4%.

-          Eliminando la cláusula suelo, antes de la STJUE, y dada la limitación de los efectos de la nulidad impuestos por el Tribunal Supremo el panorama sería exactamente el mismo hasta mayo de 2013, y a partir de esa fecha el interés se ajustaría a lo que tendría que haber sido de no haber actuado el suelo, esto es: se habrían aplicado sucesivamente los siguientes tipos y cuotas: 1,588% (546,02€), 1,506% (540,80 €),  1,335% (530,40€) y 1,079%  (515,68€), y a partir de enero de 2017 el 0,931% (507,63€). Las diferencias en la cuota son notables, y en la liquidación empiezan a aparecer.

-          La eliminación desde el mismo inicio del contrato de la cláusula establecida por el TJUE ofrece unos resultados espectaculares, como se puede ver en el siguiente cuadro comparativo, con la liquidación a 31 de diciembre de 2016:

 Con suelo
 Sin suelo, desde:



mayo 2013

enero 2009
Intereses  cobrados
   45.939,32 €
       32.764,11 €

         25.795,54 €
Capital pendiente
   126.257,89 €
     121.544,34 €

       119,524,97 €
Diferencias

17.888,76 €

26.876,70 €

Vemos con claridad, por tanto, que la eliminación de la cláusula suelo no solo implica que los intereses cobrados sean inferiores, y que haya que devolver la diferencia, sino que, como consecuencia del re-cálculo del cuadro de amortización a los nuevos tipos, inferiores al suelo, el capital pendiente de pago disminuye en cifras nada despreciables, y también vemos con claridad – por las diferencias en ambos conceptos con y sin cláusula suelo – el dinero que sería posible recuperar de declararse nula la cláusula suelo, y la incidencia que tiene la STJUE, de forma que si antes era posible recuperar 17.888,76 € hasta diciembre de 2016, a partir de dicha sentencia es posible recuperar 26.876,70 €. A ello hay que añadir el dinero que puede el consumidor ahorrarse en adelante al declararse la nulidad, puesto que de pagar una cuota de 718,21 €/mes (8.618,52 €/año), se pasaría a pagar en el 2017 – al ser ahora realmente variable, y no variable solo al alza a partir del 4% - una cuota 507,11 €/mes (6.085,32 €/año).

La diferencia entre pedir o no pedir la nulidad de la cláusula suelo es más que notable, haga sus números - o que se los hagan -, y vea si le trae cuenta pedir la nulidad. Seguro que sí. 

José Ignacio Martínez Pallarés



jueves, 15 de diciembre de 2016

Qué esperar cuando estás esperando (la decisión del TJUE sobre los efectos de la nulidad de la cláusula suelo)


Ya he tenido ocasión de referirme en varias ocasiones a la cláusula suelo en los préstamos hipotecarios, y a su posible nulidad (en particular en ”Acerca de la cláusula suelo en los préstamos hipotecarios, y de su posible nulidad”), partiendo de la licitud a priori a dichas cláusulas, conforme establece la STS 241/2013, de 9 de mayo, siempre que se cumplan una serie de requisitos y condiciones; también tuve ocasión de referirme, en ”Nulidad de la cláusula suelo, retroactividad y devolución de intereses”, a los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula suelo, y a desde cuando surte efecto esa declaración, es decir, si es retroactiva o no, y, por tanto, si es posible o no reclamar lo pagado de más desde el inicio de la vida del préstamo hipotecario, y manifestando mi posición a favor de la retroactividad total, conforme a los efectos que son propios de la nulidad, concluía afirmando que se trataba de un problema no resuelto de forma uniforme por nuestras Audiencias Provinciales, por el diferente alcance que las mismas habían venido dando a la declaración de irretroactividad realizada por la citada STS 241/2013. Se trata de un debate con el que trató de terminar la STS 139/2015, de 25 de marzo (JUR 2015/105647), como traté en ”Cláusula suelo y delimitación por el Tribunal Supremo del alcance de la retroactividad”, que limitó el alcance de la retroactividad de la declaración de nulidad a la fecha de publicación de la repetida STS 241/2013, una solución que podría gustar más o menos – a mí personalmente no me gustaba nada – pero a efectos prácticos parecía terminar con los interrogantes suscitados tras las STS 241/2013, y con una cierta inseguridad jurídica derivada de los distintos criterios sostenidos por distintos juzgados y Audiencias.

Pues bien, el año pasado dábamos cuenta de que el debate no había terminado, como consecuencia de la cuestión prejudicial planteada al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), asunto C-154/15, por el Juzgado de lo Mercantil nº1 de Granada, en el marco del ejercicio acumulado de las acciones de reclamación de nulidad de la cláusula suelo de una hipoteca, y de reclamación de las cantidades pagadas en exceso a la entidad bancarias de resultas de dicha cláusula, aunque a mi juicio esta última no es propiamente una acción que se acumule a la anterior, sino una consecuencia necesaria de la declaración de nulidad.

A este respecto, y como trámites previos a que se dicte sentencia por el TJUE se tuvieron que pronunciar la Comisión Europea y el Abogado General, y los hicieron en sentidos distintos:

domingo, 4 de diciembre de 2016

A propósito del destino de los fondos de una comunidad de propietarios


Ya nos hemos referido en más de una ocasión, a propósito de diferentes cuestiones que nos hemos ido planteando, al régimen de gobierno de las comunidades de propietarios, y decíamos que, aun carentes de personalidad jurídica, se desenvuelven en el tráfico con entidad propia distinta de la de los copropietarios que las integran, siendo sus órganos, y destacadamente su presidente, sus instrumentos de gestión y representación; ya nos ocupamos de este tema al hacer una aproximación a la delimitación de competencias del presidente de la comunidad, en la que, entre otras cosas, nos referíamos a las competencias de la junta y en particular a la cláusula residual del artículo 14.e LPH, que atribuye a la Junta la competencia en todos “los demás asuntos de interés general para la Comunidad”; y señalábamos que no puede constituir un verdadero límite legal a la eficacia externa de la actuación representativa orgánica del Presidente, el cual siempre podrá actuar, aunque no haya acuerdo de la Junta, en el ámbito de sus facultades típicas que comprenden, por lo menos, las de administración ordinaria.

La cuestión que se plantea se refiere a la posibilidad de que los órganos de la comunidad de propietarios puedan decidir y/o adoptar válidamente acuerdos que impliquen un desembolso de fondos de la comunidad u obligaciones económicas para los propietarios, cuando los mismos no están destinados directamente al sostenimiento de los gastos generales del edificio, aunque pueden ser de su interés, e incluso redundar en su beneficio.

jueves, 3 de noviembre de 2016

Operaciones de préstamo o crédito a comunidades de propietarios. Régimen de aprobación.



Establece el Código Civil en su artículo 35 que son personas jurídicas 1º Las corporaciones, asociaciones y fundaciones de interés público reconocidas por la Ley, y 2º Las asociaciones de interés particular, sean civiles, mercantiles o industriales, a las que la ley concede personalidad propia, independiente de la de cada uno de los asociados, lo que ocurre por ejemplo en las sociedades mercantiles a las que las leyes reconocen personalidad jurídica con el cumplimiento de determinados requisitos (artículo 116 CCom, artículo 33 LSC), y con las sociedades civiles a las que el artículo 1.669 CC reconoce personalidad jurídica salvo que los pactos se mantengan secretos entre los socios y estos contraten en su propio nombre con terceros, lo que plantea interesantes cuestiones con incidencias civiles, registrales y tributarias que objeto de un debate por la doctrina, DGRN y Tribunales  que no viene ahora al caso, pero que pone de manifiesto que no se trata de una cuestión puramente académica, sino que tiene consecuencias prácticas.

Las comunidades de propietarios tienen características que son propias de las personas jurídicas, como el hecho de que están integradas por personas que al adquirir su propiedad privada devienen copropietarios junto con otros de una serie de elementos comunes, disponen de órganos de gobierno (artículo 13.1 LPH), como la junta general, y el presidente, que ostenta la representación de la comunidad en juicio y fuera de él (artículo 13.3 LPH), puede tener créditos a su favor (artículo 9.1 e LPH), y responde por las deudas (artículo 22 LPH), tiene capacidad para ser parte en un proceso (artículo 6.5 LEC), puede incurrir responsabilidad, contractual y extracontractual, y la realidad es que son titulares de cuentas bancarias, sujetos de obligaciones tributarias y laborales, y parte en numerosos contratos con el objetivo común del mantenimiento, uso y disfrute, y mejora incluso, de los elementos comunes, pero, pese a todo ello, no tiene personalidad jurídica, y no la tiene porque la Ley de Propiedad Horizontal no se la reconoce.

Como decíamos, no es una cuestión puramente académica, porque ello incide directamente en el régimen y exigencias para la contratación por parte de la comunidad de propietarios, en general para la contratación de cualesquiera obras o servicios, y en particular para la solicitud y contratación de un préstamo o crédito bancario en nombre de la comunidad, que es el caso que nos ocupa.

sábado, 15 de octubre de 2016

La autorización expresa para el ejercicio de acciones judiciales de la comunidad de propietarios


Frente a la "legitimatio ad procesum", que es la capacidad que es necesario ostentar para ser sujeto de una relación procesal y poder realizar actos procésales válidos y con eficacia jurídica, la "legitimatio ad causam" se refiere a la titularidad del derecho de acción, que está relacionada con la pretensión formulada en el proceso, y es la relación existente entre una persona determinada y una situación jurídica en litigio, por virtud de la cual es precisamente esta persona y no otra la que debe figurar en él, ya sea en concepto de actor o de demandado. La legitimación "ad causam" constituye un presupuesto que debe ser examinado de modo previo al conocimiento del asunto, porque  en el caso de estimar la cuestión de su falta, planteada como excepción procesal, no puede ser estimada la acción si quien la ejercita no es parte legítima, lo que determina además que deba ser apreciada de oficio, ya que su reconocimiento – STS 260/2012, de 30 de abril -  “coloca o no al sujeto en la posición habilitante para impetrar la aplicación de la ley a un caso concreto mediante el correspondiente pronunciamiento jurisdiccional.“

Cuando se trata de una comunidad de propietarios, que se rige por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), la misma se refiere en su artículo 13 a los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios, señalando como tales en su apartado 1, la Junta de propietarios, el Presidente y, en su caso, Vicepresidentes, el secretario y el administrador, señalando el mismo precepto en su apartado 3 la facultad de representación que ostenta el presidente de la comunidad al disponer que “El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.” Se trata de una representación que es de carácter orgánico, como recuerda la STS núm. 679/2003, de 8 de julio, cuando afirma que “la Ley de Propiedad Horizontal, precisamente para evitar cuestiones de legitimación, arbitró la fórmula de otorgar al Presidente de tales Comunidades, carentes de personalidad jurídica, la representación de ellas en juicio y fuera de él, que lleva implícita la de todos los titulares y que no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del presidente vale, frente al exterior, como voluntad de la Comunidad (SSTS de 27 de marzo, 17 de junio, 1, 3 y 14 de julio de 1989.” Esto significa que aunque el presidente represente a la comunidad, como dice el artículo 13.3 LPH, no lo hace en el sentido técnico de representante, pues sus actos no son de representación aislada e independiente que requiera en cada caso de poderes específicos, ni consta tampoco que obre en virtud de la concesión de un poder de carácter general, sino que actúa como auténtico órgano del ente comunitario al que personifica en las relaciones externas del mismo, sustituyendo con su voluntad individual la voluntad social o común, y viniendo a ser un puro instrumento físico a través del cual actúa la comunidad, lo cual elimina la distinción y contraposición de los sujetos típicos de la representación, y explica el hecho de la imputación de los efectos jurídicos de los actos llevados a cabo por el presidente no solo a quienes votaron a favor de dichos actos en junta de propietarios, sino también a los ausentes, a los disidentes, e incluso los adquirentes posteriores, en la medida en que sus facultades de actuación como representante de la comunidad de propietarios y la imputación de su actuación está determinada por la propia organización de la comunidad.

Pero esto plantea algunas cuestiones respecto al ejercicio del derecho de acción de las comunidades de propietarios, y requisitos exigibles.

lunes, 3 de octubre de 2016

Condición de consumidor o no de un fiador o avalista, a efectos de control de abusividad de cláusulas financieras.


La Banca, para la concesión de crédito en cualquiera de sus formas (préstamo, crédito, descuento, etc.) exige del cliente ciertas garantías personales que aseguren el buen fin de la operación; en primer lugar la del propio del cliente con el que concierta la operación, basada en su solvencia personal, pero también es muy frecuente que junto a ella aparezca el aval o fianza, por medio de la cual un tercero responderá en los mismos términos que el deudor principal, constituyéndose normalmente como una obligación accesoria de la obligación principal garantizada, que aparece inserta en una cláusula adicional al contrato principal, aunque a veces se recoge en un contrato separado.

El contrato de fianza aparece regulado con carácter principal en el Código Civil, que lo define en el artículo 1.822 cuando dispone que “Por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste.”, es decir, que en caso de incumplimiento el acreedor principal debe dirigirse en primer lugar contra el deudor, y después contra el fiador, que es el denominado beneficio de orden, beneficio que no existe cuando dicha obligación se haya pactado como solidaria, como ocurre de forma generalizada en las operaciones bancarias, en cuyo caso el acreedor puede dirigirse contra cualquiera de ellos, deudores o fiadores, o contra todos ellos simultáneamente, contemplándose además la renuncia a los beneficios de excusión (art. 1.830 CC) y de división (art. 1.837 CC). Ahora bien, la fianza, al ser un contrato accesorio, será mercantil, como dispone el artículo 439 del Código de Comercio, cuando lo sea la obligación que garantiza, “aun cuando el fiador no sea comerciante.”, por lo que como los contratos bancarios son siempre mercantiles también lo serán los afianzamientos de estos contratos. Así lo señalaba la SAP Barcelona (Secc.16ª) núm. 3/2010, de 8 de enero cuando afirmaba que “Como es sabido, la naturaleza mercantil del contrato bancario de descuento es indiscutible (SSTS 4 y 10 de diciembre de 2007); en su consecuencia, idéntica naturaleza reviste el afianzamiento de aquél, por imperativo del artículo 439 CCom.” 

La cuestión que se plantea es si esa mercantilidad del afianzamiento opera al margen de cuál sea la condición del fiador y/o de cual sea su vinculación con el deudor de las operaciones garantizadas, y si ello impide la aplicación de la normativa protectora de consumidores a los fiadores, singularmente para la declaración de abusividad de cláusulas como las referidas a intereses de mora, pacto de liquidez, vencimiento anticipado o cláusula suelo, por ejemplo.

La conclusión a la que se puede llegar es que la mercantilidad del afianzamiento no  opera al margen de cuál sea la condición del fiador y/o de su vinculación con el deudor de las operaciones principales garantizadas, y que no es lo mismo el papel que tenga el consumidor en la actividad afianzada.

La diferencia puede ser sustancial, en cuanto a la exigibilidad e importe de lo exigido a los fiadores - esos abuelos, padres, hermanos o amigos que hacen el favor de constituirse en avalistas o fiadores, y a los que se reclama el pago de la totalidad d ela deuda como si fuera a la misma empresa -  y siempre va a merecer la pena pedir que un profesional examine el caso.


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lunes, 12 de septiembre de 2016

Ámbito subjetivo de protección de los seguros o avales en garantía de cantidades anticipadas en la venta de viviendas sobre plano o en construcción.


Hay ocasiones en las que el contrato de compraventa de vivienda tiene por objeto una vivienda que está en fase de construcción, o solo en proyecto, porque ni siquiera se ha iniciado su construcción, que es lo que se llama compraventa de vivienda futura y se conoce usualmente como venta sobre plano. Se trata de un contrato que se suele formalizar en un documento privado en el que el promotor asume la obligación de ejecutar la obra y entregar la vivienda objeto del contrato, y como contraprestación el comprador asume la obligación de realizar pagos fraccionados, que están (o deben estar) destinados a financiar el proceso constructivo, y se trata de pagos a cuenta del precio final que se realizan a la promotora-vendedora, a veces muy importantes, sin que todavía exista la vivienda que es objeto del contrato, lo que puede ocasionar problemas si finalmente no llega a ejecutarse.

La protección en esta materia venía dada por la Ley 57/1968 de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, que se promulga, como dice su preámbulo , por “La justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos, obliga a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto.”; como por todos es conocido, por notorio, estos abusos se han reproducido recientemente, por razón de la llamada burbuja inmobiliaria, y han requerido la respuesta de los tribunales, no siempre unívoca, aunque en los últimos años, y a impulsos de nuestro Tribunal Supremo, la Ley 57/1968 se ha convertido en el instrumento de protección para el que fue concebido.

Esta Ley 57/1968 ha sido, sin embargo, derogada por la disposición derogatoria tercera de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras, que ha dado una nueva redacción a la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), que pasa a regular por completo esta materia, si bien su entrada en vigor es relativamente muy reciente puesto que la Ley entró en vigor el 1 de enero de 2016, y la disposición transitoria tercera de la LOE, añadida por la citada Ley 20/2015 establece la obligación de las entidades aseguradoras de adaptar las pólizas vigentes a 1 de enero de 2016, antes del 1 de julio de 2016, y para las cantidades que se entreguen a partir de dicha fecha.

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lunes, 22 de agosto de 2016

Proceso monitorio para la reclamación de deudas, y documentación inicial exigible.


La introducción en nuestro derecho positivo del proceso monitorio se produce inicialmente como consecuencia de una iniciativa legislativa popular que provocó la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal por Ley 8/1999, de 6 de abril, cuyo artículo 17 dio una nueva redacción al artículo 21 LPH que reguló por vez primera en nuestro Ordenamiento dicho proceso; posteriormente se incorporó con carácter general al proceso civil en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y ello debido a la recomendación de la Unión Europea de 12 de mayo de 1995 que dicta la Directiva 2000/35/CE por la que se proponen determinadas directrices de lucha contra la morosidad en las operaciones mercantiles, medidas entre las que se cita la introducción de un proceso judicial ágil y rápido que se configura como un instrumento jurídico para la rápida y eficaz protección del crédito dinerario, en virtud del cual se requiere al deudor para que pague la cantidad reclamada que aparece suficientemente documentada, al tiempo que se le dan al deudor demandado las garantías necesarias para el pleno conocimiento de la deuda que se le reclama, permitiéndole contestar y oponerse al requerimiento, dando razón de su oposición al pago, pues, de lo contrario, se considera lo suficientemente justificada la deuda reclamada como para  despachar ejecución sobre sus bienes.

La Exposición de Motivos de la LEC (XIX) describe el proceso monitorio como un procedimiento destinado a otorgar protección rápida y eficaz al crédito dinerario líquido de muchos justiciables y, en especial, del que surge del tráfico mercantil de profesionales y de la pequeña y mediana empresa, siempre que el derecho de crédito que se reclama reúna las formalidades legales previstas, siendo un punto clave de este proceso, como advierte la misma exposición de motivos, que “con la solicitud se aporten documentos de los que resulte una base de buena apariencia jurídica de la deuda.”

Cuales puedan ser esos documentos que permiten iniciar este expeditivo proceso para el cobro de deudas o, más bien, si, dados los amplios términos en que se expresa nuestra LEC, es válido a tales efectos cualquier documento en que aparezca reflejada una deuda, es la cuestión que ahora nos ocupa.

lunes, 15 de agosto de 2016

Arrendamiento con opción de compra, forma y plazo para el ejercicio de la opción.


El contrato  de opción de compra no está específicamente regulado en nuestro Ordenamiento Jurídico, salvo en el Reglamento Hipotecario (artículo 14) para referirse a las condiciones para su inscripción en el Registro de la Propiedad, por lo que se trata de un contrato atípico en el que para su regulación y efectos hay que remitirse esencialmente a la voluntad de las partes, y también a la regulación general de obligaciones y contratos, y a la especifica del contrato de compraventa, de nuestro Código Civil; pero se entiende comúnmente como contrato  de opción de compra  aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por el optante, que sería el precio de la concesión de esa opción, de modo que constituyen elementos esenciales de este contrato la concesión al optante de la facultad de decidir unilateralmente la realización o no de una compra, la determinación del objeto de esa compra, el precio estipulado para la futura adquisición, y la concreción del plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario un elemento accesorio el precio de la opción.

No es infrecuente en la práctica que el otorgamiento de dicha opción de compra aparezca en una cláusula inserta en un contrato de arrendamiento urbano, en la que el arrendador–concedente u optatario, otorga al arrendatario–optante la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado, plazo que es vinculante para el concedente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sometido a su propia regulación contenida en los artículos 1.445 y siguientes del Código Civil, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado (artículo 1.450 CC), sin que el concedente pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con que el optante le haya comunicado la voluntad de ejercitar la opción, sin ningún otro tipo de actividad.

Las cuestiones que se pueden plantear son muchas, y la casuística puede ser muy variada, estando como estamos ante un contrato atípico en el que la principal fuente de regulación es la voluntad de las partes, pero básicamente están referidas a la forma de ejercicio de la opción, y al plazo para su ejercicio, particularmente cuando aparece unido a un contrato de arrendamiento.

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lunes, 8 de agosto de 2016

La compensación por contribución a las cargas del matrimonio con trabajo doméstico.


Dentro de los regímenes que pueden regir económicamente el matrimonio, frente a la sociedad de gananciales, que rige en el territorio común salvo pacto en contrario (artículo 1.435 CC), régimen en el que se hacen comunes para los cónyuges las ganancias o beneficios obtenidos por cualquiera de ellos durante su vigencia, que les son atribuidos por mitad al disolverse aquel, en el régimen de separación de bienes establece el artículo 1.437 CC que “…pertenecerán a cada cónyuge los bienes que tuviese en el momento inicial del mismo y los que después adquiera por cualquier título…”, disponiendo el artículo 1.438 CC – en la redacción de la Ley 11/1981, de 13 de mayo, de modificación del Código Civil en materia de filiación, patria potestad, y régimen económico del matrimonio –, tras establecer que ambos cónyuges deben contribuir al sostenimiento de las cargas del matrimonio, y que a falta de convenio lo deben hacer proporcionalmente a sus respectivos recursos económicos, que “El trabajo para la casa será computado como contribución  a las cargas y dará derecho a obtener una compensación que el juez señalará, a falta de acuerdo, a la extinción del régimen de separación.”

Señala, pues, esta norma que ambos cónyuges han de contribuir al sostenimiento de las cargas del matrimonio, conforme a sus respectivas posibilidades, y que la asunción del trabajo doméstico en el hogar familiar es una forma de contribuir a esas cargas, una medida con la que el legislador trató, en la medida de lo posible, de paliar el principal defecto señalado al régimen de separación de bienes, el de no hacer partícipes a ambos cónyuges de todas las ganancias y beneficios habidos durante el matrimonio (como sí ocurre con la sociedad de gananciales), y pensando en la situación en la que queda el cónyuge que se dedica al trabajo en el hogar y no realiza una actividad remunerada, computando, para paliar tal efecto, el trabajo para la casa como contribución a las cargas del matrimonio, y previendo una compensación por ello que el juez ha de señalar, a falta de acuerdo, al producirse la extinción del régimen de separación.

La cuestión, que parece clara, no es tan sencilla, sin embargo, y se plantea si, existiendo un régimen de separación de bienes, es necesario que ese cónyuge haya contribuido a las cargas del matrimonio “solo” con el trabajo realizado para la casa, es decir, realizado con exclusividad, con pérdida de expectativas laborales o profesionales, y sin que el otro cónyuge haya contribuido de forma alguna a ese trabajo doméstico, de forma que si el cónyuge compatibilizara su trabajo con la dirección de las tareas familiares, o ambos contribuyeran a ese trabajo doméstico no nacería derecho alguno de compensación; o, por el contrario, existe el derecho a obtener esa compensación siempre que el trabajo doméstico haya sido el principalmente desarrollado por el cónyuge acreedor, de forma que su desempeño le haya impedido acceder con plenitud e igualdad de oportunidades con el otro cónyuge al ejercicio de actividades profesionales o retribuidas; y ello hay que ponerlo en relación, además, con la idea central de que no parece justo que tras un periodo de convivencia, uno de los cónyuges retenga para sí todos los beneficios o incrementos patrimoniales cuando los mismos han sido logrados gracias a la contribución personal del otro cónyuge, que posibilitó que aquél los obtuviese al liberarle de parte de las obligaciones personales que le incumbían para con su familia, y, por tanto, si tiene que existir y hay que acreditar ese incremento patrimonial.

lunes, 1 de agosto de 2016

Arrendamientos urbanos: el retraso o incumplimiento en el pago de la renta.


Establece el artículo 17 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), que la renta, el precio del arrendamiento, será la que libremente estipulen las partes, y que, salvo pacto en contrario, su pago será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes, debiendo efectuarse en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada. Se trata de una obligación esencial, y así se viene reconociendo de forma unánime por la jurisprudencia, no solo respecto de la renta propiamente dicha - SAP Madrid (Sección 19ª),de 21 de marzo de 2007, o SAP Málaga (Sección 4ª), de 23 de septiembre de 2015- , sino también respecto de cantidades asimiladas a la renta, como puedan ser el IBI, los gastos generales de sostenimiento del inmueble, o el coste de los servicios y suministros, cuando  así se haya pactado - STS 749/2015, de 30 de diciembre -, siendo la falta de pago una causa específica de resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento por el arrendador, conforme a los artículos 27.2.a) y 35 de la LAU, causa específica a la que se refiere después de haber remitido con carácter general en materia de incumplimiento, en el apartado 1 del mismo precepto, al artículo 1.124 del Código Civil.

La cuestión que se plantea es si es posible distinguir, a efectos de entender incumplida esa obligación esencial que es el pago de la renta en la fecha pactada, como ocurre en otro tipo de obligaciones sinalagmáticas (por ejemplo, en el contrato de compraventa), entre lo que constituye una mora o simple retraso en el cumplimiento de la obligación de pago y lo que es, en sentido estricto, un incumplimiento por falta de pago, una cuestión que no ha sido pacífica y sobre la que ha existido jurisprudencia contradictoria entre distintas Audiencias Provinciales. 

lunes, 25 de julio de 2016

Criterios para la declaración de nulidad, por abusividad, de intereses de demora en préstamos hipotecarios.


Me refería el año pasado por estas fecha, en una entrada en este blog, a los intereses de demora, a su abusividad y a las consecuencias de su nulidad, y después de distinguir los intereses remuneratorios u ordinarios, que es el precio del contrato de préstamo y por tanto un elemento esencial del mismo, de los intereses de demora, que es un elemento accesorio de contrato y se refiere a la indemnización a abonar por el prestatario en caso de retraso en el pago de las cuotas del préstamo, dábamos respuesta a algunas cuestiones que se nos planteaban, como si existe diferencia entre unos y otros a efectos de controlar su posible abusividad en relación con la protección de los consumidores, cuales son los criterios, en el caso de los intereses de demora, para determinar la abusividad de la cláusula por la que se establecen, y cuáles son las consecuencias de la declaración de nulidad de dicha cláusula.

Todo lo afirmado al respecto en dicha entrada a este blog sigue vigente y, por tanto, el que tenga interés en conocerlo o recordarlo, puede utilizar el enlace que he dejado al comienzo de esta entrada. Pero una de las cuestiones en las que se ha planteado una novedad interesante está relacionada con la determinación de si existe o no desproporción en el interés de demora aplicado, es decir, cual es el criterio a seguir para determinar si existe o no abusividad en esta cláusula, puesto que tanto la Directivas 1993/13/CEE como el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios prevén expresamente la abusividad de este tipo de cláusulas cuando existe una desproporción de la indemnización por incumplimiento del consumidor con el quebranto patrimonial efectivamente causado al profesional o empresario, de tal forma que lo determinante, para saber en cada caso si es abusiva, es el examen de esa proporcionalidad entre el incumplimiento del consumidor y la indemnización asociada al incumplimiento.

A este respecto el Tribunal Supremo   tiene señaladas una serie de pautas, con base en la doctrina del TJUE (STJUE de 14 marzo 2013, asunto C-415/11, caso Mohamed Aziz, párrafo 69), como son, en primer lugar las normas aplicables en Derecho nacional cuando no exista un acuerdo de las partes en ese sentido, al objeto de que el juez pueda valorar si, y en qué medida en su caso, el contrato deja al consumidor en una situación menos favorable que la prevista por esa legislación; y en segundo lugar el juez nacional debe comprobar si el profesional podía estimar razonablemente que, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, éste aceptaría una cláusula de este tipo en el marco de una negociación individual

Respecto al marco señalado por nuestra legislación podemos recordar que existen múltiples respuestas en nuestro Ordenamiento, y algún silencio, que ya ha sido resuelto por nuestro Tribunal Supremo, dependiendo del ámbito en el que se realiza el préstamo.

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Los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula de intereses de demora por su carácter abusivo, son – nada ha cambiado en este punto - , los mismos que respecto de los préstamos personales se estableció en la STS 265/2015, de 22 de abril, tal y como se declaró en las SSTS 705/2015, de 23 de diciembre , y 79/2016, de 18 de febrero, esto es, que no ha lugar a una reducción hasta el límite admisible, sino que hay que proceder a su eliminación total.

Antes, y todavía ahora, era relativamente frecuente encontrar operaciones de préstamo con intereses de demora pactados a tipos del 25%, y hasta del 29%, y cuando el consumidor se atrevía a defenderse de lo que era un abuso manifiesto (en algunas liquidaciones a veces la indemnización por demora superaba el principal), la respuesta de los tribunales solía ser, en el mejor de los casos, la aplicación analógica del máximo legal previsto para los créditos al consumo. Eso se ha terminado, como se ha terminado considerar que por el hecho de que el tipo previsto esté dentro del máximo legal previsto hay que entender que existe proporcionalidad entre la indemnización por incumplimiento pactada y el daño realmente sufrido por la entidad acreedora, ahora también en el caso de los préstamos hipotecarios, al menos en el caso de los consumidores.

Como señalaba en un reciente artículo sobre La nulidad de la cláusula suelo en el caso de no consumidores”, haciéndome eco del voto particular del Excmo. Sr. Magistrado Don Francisco Javier Orduña Moreno a la STS 376/2016, de 3 de junio – que era a propósito de la cláusula suelo, pero cuyo argumento es extensivo a cualquier cláusula abusiva - sigo sin apreciar las sustanciales diferencias entre “Basilio y Emiliano”, salvo por el hecho de ser una opción legislativa, que justifiquen defender a uno, y dejar al otro a la merced de las condiciones que le quieran imponer, pero de momento es lo que hay, y no es poco dada cuenta como estábamos hace solo unos años.

José Ignacio Martínez Pallarés

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lunes, 18 de julio de 2016

La instalación de aparatos de aire acondicionado en edificios en régimen de propiedad horizontal.


La cuestión que se plantea es si es posible para los propietarios de una vivienda o local en propiedad horizontal la instalación de la unidad exterior de aparatos de aire acondicionado en elementos comunes del edificio, como la fachada, ya sea exterior o al patio interior, o en la cubierta del edificio, y si tiene la entidad suficiente para considerar que suponen una alteración de la configuración o estado exterior del inmueble y, por tanto, si se encuentra o no sometida a la prohibición del artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y, por tanto, si  precisan o no de autorización previa de la comunidad de propietarios.

El problema es complejo, dada la existencia de numeroso edificios que en el momento de su construcción no pudieron prever determinadas mejoras tecnológicas, ni su generalización, como ha ocurrido con los aparatos de aire acondicionado, y en consecuencia no tienen un lugar previsto para la ubicación de las unidades exteriores, que no ocasione problemas de inmisión (por ruidos o aire caliente) a ningún vecino, ni tampoco, claro está, las conducciones precisas desde ese punto a cada una de las viviendas; ello ha dado lugar, sin duda, a una valoración de cada concreto caso y a un indudable casuismo jurisprudencial tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio, con la posibilidad de facilitar el acceso de los comuneros a estas innovaciones, hoy de existencia habitual y normal en viviendas y locales de negocio.

Para enfocar el problema conviene empezar por recordar que el artículo 7.1 LPH establece que "El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador".

lunes, 11 de julio de 2016

La nulidad de la cláusula suelo en el caso de no consumidores (II) (A propósito de la STS, Pleno, Sala 1ª núm. 367/2016, de 3 de junio)


Ya hace tiempo dediqué un artículo con el mismo título “La nulidad de la cláusula suelo en el caso de no consumidores”, a este mismo tema, es decir, a examinar en qué medida la jurisprudencia sobre la nulidad de la cláusula por falta de transparencia que se aplicaba de forma indiscutida a los consumidores, conforme a las SSTS 241/2013 y 464/2014, era posible aplicarla a aquellos – personas físicas o jurídicas - que no tienen dicha condición; y ya señalábamos que la cuestión no parecía a priori muy discutible, en el sentido de que la jurisprudencia encuadraba la impronta del control de transparencia, como una plasmación del principio de transparencia real implícito en el marco general del control de abusividad, dentro de un proceso de reforzamiento de los derechos de los consumidores y usuarios, y en ese sentido se venía decantado la práctica unanimidad de los tribunales, pese a algunas sentencias aisladas en otro sentido (p. ej., la sentencia del Juzgado Mercantil de Málaga núm. 1311/2014 de 30 septiembre, o la SAP Córdoba (Sección 1ª) núm. 340/2014 de 17 de julio), y concluíamos señalando que “Hay que reconocer, en relación con el abuso de posición dominante a que se refiere la SAP de Córdoba, que no es el mismo el supuesto de hecho el del préstamo a una pequeña lavandería industrial en el que el bien hipotecado es la vivienda familiar de los fiadores, que el del préstamo al promotor que, en el ejercicio de su actividad empresarial, contrata una promotora inmobiliaria con una entidad bancaria, no es lo mismo; no obstante, y por encima de esas diferencias, la SAP de Barcelona – que rechazaba la nulidad en caso de no consumidores - parece más acorde con la doctrina del Tribunal Supremo.”

La evolución de la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, que invitábamos a vigilar, ha seguido limitando la declaración de nulidad de la cláusula suelo por falta de transparencia – en los casos en que se dan las condiciones para la declaración de tal nulidad  - a los consumidores, y la reciente STS de Pleno, que es la primera vez que el Tribunal Supremo se pronuncia expresamente sobre la asimilación entre el control de transparencia y el concepto de abusividad, ha venido a confirmar dicha restricción al excluir expresamente dicho control de transparencia de la contratación entre empresarios bajo condiciones generales.

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lunes, 4 de julio de 2016

Propiedad horizontal y discapacidad: la instalación de una grúa en una piscina.

Ya tuve ocasión, en un artículo, de referirme a la modificación de dos preceptos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), en concreto los  apartados 2 del art. 10, y 3 del art.11, por la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, que, en la línea de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, quería facilitar la adopción de acuerdos que permitan la accesibilidad de las personas con discapacidad, y al tratamiento de la discapacidad y accesibilidad tras la Ley 8/2013, de 26 de junio , que modificó la LPH en esta materia, dos artículos en los que trataba este tema con carácter general.

Pero de lo que ahora se trata es de una aplicación concreta de ese régimen a un supuesto muy concreto, como es el de la denegación en junta de propietarios de la autorización para instalar una silla grúa para minusválidos junto a la piscina comunitaria, a fin de que poder hacer uso de ese elemento común, facilitando el acceso a la piscina de un minusválido sin tener que recurrir a terceras personas, y de la impugnación de dicho acuerdo solicitando que se impusiera a la Comunidad demandada la obligación de autorizar dicha instalación.

A este supuesto concreto se refiere la STS (Sala 1ª) núm. 619/2013, de 10 de octubre, que casa y anula la SAP de Valencia (Sección 11ª)  núm. 199/2011, de 28 de marzo, y que sigue teniendo plena vigencia e interés, pese que se refiera a una situación nacida con anterioridad a la citada reforma de la Ley de Propiedad Horizontal realizada por la Ley 8/2013, de 26 de junio que, por lo mismo, no era de aplicación en ese momento a este caso concreto.

lunes, 27 de junio de 2016

Consecuencias de la nulidad de la cláusula suelo: la reliquidación de la deuda, algo más que la simple devolución de intereses.


Ya me he referido en varias ocasiones a la cláusula suelo en los préstamos hipotecarios, y a su posible nulidad, partiendo de la licitud a priori a dichas cláusulas, conforme establece expresamente la STS 241/2013, de 9 de mayo, siempre que se cumplan una serie de requisitos y condiciones que incluye un doble filtro, de inclusión de dicha cláusula y de transparencia, lo  que en la práctica supone que en muchos supuestos es posible para los consumidores obtener la nulidad de dicha cláusula; y también tuve ocasión de referirme, si bien es cierto que solo  tangencialmente, a los efectos de la declaración nulidad de la cláusula suelo,  y digo tangencialmente porque apenas le dediqué un párrafo en un artículo que estaba dedicado fundamentalmente al debate entre las distintas Audiencias Provinciales sobre el alcance de la declaración de irretroactividad que realizó la citada STS 241/2013 en el fundamento de derecho decimoséptimo (puntos 277 y ss), debate al que vino a poner fin – solo de momento, a la espera de lo que decida el TJUE – la STS 139/2015, de 25 de marzo, que limitaba el alcance de la retroactividad de la declaración de nulidad de la cláusula.

Ahora bien, la cuestión que ahora se plantea es cuales son exactamente los efectos de esa declaración de nulidad, si es posible limitarlos a la devolución de los intereses cobrados de más como consecuencia de la aplicación de esa cláusula suelo, o si implica algo más.

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lunes, 20 de junio de 2016

Pena convencional en el contrato de compraventa, moderación y daños y perjuicios.




La cuestión que se plantea se refiere a aquellos contratos de compraventa de vivienda, en los que existen entregas a cuenta del precio final, a veces bastante importantes, que contienen una estipulación, que es casi una cláusula de estilo, en la que se establece que el incumplimiento por el comprador de su obligación de comparecer al otorgamiento de la escritura pública cuando así sea requerido por la vendedora facultará a esta para resolver el contrato, con derecho a percibir una pena convencional igual a las cantidades hasta entonces satisfechas por el comprador. Esto nos llevó a plantearnos en otras entradas, en primer lugar, si cabía la posibilidad de alegar enriquecimiento injusto contra quien resuelve el contrato de compraventa, y se queda con la vivienda y con las cantidades entregadas a cuenta, y en segundo lugar si era posible, y en qué condiciones la declaración de abusividad de la cláusula penal, y cuáles eran sus consecuencias; pero lo que ahora nos planteamos es, cuando no sea posible esa declaración de abusividad, si es de aplicación en todo caso la pena pactada, o cabe su moderación judicial, y en qué casos, y, además, si es posible reclamar otros daños y perjuicios, además o acumuladamente a la pena convencional pactada.