From what is included unless prohibited, to prohibition unless authorised: tourist accommodation

In a post dated 8-4-2024, "Change of destination and statutory limitations regarding tourist housing", [URL: HERE] I collected the state of the art up to that moment, as a result of different Supreme Court rulings that referred to particular cases, based on the recognition of the full freedom of owners to give the property of their property the use they want, without being deprived of the use of their property right in the way they consider most appropriate, unless such use is legally prohibited or the change of destination is expressly limited in the regime of said horizontal property, in its constitutive title or its statutory regulation.  

After that date, and although there were other judgments of our High Court, the criterion did not change at all, not even STS 1232/2024, of 3 October, which ruled for the first time on the scope of the term "limit" contained in paragraph 12 of article 17 LPH (introduced by RDL 7/2019, of 1 March,  of urgent measures in the field of rent and housing, allowed the prohibition of such use or whether, on the contrary, a decision of this kind constituted a legal act contra legem (contrary to the provisions of the law), challengeable by means of art. 18 LPH, since the terms "condition" or "limit" would not include prohibiting.

The question was resolved in favour of understanding that these terms ("limit", "condition") included the possibility of prohibiting the use of dwellings for tourist accommodation —which on the other hand had already been peacefully accepted by the Land Registries after the Resolution of the DGSJFP of 5-11-2020, although it was not yet peaceful in the Provincial Couts—,  authorizing the communities of owners to prohibit the exercise of this activity by a qualified majority of three-fifths.

The issue has experienced, however, a 180º turn as a result of LO 1/2025, of January 2, on measures in the field of efficiency of the public justice service (BOE 3-1-2025), which today, April 3, 2025, comes into force, at least on this point.

To focus, the activity to which it refers is that defined in section e) of article 5 of Law 29/1994, of 24 November, on Urban Leases, in the terms established in the tourism sector regulation, which refers to: "The temporary transfer of use of the entirety of a furnished and equipped dwelling in conditions of immediate use,  marketed or promoted in tourism supply channels or by any other means of marketing or promotion, and carried out for profit, when it is subject to a specific regime, derived from its tourism sector regulations". These are known as "Tourist Homes".

And to sum up, before the possibility of using the home for this activity was allowed if it was not expressly prohibited; From today it will be prohibited if it is not expressly allowed by the community, except for those who have already been exercising it. And the Law does so in its fourth final provision, which modifies the Horizontal Property Law, stating:

1st.- A section 3 is added to article seven of the LPH, providing that the owner of each dwelling who wishes to use it for tourist activity must first obtain the express approval of the community of owners, under the terms established in article 17.12 LPH.

2nd.- Said precepts maintain the same qualified majority of three-fifths that already existed for the agreements by which said activity was limited or conditioned, to adopt the agreements by which its exercise "is approved, limited, conditioned or prohibited", whether or not it involves modification of the constitutive title, without, it affirms, such agreements being able to have retroactive effects.

3rd.- Finally, a new second additional provision is added to the LPH, establishing that those owners who were already carrying out this activity prior to the entry into force of this Organic Law (today, April 3), who had previously taken advantage of the tourism sector regulations, may continue to carry out the activity under the established conditions and deadlines.

No doubt doubts and questions will arise in the wake of this new regulation limiting the right to property, limitations that must always be understood in a restrictive sense, and that will be solved over time, but the general rule is the one expressed, and the violation of what is thus provided allows the community of owners,  from a civil point of view, the exercise of the injunction action provided for in the same article 7 in which this new section 3 has been inserted, which prohibits such activity, unless expressly and previously authorized at the community meeting. 

José Ignacio Martínez Pallarés

Lawyer

De lo comprendido salvo prohibición, a la prohibición salvo autorización: las viviendas turísticas

 

En un post del pasado 8-4-2024, «Cambio de destino y limitaciones estatutarias a propósito de las viviendas de uso turístico»,  [URL: https://noticiasdelforo.blogspot.com/2024 /04/cambio-de-destino-y-limitaciones.html ] recogía el estado de la cuestión hasta ese momento, como consecuencia de  diferentes sentencias del Tribunal Supremo que se referían a supuestos particulares, a partir del reconocimiento de la plena libertad de los propietarios para dar al inmueble de su propiedad el uso que quieran, sin que pudieran verse privados de la utilización de su derecho de propiedad en la forma que consideraran más adecuada, salvo que ese uso estuviera legalmente prohibido o que el cambio de destino apareciera expresamente limitado en el régimen de dicha propiedad horizontal, en su título constitutivo o su regulación estatutaria. 

Con posterioridad a esa fecha, y aunque hubo otras sentencias de nuestro Alto Tribunal, no cambió en nada el criterio, ni siquiera la STS 1232/2024, de 3 de octubre, que se pronunciaba por primera vez sobre el alcance del término «limitar» recogido en el apartado 12 del artículo 17 LPH (introducido por RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de alquiler y vivienda, permitía la prohibición de tal destino o si, por el contrario, una decisión de tal clase constituía un acto jurídico contra legem (contra lo dispuesto en la ley), impugnable por la vía del art. 18 LPH, por cuanto los términos «condicionar» o «limitar» no comprenderían prohibir.

La cuestión se resolvió a favor de entender comprendido dentro de esos términos («limitar», «condicionar») la posibilidad de prohibir destinar las viviendas a viviendas turísticas (lo que por otra parte ya venía siendo pacíficamente aceptado por los Registros de la Propiedad tras la Resolución de la DGSJFP de 5-11-2020, aunque no resultara todavía pacífico en las Audiencias), autorizando que las comunidades de propietarios pudieran prohibir el ejercicio de esa actividad por mayoría cualificada de tres quintos.

La cuestión ha experimentado, sin embargo, un giro de 180º a raíz de la LO 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del servicio público de Justicia (BOE 3-1-2025), que hoy, día 3 de abril de 2025 entra en vigor, al menos en este punto.

Para centrar, la actividad a que se refiere es la definida en el apartado e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la norma sectorial turística, que se refiere a: «La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística». Son las conocidas como «Viviendas Turísticas».

Y para resumir, antes la posibilidad de destinar la vivienda a dicha actividad estaba permitida si no estaba expresamente prohibida; a partir de hoy estará prohibida si no se permite expresamente por la comunidad, salvo para quienes ya la vinieran ejerciendo. Y lo hace la Ley en su disposición final cuarta, que modifica la Ley de Propiedad Horizontal, señalando:

1º.- Se añade un apartado 3 al artículo séptimo de la LPH, disponiendo que el propietario de cada vivienda que quiera destinarla a la actividad turística deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el artículo 17.12 LPH.

2º.- Dicho preceptos mantiene la misma mayoría cualificada de tres quintos que ya existía para los acuerdos por los que se limitara o condicionara dicha actividad, para adoptar los acuerdos por los que «se apruebe, limite, condicione o prohíba» su ejercicio, suponga o no modificación del título constitutivo, sin que, afirma, dichos acuerdos puedan tener efectos retroactivos.  

3º.- Por último, se añade una nueva disposición adicional segunda a la LPH, estableciendo que aquellos propietarios que ya vinieran ejerciendo dicha actividad con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley Orgánica (hoy, 3 de abril), que se hubieran acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad en las condiciones y plazos establecidos.

Sin duda se plantearán dudas y cuestiones al hilo de esta nueva regulación limitadora del derecho de propiedad, unas limitaciones que siempre deben ser entendidas en sentido restrictivo, y que se irán solucionando con el tiempo, pero la regla general es la expresada, y la vulneración de lo así previsto permite a la comunidad de propietarios, desde el punto de vista civil, el ejercicio de la acción de cesación prevista en el mismo artículo 7 en el que se ha insertado este nuevo apartado 3 que prohíbe dicha actividad, salvo que se autorice expresa y previamente en junta.

Las reglas han cambiado, ya habrá que tenerlas en cuenta.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Diálogos para el futuro judicial XCV. MASC: claves de un nuevo paradigma (1ª Parte)

 

Diálogos para el futuro judicial XCV. MASC: claves de un nuevo paradigma (1ª Parte)

Coordinación e introducción:

Álvaro Perea González (Letrado de la Administración de Justicia)

Autores:

Iñigo Herrero Elejalde (Magistrado-Juez, Juzgado 1ª Instancia e Instrucción n.o 2, Puerto de la Cruz. Miembro de la Red Judicial Española de Cooperación Judicial Internacional. Profesor asociado área Derecho internacional privado ULL, Universidad de La Laguna)

Adrián Gómez-Linacero Corraliza (Letrado de la Administración de Justicia)

Nicolás Noms Heredia (Abogado. Asociado Senior en Deloitte Legal. Profesor asociado en Universitat de Barcelona)

José Ignacio Martínez Pallarés (Abogado. Árbitro. Doctor en Derecho. Profesor asociado de Derecho Procesal en la Universidad de Murcia).

URL: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2025/03/13/dialogos-para-el-futuro-judicial-xcv-masc-claves-de-un-nuevo-paradigma-1-parte

Introducción

«Dejando clara la indiscutible importancia constitucional del ejercicio de la potestad jurisdiccional por los jueces y tribunales, con la introducción de estos mecanismos (MASC), ya consolidados en el derecho comparado, se cumple la máxima de la Ilustración y del proceso codificador: que antes de entrar en el templo de la Justicia, se ha de pasar por el templo de la concordia.» (Preámbulo. IV. Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (LA LEY 20/2025)).

¿El «templo de la concordia»? ¿Qué pretende exactamente el legislador con la introducción en el Derecho español del concepto de MASC? ¿Qué va a suponer en la práctica diaria del tratamiento del conflicto? ¿Qué valoraciones podemos hacer? ¿Críticas? ¿Se ha casado bien el marco de los MASC con la revisión del régimen jurídico de las costas procesales (arts.241 y ss. y 394 y ss. LEC 1/2000 (LA LEY 58/2000))? Todos los interrogantes están abiertos…

Como ya escribimos en esta sección, la concepción tradicional del Derecho —o al menos del Derecho como práctica ante los tribunales— ha cambiado radicalmente en los últimos años a consecuencia de las modificaciones sociales y económicas. La litigación masiva, la mayor conciencia de los derechos individuales y colectivos, y la consolidación del Estado de Derecho como modelo de convivencia han cambiado los patrones básicos de la actividad jurisdiccional. Conscientes de este viraje, y también de la imprescindible potenciación de la responsabilidad individual del sujeto en la resolución de sus conflictos, urge reflexionar sobre la entidad y dimensión no ya de un proyecto normativo, sino ahora mismo de una Ley cuya capital ambición no descansa en la modificación del proceso judicial…sino en lo que ocurre antes de llegar a él.

Un Diálogo impuesto por el nuevo paradigma…

Cuestiones planteadas:

1º.- ¿Qué valoración general merece la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, en lo que afecta a los autodenominados MASC («Medios Adecuados de Solución de Controversias»?

2º.- La pregunta es obligada y la formula una gran parte de la comunidad jurídica: ¿Puede tener éxito un sistema basado en la negociación cuando esa misma negociación (trato preliminar) es impuesta por la ley? ¿No es contradictorio?

3º.- “A los efectos de esta ley, se entiende por medio adecuado de solución de controversias cualquier tipo de actividad negociadora, reconocida en esta u otras leyes, estatales o autonómicas, a la que las partes de un conflicto acuden de buena fe con el objeto de encontrar una solución extrajudicial al mismo, ya sea por sí mismas o con la intervención de una tercera persona neutral.” (art.2. Título II. Capítulo I). ¿El concepto de MASC es tasado por el reconocimiento legal? ¿O cualquier actividad que cumpla con sus notas características puede entenderse como válida a los efectos de garantizar el requisito de procedibilidad? ¿Cuál será el MASC más empleado?

4º.- ¿Qué juicio merecen las excepciones al MASC recogidas por el legislador (art.4. Título II. Capítulo I)? Algunos operadores señalan que la Ley debería haber circunscrito mejor el ámbito del requisito, excluyendo, por ejemplo, pleitos como los relativos a reclamaciones dinerarias en materia de propiedad horizontal.  

5º.- La “identidad” entre el objeto de la negociación y el objeto del litigio es capital para verificar el cumplimiento del requisito de procedibilidad (art. 5.1 Título II. Capítulo I) Sin embargo, no será tan pacífica en la praxis. ¿Cómo podría impugnarse esa apreciación de identidad por el Letrado de la Administración de Justicia o, en su caso, por el Juez? ¿Recurriéndose la admisión? ¿Cómo excepción procesal?

6º.- El concepto de MASC sólo puede funcionar si el recurso a la negociación previa es honesto, sincero y basado en la buena fe. Para que esto ocurra el legislador ha optado por reformar el régimen jurídico de las costas (arts. 241 y ss y 394 y ss. LEC). La reforma es muy amplia y requeriría comentarios detallados, pero ¿qué opinión global podemos hacer? ¿qué responsabilidad tendrán las resoluciones de jueces, magistrados y LAJ en conferir seguridad jurídica?

ENLACE AL ARTÍCULO EN DIARIO LA LEY: 

https://diariolaley.laleynext.es/dll/2025/03/13/dialogos-para-el-futuro-judicial-xcv-masc-claves-de-un-nuevo-paradigma-1-parte