De lo comprendido salvo prohibición, a la prohibición salvo autorización: las viviendas turísticas

 

En un post del pasado 8-4-2024, «Cambio de destino y limitaciones estatutarias a propósito de las viviendas de uso turístico»,  [URL: https://noticiasdelforo.blogspot.com/2024 /04/cambio-de-destino-y-limitaciones.html ] recogía el estado de la cuestión hasta ese momento, como consecuencia de  diferentes sentencias del Tribunal Supremo que se referían a supuestos particulares, a partir del reconocimiento de la plena libertad de los propietarios para dar al inmueble de su propiedad el uso que quieran, sin que pudieran verse privados de la utilización de su derecho de propiedad en la forma que consideraran más adecuada, salvo que ese uso estuviera legalmente prohibido o que el cambio de destino apareciera expresamente limitado en el régimen de dicha propiedad horizontal, en su título constitutivo o su regulación estatutaria. 

Con posterioridad a esa fecha, y aunque hubo otras sentencias de nuestro Alto Tribunal, no cambió en nada el criterio, ni siquiera la STS 1232/2024, de 3 de octubre, que se pronunciaba por primera vez sobre el alcance del término «limitar» recogido en el apartado 12 del artículo 17 LPH (introducido por RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de alquiler y vivienda, permitía la prohibición de tal destino o si, por el contrario, una decisión de tal clase constituía un acto jurídico contra legem (contra lo dispuesto en la ley), impugnable por la vía del art. 18 LPH, por cuanto los términos «condicionar» o «limitar» no comprenderían prohibir.

La cuestión se resolvió a favor de entender comprendido dentro de esos términos («limitar», «condicionar») la posibilidad de prohibir destinar las viviendas a viviendas turísticas (lo que por otra parte ya venía siendo pacíficamente aceptado por los Registros de la Propiedad tras la Resolución de la DGSJFP de 5-11-2020, aunque no resultara todavía pacífico en las Audiencias), autorizando que las comunidades de propietarios pudieran prohibir el ejercicio de esa actividad por mayoría cualificada de tres quintos.

La cuestión ha experimentado, sin embargo, un giro de 180º a raíz de la LO 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del servicio público de Justicia (BOE 3-1-2025), que hoy, día 3 de abril de 2025 entra en vigor, al menos en este punto.

Para centrar, la actividad a que se refiere es la definida en el apartado e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la norma sectorial turística, que se refiere a: «La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística». Son las conocidas como «Viviendas Turísticas».

Y para resumir, antes la posibilidad de destinar la vivienda a dicha actividad estaba permitida si no estaba expresamente prohibida; a partir de hoy estará prohibida si no se permite expresamente por la comunidad, salvo para quienes ya la vinieran ejerciendo. Y lo hace la Ley en su disposición final cuarta, que modifica la Ley de Propiedad Horizontal, señalando:

1º.- Se añade un apartado 3 al artículo séptimo de la LPH, disponiendo que el propietario de cada vivienda que quiera destinarla a la actividad turística deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el artículo 17.12 LPH.

2º.- Dicho preceptos mantiene la misma mayoría cualificada de tres quintos que ya existía para los acuerdos por los que se limitara o condicionara dicha actividad, para adoptar los acuerdos por los que «se apruebe, limite, condicione o prohíba» su ejercicio, suponga o no modificación del título constitutivo, sin que, afirma, dichos acuerdos puedan tener efectos retroactivos.  

3º.- Por último, se añade una nueva disposición adicional segunda a la LPH, estableciendo que aquellos propietarios que ya vinieran ejerciendo dicha actividad con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley Orgánica (hoy, 3 de abril), que se hubieran acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad en las condiciones y plazos establecidos.

Sin duda se plantearán dudas y cuestiones al hilo de esta nueva regulación limitadora del derecho de propiedad, unas limitaciones que siempre deben ser entendidas en sentido restrictivo, y que se irán solucionando con el tiempo, pero la regla general es la expresada, y la vulneración de lo así previsto permite a la comunidad de propietarios, desde el punto de vista civil, el ejercicio de la acción de cesación prevista en el mismo artículo 7 en el que se ha insertado este nuevo apartado 3 que prohíbe dicha actividad, salvo que se autorice expresa y previamente en junta.

Las reglas han cambiado, ya habrá que tenerlas en cuenta.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Cambio de destino y limitaciones estatutarias a propósito de las viviendas de uso turístico

 

La cuestión se plantea a propósito de consultas realizadas por las noticias aparecidas en algunos medios, interpretadas en el sentido de que el Tribunal Supremo habría prohibido el uso de viviendas como viviendas turísticas. Vamos a anticipar la respuesta, no es así, no es eso lo que ha dicho, pero explicarlo requiere recordar, brevemente, la doctrina del TS sobre las limitaciones a la propiedad, la regulación de las viviendas turísticas, y, muy fundamentalmente, atender a los casos concretos tratados en esas sentencias, y a la interpretación que hacen de una prohibición ya contenida en los correspondientes Estatutos.

En primer lugar, hay que recordar: 1. Que está constitucionalmente reconocido el derecho a la propiedad privada (art. 33 CE), que se concibe en nuestro ordenamiento de una forma amplia, sin más limitaciones que las legal o convencionalmente establecidas. 2. Que dentro del ámbito de la propiedad horizontal se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a ese derecho, para proteger el interés general de la comunidad, dentro de las que cabe incluir las referidas al cambio de uso. 3. Que es indiferente la obtención de las licencias precisas, cuya concesión o rechazo por las autoridades administrativas no vinculan a la comunidad de propietarios. 4. Que la simple descripción del uso de la finca o edificio en el título constitutivo no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, porque para eso es preciso que consten clara y expresamente. 5. Que por la perturbación o menoscabo del derecho de propiedad que pueden suponer, la interpretación de esas limitaciones debe hacerse de forma restrictiva.

En resumen, existe plena libertad de los propietarios para dar al inmueble de su propiedad el uso que quieran, sin que puedan verse privados de la utilización de su derecho de propiedad en la forma que consideren más adecuada, salvo que ese uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado en el régimen de dicha propiedad horizontal, en su título constitutivo o su regulación estatutaria. 

A partir de aquí hay que recordar que el RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introdujo en la Ley de Propiedad Horizontal un apartado 12, en el artículo 17, con el fin de que las comunidades de propietarios pudieran limitar o condicionar, por mayoría de tres quintos, el ejercicio de la actividad a la que se refiere el apartado e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU), que excluye de la propia Ley «e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística».

Esta regulación plantea diferentes cuestiones, cuyo estado actual cabe resumir en que solo esa actividad (y no otras) es susceptible de ser limitada o condicionada por la citada mayoría, requiriendo de unanimidad el resto de posibles limitaciones, y que el concepto de limitación incluye la posibilidad de prohibición absoluta de uso para dicha actividad.

Pero la cuestión que se planteaba en estas sentencias no era de aplicación del RDL, sino de interpretación de una restricción ya contenida en los Estatutos de la comunidad, y en qué medida el uso como vivienda turística puede ser asimilado al residencial, o no.

Así, la STS núm. 1643/2023, de 27 de noviembre, se refiere a un supuesto en el que el edificio contaba dos accesos diferenciados, uno para oficinas y locales y otro para viviendas, constando expresamente para estas últimas una prohibición estatutaria que impedía dedicarlas a «actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de cualquier tipo». Por su parte, la STS núm. 90/2024, de 24 de enero, se refiere a un supuesto en el que en los estatutos estaba prevista expresamente la consideración de las viviendas como residencias familiares, exclusivamente, y que, en consecuencia, no podrían desarrollarse en ellas, por sus propietarios, familiares, inquilinos o terceras personas, ninguna actividad profesional, comercial o industrial, o cualquier otro uso no mencionado expresamente que alterara el concepto de «residencia familiar»

Lo que señalan dichas sentencias es:

1º. Que el hecho de que no se mencionara en los estatutos, explícitamente, la prohibición de uso turístico de las viviendas no era relevante, dado que la norma estatutaria era anterior a la existencia de dicha actividad, que estaría comprendida dentro de la prohibición expresada de utilizarlas para actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales.

2º. Que no cabía duda del carácter empresarial y comercial prestado por la sociedad mercantil titular de las viviendas que actuaba en el tráfico con ánimo de lucro, explotándolas como viviendas de uso turístico, una actividad que implica no solo la puesta a disposición material de los inmuebles para su utilización por terceras personas, que acceden a su uso mediante el pago de un precio y, de esta forma, cubren sus transitorias necesidades de habitación (como turistas, que alquilan por días o semanas), sino también la prestación de servicios adicionales (mobiliario, electrodomésticos, enseres, reservas, mantenimiento, publicidad e información a clientes, identificación, asistencia telefónica, etc.) definidos por la normativa autonómica reguladora.

3º. Que no cabe asimilar una vivienda alquilada por días o semanas por turistas, con un uso residencial, que implica, por sí mismo, una vocación de estabilidad y permanencia de la que aquella carece, asemejándose más a una relación de hospedaje propia de un hotel o una pensión, que no condiciona en modo alguno el hospedaje a que los usuarios integren un grupo familiar, pudiendo limitarse el uso de la vivienda a un solo día;  ni tampoco cabe asimilarla a una relación de inquilinato sujeta a la LAU, en la que también existe una residencia con cierta vocación de continuidad y permanencia.

En defecto de esas prohibiciones estatutarias, interpretadas rectamente, regirá el principio general inicialmente indicado de libertad de uso, salvo que se acuerde su limitación o se condicione dicha actividad en junta de propietarios, debidamente convocada y celebrada, y con la indicada mayoría. 

En todo caso, y como siempre puede haber margen para la interpretación y la duda (a la vista está por el impacto de la noticia y preguntas suscitadas), cualquiera que sea la posición que se ocupe, lo más prudente es asesorarse previamente, antes de embarcarse en aventuras (sean inversiones o pleitos) que pueden salir muy caras.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Competencia de la junta de propietarios para restringir el uso de los locales comerciales

 

No es infrecuente que la utilización que quiera hacerse de un local comercial por sus propietarios o inquilinos suscite la lógica preocupación de los vecinos que habitan en las viviendas del propio edificio en el que se ubica, e incluso en las de los edificios colindantes. No es lo mismo si en ese local cerrado se instala una tienda de muebles, o de colchones, o una barbería, que si lo hace un local de copas, y música. No nos vamos a engañar, no es lo mismo.

La cuestión que se suscita entre los vecinos, inmediatamente, es que algo hay que hacer para impedirlo, y, dando por supuesto que no hay ninguna restricción en el título constitutivo ni en los Estatutos de la comunidad, (porque en tal caso, no hay caso), si es posible impedirlo mediante un acuerdo de junta de propietarios, pese a que se oponga el propietario.

La Ley 49/1960, de 21 de julio, reguladora de la  propiedad horizontal (LPH), dota a la comunidad de propietarios de una regulación especial sobre los elementos comunes, al objeto de que los intereses comunitarios predominen sobre el interés individual, y encuentren su debida protección jurídica, y ello a través del órgano competente, la junta de propietarios, a la que la ley atribuye amplias competencias en los artículos 14 y 17, pudiendo acordar las medidas necesarias o convenientes para el interés de la comunidad y para el mejor servicio común, lógicamente, dentro de los límites que la propia Ley señala.

Entre esos límites está la necesaria unanimidad (artículo 17.6 LPH), salvo que la propia ley la excluya, para aquellos acuerdos que impliquen una modificación del título constitutivo, pudiendo alcanzarse incluso con el voto de un disidente si prospera la acción para obtener la sanción judicial del acuerdo a través del «juicio de equidad», al que se refiere el artículo 17 de la misma Ley, que es aplicable a los supuestos de exigencia de unanimidad [STS 220/2003, de 13 de marzo, y ATS de 10 de julio de 2019].

Pudiendo dar por descontado que, salvo raras excepciones (posibles, pero muy improbables), el dueño de un local comercial no va a votar a favor de un acuerdo que implica una limitación de su derecho a usar su propiedad en la forma que estime más conveniente, cabe preguntarnos si sería válido un acuerdo de junta en el que se adoptara dicho acuerdo, e incluso si puede hablarse de la misma existencia de un acuerdo de junta que obligaría al propietario del local a impugnarlo previamente.

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública nos da una respuesta clara, y muy didáctica, en una Resolución de 27 de julio de 2018. Se trata de un supuesto en el que por la unanimidad de los asistentes a la junta (un 32,08%), y la unanimidad presunta de los ausentes, se adoptó el acuerdo de prohibir el ejercicio en los locales comerciales de cualquier actividad del sector de la restauración (bares, restaurantes, locales de copas, cafeterías, pubs, etc.), entre otras como gimnasio u otras que emplearan música para su actividad, salón de juegos o recreativos y supermercados. Dicho acuerdo se intentó inscribir en el Registro de la Propiedad, y fue rechazado por el Registrador, cuya calificación negativa fue confirmada por la citada resolución de la Dirección General.

Señala la resolución que hay que distinguir entre aquellas situaciones en las que basta la expresión de un consentimiento colectivo de la comunidad, de aquellas otras en la que es necesario el consentimiento individual de los propietarios por afectar al contenido esencial de su derecho de propiedad. Y afirma que, en el supuesto de hecho del expediente al que se refiere, «resulta con claridad que no puede pretenderse modificar el régimen jurídico que afecta al contenido del dominio de un propietario sin que resulte su consentimiento individual. El establecimiento, por vía estatutaria, de una serie de restricciones en cuanto al uso a que se puede destinar el local comercial afecta directamente al núcleo de las facultades que el ordenamiento confiere al propietario de un inmueble (artículo 348 del Código Civil en relación con el artículo 3 de la Ley sobre propiedad horizontal). En estas circunstancias se requiere el consentimiento individualizado del propietario afectado, el cual debe constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los artículos 3, 10 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), de modo que no podrá inscribirse la modificación si no se ha otorgado “uti singuli” por quien, en el momento de la inscripción, aparezca como propietario del elemento privativo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. artículo 17, regla octava, de la Ley sobre propiedad horizontal), tal y como pretende el recurrente».

La STS núm. 12/2022, de 12 de enero, se refiere a esta resolución, y en relación con el ámbito de aplicación del artículo 18.1 LPH —que se refiere a la causas de impugnación de los acuerdos comunitarios—, distingue aquellos acuerdos o decisiones colectivas que pueden ser considerados propiamente «acuerdos de junta de propietarios», que correspondan a su competencia y ámbito de disposición, de aquellos otros que califica de «pseudo-acuerdos», que quedarían al margen de «la aplicación de ese precepto», por estar al margen de las competencias de la junta, señalando como ejemplos los acuerdos sobre disposición de un elemento privativo de un propietario contra su voluntad, o de imposición de una servidumbre sobre una propiedad ajena.

Como recuerda la misma sentencia, con cita de su sentencia anterior, STS núm. 320/2020, de 18 de junio, «no toda modificación estatuaria "entra dentro de las facultades de la junta para poder decidirla al margen de la intervención y consentimiento de los concretos propietarios afectados en sus elementos privativos, cuando tal afectación se produce"». Se trataría en definitiva de un «pseudo-acuerdo», algo que parece pero que no es un acuerdo de junta, y, por tanto, no requeriría de su previa impugnación para ejercitar los propios derechos, salvo en la medida en que fuera preciso que así se declarara, por haber surtido esa apariencia algún efecto.

Evidentemente, como siempre en derecho y en particular en propiedad horizontal. se trata de reglas generales cuya aplicación al caso concreto habrá que evaluar en cada caso.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

 

Sobre la proscripción de comportarse como el perro del hortelano en el uso de la cosa común

 

Son varias las razones que llevan a tener que compartir la propiedad de una cosa o un derecho, como son numerosas las controversias que pueden derivarse de dicha situación de «pro indiviso», y de una mala comprensión de los derechos, obligaciones y limitaciones que nacen de ella.

La regulación se contiene en los artículos 394 y 398 del Código Civil (CC). El primero de ellos establece que «Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho»; el segundo que «Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad. Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador. Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior». Si no hay acuerdo, ¿hay que acudir al juez para desempatar?

Dando por supuesto que no existe contrato que regule ese uso, porque en tal caso habría que estar a lo en él dispuesto (ex artículo 392 CC), las cuestiones que se plantean son, si ese uso debe ser proporcional a la cuota en la propiedad que tenga un comunero, y en qué medida puede tratar de limitarse ese uso por uno de los partícipes a otro u otros.

Respecto a la primera cuestión, el artículo 394 CC permite a cada comunero utilizar la cosa común de manera plena sin exigir que sea proporcional a su cuota. Doctrina y jurisprudencia se refieren a él como «uso solidario», y significa que, mientras que un comunero respete las restricciones indicadas en el propio artículo 394 CC, los demás no pueden impedir su uso, aunque sea superior a su cuota, aunque sea exclusivo incluso, ni ejercitar acciones dirigidas a restringirlo, impedirlo, o reclamar indemnizaciones por ese «exceso» de uso respecto de su cuota de participación.

Los límites de del artículo 394 CC -que el uso por cada comunero de la cosa común sea «conforme a su destino» y que no «impida a los copartícipes utilizarla según su derecho»-, no plantean especiales problemas de interpretación, ese «destino» será el pactado expresa o tácitamente por los comuneros, o el que sea conforme a la naturaleza de la cosa en común, y, desde luego, es sin duda contrario a derecho que un comunero utilice la cosa común de un modo excluyente, impidiendo el ejercicio por otro u otros partícipes de su igual facultad de uso solidario de la totalidad de la cosa común. Otra cosa será la prueba de esos hechos.

La relación entre el uso solidario y el interés de la comunidad a que se refiere el artículo 398 CC, y la posibilidad de establecer limitaciones por mayoría a ese uso solidario en «interés de la comunidad», plantea, sin embargo, mayores dificultades interpretativas.

Claro que hay supuestos en los que habrá presumir que el «interés de la comunidad» coincide con el de la mayoría, y podrá considerarse ilícito el uso al margen de la reglamentación establecida por esa mayoría. Piénsese en el supuesto, nada infrecuente, de una comunidad hereditaria sobre una vivienda, que es indivisible, en la que la convivencia entre los coherederos es imposible, haciendo también imposible el goce y disfrute solidario por todos los partícipes. Se trata de un supuesto al que se refiere la STS núm. 700/2015, de 9 de diciembre, que se refiere a resoluciones similares anteriores, y que termina estableciendo unos turnos alternos y sucesivos fijados por sorteo, en proporción a la cuota de cada partícipe, cuota con la que contribuirían a los gastos.

Pero no es esa la regla general. La regla general, como señala la STS núm. 93/2016, de 19 de febrero, es que, «la supresión permanente de la facultad de uso solidario de la cosa común requerirá el acuerdo unánime de los comuneros. La mayoría sólo podrá impedir el ejercicio de dicha facultad temporalmente, en términos en que tal impedimento pueda calificarse de “acto de administración” en el sentido del artículo 398.1 CC --en los mismos términos, para mantener la consistencia valorativa, en los que pueda considerarse “acto de administración”, competencia de la mayoría, el arrendamiento a tercero de la cosa común--; y sometido ese acuerdo mayoritario al control judicial de lo “gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común" que prevé el párrafo tercero del mismo artículo 398 CC».

Debe en consecuencia rechazarse toda pretensión de un comunero de limitar el ejercicio por otro de la facultad de uso solidario, cuando el concreto uso de que se trate beneficie a este y no cause a aquél ningún perjuicio relevante, señalando la Sala, en la última de las sentencias citadas, que debe reiterar la doctrina de que, «respecto del uso por los comuneros de la cosa o el derecho común, regiría a todas luces —aun si el artículo 394 CC no existiera— la regla o máxima jurídica “quod tibi non nocet et alii prodest non prohibetur” O por expresarlo de un modo más clásico y castizo: el Derecho no ampara que, a ese respecto, los comuneros se comporten como “el perro del hortelano”».

Cuando de la mera tolerancia a los actos propios y la modificación del título constitutivo media un abismo

 

Hay veces que empeñarse en una determinada posición —incluso cuando se esté convencido de tener razón— puede salir muy caro, tan caro como las costas procesales en un procedimiento que se pierde en primera instancia, apelación y casación, por un propietario que termina sin conseguir el reconocimiento a su favor del uso exclusivo de la zona ajardinada aneja a la vivienda, que es común, que un día la comunidad le autorizó , y que terminó por considerar como propia. Y es que a veces la generosidad no se ve correspondida, y una cesión se quiere interpretar como una claudicación, y hasta como una modificación del título constitutivo.

Este es el caso al que se refiere la reciente STS 520/2020, de 29 de octubre, en un caso en el que se impugna por un propietario un acuerdo de la comunidad de propietarios a la que pertenece en el que se declara que el uso de la zona ajardinada colindante a su vivienda, de la que venía disfrutando dicho propietario, pertenecía a la comunidad.

El problema surge con la delimitación del uso exclusivo de la terraza de la vivienda que sí venía recogido en los estatutos de la comunidad como atribuido en exclusiva al propietario de dicha vivienda, y que en su momento se pretendió que abarcara también la zona ajardinada colindante.

Tras diferentes deliberaciones en el seno de la comunidad se terminó por rechazar en junta de propietarios dicha interpretación pero, tal vez para conciliar o aplacar y transar una solución que no deviniera en conflicto, se autorizó su uso exclusivo al propietario de la vivienda colindante, que al parecer, tras dieciocho años de pacífico disfrute terminó por considerar como propia, porque dicho acuerdo habría implicado una modificación del título constitutivo libremente adoptado por la comunidad, y que su modificación requería ahora de unanimidad, que por supuesto no habría posibilidad de conseguir nunca, al ser su voto contrario.

El recurso extraordinario por infracción procesal, por denegación indebida de una prueba que se consideraba relevante, que consistía en el plano certificado del final de obra correspondiente a la comunidad hace sospechar que podría eventualmente haber algún asunto no resuelto en relación con cómo se plasmó ese proyecto en el título constitutivo, pero el hecho cierto es que el mismo no recogía esa zona ajardinada como de uso exclusivo del propietario de la vivienda colindante, y eso es lo que firmó el propietario que adquirió la vivienda, por lo que difícilmente puede venir décadas después a discutirlo, y menos aún cuando no impugnó en su momento el acuerdo de comunidad que le «autorizaba» a usar en exclusiva esa zona.

Las palabras son importantes, y es que no se declaró o se le atribuyó por unanimidad esa zona como de su uso exclusivo, lo que habría implicado un reconocimiento o una modificación del título constitutivo a su favor para que comprendiera esa zona, sino que se le «autorizó» a usarla en exclusiva, y claro, no es lo mismo, aunque temporalmente quedaran satisfechas sus pretensiones, o incluso llegara a considerarlas satisfechas, algo de lo que le podrían haber advertido si lo hubiera consultado.

Como señala la citada STS 520/2020, la ratio decidenci de la sentencia de la Audiencia Provincial que se impugna se apoya en la interpretación de los Estatutos de la Comunidad y en lo acordado en la junta en la que se «autorizó» el uso exclusivo de la zona a los demandantes, autorización que en ningún caso habría sido necesaria si los Estatutos reconocieran dicho derecho a su favor; y rechaza la argumentación de los recurrentes de que dicha sentencia sería contraria tanto a la doctrina jurisprudencial que reconoce la autonomía de la voluntad en la configuración de la propiedad horizontal como la relativa a los actos propios y el reconocimiento tácito.

1.- La sentencia impugnada no solo no negaba la vigencia del principio de autonomía de la voluntad en la configuración de la propiedad horizontal, sino que, por el contrario, partía del reconocimiento de dicha autonomía para interpretar conjuntamente los Estatutos y el acuerdo de junta de propietarios en la que se planteó la interpretación que debía darse al uso exclusivo de terrazas que recogía el título a favor de la vivienda, resultando que en dicha junta lo que se hizo fue reconocer el carácter común de dicha zona ajardinada —hasta el punto de que la sustitución y reparación de la iluminación existente en la misma correspondía a la comunidad— y autorizar al propietario de la vivienda colindante en bajo a su uso en exclusiva.

2.- Porque las exigencias jurisprudenciales sobre los requisitos que han de concurrir para que una determinada conducta pueda ser calificada de acto propio vinculante son muy claras.

La STS 760/2013, de 3 de diciembre, señala que constituye un principio general de derecho que nadie puede ir contra los propios actos (nemo potest contra propium actum venire), tratándose de un límite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad, que tiene su fundamento en la protección de la confianza y la regla de la buena fe, y que se formula en el sentido de que «”quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede además pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real" (SSTS 12-3-08 y 21-4-06 ), exigiéndose que tales actos sean expresión inequívoca del consentimiento (SSTS 7-6-10, 20-10-05 y 22-1-97) o que resulten inequívocos, no procediendo su alegación cuando los actos están viciados por error o conocimiento equivocado (SSTS 8-5-06 y 21-1-95), de modo que debe constatarse la incompatibilidad o contradicción entre la conducta precedente y la actual (SSTS 25-3-07 y 30-1-99 ) y no ha de existir ningún margen de error por haber actuado el sujeto con plena conciencia para producir o modificar un derecho (SSTS 12-7-97 y 27-1-96)». Y trayendo a colación las sentencias del mismo Tribunal de 31-01-1995 y 27-01-1996 señala que para que los denominados actos propios sean vinculantes, es «necesario que causen estado, definiendo inalterablemente la situación jurídica de su autor, o que vayan encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho opuesto a sí mismo ( SS., entre muchas otras, de 27 de julio y 5 de noviembre de 1987 ; 15 de junio de 1989 ; 18 de enero y 27 de julio de 1990 ), además de que el acto ha de estar revestido de cierta solemnidad, ser expreso, no ambiguo y perfectamente delimitado, definiendo de forma inequívoca la intención y situación del que lo realiza ( SS. de 22 de septiembre y 10 de octubre de 1988 ), lo que no puede predicarse de los supuestos en que hay error, ignorancia, conocimiento equivocado o mera tolerancia, por todo lo cual el motivo tiene que ser desestimado».

Como señala la STS que estamos comentando, no hay actos propios en el sentido que se invoca porque en realidad el «acto propio de la comunidad de propietarios consistió simplemente en autorizar a los demandantes al "uso" de ese espacio "tras varias deliberaciones" —lo que, hay que reiterar, no habría sido necesario si se tratara de un derecho estatutario— autorización que en modo alguno puede considerarse perpetua, pues establecer la exclusividad con tal carácter supondría un acto de disposición sujeto a unanimidad en cuanto afectante al título».

A ello habría que sumar los «actos propios» del mismo demandante que no impugnó que le autorizaran ese uso exclusivo, en lugar de reclamar que se reconociera el derecho que pretendía.

La palabras son importantes, como la correcta evaluación de las posiciones antes de emprender aventuras de tal calibre.

José Ignacio Martínez Pallarés

Cambio de destino de finca en un edificio en régimen de propiedad horizontal

La cuestión que se plantea se refiere a un céntrico edificio de Murcia en cuya escritura de declaración de obra nueva y división horizontal consta, en todas y cada una de las fincas en que se divide el edificio, que su destino es “local de negocio”, y en el que el reciente adquirente de una de ellas quiere destinarla a vivienda.

Argumentan vendedor y adquirente que conforme a las normas urbanísticas del Plan General que rige el municipio, y dada su ubicación en el caso histórico, es posible darle un uso residencial puesto que el uso global previsto para esa zona – es decir, el que el Plan asigna con carácter dominante o mayoritario – es, precisamente, residencial. ¿Es posible?