Cuando de la mera tolerancia a los actos propios y la modificación del título constitutivo media un abismo

 

Hay veces que empeñarse en una determinada posición —incluso cuando se esté convencido de tener razón— puede salir muy caro, tan caro como las costas procesales en un procedimiento que se pierde en primera instancia, apelación y casación, por un propietario que termina sin conseguir el reconocimiento a su favor del uso exclusivo de la zona ajardinada aneja a la vivienda, que es común, que un día la comunidad le autorizó , y que terminó por considerar como propia. Y es que a veces la generosidad no se ve correspondida, y una cesión se quiere interpretar como una claudicación, y hasta como una modificación del título constitutivo.

Este es el caso al que se refiere la reciente STS 520/2020, de 29 de octubre, en un caso en el que se impugna por un propietario un acuerdo de la comunidad de propietarios a la que pertenece en el que se declara que el uso de la zona ajardinada colindante a su vivienda, de la que venía disfrutando dicho propietario, pertenecía a la comunidad.

El problema surge con la delimitación del uso exclusivo de la terraza de la vivienda que sí venía recogido en los estatutos de la comunidad como atribuido en exclusiva al propietario de dicha vivienda, y que en su momento se pretendió que abarcara también la zona ajardinada colindante.

Tras diferentes deliberaciones en el seno de la comunidad se terminó por rechazar en junta de propietarios dicha interpretación pero, tal vez para conciliar o aplacar y transar una solución que no deviniera en conflicto, se autorizó su uso exclusivo al propietario de la vivienda colindante, que al parecer, tras dieciocho años de pacífico disfrute terminó por considerar como propia, porque dicho acuerdo habría implicado una modificación del título constitutivo libremente adoptado por la comunidad, y que su modificación requería ahora de unanimidad, que por supuesto no habría posibilidad de conseguir nunca, al ser su voto contrario.

El recurso extraordinario por infracción procesal, por denegación indebida de una prueba que se consideraba relevante, que consistía en el plano certificado del final de obra correspondiente a la comunidad hace sospechar que podría eventualmente haber algún asunto no resuelto en relación con cómo se plasmó ese proyecto en el título constitutivo, pero el hecho cierto es que el mismo no recogía esa zona ajardinada como de uso exclusivo del propietario de la vivienda colindante, y eso es lo que firmó el propietario que adquirió la vivienda, por lo que difícilmente puede venir décadas después a discutirlo, y menos aún cuando no impugnó en su momento el acuerdo de comunidad que le «autorizaba» a usar en exclusiva esa zona.

Las palabras son importantes, y es que no se declaró o se le atribuyó por unanimidad esa zona como de su uso exclusivo, lo que habría implicado un reconocimiento o una modificación del título constitutivo a su favor para que comprendiera esa zona, sino que se le «autorizó» a usarla en exclusiva, y claro, no es lo mismo, aunque temporalmente quedaran satisfechas sus pretensiones, o incluso llegara a considerarlas satisfechas, algo de lo que le podrían haber advertido si lo hubiera consultado.

Como señala la citada STS 520/2020, la ratio decidenci de la sentencia de la Audiencia Provincial que se impugna se apoya en la interpretación de los Estatutos de la Comunidad y en lo acordado en la junta en la que se «autorizó» el uso exclusivo de la zona a los demandantes, autorización que en ningún caso habría sido necesaria si los Estatutos reconocieran dicho derecho a su favor; y rechaza la argumentación de los recurrentes de que dicha sentencia sería contraria tanto a la doctrina jurisprudencial que reconoce la autonomía de la voluntad en la configuración de la propiedad horizontal como la relativa a los actos propios y el reconocimiento tácito.

1.- La sentencia impugnada no solo no negaba la vigencia del principio de autonomía de la voluntad en la configuración de la propiedad horizontal, sino que, por el contrario, partía del reconocimiento de dicha autonomía para interpretar conjuntamente los Estatutos y el acuerdo de junta de propietarios en la que se planteó la interpretación que debía darse al uso exclusivo de terrazas que recogía el título a favor de la vivienda, resultando que en dicha junta lo que se hizo fue reconocer el carácter común de dicha zona ajardinada —hasta el punto de que la sustitución y reparación de la iluminación existente en la misma correspondía a la comunidad— y autorizar al propietario de la vivienda colindante en bajo a su uso en exclusiva.

2.- Porque las exigencias jurisprudenciales sobre los requisitos que han de concurrir para que una determinada conducta pueda ser calificada de acto propio vinculante son muy claras.

La STS 760/2013, de 3 de diciembre, señala que constituye un principio general de derecho que nadie puede ir contra los propios actos (nemo potest contra propium actum venire), tratándose de un límite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad, que tiene su fundamento en la protección de la confianza y la regla de la buena fe, y que se formula en el sentido de que «”quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede además pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real" (SSTS 12-3-08 y 21-4-06 ), exigiéndose que tales actos sean expresión inequívoca del consentimiento (SSTS 7-6-10, 20-10-05 y 22-1-97) o que resulten inequívocos, no procediendo su alegación cuando los actos están viciados por error o conocimiento equivocado (SSTS 8-5-06 y 21-1-95), de modo que debe constatarse la incompatibilidad o contradicción entre la conducta precedente y la actual (SSTS 25-3-07 y 30-1-99 ) y no ha de existir ningún margen de error por haber actuado el sujeto con plena conciencia para producir o modificar un derecho (SSTS 12-7-97 y 27-1-96)». Y trayendo a colación las sentencias del mismo Tribunal de 31-01-1995 y 27-01-1996 señala que para que los denominados actos propios sean vinculantes, es «necesario que causen estado, definiendo inalterablemente la situación jurídica de su autor, o que vayan encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho opuesto a sí mismo ( SS., entre muchas otras, de 27 de julio y 5 de noviembre de 1987 ; 15 de junio de 1989 ; 18 de enero y 27 de julio de 1990 ), además de que el acto ha de estar revestido de cierta solemnidad, ser expreso, no ambiguo y perfectamente delimitado, definiendo de forma inequívoca la intención y situación del que lo realiza ( SS. de 22 de septiembre y 10 de octubre de 1988 ), lo que no puede predicarse de los supuestos en que hay error, ignorancia, conocimiento equivocado o mera tolerancia, por todo lo cual el motivo tiene que ser desestimado».

Como señala la STS que estamos comentando, no hay actos propios en el sentido que se invoca porque en realidad el «acto propio de la comunidad de propietarios consistió simplemente en autorizar a los demandantes al "uso" de ese espacio "tras varias deliberaciones" —lo que, hay que reiterar, no habría sido necesario si se tratara de un derecho estatutario— autorización que en modo alguno puede considerarse perpetua, pues establecer la exclusividad con tal carácter supondría un acto de disposición sujeto a unanimidad en cuanto afectante al título».

A ello habría que sumar los «actos propios» del mismo demandante que no impugnó que le autorizaran ese uso exclusivo, en lugar de reclamar que se reconociera el derecho que pretendía.

La palabras son importantes, como la correcta evaluación de las posiciones antes de emprender aventuras de tal calibre.

José Ignacio Martínez Pallarés

Garantía de cantidades entregadas a cuenta y prescripción de la acción nacida con la Ley 57/1968

 

Ya me he referido en varias entrada en este blog a la obligación que tienen quienes promuevan la construcción de viviendas de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los adquirentes de viviendas sobre plano o en construcción mediante contrato de seguro de caución, o aval solidario, prestado por entidad de crédito, «para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda» a que se refería antes la Ley 57/1968 y hoy la disposición adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación.

Es una obligación de la que nacen una pluralidad de relaciones jurídicas que suscitan múltiples preguntas, muy interesantes, a las que me he referido en este mismo blog.  Si es precisa o no la resolución previa del contrato de compraventa [«Aval de la Ley 57/1968, y resolución previa del contrato de compraventa de vivienda»], cual es el ámbito subjetivo de protección de ese seguro o aval [«Ámbito subjetivo de protección de los avales en garantía de cantidades anticipadas en la venta de vivienda sobre plano o en construcción»], o si la existencia de esa garantía era o no un requisito esencial del contrato de compraventa [«El aval en garantía de cantidades anticipadas para la compraventa de vivienda en construcción, un requisito resolutorio»].

La cuestión que nos planteamos ahora es el plazo de prescripción de la acción de reclamación para el caso de que se dé el supuesto previsto para hacer efectiva la garantía, bajo el régimen de la Ley 57/1968, cuando el incumplimiento es objeto de cobertura mediante un seguro de caución.

El problema se plantea porque mientras el artículo 23 LCS establece que las acciones que derivan de un contrato de seguro prescriben en el plazo de dos años cuando se trata de un seguro de daños, en caso de garantizarse el mismo riesgo mediante un aval, al no existir un plazo previsto, regía el plazo general de quince años (hoy cinco) previsto por el artículo 1.964 CC, al menos hasta la reforma de la disposición adicional primera de la LOE por Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, lo que dio lugar a diferentes interpretaciones en los tribunales.

Dichas diferencias se trataron de resolver por la STS 320/2019, de 5 de junio, del Pleno del Tribunal Supremo, que revocó la de apelación dictada el 30 de junio de 2015 por la sección 7ª de la Audiencia Provincial de Cádiz, que había declarado la prescripción por el transcurso del plazo de dos años, y señaló que en el trance de sentar un criterio uniforme sobre el plazo de prescripción contra la entidad aseguradora bajo el régimen de la Ley 57/1968 consideraba que el plazo de prescripción era el general de del artículo 1964 que para el caso que resolvía era el de quince años.

La razón es, dice la sentencia, que «el art. 1-1.ª de dicha ley prevé como garantías alternativas de la devolución de las cantidades anticipadas tanto el contrato de seguro como el aval solidario (art. 1-1.ª), y no tendría ningún sentido que el plazo de prescripción de la acción de los compradores fuese distinto —y considerablemente más corto— en el caso del seguro que en el del aval, ya que ambas formas de garantía deben ser contratadas imperativamente por el vendedor en beneficio exclusivo de los compradores y el art. 7 de la propia Ley 57/1968 establece que los derechos de estos tendrán el carácter de irrenunciables».

No puede decirse que la cuestión quedara definitivamente resuelta, y si desde la doctrina YZQUIERDO TOLSADA, en un comentario a la sentencia, si bien se felicitaba por el resultado favorable al comprador que no tenía ni la vivienda ni el dinero entregado a cuenta, apuntaba a la insuficiencia del argumento del Tribunal Supremo afirmando que sería válido si se tratara solo de razonar que el plazo debe ser el mismo, pero insuficiente para decidir si debía ser uno y otro, la SAP Sevilla, Sección 8ª, núm. 144/2020, de 26 de mayo, rechazaba su aplicación directamente —acogiendo la excepción perentoria de prescripción invocada por la aseguradora— señalando:

— Que el tribunal conocía la sentencia del Pleno del TS de 5 de junio de 2019.

— Pero también conocía las fuentes del ordenamiento jurídico prescritas por el artículo 1 CC, siendo la función de la jurisprudencia complementar el ordenamiento jurídico con la doctrina del Tribunal Supremo al interpretar y aplicar las únicas tres fuentes del Derecho, ley, costumbre y principios generales. Y tras analizar qué es lo que decía el legislador de 1968, la constatación de una laguna legal en la Ley 57/1968 que ha sido corregida por la Ley 20/2015, y lo establecido por el legislador en el artículo 23 LCS, señalaba que, siendo el seguro de caución claramente un seguro de daños derivados del incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en plazo:

1.- Le parecía incuestionable que una laguna de ley, como la reconocida en la sentencia del TS, no puede anular un precepto legal, como es el art. 23 de la LCS.

2.- Y que, en cualquier caso, la solución sería llenar la laguna legal causada por el legislador de 1968 con un precepto claro y terminante, como es el art. 23 LCS, si no se quería llegar a soluciones dispares (dos o cinco años) en atención a la diversidad de las garantías, seguro de caución o aval solidario y no al revés, anulando un precepto existente no aplicándolo.

3.- Que uno de los valores y fundamentos primordiales del Derecho a garantizar por la Constitución es la seguridad jurídica, no pudiendo extenderse en el tiempo, más allá de lo legalmente razonable, los derechos y acciones de las personas.

No son argumentos menores, aunque hay que señalar que la justicia es el valor primordial a garantizar, y también era posible argumentar que ambos principios —justicia y seguridad— quedaban razonablemente garantizados mediante el mantenimiento de plazos distintos por la simple y llana razón de que es posible saber con antelación que garantía se ofrece por el promotor-vendedor y actuar en consecuencia si el plazo de prescripción de la acción es tan importante; nada impedía haber mantenido plazos distintos en atención a que al aceptar la garantía mediante un seguro de caución se está aceptando el plazo de prescripción de dos años, sin que ello implique renunciar a derechos irrenunciables, sino simplemente que hay que ejercerlos en el plazo previsto para cada caso.

El problema ya va camino de ser residual, puesto que el plazo que ahora establece el artículo 1964, tras su modificación por Ley 42/2015, de 5 de octubre, es de cinco años y aquellas acciones que hubieran nacido antes de dicha modificación expirarían, como máximo, a los cinco años de la publicación de la Ley, lo que se produjo el 7 de octubre de 2015; habría que añadirle el plazo COVID, ochenta y dos días a computar desde el día siguiente a esa fecha, por lo que en la primera semana de febrero de 2021 prescribiría cualquier acción nacida antes de la derogación de la Ley 57/1968 y la nueva regulación de las garantías por la disposición adicional primera de la LOE.

Hay que tener en cuenta, por supuesto, que el plazo de prescripción puede haber sido interrumpido, y en tal caso habrá que valorar que pese a las argumentaciones en uno y otro sentido de las Audiencias Provinciales el criterio de la referida sentencia de pleno del Tribunal Supremo ha vuelto a ser reiterado recientemente por el Alto Tribunal en la STS núm. 504/2020, de 5 de octubre, revocando las sentencias de primera instancia y de apelación que habían declarado de aplicación el plazo de prescripción de dos años del artículo 23 LCS.

Conociendo el final habrá que tenerlo en cuenta para saber si estamos dispuestos a llegar hasta él.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Sobre árboles generosos, y empobrecidas luces y vistas en propiedad horizontal

 

El problema concreto que nos volvemos a plantear, transcurridos unos años desde que nos los planteamos por vez primera en 2013, es que el árbol plantado en la fértil tierra del jardín de un vecino, y bajo unos cuidados y mimos que jamás habría podido soñar de poder hacerlo, ha crecido hasta convertirse en orgulloso ejemplar para gozo de su dueño y asombro de propios y extraños, con excepción de los vecinos de los pisos superiores, incapaces de apreciar la poesía que encierran las ramas que golpean rítmicamente sus ventanas y toldos, ni la generosa sombra que proyecta sobre sus viviendas, ni el disfrute del verde esplendoroso de sus hojas frente a las vistas que recuerdan haber tenido sobre el valle.

Decíamos que las vistas no son derechos absolutos de la propiedad entre predios independientes, que ese derecho y su respectiva limitación resultaba recíprocamente del diseño del edificio en su conjunto, como manifestación del derecho que tiene cada copropietario de usar de su propiedad y, a su vez, de la obligación que sobre él pesa de no perturbar el disfrute de los demás propietarios, tanto de sus respectivos elementos privados como comunes, conforme a los artículos 394 CC y 7.1 LPH.

Pero dichos preceptos, decíamos se refieren a elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios, es decir a actuaciones constructivas, y nos planteábamos si era de aplicación al supuesto de plantación de árboles en jardín de propiedad y/o uso y disfrute particular.

La respuesta que encontrábamos en la doctrina y la jurisprudencia era ―decíamos― que no, y que era de aplicación el art. 591 CC, que es un precepto propio del régimen de las relaciones de vecindad que impone una restricción recíproca a los propietarios de fincas colindantes, principalmente aplicable a fincas rústicas, pero no exclusivamente, señalando algunas sentencias ― STS 28/05/1986, la SAP Baleares 25/10/2002, o la SAP Murcia 20/02/2003, a las que se puede añadir la SAP Baleares, Secc. 3ª, núm. 207/2010, de 25 de mayo― que no había obstáculo para su aplicación en urbanizaciones privadas, e incluso en zonas estrictamente urbanas, como son los jardines o patios de inmuebles de tal naturaleza, y ello al margen de lo que al respecto establecieran las ordenanzas y reglamentos municipales que fueran de aplicación.

Por tanto, sin perjuicio de una eventual intervención administrativa, desde el punto de vista estrictamente civil de las relaciones entre propietarios, en el caso concreto de un árbol plantado en el patio o jardín de una finca urbana que impida o afecte a las luces y vistas de la vivienda o viviendas superiores, la única restricción sería  la impuesta por el artículo 591 CC, es decir que el árbol no podrá estar plantado a menos de dos metros de las ventanas, o línea de fachada cuando las vistas sean desde el balcón o terraza, de la vivienda afectada ―haciéndose la medición desde el punto más cercano del tronco de la plantación, en el momento de la plantación, al linde― en cuyo caso el propietario afectado, podría exigir al propietario titular del jardín en el que se plantó (también a la Comunidad en su caso, cuando se trate de un jardín comunitario) su retirada.

Otra cosa son las inmisiones, y si por ejemplo la SAP Murcia Sección 1ª núm. 278/2013, de 31 de mayo, confirmaba la sentencia de instancias que condenaba a eliminar un arbolado por las, más que “inmisiones” hablaríamos de “incursiones” de roedores de diferente especie en los pisos superiores, aprovechando el auxilio y cobijo de las ramas, en aplicación de los artículos 9 LPH y 591 CC, la SAP Soria, Secc. 1ª núm. 41/2017, de 23 de marzo, con referencia a un toldo, pero de aplicación mutatis mutandi al caso que nos ocupa, señala:

1.- Que en materia relaciones de vecindad la jurisprudencia ha evolucionado, y se han venido a conceptuar como inmisiones aquellas que implican una injerencia o intromisión sobre el predio del vecino producida por una actividad del propietario en el ejercicio de sus facultades dominicales, que comporta la intromisión en el vecino de sustancias inmateriales o corpóreas, consecuencia de dicha actividad.

2.- Que las inmisiones no se refieren a actividades que tenga como finalidad la perturbación directa de la otra finca, sino a aquellas que implican una intromisión indirecta sobre la finca del vecino, y, por ello, sería contraria a Derecho cuando la instalación (o plantación, en el caso que nos ocupa) en la parcela privativa del demandado, perjudica a la parte actora, dando lugar a una inmisión no permitida por la Ley. Es decir, no estará amparada legalmente cuando perjudique las vistas o las luces recibidas por el predio vecino, ni cuando su elevación introduzca sombra en la propiedad ajena.

Podría concluirse, por tanto, que si bien será de aplicación la citada normativa del Código Civil para la plantación y existencia de árboles junto a otras propiedades, las inmisiones en las propiedades vecinas por la propia actividad, aunque sea lícita ―ya sean animales, como ratones y otras especies, o incorpóreas, como una sombra, o la ausencia de luz y vistas― no tienen por qué tolerarse, en cuanto implica una perturbación del derecho de esos otros propietarios.

Como señala la citada SAP de Soria, la vida en comunidad implica soportar actitudes e interacciones sociales, pero siempre dentro de los límites legales y reglamentarios, y no se está dentro de ellos cuando dichas interacciones superan los límites exigibles, y son contrarios al sentir de la Comunidad, o a los Estatutos por los que se rija, o cuando perturban de manera significativa el derecho al uso y disfrute de su propiedad a otros propietarios.

 José Ignacio Martínez Pallarés