sábado, 21 de enero de 2017

Y al final, fuesen, y no hubo nada (A propósito del RDL 1/2017 sobre la cláusula suelo).


Llevan tiempo Gobierno y oposición - desde que se publicó la STJUE de 21 de diciembre de 2016, que declaró que la nulidad de la cláusula suelo debía surtir efecto desde el inicio del contrato -  negociando un  mecanismo para articular la devolución por los Bancos del dinero cobrado de más por las cláusulas suelo de las hipotecas, habiéndose aplazado en varias ocasiones por no llegar a un acuerdo respecto a los términos del mismo, pero con la vista puesta en el previsible incremento del número de demandas de los consumidores, como señala el preámbulo la propia exposición del RD-Ley 1/2017, de 20 enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusula suelo (BOE de 21/01/2017), y el previsible impacto perjudicial –vía costes y mayores retrasos - que podría tener en una Administración de Justicia secularmente colapsada falta de personal y de medios.

Como tantos otros, he seguido las noticias entorno a los dimes y diretes, amagos y bravuconadas  de gobierno y oposición en torno al proyectado RDL, y puesto que, como vienen señalando juzgados y tribunales, la cláusula suelo es lícita y el problema ha sido la falta de transparencia en la comercialización de la hipoteca – que es lo que dice la STS de 9 de mayo de 2013 – siempre he creído que tanto debate iba a parar en nada frente a las expectativas creadas, que todo iba a quedar en fuego de artificio, y así ha sido finalmente, recordándome el papel desempeñado por gobierno y oposición aquel estrambote del soneto de Cervantes “Y luego, incontinente, caló  el chapeo, requirió la espada, miró al soslayo, fuese y no hubo nada.”

Es solo una opinión, pero creo que hay razones fundadas para hacer esta afirmación, y no las he encontrado hasta ahora para la contraria, sobre todo si tenemos en cuenta el proceso que se han seguido normalmente en estas reclamaciones de nulidad de cláusula suelo.

domingo, 15 de enero de 2017

La subrogación hipotecaria para la mejora de condiciones financieras; problemas relacionados con la oferta vinculante y la enervación


Cuando una persona, física o jurídica, decide o se ve en la necesidad de solicitar un préstamo con garantía hipotecaria, el hecho de ser un prestatario diligente e informado y de tratar de buscar, e incluso elegir y contratar la mejor de entre las ofertas de hipoteca disponibles en ese momento, no garantiza que el préstamo elegido siga teniendo las mejores condiciones financieras del mercado a lo largo de toda su vida, porque las condiciones y situación económicas varían, las entidades financieras reaccionan y se acomodan rápidamente a esas nuevas condiciones modificando su oferta, e incluso - hay quienes recordamos que un día existió – puede haber competencia entre ellas por ganar clientela, fidelizarla (que no hacerla rehén), y ganar cuota de mercado.

La cuestión que se plantea es que el prestatario, en un contexto de bajadas de tipos de interés, y/o de incremento de la competencia para ofertar mejores condiciones financieras lo tenía francamente difícil para cambiar de Entidad y conseguir mejores condiciones para su hipoteca. Siempre ha existido la posibilidad de la novación subjetiva por subrogación (poner a uno en el lugar de otro) de un tercero en los derechos del acreedor, regulada en el artículo 1.211 CC al señalar que “El deudor podrá hacer la subrogación sin consentimiento del acreedor, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero por escritura pública haciendo constar su propósito en ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada.”, con el efecto de que (artículo 1.212 CC) el crédito, con todos sus derechos anexos, incluidas las garantías, se transferían  al subrogado, pero, dados los elevados costes implicados en esa operación (elevadas comisiones por cancelación anticipada, de estudio y apertura o subrogación del nuevo préstamo, los gastos de cancelación de uno y de constitución de otro – notaría, Registro, gestión -, y los impuestos), la realidad es que esa posibilidad era más teórica que real.

Para tratar de solucionarlo, precisamente en un contexto de bajadas de los tipos de interés del que los prestatarios no se podían beneficiar, se promulgó la Ley 2/1994,de 30 de marzo, por la que s eregula lasubrogación y la modificación de préstamos hipotecarios, cuyo mecanismo, en principio sencillo, no está exento de complicaciones,como el concepto de condiciones financieras de la oferta vinculante, o la notificación notarial en relación con la manifestación vinculante de la primitiva entidad dirigida a enervar - impedir en definitiva - la subrogación de otra entidad, y la exigibilidad de la formalización.

Es posible hacerlo, pero hay que conocer los problemas y saber cómo sortearlos.

Acceso completo en el BLOG de: www.masabogado.com

martes, 3 de enero de 2017

Alteraciones en las fachadas de un edificio en régimen de propiedad horizontal.


Establece el artículo 3 LPH que en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 CC - que se refiere a la propiedad horizontal – corresponde a cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente…, y “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.” , entre los cuales es indudable que está la fachada, a tenor de la previsión del artículo 396 CC que la incluye expresamente entre esos elementos comunes al señalar como tal “…todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga..” refiriéndose a continuación, y al mismo nivel, a “las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;”, es decir, todo lo que conforma la fachada de la edificación.

Es indudable, por tanto, que a todos los elementos comunes en general, y a las fachadas en particular, que es el tema que ahora nos ocupa,  les afecta la prohibición del artículo 7 LPH cuando, tras referirse al derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas en el mismo, prevé expresamente que “En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna…”, en coherencia con la obligación de todos los propietarios, contenida en el artículo 9 LPH, de “a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo…”, lo que implica que cualquier alteración de la fachada, incluyendo su imagen, su configuración, los huecos de puertas o ventana, elementos de cierre, revestimientos exteriores, etc., afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para su modificación, es decir, a su aprobación en Junta de propietarios por unanimidad, a tenor de la redacción del artículo 5 LPH in fine, cuando señala que “en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre la validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”, y del artículo 17.6ª LPH cuando señala que “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”