jueves, 2 de agosto de 2018

Sobre la cuota de participación de los propietarios de pisos y locales en propiedad horizontal (Art. 3 LPH).


Establece el artículo 3 LPH que, en el régimen de este tipo de propiedad a que se refiere el artículo 396 CC, corresponde a cada piso o local, además del derecho singular y exclusivo de propiedad sobre sobre un “espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, ya sea vivienda, local, garaje o trastero, la (b) “copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.” Y añade: “A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.”

La importancia de esta cuota de participación o coeficiente es evidente, y de hecho es uno de los elementos esenciales y característicos de la existencia de una propiedad horizontal, junto a la concurrencia de elementos privativos y comunes, porque es la que determina el porcentaje en el que cada uno de los propietarios participa en todo el complejo de derechos, facultades, obligaciones, cargas y beneficios por razón de la comunidad, es decir, que determina:

1)  La fracción que a cada propietario corresponde en el valor total de la edificación, esto es, el valor proporcional de cada piso o local en relación con el total del inmueble, que es la vertiente que podríamos denominar patrimonial de esta cuota de participación., que adquiere relevancia en supuestos como la venta o arrendamiento de un elemento común, sobre-edificación, expropiación, o destrucción del inmueble, entre otros casos, en los que cada propietarios participará en el beneficio o pérdida que se produzca en ese porcentaje.

Hay supuestos por fortuna muy infrecuentes (expropiación o destrucción), pero otros no lo son tanto, como el arrendamiento de espacios comunes (terrazas, cubiertas, fachadas, viviendas, etc.) por los que cada propietario percibirá los ingresos que se generen conforme a ese coeficiente, y ello con independencia de que no los reciba directamente, sino que vayan a parar a la cuenta de la comunidad para atender sus gastos.

2)   La  participación de cada propietario en los gastos comunes, esto es, los “gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, y los servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”, esto es, que no se puedan imputar de forma concreta e individualizada a cada copropietario, como establece el artículo 9.1.e LPH, a través de los recibos ordinarios o extraordinarios que se expidan para ello, y siempre que no esté previsto o se acuerde otro régimen de atribución.

3)   El porcentaje con el que se participara para la válida formación de las mayorías en las juntas de propietarios, dado el sistema de doble mayoría de propietarios y cuotas que rige para la adopción de acuerdos en la propiedad horizontal.

Esto es, no siendo suficiente que se alcance el voto favorable de la mayoría de personas - propietarias que la ley exige en cada caso, en los artículos 17 y 10 LPH, que sería la mayoría personal, sino que es necesario que concurra también el voto favorable, en el mismo porcentaje exigido en cada caso, de las cuotas de participación, formando una mayoría patrimonial o de intereses.

Ello implica que puede haber casos en los que no sea posible aprobar un acuerdo, porque por la distribución personal y patrimonial de los votos no sea posible obtener la doble mayoría, lo que dependiendo de cómo se conduzca el debate puede conducir a un enquistamiento de las posiciones y situación de bloqueo, o aun debate constructivo que aúne los intereses personales y patrimoniales.

La modificación de coeficientes de una(s) vivienda(s) obliga a la modificación de los coeficientes de la totalidad de las viviendas, porque la suma siempre debe ser el 100%, lo que plantea interesantes cuestiones sobre los criterios que hay que tener en cuenta para la fijación de la cuota, o los requisitos exigibles para su alteración, dado que, además de que hay que modificar el título constitutivo, inscrito en el Registro de la Propiedad, en el que constaban esos porcentajes, la modificación, por mínima que sea, afecta a los derechos patrimoniales, económicos y políticos de todos los copropietarios. 

Pero este es otro tema.


José Ignacio Martínez Pallarés.

domingo, 15 de julio de 2018

Sobre toldos y fachadas en comunidades de propietarios.


La cuestión que se plantea, muchas veces con carácter urgente, por aquellos a quienes el sol inmisericorde y las altas temperaturas propias de estas fechas vuelve a sorprender sin haberse preparado adecuadamente para combatirlos, es si es posible colocar un toldo en la fachada del edificio que impida el recalentamiento de las paredes de la vivienda.

La propiedad de casas por pisos regulada por la ley 49/1960, de 21 de julio, o Ley de Propiedad Horizontal (LPH), ha sido definida por el Tribunal Supremo como "institución de carácter complejo", en la que coexisten la propiedad privada que recae sobre cada piso o local y la comunidad existente en relación a los elementos comunes. En este régimen especial (artículo 3 LPH) corresponde a cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones que dentro de sus límites sirvan exclusivamente al propietario, y la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos comunes. Y como consecuencia de este régimen de propiedad compartida, el artículo 397 CC prohíbe a los condueños hacer alteraciones en la cosa común sin contar con el consentimiento de los demás, y el artículo 7 LPH prohíbe al propietario de cada piso o local la realización de obras en su vivienda que puedan alterar su configuración o estado exteriores, en correspondencia con la obligación que el artículo 9.1.a LPH prevé para cada propietario de respetar los elementos comunes de la comunidad.

No cabe duda alguna de que la fachada del edificio es un elemento común, aunque las paredes que la conforman delimiten el piso propio, lo que implica que los propietarios no pueden actuar sobre ella, alterando su configuración o estado exteriores, sin contar con el consentimiento de los copropietarios, debidamente formado en junta de propietarios.

Cuando se trata de discernir si una obra en concreto altera el estado o la configuración exterior de un edificio, como reitera la jurisprudencia, debe partirse de que la configuración es un concepto jurídico y no técnico, y así se ha entendido que se varía la configuración de un edificio cuando se transforma lo abierto en cerrado, o se amplía el volumen edificado, o se altera el aspecto externo, rompiendo la armonía que se supone en la obra arquitectónica.

La cuestión está muy clara cuando se trata de la apertura o cerramiento de huecos, por ejemplo, pero la instalación de un toldo ¿puede suponer una alteración de la configuración o estado exterior de la edificación que precise del consentimiento de los propietarios?

Sin lugar a dudas sí, puesto que, si bien es verdad que no todas las obras o actuaciones son iguales, aunque tengan relación con los elementos comunes (no es lo mismo actuar sobre un forjado, que efectuar un cerramiento, o colocar un toldo), afecta a la “imagen o configuración” (artículo 396 CC) de la fachada, sin que sea posible para un propietario ampararse en que hay alguno ya colocado (en el caso de que no estén permitidos),  porque en la ilegalidad no hay desigualdad, salvo claro está, que de forma flagrante o manifiesta la gran mayoría de condóminos se encuentren en situación irregular de forma consolidada, es decir, con un grado de consolidación, tolerancia y sobre todo extensión tal que lo que en realidad distorsiona en la fachada ya no es lo irregular, sino lo regular. 

A la hora de tomar la decisión de instalar un toldo, habrá que atender en primer lugar a lo que esté previsto en el título constitutivo, normas y acuerdos de comunidad, y en su defecto habrá que solicitar el permiso de la comunidad, que solo puede otorgar con la mayoría pertinente y necesaria la junta de propietarios, debidamente convocada con un punto del orden del día al efecto, y ello siempre que las características de la instalación no causen daño en la fachada o en la terraza o cubierta del edificio, y no perjudique los derechos de otro propietario (por ejemplo vistas, o ventilación) de una forma que no esté obligado a soportar por ir más allá de lo que es razonable exigir por el hecho de vivir en vecindad, que es un límite del derecho de propiedad,  de forma que no se trate de un perjuicio permanente y cumpla una finalidad lícita.

Estos temas llevan su tiempo, y cuando llegan estas fechas ya puede ser tarde para convocar una junta de propietarios que lo autorice y regule (salvo en las comunidades de playa) eligiendo en su caso el modelo y color que preserven, en lo posible, cierto grado de uniformidad y estética en la fachada. 

Pero no es aconsejable para ningún propietario correr el riesgo de que la comunidad decida actuar contra él por poner un toldo en la parte de fachada de su vivienda, sin contar con su autorización, por muy razonable que le pueda parecer protegerse del sol con un toldo, y satisfecho que esté de su propio gusto.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

martes, 3 de julio de 2018

El #Euribor sigue en negativo, después de más de dos años y medio.


Desde que tímidamente se colocara en negativo por primera vez en su historia, en febrero de 2008, con un tipo del - 0,008, el Euribor ha ido excavando posiciones en negativos, hasta estabilizarse con leves oscilaciones entre el -0,180 y el -0,190 desde octubre de 2017, sumando treinta y dos meses en negativo.


Sigue afectando levemente a los préstamos hipotecarios, por razón de los diferenciales pactados, pero algunas hipotecas con diferenciales muy pequeños, del 0,45%, e incluso del 0,26%, sí que se están viendo notablemente afectada, al menos porcentualmente.

Ya traté las consecuencias a nivel teórico de un tipo negativo en la entrada titulada "El euribor está en negativo y no tengo cláusula suelo, ¿y ahora qué? , y aunque esa estabilización parece alejar la posibilidad de que pueda existir un tipo negativo efectivo, tampoco es descartable. 

Solo si no tiene cláusula suelo, claro, y todavía no ha reclamado que la eliminen de su hipoteca.

José Ignacio Martínez Pallarés
Abogado


lunes, 2 de julio de 2018

Mantenimiento y reparación de barandillas, lamas, y otros elementos similares en fachada.


El artículo 396 CC, se refiere a los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, indicando en primer lugar que, con carácter general, son todos aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad separada de los pisos o locales, con lo que se subrayan los perfiles que la independizan de la comunidad y la accesoriedad de los elementos comunes, y a continuación  realiza una enumeración bastante amplia, incluyendo expresamente entre ellos, junto al suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas y otros elementos estructurales, como son los pilares, vigas, forjados y muros de carga, “las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración.”

La cuestión planteada es a quién corresponde el mantenimiento y reparación de elementos situados en la fachada como las barandillas de los balcones, lamas metálicas, de madera, PVC etc,  que sirven de cierre a galerías y miradores, y otros elementos similares y asimilables.

No hay duda de que es un problema que se plantea con relativa frecuencia en una comunidad de propietarios, porque se trata de elementos que están situados en la fachada, y que forman parte inseparable de la misma, cumpliendo la función de delimitar las viviendas o locales al exterior, como lo pueden hacer los forjados y paramentos verticales, por lo que son, obviamente, elementos necesarios para el uso y disfrute del edificio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 396 CC, razón por la que gozan de igual protección que ésta en cuanto a sus posibles modificaciones y alteraciones, por más que el espacio, vivienda o local, que delimitan y al que prestan aún servicio particular sea privativo. Y se trata de elementos que están expuestos a los efectos de los fenómenos atmosféricos (altas temperaturas, humedades) que provocan oxidaciones y deterioros que, además de afectar al elemento en sí, pueden terminar afectando a la obra de balcones y fachadas, lo que exige, además de un mantenimiento ordinario, reparaciones limitadas en algunas ocasiones, o una sustitución completa en otras, si ya ha agotado su vida útil, lo que plantea la cuestión de quién es el obligado a llevar acabo esas actuaciones.

La respuesta está en la naturaleza jurídica común de esa barandilla, u otros elementos, aunque en el titulo constitutivo figuraran los balcones como elementos privativos de las respectivas viviendas o locales, porque tal designación ha de entenderse referida exclusivamente a la superficie interior del balcón y a su uso ordinario, no a lo que como tal elemento constructivo constituye fachada del inmueble, como cerramiento o delimitación perimetral del mismo, lo que determina la responsabilidad directa de la Comunidad sobre este elemento común en lo que hace a su conservación y, en su caso, reparación o sustitución, al estar incordinada dentro de las obligaciones de la comunidad derivadas del artículo 10 LPH, y la de quien lo disfruta en lo demás, es decir, en su mantenimiento ordinario, en la medida en que ello sea posible, y a salvo siempre las disposiciones particulares que puedan existir en el mismo título constitutivo respecto a dichos extremos, o la forma en que los resuelvan en forma legal los comuneros.

Ello no significa que no pueda ser exigible pro la comunidad al propietario de ese balcón o galería, que asuma las consecuencias económicas de la necesidad de reparación o sustitución de esos elementos comunes (barandillas, lamas, etc.), cuando dichos daños sean imputables a una actuación suya dolosa o negligente, que de alguna manera haya contribuido directamente a su rotura o deterioro. Pero eso es otra cosa.


José Ignacio Martínez Pallarés
Abogado