lunes, 7 de marzo de 2016

El Euribor está en negativo, y no tengo cláusula suelo, ¿y ahora qué?


El pasado día 2 de febrero se publicaba en el BOE  la Resolución de 1 de marzo de 2016, del Banco de España, por la que se publican determinados tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario, confirmándose los pronósticos que se venían realizando respecto a la evolución del Euribor a un año, y es que éste ha roto el suelo, al resultar la media del mes negativa. Es la primera vez que esto sucede, ¿y ahora qué?

La verdad es que de momento la incidencia va a ser mínima, y no solo porque solo afecte a aquellos préstamos referenciados a este tipo (o al Mibor, que  terminó igualmente en negativo) para los que el mes de febrero sea el de referencia para que se produzca la variabilidad pactada, sino muy principalmente porque el Euribor, como el Mibor, se ha situado en el -0,008 %, una tasa negativa más testimonial que otra cosa, que será absorbida sin más por el diferencial pactado sobre el tipo de interés, que suele estar fijado a partir del 0,25%, en las ofertas más agresivas que se hicieron en un determinado momento, superando normalmente el 1% sobre el tipo pactado. Por tanto, de momento, se trata de un ejercicio más teórico que real aventurarse a pensar en las consecuencias caso de que esa evolución persista y lleguen a alcanzarse tipos negativos que rebasen ese diferencial,  pero, ¿qué ocurriría si eso sucede así? ¿Tendría el Banco que pagar intereses al deudor hipotecario por el préstamo que le tiene concedido? ¿No vulneraría esa situación, además de las reglas de la lógica, principios como el del carácter oneroso de los préstamos bancarios, e incluso las leyes de la economía? ¿Cuáles serían las consecuencias para prestamista y prestatario? 

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En definitiva y como conclusión, por extraña que pueda parecer esta última situación, por lo novedosa y extraordinaria, no creo que existan argumentos serios ni obstáculos legales que, en su caso, lo pudieran impedir, ni mucho menos para inventarse una nueva cláusula suelo que, en contra de lo pactado y de, no lo olvidemos, las razones económicas que llevan a los mismos Bancos a prestarse el dinero en esas condiciones, impida que el tipo efectivo aplicable baje del 0,00 %, o del 0,0001% para los puristas del carácter remunerado de los préstamos bancarios.

Ya veremos cual es la evolución de la inflación, de los tipos de interés y del Euribor, el tiempo lo dirá, aunque hay expertos que afirman que está situación puede prolongarse todavía varios años, y aunque, como ya hemos dicho, la existencia de tipos efectivos aplicables negativos es de momento solo un ejercicio más teórico que real, también en el 2007/2008 parecía algo más teórico que real – al menos para los consumidores - que el Euribor pudieran estar por debajo del 1%, y durante tanto tiempo (desde agosto de 2012), y sin embargo no solo ha ocurrido, sino que ahora el debate está en qué ocurrirá si persiste la tendencia a tipos negativos y estos terminan por rebasar el diferencial pactado.

José Ignacio Martínez Pallarés

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martes, 1 de marzo de 2016

Cerramiento de terrazas y balcones mediante el sistema de paneles o cortina de cristal.


Ya tuve la oportunidad de referirme en una ocasión a la alteración de elementos comunes, como la fachada, así como más específicamente al cerramiento de terrazas y balcones a propósito de las modificaciones introducidas en la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal por la ley 8/2013, de 26 de junio de rehabilitación y regeneración urbanas, para examinar si dicha reforma había supuesto alguna modificación al régimen de unanimidad exigible para la aprobación de dichos cerramientos, en cuanto que las terrazas y balcones forman parte de la fachada, que es un elemento común del edificio, por definición (artículo 396 CC), y ello en base a la redacción del nuevo artículo 10.3 b) LPH, que se refiere a la suficiencia de una mayoría de tres quintos para la alteración de la estructura o fábrica del edificio, “incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética…”; y concluíamos señalando que las terrazas y balcones continúan siendo un elemento común para cuya modificación mediante un cerramiento es necesaria su autorización en junta por la unanimidad de propietarios, por afectar al título constitutivo, salvo en el concreto supuesto citado, que es una excepción a ese régimen.   

La cuestión, en el supuesto de los cerramientos habituales con perfilaría de aluminio, está bastante clara en términos generales, al margen de situaciones particulares que habría que examinar caso por caso, dado el casuismo existente en materia de propiedad horizontal, y cualquier acuerdo de junta de propietarios que acordara dar dicha autorización sin cumplir dicho requisito de unanimidad, bien sea con carácter previo a su realización, aprobando por mayoría el permiso solicitado, bien sea a posteriori, dando el visto bueno al cerramiento ya efectuado por un propietario – como es el supuesto al que se refiere, por ejemplo, la SAP Guipúzcoa (Sección 2ª) núm. 224/2013, de 30 de julio - es impugnable dentro del plazo legal ante los tribunales por cualquier propietario de la comunidad.

¿Pero qué ocurre con los cerramientos tipo pantalla o cortina de cristal, con perfilaría atornillada que sirve de guía  a los paneles de cristal plegables, que es imperceptible desde el exterior? ¿Podría constituir una excepción a dicho régimen? ¿Requiere permiso previo de la comunidad, o puede hacerlo el comunero sin necesidad de solicitarlo?