Ocupación de espacios privativos para la instalación de ascensor en una comunidad de propietarios

 

La Ley de Propiedad Horizontal se refiere a las obras de accesibilidad y, por lo que ahora  nos interesa, a la instalación de un ascensor ex novo en aquellos edificios que no cuentan con este servicio, distinguiendo aquellos supuestos en los que su instalación es obligatoria (artículo 10.1.b) y no se requiere siquiera que hay acuerdo de junta de propietarios, salvo el que sea preciso para aprobar las derramas precisas para pagarlo, de aquellos otros en los que es acordada en junta, por mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación (artículo 17.2).

En ambos supuestos pueden aparecer numerosos problemas de interpretación de la norma, además de los originados por el casuismo característico de la propiedad horizontal, lo que ha dado lugar a una jurisprudencia muy rica, fruto de los numerosos cuestiones que los tribunales han tenido que venir aclarando, matizando o resolviendo.

Una de las más delicadas es, con seguridad, si existe la posibilidad de obligar a un copropietario a ceder un aparte de su propiedad para poder efectuar dicha instalación, dada la obligación de todo propietario, prescrita en el artículo 9.1 LPH, de «c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados».

Nuestro Tribunal Supremo ha establecido que sí, aunque con matices, al afirmar que es posible constituir una servidumbre permanente sobre un espacio privativo, al amparo del citado artículo 9.1.c LPH, sin que sea preciso el consentimiento del propietario afectado.

En este sentido se pronunciaban las SSTS 819/2010 de 15 de diciembre y 844/2010, de 22 de diciembre, estableciendo la STS 732/2011, de 10 de octubre, como doctrina jurisprudencial que «la instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos que carece de este servicio, considerado como de interés general, permite la constitución de una servidumbre con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo, siempre que concurran las mayorías exigidas legalmente para la adopción de tal acuerdo, sin que resulte preceptivo el consentimiento del copropietario directamente afectado, y que el gravamen impuesto no suponga una pérdida de habitabilidad y funcionalidad del espacio privativo».

La cuestión  debe resolverse, como afirma la propia sentencia, ponderando los bienes jurídicos protegidos; por una parte el del propietario a no ver alterado o perturbado su derecho de propiedad, y por otro el de la comunidad a instalar un ascensor, para lo que habrá que tener en cuenta [GÓMEZ DE LA ESCALERA, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 766, pág. 767], para lo que habrá que valorar:

1º.- Si la decisión de la Junta de propietarios es arbitraria o desproporcionada, valorando en qué medida es necesaria o imprescindible por no ser viable otra solución menos gravosa o perjudicial para el propietario afectado.

2º.- Si la servidumbre impuesta implica o no una «pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo», como dice la jurisprudencia, esto es, si la ocupación del espacio o volumen del piso o local afectado por  la servidumbre priva o no al propietario afectado del  derecho de goce sobre el resto del piso o local, de modo que todavía pueda ser destinado al uso o aprovechamiento que tenía anteriormente, lo que obliga a valorar en qué medida dicha ocupación hace inútil o desmejora notablemente el elemento privativo, en cuyo caso no sería posible la constitución  de la servidumbre ya que afectaría  el contenido esencial del  derecho de propiedad, de modo contrario al artículo 33 CE.

3º.- Que se indemnice adecuadamente el daño y perjuicio ocasionado, teniendo en cuenta que la ocupación del espacio afectado equivale a la privación total del uso del mismo.

 Se trata de un problema que habrá que valorar caso por caso, atendiendo a las circunstancias concretas, y así, solo a título de ejemplo de una materia que en cuanto a opciones técnicas y afecciones es muy variadas y dependerá en buena medida de una adecuada prueba pericial, podemos citar:

- La SAP A Coruña, Secc. 5ª, núm. 235/2017, de 31 de julio, rechaza que exista esa pérdida de funcionalidad y habitabilidad por la reducción de 2,40 m2 de una habitación de 7,00 m2 que cumplía la función de «alcoba italiana» no de dormitorio, lo que implicaba una afección del 2,5% frente a una revalorización de entre el 15% y el 97% según las viviendas.

- La SAP Valencia, Secc. 7ª, núm. 85/2018, de 1 de marzo, rechaza la instalación de un ascensor por desproporcionada y arriesgada, al afectar a la estructura y cimentación de forma incompatible con la seguridad, estabilidad y solidez del inmueble, y por generar una importante merma de valor al local comercial.

- La SAP Madrid, Sección 20ª, núm. 53/2020, de 3 de febrero, rechaza la instalación del ascensor por afectar al patio de uso privativo de una vivienda, privándole de funcionalidad y habitabilidad, sin que conste la imposibilidad física de instalar el ascensor en un elemento común como es la caja de escalera.

- La SAP Guadalajara, Secc. 1ª, núm. 23/2021, de 3 de febrero, rechaza que la afección de la terraza, perdiendo parte del tendedero e invadiendo una ventana suponga una pérdida tan relevante que obligue a considerarla inaceptable, por causar una pérdida real de las posibilidades para su uso y aprovechamiento, siendo rechazable la opción propuesta por la recurrente por cuanto implicaba la pérdida total de la terraza para otros vecinos.

 Caso por caso, y ponderando adecuadamente las opciones e intereses en juego tanto de la comunidad y de los propietarios interesados en la instalación de un ascensor como parte de su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, permitiéndoles algo tan simple como acceder a ellas sin especiales sacrificios [algo que a veces solo se echa de menos cuando se precisa, por accidente o por el simple transcurso de los años], como de los propietarios particulares a los que no se puede exigir una pérdida de utilidad o funcionalidad del espacio afectado que sea intolerable, dadas las circunstancias del caso.

 

 José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

La resolución unilateral por la comunidad de propietarios del contrato de mantenimiento de ascensores

La cuestión que se plantea se refiere a los contratos de mantenimiento de ascensores celebrados entre una empresa mantenedora y una comunidad de propietarios, que suelen concertarse por un tiempo determinado – antes eran frecuentes los plazos de 10 años, siendo lo habitual ahora mismo plazos de 5 y 3 años - al final del cual el contrato se renueva automáticamente por periodos de igual duración, salvo que una de las partes comunique a la otra la decisión de no renovarlo con una determinada antelación (30 o 60 días), pactándose en el mismo contrato normalmente la posibilidad de resolución unilateral, o las consecuencias de una resolución unilateral por cualquiera de las partes antes de su fecha de terminación, acordando a tales efectos una indemnización; un supuesto típico es que se acuerda que la parte que lo dé por finalizado, debe abonar a la otra una indemnización por daños del 50% de la cantidad pendiente de facturar por el tiempo de mantenimiento restante hasta la fecha de finalización, basada en la última factura incrementada con los descuentos porcentuales que suelen acordarse con el cliente sobre el precio “base” fijado por la empresa mantenedora en atención a la duración del contrato.

Si es posible o no esa cancelación anticipada, si depende o no de la condición que tenga la parte contratante del servicio, si es lícita la cláusula en la que se pacta esa indemnización, si cabe o no su moderación judicial, y es posible que la empresa mantenedora reclame otros daños al margen de lo pactado contractualmente son algunas de las cuestiones que nos podemos plantear.

Acuerdos de instalación de ascensor y distribución del gasto. Una crítica de la STS de 23/12/2014

Establece el artículo 5 de la Ley 49/1960, de 21de julio, de Propiedad Horizontal (LPH) que, en el título constitutivo de las fincas bajo su régimen, “se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.”,  añadiendo en el último párrafo del mismo precepto que “En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”, señalando al respecto el número 6 del artículo 17 LPH que “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo - es decir, aquellos a los que se refiere el mismo artículo 17, en los números previos, y que recoge expresamente una mayoría distinta -, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”; y entre esas excepciones a la unanimidad está la que se refiere al establecimiento del servicio de ascensor, en las fincas que no dispongan del mismo, para la que el número 2 del artículo 17 LPH señala que, incluso cuando implique la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, bastará el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Por otra parte, el artículo 9 LPH establece la obligación de todos los propietarios de “e. Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

Y la pregunta que se plantea respecto al régimen de mayorías establecido en este conjunto de preceptos es si, a propósito del acuerdo para el establecimiento ex novo del servicio de ascensor en una comunidad, la junta de propietarios puede acordar un reparto entre los propietarios del pago de la derrama para el abono de las obras de dicha instalación distinto al del coeficiente que, para cada vivienda o local, viene establecido en el título constitutivo, y si dentro de ese “lo especialmente establecido” distinto de los coeficientes recogidos en el título, es posible acordarlo por un régimen distinto al de la unanimidad.