sábado, 15 de octubre de 2016

La autorización expresa para el ejercicio de acciones judiciales de la comunidad de propietarios


Frente a la "legitimatio ad procesum", que es la capacidad que es necesario ostentar para ser sujeto de una relación procesal y poder realizar actos procésales válidos y con eficacia jurídica, la "legitimatio ad causam" se refiere a la titularidad del derecho de acción, que está relacionada con la pretensión formulada en el proceso, y es la relación existente entre una persona determinada y una situación jurídica en litigio, por virtud de la cual es precisamente esta persona y no otra la que debe figurar en él, ya sea en concepto de actor o de demandado. La legitimación "ad causam" constituye un presupuesto que debe ser examinado de modo previo al conocimiento del asunto, porque  en el caso de estimar la cuestión de su falta, planteada como excepción procesal, no puede ser estimada la acción si quien la ejercita no es parte legítima, lo que determina además que deba ser apreciada de oficio, ya que su reconocimiento – STS 260/2012, de 30 de abril -  “coloca o no al sujeto en la posición habilitante para impetrar la aplicación de la ley a un caso concreto mediante el correspondiente pronunciamiento jurisdiccional.“

Cuando se trata de una comunidad de propietarios, que se rige por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), la misma se refiere en su artículo 13 a los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios, señalando como tales en su apartado 1, la Junta de propietarios, el Presidente y, en su caso, Vicepresidentes, el secretario y el administrador, señalando el mismo precepto en su apartado 3 la facultad de representación que ostenta el presidente de la comunidad al disponer que “El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.” Se trata de una representación que es de carácter orgánico, como recuerda la STS núm. 679/2003, de 8 de julio, cuando afirma que “la Ley de Propiedad Horizontal, precisamente para evitar cuestiones de legitimación, arbitró la fórmula de otorgar al Presidente de tales Comunidades, carentes de personalidad jurídica, la representación de ellas en juicio y fuera de él, que lleva implícita la de todos los titulares y que no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del presidente vale, frente al exterior, como voluntad de la Comunidad (SSTS de 27 de marzo, 17 de junio, 1, 3 y 14 de julio de 1989.” Esto significa que aunque el presidente represente a la comunidad, como dice el artículo 13.3 LPH, no lo hace en el sentido técnico de representante, pues sus actos no son de representación aislada e independiente que requiera en cada caso de poderes específicos, ni consta tampoco que obre en virtud de la concesión de un poder de carácter general, sino que actúa como auténtico órgano del ente comunitario al que personifica en las relaciones externas del mismo, sustituyendo con su voluntad individual la voluntad social o común, y viniendo a ser un puro instrumento físico a través del cual actúa la comunidad, lo cual elimina la distinción y contraposición de los sujetos típicos de la representación, y explica el hecho de la imputación de los efectos jurídicos de los actos llevados a cabo por el presidente no solo a quienes votaron a favor de dichos actos en junta de propietarios, sino también a los ausentes, a los disidentes, e incluso los adquirentes posteriores, en la medida en que sus facultades de actuación como representante de la comunidad de propietarios y la imputación de su actuación está determinada por la propia organización de la comunidad.

Pero esto plantea algunas cuestiones respecto al ejercicio del derecho de acción de las comunidades de propietarios, y requisitos exigibles.

lunes, 3 de octubre de 2016

Condición de consumidor o no de un fiador o avalista, a efectos de control de abusividad de cláusulas financieras.


La Banca, para la concesión de crédito en cualquiera de sus formas (préstamo, crédito, descuento, etc.) exige del cliente ciertas garantías personales que aseguren el buen fin de la operación; en primer lugar la del propio del cliente con el que concierta la operación, basada en su solvencia personal, pero también es muy frecuente que junto a ella aparezca el aval o fianza, por medio de la cual un tercero responderá en los mismos términos que el deudor principal, constituyéndose normalmente como una obligación accesoria de la obligación principal garantizada, que aparece inserta en una cláusula adicional al contrato principal, aunque a veces se recoge en un contrato separado.

El contrato de fianza aparece regulado con carácter principal en el Código Civil, que lo define en el artículo 1.822 cuando dispone que “Por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste.”, es decir, que en caso de incumplimiento el acreedor principal debe dirigirse en primer lugar contra el deudor, y después contra el fiador, que es el denominado beneficio de orden, beneficio que no existe cuando dicha obligación se haya pactado como solidaria, como ocurre de forma generalizada en las operaciones bancarias, en cuyo caso el acreedor puede dirigirse contra cualquiera de ellos, deudores o fiadores, o contra todos ellos simultáneamente, contemplándose además la renuncia a los beneficios de excusión (art. 1.830 CC) y de división (art. 1.837 CC). Ahora bien, la fianza, al ser un contrato accesorio, será mercantil, como dispone el artículo 439 del Código de Comercio, cuando lo sea la obligación que garantiza, “aun cuando el fiador no sea comerciante.”, por lo que como los contratos bancarios son siempre mercantiles también lo serán los afianzamientos de estos contratos. Así lo señalaba la SAP Barcelona (Secc.16ª) núm. 3/2010, de 8 de enero cuando afirmaba que “Como es sabido, la naturaleza mercantil del contrato bancario de descuento es indiscutible (SSTS 4 y 10 de diciembre de 2007); en su consecuencia, idéntica naturaleza reviste el afianzamiento de aquél, por imperativo del artículo 439 CCom.” 

La cuestión que se plantea es si esa mercantilidad del afianzamiento opera al margen de cuál sea la condición del fiador y/o de cual sea su vinculación con el deudor de las operaciones garantizadas, y si ello impide la aplicación de la normativa protectora de consumidores a los fiadores, singularmente para la declaración de abusividad de cláusulas como las referidas a intereses de mora, pacto de liquidez, vencimiento anticipado o cláusula suelo, por ejemplo.

La conclusión a la que se puede llegar es que la mercantilidad del afianzamiento no  opera al margen de cuál sea la condición del fiador y/o de su vinculación con el deudor de las operaciones principales garantizadas, y que no es lo mismo el papel que tenga el consumidor en la actividad afianzada.

La diferencia puede ser sustancial, en cuanto a la exigibilidad e importe de lo exigido a los fiadores - esos abuelos, padres, hermanos o amigos que hacen el favor de constituirse en avalistas o fiadores, y a los que se reclama el pago de la totalidad d ela deuda como si fuera a la misma empresa -  y siempre va a merecer la pena pedir que un profesional examine el caso.


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