Si hace ya unos años trataba en este blog las consecuencias que, el soberbio, esplendoroso desarrollo de un árbol, plantado en la zona ajardinada de un propietario en un edificio en régimen de propiedad horizontal, tenía sobre las luces y vistas de los propietarios de las viviendas superiores (AQUÍ), la cuestión que ahora se plantea se refiere a una alteración en elementos comunes, que podría considerarse intrascendente y que no vulneraría la prohibición del artículo 7.1 LPH, y hasta justificada, para salvaguardar la propia intimidad.
El problema se plantea en una urbanización sita en una zona agreste junto al mar, integrada por viviendas unifamiliares separadas por muros bajos, con un estética ligera y abierta en armonía con su ubicación en la isla de Menorca, cuando el propietario de una de ellas decide instalar en el muro delimitador entre ambas propiedades —que tiene la consideración de elemento común—, sin contar con la autorización de la comunidad ni con la del propietario al que dicha alteración podía perjudicar, una valla metálica cubierta de brezo, que sobresalía por encima del muro original, con el fin de evitar las vistas del vecino sobre la parcela y salvaguardar su derecho al goce pacífico y disfrute de su propiedad y a la intimidad familiar.
El problema es que el goce pacífico y disfrute de la propia propiedad afectados no eran únicamente los del propietario que realizó la instalación sin autorización; la colisión de derechos que se produce es múltiple, porque nadie resulta al final ajeno a la consideración que se le dé a dicha alteración. La cuestión afecta al derecho a las vistas de un propietario, que adquirió en una urbanización con unas determinadas características entre las que, podemos afirmar sin duda, estaban las vistas al mar; también al derecho del otro propietario a preservar la propia intimidad en su propiedad, restringiendo las vistas que sobre ella tenía su vecino colindante; y también el derecho de la comunidad de propietarios a que no se produzcan alteraciones en elementos comunes que afecten a la estética del conjunto, y el de otros propietarios en el seno de la comunidad, que pueden terminar siendo igualmente afectados, cualquiera que sea la vía por la que se termine autorizando esa instalación.
A la hora de sopesar los derechos en juego hay que tener en cuenta varias consideraciones.
Por un lado, si bien es cierto las vistas no son derechos absolutos de la propiedad entre predios independientes, en los que se exige la expresa constitución de una servidumbre para limitar el contenido del dominio del predio sirviente, en los inmuebles en propiedad horizontal ese derecho y respectiva limitación resulta recíprocamente sin más título que el que resulta del diseño del edificio en su conjunto, y como manifestación que tiene cada copropietario al goce pacífico y disfrute de su propiedad, por lo que cualquier actuación constructiva que suponga una alteración de ese diseño, limitando las vistas, supone un perjuicio del derecho que asiste al propietario afectado en cuánto titular del inmueble en ese concreto lugar. En este sentido se manifiesta la SAP Valencia, secc. 6ª, núm. 397/2006, de 20 de junio.
Por otro, el artículo 7 LPH es bastante claro al señalar que «El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad», señalando a continuación que «En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador».
Pero no todas las alteraciones son iguales; no es lo mismo un elemento estructural (fpilar, viga, forjado, etc.), que elementos exteriores (lamas, balcones, ventanas, etc.) u otros; si implica obra o no, si es fija o es móvil, plegable o desmontable, o si es más o menos visible. Y la cuestión es si, ante la colisión de derechos, una estructura simple como una valla metálica cubierta de brezo supone realmente una alteración que caería dentro del ámbito de la prohibición del artículo 7 LPH, o, por el contrario, puede tener la consideración de una «solución constructiva mínima» no incluida en el ámbito de la prohibición, e imprescindible para impedir la visión ajena sobre el fundo propio y, por lo tanto, para garantizar el goce pacífico y disfrute de la propia parcela privativa, salvaguardando el derecho a la intimidad.
La sentencia de primera instancia desestimó la demanda presentada por el propietario afectado por la obstrucción de las vistas de las que hasta entonces disfrutaba, señalando que la valla estaba colocada en la parte privativa de la parcela de la demandada, no sobre el muro de división de ambas propiedades, y que no excedía «de lo que puede considerarse una solución constructiva mínima, imprescindible y no agresiva destinada a impedir la visión ajena sobre el fundo propio y por tanto destinada a realizar un uso adecuado de la parcela privativa, salvaguardando el derecho a la intimidad familiar».
La sentencia de segunda instancia, por el contrario, con estimación del recurso de apelación interpuesto por la demandante, revocó la sentencia de primera instancia, considerando que la instalación objeto del proceso afectaba a un elemento común y que, por tanto, su modificación requería el consentimiento de la comunidad de propietarios, que había sido recabado por la parte demandada y no existía, afirmando que «la instalación del cañizo y su estructura en el muro de separación contraviene la normativa aplicable, cuya observancia no puede quedar dispensada por la apreciación de que se trate de una obra mínima para preservar la intimidad cuando afecta al derecho de la propietaria actora limitando su ejercicio».
Y esta última ha sido la solución confirmada en casación por la reciente STS, Sala 1ª, núm. 502/2025, de 27 de marzo [ECLI:ES:TS:2025:354], considera de aplicación la prohibición del artículo 7.1 LPH, por no ser un hecho controvertido que la instalación de la valla afectaba a un elemento común, rechaza la aplicabilidad al caso de la jurisprudencia del propio Tribunal, en las que se trataba de fundar por la recurrente en casación la admisibilidad de la alteración, señalando que «no resulta aplicable al caso la doctrina jurisprudencial que considera “como obras intrascendentes que no afectan a los elementos comunes aquellos cerramientos que no son perjudiciales para los restantes propietarios ni menoscaban o alteran la seguridad del edificio ni su configuración hacia el exterior” (por todas, sentencias 537/2010, de 30 de septiembre, y 1023/2007, de 10 de octubre), ya que en este caso el muro separador, que es un elemento común, se ha utilizado para sostener una estructura adicional que modifica su apariencia y funcionalidad. La colocación de la valla de brezo altera la configuración exterior al aumentar de forma considerable la altura visual del muro y modificar la estética original del conjunto, que era más ligera y abierta, en armonía con la ubicación de la comunidad y las casas que la componen situadas en la isla de Menorca y, por lo que se observa en las fotografías aportadas, en una zona agreste y muy próxima al mar», y «Asimismo, afecta negativamente los derechos de la demandante, ya que reduce las vistas al mar de las que disponía antes de su colocación, limitando el uso y disfrute de su propiedad, tal como pone de manifiesto, también, la mera contemplación de dichas fotografías».
La solución dada por el Alto Tribunal es clara, y atiende al Derecho, a
lo derechos, y también al sentido común; y aunque cabe pensar acerca de qué habría
pasado si en lugar de colocarse la valla sobre el muro o adosada o afectando del
alguna forma al muro comunitario —puesto que la sentencia de primera instancia afirma
que se instala en terreno privativo— se hubiera instalado a cierta distancia,
consiguiendo el mismo resultado por uno, y afectando de igual manera al derecho
a las vistas del otro, es posible afirmar que el resultado final no hubiera
sido distinto, por cuanto dicha instalación, aunque en terreno privativo,
seguiría alterando «la configuración o estado exteriores» del mismo conjunto ligero
y abierto en el que todo adquirieron.
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