Lo normal en la compraventa de una vivienda, con muy contadas excepciones,
es que el comprador tenga que recurrir a un préstamo hipotecario para financiar
la compra, y como también es habitual que, previamente, el promotor haya tenido
que hacer lo propio para financiar la construcción, en el préstamo hipotecario
al promotor se recogen la condiciones de la subrogación de los futuros
compradores en el préstamo hipotecario de la vivienda. Los promotores ofertan
esa financiación a los posibles compradores, para ayudarles a decidirse, y los
compradores, en la confianza de que cuentan con esa financiación, adquieren la
vivienda, anticipan pagos a cuenta, y asumen la obligación de otorgar escritura
de compraventa, y de subrogación hipotecaria, esencial para hacer pago del
resto del precio.
Ahora
bien, lo que en tiempo de bonanza no constituía un problema especial porque, ante
la expectativa de crecimiento del precio de la vivienda, las entidades bancaria
facilitaban el acceso al crédito casi sin restricciones, alimentando la espiral
de precios, se convirtió en una pesadilla cuando pinchó la burbuja
inmobiliaria, empeoró la situación de las economías familiares, y se impusieron
fuertes restricciones al flujo de crédito hacia los particulares, restricciones
que persisten, y que pueden colocar al comprador en una situación comprometida,
obligado contractualmente al otorgamiento de escritura y pago del resto del
precio, e imposibilitado para hacerlo al denegarle la entidad bancaria la
subrogación en el préstamo hipotecario de la vivienda, y no poder encontrar
otra financiación.
La
cuestión que se puede plantear es si es posible para el comprador desistir del
contrato, o resolverlo, en caso de que la entidad bancaria rechace su
subrogación, en atención a lo pactado, o en aplicación de la doctrina de la
imposibilidad sobrevenida o de la regla rebus sic stantibus.
