Acerca de la cláusula suelo en los préstamos hipotecarios, y de su posible nulidad.

Los préstamos con garantía hipotecaria concedidos por bancos y otras entidades financieras son préstamos retribuidos en los que el prestatario se obliga normalmente – mediante el denominado sistema de amortización francés - al pago periódico durante el plazo pactado de una cuota comprensiva de capital e intereses, que será igual para toda la vida del préstamo de haberse pactado un tipo de interés fijo, o cambiará para cada periodo estipulado (normalmente anual) de haberse pactado un tipo de interés variable. En el caso de intereses variables, que es el que nos ocupa, el tipo de interés a pagar por el prestatario se fija, básicamente, mediante la adición de un diferencial de un tanto por ciento al tipo de referencia que se haya pactado (normalmente el Euribor a un año), y la cuestión que se ha planteado es que, en ocasiones, para limitar los efectos de las eventuales oscilaciones del tipo de referencia pactado, pueden establecerse limitaciones al alza y/o a la baja – las denominadas cláusulas techo y suelo, respectivamente -, que operan como topes máximo y mínimo de los intereses a pagar por el prestatarios, de forma que cuando el índice de referencia o la suma del índice de referencia más el diferencial ascienden o descienden por encima (techo) o por debajo (suelo) del tope fijado, estas cláusulas impiden que la subida o la bajada se trasladen al prestatario más allá de ese tope.

Dados los tipos normalmente fijados como techo (en ocasiones tan elevados que hacen completamente ilusorio que el prestatario pudiera beneficiarse nunca del mismo, ni tan siquiera hacer frente a las cuotas resultantes de su aplicación), como la evolución a la baja del Euribor, con una abrupta caída que se inicia en noviembre de 2008 hasta situarse de forma permanente por debajo del 1% (el 0,362% el pasado septiembre, BOE 02/10/2014), y lo elevado de los tipos fijados como suelo respecto a los vigentes –además de que sería difícilmente comprensible que una entidad intentara anular el techo fijado por ella misma -, han provocado que los problemas se hayan planteado desde hace unos años respecto de la cláusula suelo: sobre su consideración o no como condición general, pese a referirse a un elemento esencial del contrato como es el precio, su carácter impuesto o no, su licitud, y el necesario control de su transparencia a efectos de determinar su validez o nulidad; problemas que han venido a ser resueltos por la STS 241/2013, de 9 de mayo (RJ 2013/3088), y la más reciente STS 464/2014 de 8 de septiembre (JUR 2014/261533), cuyas líneas generales son el objeto de esta entrada.

Salida de humos de local comercial en el régimen de propiedad horizontal

Una cuestión que se plantea con relativa frecuencia en edificios en régimen de propiedad horizontal con locales comerciales en planta baja es cuando en estos se produce un cambio de actividad y se dedicar a la hostelería, restaurante o bar con cocina, para lo que precisan reglamentariamente de una salida de humos, de la que muchas veces no están dotados, que debe cumplir una serie de prescripciones técnicas que vienen reguladas por el Ayuntamiento en la correspondiente ordenanza (por ejemplo, en Murcia, la  Ordenanza de Protección de la Atmósfera (BORM 5/11/2011)), y que normalmente implica la obligación de una salida de humos por medio de una chimenea por la azotea del edificio. La instalación de esa chimenea ex novo implica la constitución de una servidumbre sobre todos aquellos elementos comunes del edificio por los que pasa, ya sea fachada y/o patio interior, además de tener que romper paredes y forjados en algún caso, y la cuestión que se plantea es sí es el dueño de local comercial tiene derecho a hacerlo, o a exigir que se le dé paso,  o si precisa del consentimiento de la comunidad, cómo y en qué medida, y que mayorías son necesarias en tal caso.

La cuestión puede ser delicada, y no solo porque depende de diferentes hechos y circunstancias que exigen un examen concienzudo de cada caso concreto, sino porque en algunas ocasiones los tribunales han dado soluciones distintas a supuestos aparentemente muy similares.

Responsabilidad civil derivada de filtraciones de agua a través de terrazas privativas, o de uso privativo

El artículo 396 CC menciona las cubiertas entre los elementos comunes del edificio, pero dicha enumeración es de derecho dispositivo, y nada impide que, bien originariamente en el mismo título constitutivo - lo que no ha sido infrecuente en la práctica de la promoción y construcción de los últimos años, en los que ha proliferado la construcción de viviendas con amplias terrazas que son cubierta de las viviendas inferiores, y de áticos a los que se atribuye la titularidad o el uso privativo de la terraza aneja -, o bien, aunque sea mucho más infrecuente en la práctica al ser requerida “la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen la totalidad de las cuotas de participación” (17.6 LPH), por un acuerdo posterior de la junta que modifique el título constitutivo en tal sentido, se atribuya a la cubierta un uso privativo o incluso la condición de elemento de titularidad privativa de uno o varios copropietarios.

La cuestión que se plantea es a quién incumbe reparar e indemnizar por los daños causados a un copropietario como consecuencia de las filtraciones de agua producidas a través de una terraza que es cubierta de todo o una parte de un inmueble, y a quién corresponde sufragar los gastos de las obras necesarias para evitar que se sigan produciendo, ya no cuando dicha terraza es un elemento común del edificio, sin matizaciones, supuesto en el que está claro que la responsabilidad corresponde a la Comunidad de propietarios, sino cuando dicha terraza es de uso privativo de un propietario, aunque en la división horizontal aparezca como un elemento común, o es de titularidad privativa. ¿Corresponde a la Comunidad en todo caso, al propietario que tiene atribuida su titularidad o su uso privativo, o depende, y de qué depende en tal caso?