miércoles, 16 de agosto de 2017

Resolución de compraventa de vivienda por denegación de subrogación en hipoteca


Lo normal en la compraventa de una vivienda, con muy contadas excepciones, es que el comprador tenga que recurrir a un préstamo hipotecario para financiar la compra, y como también es habitual que, previamente, el promotor haya tenido que hacer lo propio para financiar la construcción, en el préstamo hipotecario al promotor se recogen la condiciones de la subrogación de los futuros compradores en el préstamo hipotecario de la vivienda. Los promotores ofertan esa financiación a los posibles compradores, para ayudarles a decidirse, y los compradores, en la confianza de que cuentan con esa financiación, adquieren la vivienda, anticipan pagos a cuenta, y asumen la obligación de otorgar escritura de compraventa, y de subrogación hipotecaria, esencial para hacer pago del resto del precio.

Ahora bien, lo que en tiempo de bonanza no constituía un problema especial porque, ante la expectativa de crecimiento del precio de la vivienda, las entidades bancaria facilitaban el acceso al crédito casi sin restricciones, alimentando la espiral de precios, se convirtió en una pesadilla cuando pinchó la burbuja inmobiliaria, empeoró la situación de las economías familiares, y se impusieron fuertes restricciones al flujo de crédito hacia los particulares, restricciones que persisten, y que pueden colocar al comprador en una situación comprometida, obligado contractualmente al otorgamiento de escritura y pago del resto del precio, e imposibilitado para hacerlo al denegarle la entidad bancaria la subrogación en el préstamo hipotecario de la vivienda, y no poder encontrar otra financiación.

La cuestión que se puede plantear es si es posible para el comprador desistir del contrato, o resolverlo, en caso de que la entidad bancaria rechace su subrogación, en atención a lo pactado, o en aplicación de la doctrina de la imposibilidad sobrevenida o de la regla rebus sic stantibus.

lunes, 7 de agosto de 2017

Sobre la legitimación de las sub-comunidades de hecho en comunidades de propietarios


La cuestión que se plantea es la existencia de una comunidad de propietarios única que deviene en comunidad general como consecuencia de la existencia de sub-comunidades que asumen determinadas funciones de gestión de determinados elementos o servicios comunes que están dotados de independencia funcional o económica, ya sea una escalera, un bloque, un garaje o cualquier otro que admita la individualización por razones físicas o de los servicios a quienes integran esas sub-comunidades, que actúan en ese ámbito de forma independiente.

El problema no se plantea en caso de que la constitución de dichas sub-comunidades aparezca en el título constitutivo, supuesto que ya estaba admitido por la jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo (SSTS de 19/07/1993, 17/09/1993, 4/10/1994, 18/12/1995, 21 y 28/07/1999 y 301/2007), estando hoy expresamente previsto en el artículo 2.d LPH, en la redacción dada por la DF.1ª Ley 8/2013, de 26 de junio,  de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que señala la aplicabilidad de la LPH a las sub-comunidades, entendiendo como tal “las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.”

El problema se plantea ante la situación de hecho de una única comunidad de propietarios que, a los meros efectos internos y de funcionamiento se ha dividido, de hecho, en sub-comunidades, supuestos en los que existe una junta de propietarios para todo el inmueble y cada una de las sub-comunidades celebra sus propias juntas; y mientras que a la primera se le atribuyen gastos de reparación, conservación y eventual reconstrucción de elementos comunes de carácter general, así como gastos y cargas que no correspondan en exclusiva a las sub-comunidades, a éstas, en los supuestos más habituales de que respondan a una escalera o un bloque, se les suele encomendar, o asumen de hecho, lo relativo a gastos de limpieza, electricidad, ascensor, y conservación y reparación de elementos que no puedan considerarse generales, aunque habrá que estar a lo acordado en cada caso, que a veces es una simple práctica no explicitada en ningún acuerdo.

Ello puede plantear en ocasiones problemas, de legitimación y de responsabilidad frente a terceros, y la cuestión es si esta situación fáctica, creada y consentida por todos los propietarios del inmueble, debe prevalece sobre lo ordenado en el título constitutivo.

miércoles, 5 de julio de 2017

El Euribor sigue excavando posiciones en junio: 17 meses en negativo



El Euribor sigue excavando posiciones en junio, situándose en el -0,149% sumando 17 meses seguidos en negativo. 


Lo que empezó tímidamente con un tipo negativo testimonial del  -0,008 en febrero de 2016, y salvo un breve y leve repunte de -0,002 en abril de 2016, ha continuado en una senda descendente, lenta pero imparable. 

De momento solo afecta muy levemente a los préstamos hipotecarios, que siguen todos devengando intereses como consecuencia de los diferenciales pactados, pero algunas hipotecas de cuando se ofrecían diferenciales del 0,45%, o incluso del 0,26% podrían terminar por verse afectadas - en el sentido de situarse en negativo, porque afectadas ya lo están por cuanto disminuye el diferencial - de continuar esta senda descendente y rebasar el tipo aplicable.

Ya traté las consecuencias a nivel teórico en la entrada titulada "El euribor está en negativo y no tengo cláusula suelo, ¿y ahora qué? , todavía tardará a este ritmo, pero tal vez haya que tratarlo a nivel práctico. 

José Ignacio Martínez Pallarés


lunes, 3 de julio de 2017

Contribución de locales al pago de gastos de comunidad cuando no lo han hecho antes


Establece el artículo 3 de la Ley 49/1964 de Propiedad Horizontal (LPH) que, en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 CC, corresponde a cada piso o local, junto al derecho singular y exclusivo de propiedad sobre ese espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes, conforme a la cuota de participación asignada a cada piso o local con relación al total del valor del inmueble, que servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

La atribución de esa copropiedad en los elementos comunes de un inmueble conlleva (artículo 395 CC) la obligación de todos los copropietarios de contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común, lo que en el régimen de propiedad horizontal se concreta en el artículo 9.1.e LPH que establece una de las obligaciones de mayor relevancia para los copropietarios respecto de la comunidad, que es el deber de “contribuir, con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

Dicho precepto plantea varias cuestiones, que nos vamos a plantear especialmente respecto de los locales comerciales, como, qué es un gasto no susceptible de individualización, en qué medida dicho gasto debe estar previsto para que sea obligado, quienes están obligados al pago de dichos gastos, y qué ocurre si durante un tiempo se ha venido aplicando un régimen distinto al previsto legalmente, excluyendo a los locales comerciales del pago de los gastos de comunidad que le correspondan. 

1.   La primera cuestión que se plantea es quienes están obligados a estos gastos y qué implica la premisa de que afecten al conjunto de la comunidad, y no estén individualizados ni sean susceptibles de serlo.

Respecto de este punto hay que tener en cuenta la previsión del artículo 9.2 LPH cuando establece que “para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales, los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.”, lo que significa que, frente a la excepción de que el gasto esté individualizado o sea individualizable, y sea imputable a uno o a varios pisos, al margen del uso que pueda hacerse del servicio costeado con el mismo, ha de imputarse el gasto a la totalidad de los miembros de la comunidad al prevalecer la “generalidad” de tales gastos frente a la excepción, especialmente si afectan a elementos comunes del inmueble, aunque de ellos no se sirvan todos los propietarios.

Un ejemplo común es el gasto ocasionado por la instalación de un ascensor, un gasto al que los locales comerciales suelen rechazar contribuir alegando que no hacen uso del mismo, al amparo de exoneraciones genéricas de gastos que afectan a los locales comerciales en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio.

Se trata de una excepción a la regla general, que pueda quedar exento el propietario de un piso o local de la obligación de contribuir a un determinado gasto, siempre que sea un gasto individualizable y siempre que dicha excepción aparezca recogida en el título constitutivo o, en su caso, en los estatutos de la comunidad, o que así se haya decidido en junta de propietarios, y mediante acuerdo tomado por unanimidad puesto que afecta al título constitutivo de la comunidad.

Pues bien, la cuestión es que es indiferente que el local no haga uso del mismo a los efectos de tener que participar en el coste de su instalación cuando dicho servicio no existe, y deben participar en el coste de dicha instalación con base en la obligación legal de realizar las obras necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad (art. 10 LPH), y también en la utilidad económica que le supone al participar en la parte correspondiente del incremento del valor que para el inmueble supone dicha instalación; otra cosa será la reforma del ascensor o su sustitución por otro, o el gasto de mantenimiento ordinario, que es individualizable respecto de los propietarios de las viviendas que son quienes hacen  uso de dicha instalación, y en el que no participarán los locales comerciales sin acceso al zaguán de entrada.

Otro caso típico es el de los gastos de conservación y mantenimiento ordinario de los elementos comunes que tienen asignados exclusiva uno o varios propietarios, que son imputables a los beneficiarios de ese uso o derecho, como son los garajes que aparecen en el título constitutivo como elemento común del edificio, pero en el que no todos los propietarios tienen asignado el disfrute de una plaza; o el caso inverso, propietarios de plazas de garaje que no lo son de viviendas en el mismo edificio. Habrá que atribuirlos a unos u otros, o a todos, en la medida en que sean individualizables o no, y siempre que no exista una exoneración.

2.  Premisa necesaria es que debe tratarse de gastos previsibles, en el sentido de que hayan sido debatidos, aprobados, y reflejados en el presupuesto de la comunidad.

A este respecto hay que recordar que el artículo 21 LPH establece que “las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta.”, órgano soberano de la comunidad de propietarios a quien corresponde (artículo 14 LPH) la aprobación del plan de gastos e ingresos previsibles y de las cuentas correspondientes, y la aprobación de los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, ya sean ordinarias o extraordinarias.

El concepto de gastos generales respecto de los que existe el deber de contribuir se refiere tanto a los ordinarios, sean fijos o no, como los extraordinarios ocasionados reparaciones y similares, como las mejoras no exigibles acordados con los requisitos legales, quedando afectado el piso o local correspondiente al pago de esos gastos, siempre que hayan sido aprobados por la junta de propietarios, o ratificados a posteriori si la urgencia requería una actuación inmediata.

Es por eso que, como establece el propio artículo 9.e LPH, los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 CC, y que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores, estando el piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

3.  La última cuestión que nos planteábamos es, qué ocurre si por ignorancia, inercia, u otra razón no se ha venido exigiendo a los locales comerciales que están en una división horizontal que contribuyan en aquellos gastos generales, no individualizables, que les correspondan afrontar conforme a su cuota de participación en el edificio.

La premisa es que existe una previsión en el título constitutivo, escritura de división horizontal o estatutos) que contiene una exoneración general a los locales comerciales de la obligación de contribuir a los gastos de escalera o de garaje con base en el no uso de los servicios comunes. Otra premisa es, por supuesto, que no haya habido un acuerdo de comunidad, que debe ser adoptado por unanimidad al afectar al título constitutivo, que les exoneren de cualesquiera otros gastos.

La STS 124/2013, de 26 de febrero, reiterando doctrina jurisprudencial anterior,  rechaza la aplicación de la doctrina de los actos propios al supuesto de una comunidad que nunca ha cobrado gastos de comunidad a un local comercial, pese a que la exoneración de contribuir a ellos no era total, señalando que “a tenor del apartado e) del artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal , constituye una de las obligaciones de los propietarios sometidos al régimen de la propiedad horizontal “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.” Las sentencias citadas por el recurrente establecen en materia de propiedad horizontal que la tolerancia de la comunidad consistente en no exigir a determinados copropietarios que contribuyan al sostenimiento del inmueble en el modo previsto en las normas comunitarias, no supone un acto capaz de modificar el título constitutivo de la comunidad de propietarios. La jurisprudencia de esta Sala ha declarado además, de modo reiterado que la exención, en favor de algún copropietario de su participación en los gastos comunitarios debe ser aprobado de modo unánime en junta de propietarios (SSTS 20 de febrero de 2012 [RC 1083/2009], 8 de noviembre de 2011, [RC 2207/2008]).”

En definitiva, que conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, no se puede considerar que el silencio de la comunidad, que ha permitido que durante un tiempo los propietarios de los locales comerciales no hicieran frente a los gastos comunitarios en el modo fijado en los estatutos de la comunidad de propietarios, tenga la entidad necesaria para expresar un consentimiento dirigido a crear, modificar o extinguir un derecho, capaz de alterar el título o estatuto de la comunidad cuando para ello, como se ha señalado, resulta necesario un acuerdo unánime de la comunidad de propietarios.

Queda claro pues que, no existiendo ese acuerdo de exoneración total, serán exigibles esos gastos a los locales comerciales, previa aprobación en junta de propietarios del presupuesto de ingresos y gastos que los incluya en el reparto.


José Ignacio Martínez Pallarés
  

lunes, 5 de junio de 2017

Entrada, urgente, en una vivienda particular en régimen de propiedad horizontal.


Establece el artículo 9.1.d LPH la obligación de todos los propietarios de una comunidad en régimen de propiedad horizontal de permitir la entrada en su vivienda o local a todos los efectos previstos en los apartados anteriores del propio precepto, esto es, comprobar el cumplimiento por los propietario de las obligaciones de respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo, y que se está haciendo un uso adecuado de los mismos sin causar desperfectos (a), así como el buen estado de conservación del piso o local e instalaciones privativas, de forma que no perjudiquen a la comunidad u otros propietarios (b), y consentir en su vivienda o local las reparaciones oportunas deseos elementos comunes, permitiendo las servidumbres imprescindibles a tales efectos.

El problema se presenta, y no es infrecuente, cuando el propietario está ausente de su domicilio y no está localizable (p. ej. por trabajo o vacaciones), o se desconoce quién sea el propietario, o éste no permite la entrada en su vivienda, y es preciso entrar en ella con urgencia, para hacer las reparaciones necesarias para evitar o minimizar en lo posible daños a las propiedades de otros propietarios, o a la misma comunidad.

¿Existe alguna vía legal que sea lo suficientemente rápida y expeditiva para hacer efectiva esa obligación, y evitar los daños que ya están causando?

El problema, obviamente, no se va a plantear cuando, como solía ser frecuente en viviendas que están más tiempo vacías, como las vacacionales, y puede suceder en otros casos, se han dejado las llaves al portero, o algún vecino, para prevenir tales contingencias, supuesto en que, sin perjuicio de que normalmente será posible comunicar con dicho propietario antes de hacer nada para informarle, en su defecto puede presumirse la voluntad de permitir la entrada cuando la urgencia lo requiera, lo que habrá que documentar para justificarlo cumplidamente. El problema se planteará cuando la localización es imposible, y para poder acceder habría que forzar la entrada a la vivienda, o bien el propietario se niega a permitir esa entrada, puesto que la inviolabilidad del domicilio es un derecho fundamental en nuestra Constitución (artículo 18.2 CE), que goza de la máxima protección, y no es posible la entrada en el mismo sin consentimiento del titular o resolución judicial que lo autorice, salvo en caso de delito flagrante.

La vía penal podía ser efectiva a tales efectos, denunciando los daños en el juzgado de guardia y la urgencia de la autorización judicial para acceder a la vivienda y evitar mayores daños y perjuicios a otros propietarios y a la comunidad, en definitiva para proteger a los perjudicados, siempre que se justificara debidamente la gravedad de dichos daños y la urgencia de la actuación y de la autorización para ello, porque en caso contrario el auto de incoación de diligencias y de sobreseimiento libre por no ser los hechos constitutivos de delito sino una pura cuestión civil eran casi simultáneos. La desaparición de las faltas penales, por LO 1/2015, de 30 de marzo, de modificación del CP, y el requisito de que los daños sean superiores a 80.000 € para que puedan tramitarse unas diligencias por daños imprudentes (artículo 267 CP), hacen inviable hoy en la práctica, normalmente, que un juez de instrucción acuerde la entrada en una vivienda o local.

También es inviable la intervención policial, previa interposición de denuncia, puesto que lo que hará la policía será ponerlo en conocimiento del juzgado de guardia, lo que nos remite al punto anterior, y hay que descartar una actuación directa de la policía sin autorización previa del juzgado, puesto que el artículo 15.2 LO 4/2015 de Protección de la Seguridad Ciudadana limita tal posibilidad a supuestos extremos, al señalar como causa legítima para la entrada en el domicilio la necesidad de evitar daños inminentes y graves a las personas y a las cosas, en supuestos de catástrofe, calamidad, ruina inminente u otros semejantes de extrema y urgente necesidad", lo que parece evidente que no va a encajar normalmente, en modo alguno, en el supuesto que nos estamos planteando.

Solo resta la vía civil, estando claro cual es el fundamento legal de la intervención que se solicita, el artículo 9.1.d LPH que obliga a los propietarios a permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores (a), b) y c)), naturalmente con el mismo deber de resarcimiento, pues siendo análoga la causa o razón de la limitación o gravamen idéntica debe ser la indemnidad del afectado, el incumplimiento de esta obligación por el propietario o la demora en hacerlo, cuyo origen legal y carácter imperativo lo convierte en abusivo, le hace responsable del perjuicio o de la agravación de los daños causados a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.089, 1.090, 1.100 y 1.101 CC, ya que precisamente el origen legal del deber excluye la ignorancia e impide que el nexo con el resultado dañoso pueda quedar interrumpido o aminorada la responsabilidad cuando la Comunidad de Propietarios no hace dejación de su derecho.

No está tan claro sin embargo que pueda garantizarse la efectividad de este derecho, y la exigencia de la obligación de autorizar la entrada y actuaciones que sean precisas porque la carga de trabajo que acumulan los juzgados, y el consecuente retraso, pueden convertirlo en tal en determinados casos especialmente urgentes por la entidad de los daños y otros derechos que pueden verse afectados. Piénsese, por ejemplo, en una bajante cuya rotura afecte a la habitabilidad de la(s) vivienda(s) o local(es) inferior(es), o piénsese, por ejemplo, en una rotura que afecte al suministro de agua de otras viviendas o de toda la comunidad. Las soluciones pueden ser distintas, pero requerirían una tramitación urgente.

En el primer caso – roturas que estén causando daños – el instrumento procesal adecuado será un juicio ordinario, presentando con carácter previo una medidas cautelares inaudita parte, de las previstas en los artículos 726.2 y 727.11ª LEC, con el objeto de que el juzgado permita el acceso al piso o local y autorice la realización de las reparaciones que sea precisas e imprescindibles – las medidas provisionales y urgentes que haya que adoptar - para evitar mayores daños, mientras que se dicta una sentencia definitiva sobre el fondo del asunto.

En el segundo caso – pérdida del suministro de agua – sería factible un proceso sumario de tutela de la posesión, puesto que del tenor literal de los artículos 430, 431, 432 y 438 CC se deduce que tanto cabe la posesión tanto de cosas como de derechos, como expresa el artículo 437 CC cuando señala que sólo pueden ser objeto de posesión las cosas y derechos susceptibles de apropiación, siendo a tales efectos indiferente que la posesión sea natural o civil, en concepto de dueño o en otro distinto, que se fundamente en un derecho real, o personal, como un arrendamiento, comodato o depósito, o incluso que se carezca de título como el precarista, estando con claro "animus spoliandi" del propietario que infringiendo su obligación legal no permite el acceso a sus elementos privativos para comprobar la causa que lleva al resto de propietarios a verse privados del servicio de agua en sus viviendas.

Aunque hay quien señala, ante la realidad de la lentitud de la tramitación judicial a través de estos instrumentos,  que de lege ferenda sería deseable que se recogiera expresamente en la ley procesal una solución específica para este tipo de contingencias, yo no lo creo, no se puede fiar todo a innovaciones procesales, por importante que sea contar con los medios adecuados, pero nada sustancial pueden solucionar si los medios materiales y humanos siguen siendo los mismos. Claro que esto es otra historia.

José Ignacio MartínezPallarés