jueves, 23 de febrero de 2017

Obras de reparación en elementos comunes por propietario, y derecho de reembolso.


No es infrecuente que en ocasiones propietarios particulares asuman a su costa la reparación o sustitución de elementos comunes, con ocasión normalmente – pero no exclusivamente - de las obras de rehabilitación o reforma que lleva a cabo en su propia vivienda, que le llevan a sustituir tramos de bajante que pasan junto a su vivienda, a realizar la rehabilitación de la cubierta sobre su vivienda, a reforzar pilares o vigas, etc., siendo evidente el interés del propietario en que los problemas que presentan dichos elementos comunes queden solventados de forma que no pueda verse afectado por futuras y obligadas actuaciones sobre los mismos por parte de la comunidad, que estaría obligado a permitir, y que le ocasionarían no pocas molestias y, posiblemente, perjuicios.

Por otro lado también puede parecer claro el interés de la comunidad en la reparación – rehabilitación de esos elementos, que a lo mejor no puede o no quiere afrontar en ese momento por lo que las cuestiones que se pueden plantear es si el propietario particular puede llevar a cabo esas obras en elementos comunes, y si en su caso puede reclamar a la Comunidad el reembolso de los gastos realizados en dichas obras.

A este respecto establece la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 7.1 que “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.”, y añade, “En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.” ¿Cómo debe interpretarse este precepto.

En nuestros juzgados y tribunales, dado el casuismo que presentan este tipo de actuaciones, normalmente vinculadas a muy diferentes circunstancias, se han producido en ocasiones resoluciones contradictorias, bien es verdad que en contextos muy concretos y determinados, y así:

lunes, 6 de febrero de 2017

Caducidad de la acción de nulidad de un SWAP (contrato de permuta financiera).



Ya me he referido en varias ocasiones a los contratos de swap para tratar diferentes temas relacionados con los mismos, su nulidad por error vicio del consentimiento,  causas de nulidad o no de un swap, exigencias de información en su comercialización, o a la contratación de swap por empresarios o profesionales, existiendo ya un nutrido cuerpo de doctrina jurisprudencial [desde la STS 840/2013, de 20 de enero de 2014, hasta las SSTS 7 y 11/2017, de 12 y 17 de enero, respectivamente,  últimas que conozco a esta fecha], que se refiere a los supuestos de nulidad de un swap, o contrato de permuta financiera, o de cobertura de variación de tipos de interés - entre otros variados nombres con los que se ha venido comercializando por las entidades financiera -, en relación con la obligación que el ordenamiento impone al Banco de ofrecer una información clara y detallada sobre la naturaleza y los riesgos de este producto, con el objeto de que el potencial cliente pueda adoptar una decisión reflexiva y fundada.

No vamos a insistir en el concepto y naturaleza de este contrato, salvo para recordar que es un contrato atípico autónomo, consensual, sinalagmático, aleatorio o especulativo, de tracto sucesivo y duración determinada, ni vamos a insistir en los requisitos para su validez, porque la cuestión que ahora se nos plantea es otra, y es, partiendo de que se pide la nulidad por un error vicio del consentimiento, es decir, con base en el artículo 1.300 CC en relación con los artículos 1.261, 1.265 y 1.266 del mismo cuerpo legal, cual es el plazo para el ejercicio de la acción de nulidad y, sobre todo, a partir de qué momento empieza a computarse.

La cuestión se plantea porque algunas entidades financieras vienen solicitando, que se declare caducidad de la acción, con base en la interpretación conjunta de los artículos 1.301 CC, que establece que “la acción de nulidad durará cuatro años”, que es un plazo de caducidad (STS 54/2014, de 21 de febrero), y 1.969 CC, que establece que “el tiempo para la prescripción de toda clase de acciones, cuando no haya disposición especial que otra cosa determine, se contará desde el día que pudieron ejercitarse.”, de donde extraen la consecuencia de que ese plazo de cuatro años comenzaría a contarse desde el día que se pudo ejercitar la acción, y que éste no es otro que aquel en el que el cliente tuvo que salir del error padecido al tiempo de contratar, lo que identifican con el momento en el que se le adeudan las primeras liquidaciones negativas, y traen a colación la STS 769/2014, de 12 de enero de 2015, y las SSTS 376/2015, de 7 de julio, y 489/2015, de 16 de septiembre que citan la anterior.

Y la cuestión se plantea porque ya se está aplicando esa interpretación por juzgados y tribunales, con apoyo en un conjunto de sentencias del Tribunal Supremo.

Mi conclusión es que se puede afirmar que el Tribunal Supremo no ha querido derogar el artículo 1.301 CC cuando establece que el plazo de caducidad de cuatro años debe contarse a partir de la “consumación” del contrato, concepto jurídicamente inequívoco que hay que distinguir de la “perfección” del contrato, y que consiste en el cumplimiento de su fin, es decir, en la completa realización de las liquidaciones previstas durante todo el tiempo pactado, por lo que la consumación se produce en la fecha de la última liquidación, y ese es el día a quo del plazo de caducidad, sin que se pueda adelantar esa fecha a un momento anterior, en el que debiera haber alcanzado la plena comprensión de la totalidad del riesgo asumido, que es lo que se sostiene por algunos juzgados y Audiencias Provinciales.


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