martes, 3 de julio de 2018

El #Euribor sigue en negativo, después de más de dos años y medio.


Desde que tímidamente se colocara en negativo por primera vez en su historia, en febrero de 2008, con un tipo del - 0,008, el Euribor ha ido excavando posiciones en negativos, hasta estabilizarse con leves oscilaciones entre el -0,180 y el -0,190 desde octubre de 2017, sumando treinta y dos meses en negativo.


Sigue afectando levemente a los préstamos hipotecarios, por razón de los diferenciales pactados, pero algunas hipotecas con diferenciales muy pequeños, del 0,45%, e incluso del 0,26%, sí que se están viendo notablemente afectada, al menos porcentualmente.

Ya traté las consecuencias a nivel teórico de un tipo negativo en la entrada titulada "El euribor está en negativo y no tengo cláusula suelo, ¿y ahora qué? , y aunque esa estabilización parece alejar la posibilidad de que pueda existir un tipo negativo efectivo, tampoco es descartable. 

Solo si no tiene cláusula suelo, claro, y todavía no ha reclamado que la eliminen de su hipoteca.

José Ignacio Martínez Pallarés
Abogado


lunes, 4 de junio de 2018

Comunidades de hecho y aplicabilidad de la Ley de Propiedad Horizontal. (Artículo 2 LPH)



El artículo 1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal (LPH) establece que su objeto es la regulación de esta forma especial de propiedad, que es la propiedad horizontal, señalando su artículo 2 que es de aplicación a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en la propia ley, a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 CC, aunque no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal, a los complejos inmobiliarios privados y subcomunidades, y entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.

La cuestión que se plantea en ocasiones, cada vez menos frecuentes como consecuencia del mayor conocimiento delos propietarios de sus derechos, es el régimen aplicable a las comunidades de hechos o comunidades sin constituir, es decir, aquellas en las que concurren los requisitos del artículo 396 CC, al que se remite el artículo 1 LPH para poder hablar de propiedad horizontal, esto, es concurrencia de propiedades particulares sobre viviendas o locales, que conlleva copropiedad cobre los elementos comunes, pero que no se han constituido formalmente como tal comunidad de propietarios. 

domingo, 6 de mayo de 2018

Elementos comunes en propiedad horizontal (artículo 1 LPH)



El artículo 1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal (LPH) establece que su objeto es la regulación de la forma especial de propiedad, que se denomina propiedad horizontal, que viene establecida en el artículo 396 CC – norma que ahora es de remisión, y que obedece a que este tipo de propiedad empezó a ser regulado en nuestro ordenamiento como una modalidad de la comunidad de bienes - , que es aquella en la que el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y  susceptible de aprovechamiento independiente (viviendas, locales, plazas de garaje, trasteros), lleva consigo la copropiedad con los demás dueños de pisos o locales de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.

A propósito de este precepto, y por la remisión al artículo 396 CC, se puede plantear si la enumeración que realiza dicho precepto de lo que hay que considera como elementos comunes es de carácter cerrado (son los que enumera, y no otros), o abierto (es simplemente enunciativa y caben otros), imperativa (los que enumera necesariamente son comunes, y no es posible que sean privativos), o dispositiva (la voluntad de los propietarios puede cambiar esa calificación inicial como comunes).

El artículo 396 CC, se refiere a los elementos comunes, indicando en primer lugar que, con carácter general, son todos aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad separada de los pisos o locales, con lo que se subrayan los perfiles que la independizan de la comunidad y la accesoriedad de los elementos comunes; y a continuación  realiza una enumeración bastante amplia de lo que comprende esa copropiedad, refiriéndose “suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.”

Sobre las cuestiones planteadas, que tienen indudable trascendencia en la vida de la comunidad (atribución de usos, obras, etc.) la STS 287/2011, de 21 de junio, da una respuesta clara señalando como doctrina reiterada que la descripción, no es de numerus clausus [número cerrado], sino enunciativa que el artículo 396 del CC hace de los elementos comunes no es, en la totalidad de su enunciación, de ius cogens [derecho necesario], sino de ius dispositivum [derecho dispositivo], y que eso permite que, bien sea en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien sea por acuerdo unánime posterior de la comunidad, pueda atribuirse carácter de privativo (mediante lo que se llama “desafectación”) a ciertos elementos comunes, que no son elementos comunes “por naturaleza o esenciales”, como es el caso del suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, sino que son elementos comunes “por destino o accesorios”, como es el caso de los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de partes del edificio, etc. (como han señalado sentencias de la misma Sala, 31 de enero y 15 de marzo de 1985 , 27 de febrero de 1987 , 5 de junio y 18 de julio de 1989 , 30 de junio de 2003 , 22 de enero de 2007 y 22 de junio de 2009).

Ello implica que mientras no se produzca esa desafectación en el propio título constitutivo, que es una atribución privativa desde el inicio que será más propiamente una reserva de titularidad, o por un acuerdo unánime posterior de la Comunidad que modifique el título constitutivo, que sí sería técnicamente una auténtica desafectación, ha de mantenerse la calificación legal de elementos comunes que corresponde a esos elementos comunes por destino o accesorios.

Y ello implica que, dado el carácter imperativo / dispositivo de la Ley de Propiedad Horizontal, que implica que esta forma de propiedad se rige por su regulación especial, y en la medida en que lo permita la ley, por la voluntad de os particulares, habrá que examinar los acuerdos que se adopten no se desvían de lo que está permitido por la regulación legal, que impedirá determinados acuerdos, y permitirá otros conforme a las mayorías en cada caso previstas.


Los problemas, como casi siempre, están en los detalles.

martes, 17 de abril de 2018

La individualización del consumo de agua en una comunidad de propietarios.


El artículo 396 CC se refiere a la copropiedad que corresponde a cada piso o local sobre todos los elementos comunes del edificio, que son “todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute”, estableciendo el artículo 9.1.e. de la Ley de Propiedad Horizontal, como obligación de cada propietario, la de contribuir “con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

La cuestión que se puede plantear es, qué ocurre con el consumo de agua – y lo mismo sería de aplicación a otros suministros -  cuando, como en tantos casos, solo hay un contador comunitario y no hay previsión estatutaria respecto al reparto del gasto, porque si la hay a ella habrá que estar.