1er mandamiento: no impugne lo que no le ataña

 

La cuestión que se plantea es en qué medida es posible para un propietario impugnar acuerdos de comunidad, por considerar que se dan los requisitos del artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH) respecto a los acuerdos impugnables, por considerar contrario a la ley el acuerdo adoptado, cuando aparece como legitimado por haber salvado su voto en junta de propietarios y estar al corriente, pero el acuerdo no le afectaba en modo alguno, ni directa ni indirectamente. 

A este respecto hay que recordar que el apartado 1 del citado precepto establece como susceptibles de ser impugnados aquellos que sean, contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, los gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, y los que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. Y a continuación, el apartado 2 establece una regla de legitimación y un requisito de procedibilidad: la primera limita la posibilidad de impugnar a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto; el segundo condiciona la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o lasa haya consignado judicialmente, salvo que la impugnación se refiriera al establecimiento o alteración de las cuotas de participación. 

El problema que se plantea es el de la legitimación activa para impugnar, algo para lo que no basta el cumplimiento de los requisitos anteriores, sino que es necesario que exista una adecuación entre la titularidad jurídica que se afirma y el objeto jurídico que se pretende, de forma que si no se da esa adecuación no hay legitimación. Se trata de una cuestión preliminar al fondo del asunto, aunque íntimamente ligada a él, que por su propia naturaleza puede y debe ser examinada de oficio por el tribunal aunque no haya sido invocado ni haya sido objeto de debate, ya que los derechos subjetivos no existen en abstracto sino en cuanto pertenecientes a un determinado sujeto, que es el único que puede exigir su efectividad mediante el ejercicio de la correspondiente acción procesal. 

A la distinción entre legitimación y existencia del derecho controvertido se refiere la STS 144/2019, de 6 de marzo, en un supuesto en el que la cuestión jurídica controvertida radicaba en si el actor tenía o no legitimación activa para impugnar los acuerdos adoptados en junta de propietarios sobre la contribución de los sótanos a los gastos de la comunidad, cuando el actor no tenía ninguna propiedad en dichos sótanos, sino una vivienda, de manera que los acuerdos no le afectaban. 

No hay que perder de vista los antecedentes, en particular la reincidencia del actor, pero la respuesta es muy clara al margen de esos antecedentes, y, después de recordarle que en una sentencia anterior ya le habían advertido de que tenía la facultad de actuar en su propio nombre en el proceso, pero que no podía sustentar su acción en el hecho de que se hubiera privado indebidamente del derecho a votar a algún copropietario, que sería el único legitimado para hacerlo, y carecía de legitimación activa porque no podía actuar en beneficio de otros propietarios, que no habían impugnado el acuerdo de la Junta y, por consiguiente, habían mostrado su conformidad con lo decidido, señala:

 

¾      Que de la referida doctrina jurisprudencial se deducía que el propietario impugnante debe respetar el dictado del artículo 18 LPH, pero partiendo de la necesidad de que el acuerdo le perjudique de alguna manera, aún indirectamente.

 

¾     Que en el caso examinado no constaba perjuicio alguno para el demandante dado que, no era copropietario del sótano, no le afectaba negativamente el pago de cuotas por los comuneros del sótano, loque realidad le beneficiaba porque potenciaba las arcas de la comunidad, y, de hecho, en el recurso de casación no había dedicado ni un razonamiento al pretendido perjuicio personal que le causaba el acuerdo impugnado, alegando que actuaba en aras a la seguridad jurídica y por la confianza en las relaciones comunitarias, un argumento que rechaza la sala, dado que con dicha impugnación no se pretendía preservar el orden jurídico sino obstaculizar, sin causa justificada, el pacífico funcionamiento de la comunidad de propietarios.

 

¾   Que en consecuencia debe rechazarse el recurso de casación, puesto que el demandante no es titular, ni lo pretende siquiera, del objeto litigioso.

 No sé si será el primer mandamiento para evaluar la impugnación de juntas, pero sin duda es relevante: no impugne lo que no le atañe.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Celebrar juntas de propietarios en tiempos de pandemia (II)

 

 Decía en una entrada anterior (“Celebrar en tiempos de pandemia”) que las comunidades de propietarios habían sido las grandes olvidadas en estos tiempos de pandemia, con la única excepción de Cataluña, y ello pese a la importancia de esta forma de organización en la que reside la inmensa mayoría de los españoles, y el limitado campo de acción del presidente y del administrador frente a las amplias competencias de las juntas de propietarios, y me refería también a la posibilidad de celebrarlas telemáticamente.

 Hoy se quiere subsanar ese olvido, y en el BOE (BOE-A-2021-7351), dentro del Real Decreto-Ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional tras la finalización del estado de alarma, dedica su capítulo II (artículos 2 y 3) a regular las medidas extraordinarias aplicables a las juntas de propietarios de comunidades en régimen de propiedad horizontal.

 La regla general es que queda en suspenso hasta el 31-12-2021 la obligación de convocar junta, y de aprobar plan de ingresos y gastos previsibles, cuentas y presupuesto anual, quedando prorrogados los vigentes aunque a la fecha hubiera expirado el plazo para ello.

 Excepcionalmente, sin embargo, está previsto que podrán convocarse y celebrarse válidamente juntas cuando los acuerdos no puedan demorarse hasta esa fecha, y entre esos acuerdos, que deberán ser valorados cuidadosamente por el presidente de la comunidad y el administrador, se refiere exclusivamente a aquellos sobre actuaciones o instalaciones contempladas en el artículo 10.1.b LPH, es decir, las que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y que requieran acuerdo de junta.

 Para estos supuestos, además, prevé:

 1) La posibilidad de que se celebren por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta; y será necesario también que el Secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta.

 El deficiente grado de implantación de dichas tecnologías y la más deficiente voluntad de utilizarla de muchos propietarios pueden hacer muy complicado que sea una medida realmente efectiva. En cualquier caso sería válido el protocolo al que me referí en la entrada anterior sobre este punto, al objeto de verificar todos los extremos exigidos.

 2) La posibilidad de adopción de acuerdo sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática, siempre que puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y de recepción de la comunicación.

 Se trata de una propuesta interesante, que ya he visto implantada en otros ámbitos, y que resulta ser muy ágil en determinadas circunstancias.

 En estos supuestos, está previsto que el presidente de la comunidad solicite el voto a todos los propietarios mediante un escrito en el que se hará constar la fecha, el objeto de la votación, que deberá estar expresado de manera clara, y la dirección o direcciones habilitadas para el envío del voto, y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales a partir de la remisión de dicha solicitud, que es el momento de inicio de la junta.

 3) Como previsión de cierre, y solo excepcionalmente porque se trate de acuerdos lo suficientemente graves como para que no admitan demora, la junta de propietarios podrá celebrarse de forma presencial siempre que se garanticen las medidas de seguridad en cada momento aplicables.

 Parece claro que la convocatoria de junta debería tener un solo punto del orden del día, aquel cuya aprobación es inaplazable, y no se podría aprovechar para aprobar otros acuerdos, como aquellos que expresamente se difieren a después de 31-12-2021.

 Y parece claro que el problema será la mayor o menor amplitud con la que se quiera interpretar la excepción a la regla general, porque no serán infrecuentes los supuestos en los que el asunto a resolver sea de una urgencia inaplazable para unos, mientras que para otros no solo admitiría sino que sería exigible un aplazamiento hasta que se pudieran celebrar juntas en condiciones normales. Entre ellos estarían aquellos sobre situaciones o problemas sostenidos en el tiempo (por lo que no sería posible defender su urgencia, precisamente ahora que hay una prohibición general), y aquellos cuya urgencia no fuera equiparable a la necesidad de asegurar la accesibilidad.

 El RDL prevé la impugnabilidad de los acuerdos adoptados conforme a lo permitido cuando se incumplan las garantías de participación e identificación que en él se establecen, pero parece claro que serían igualmente impugnables todos los acuerdos adoptados en una junta celebrada contra la prohibición legal cuya urgencia no sea equiparable a la indicada por el legislador, por cuanto la asistencia y participación podría verse limitada, lo que indudablemente puede implicar una notoria inseguridad jurídica dado el casuismo que impregna todo lo relacionado con la propiedad horizontal.

 Hubiera sido deseable continuar como hasta ahora, dejando cierto margen para la celebración de juntas atendiendo a las circunstancias particulares de cada caso (número de propietarios, si es residencial o vacacional, grado de implantación de tecnología, urgencia, etc.), que conocen el presidente y el administrador, siempre que adoptaran las medidas razonablemente necesarias de seguridad.

 No ha sido así, y la excepción a la prohibición general debe interpretarse con carácter restrictivo para cumplir con la ley y evitar la impugnación de juntas, y no solo por los enfrentamientos y gastos que conlleva, sino también por el previsible retraso en la ejecución de lo acordado hasta que solventara judicialmente la impugnación.

 Ya veremos, pero no va a ser pacífico.

 José Ignacio Martínez Pallarés

Impugnación de acuerdo de junta de propietarios sobre aprobación de presupuesto.

El supuesto que se plantea es el de la posibilidad de impugnación de un acuerdo adoptado en la junta de propietarios de una comunidad, en un punto que es obligado en el orden del día de la junta general ordinaria que se ha de celebrar anualmente, conforme a lo establecido en el artículo 16.1 LPH, como es el de aprobación del presupuesto de gastos e ingresos de la comunidad.

La forma ordinaria de presentación de un presupuesto consiste en una relación del importe de los gastos ordinarios ya conocidos, bien por tratarse de mantenimiento de servicios cuyo coste se sabe de antemano (mantenimiento de ascensores, bombas, seguro, administración, etc.), bien de gastos previsibles, cuyo importe puede anticiparse razonablemente por razón de los pasados (consumos, de luz, agua, etc.), e incluso de gastos que aunque sean imprevisibles en cuanto al tiempo en que se producirán o en qué consistirán exactamente (p. ej. pequeñas reparaciones, de cerrajería, electricidad, fontanería, desatascos, etc.), se sabe razonablemente que pueden ocurrir. A todo ello se le debe sumar el importe de la reserva obligatoria, que no puede ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario (artículo 9.1 letra f) LPH), y de la que los propietarios quieran fijar en previsión, y tendremos el importe global del presupuesto de gastos.

La asunción de esos gastos forma parte de la obligación legal de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, que viene establecida en el apartado e) del artículo 9.1 LPH, y el ya citado apartado f) del mismo precepto.

Y para ese reparto habrá que tener en cuenta, además, el número 2 del mismo artículo 9, cuando señala que «se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4», sobre las nuevas instalaciones mejoras o servicios no exigibles para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.

Las razones por las que podemos no estar conformes con el presupuesto propuesto y aprobado son muy numerosas, y su tratamiento excedería de la intención de estas líneas.

Es por eso que nos vamos a centrar en una de ellas, que no es un supuesto muy frecuente, pero a veces hay inercias que algunos propietarios se resisten a cambiar, y la cuestión es si sería susceptible de impugnación un acuerdo aprobado mayoritariamente por la comunidad por desacuerdo con la distribución del gasto para establecer la cuota, por haber exonerado total o parcialmente a algunos propietarios (p. ej. de locales comerciales).

Salvar el voto en una junta de propietarios.

Dice el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que los acuerdos de la junta de propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, cuando resulten gravemente lesivos para los interese de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportar o se hayan adoptado con abuso de derecho, y a continuación añade que «2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta...», además de los ausentes y los indebidamente privados del derecho de voto.

La cuestión es, qué significa «salvar el voto», una exigencia que fue introducida por la Ley 8/1999, de 6 de abril, porque hasta dicha reforma quien estaba legitimado para impugnar los acuerdos de junta era cualquier propietario disidente.

Tras dicha reforma hubo tribunales que entendieron que no podía entenderse que hubiera «salvado su voto» el propietario que se limitaba a votar en contra del acuerdo, sino que había que hacer constar expresamente que se salvaba el voto ―aunque no se exigiera una fórmula ritual especial―, a efectos de poder impugnar judicialmente el acuerdo adoptado en junta

No fue sin embargo una opinión unánime, y hubo otros tribunales que sostuvieron que el art. 18.2 LPH es una norma restrictiva de derechos, que debía ser interpretada restrictivamente, en el sentido de que salvar el voto equivale o es lo mismo que votar en contra, sin que existiera diferencia alguna entre ambos conceptos, puesto que votar en contra era la expresión más evidente de disconformidad con el contenido del acuerdo adoptado.

La trascendencia de la interpretación dada en cada caso del término al artículo 18.2 LPH es evidente, puesto que se hace depender de ello la legitimación activa del propietario disidente para impugnar ante los Tribunales el acuerdo adoptar en una junta de propietarios.

Pues bien, la STS núm. 242/2013, de 10 de mayo, vino a poner fin a ese debate, y a la inseguridad jurídica que suponía la existencia de interpretaciones contradictorias, al señalar que no compartía la doctrina de las Audiencias que consideraban que el propietario presente en la junta que votaba en contra del acuerdo comunitario no estaba legitimado para el ejercicio de las acciones de impugnación de los acuerdos si no había salvado previamente su voto, y reconociendo que salvar el voto y votar en contra no suponía lo mismo, porque no era posible obviar que el legislador modificó la Ley para introducir entre otras cosas una expresión tan controvertida como la de «salvar el voto», también afirmó:

1.- Que el hecho de votar en contra significa, sin más expresión de voluntad que la del propio voto disidente, que el propietario está legitimado para impugnar los acuerdos en la forma prevista por la LPH.

2.- Que «La necesidad de salvar el voto únicamente tiene sentido en aquellos casos en los que los propietarios asisten a la Junta sin una información o contenido suficiente sobre el contenido y alcance de los acuerdos que se van a deliberar, y deciden no comprometer su voto, favorable o en contra, sino abstenerse en la votación a la espera de obtenerla y decidir en su vista. A ellos únicamente habrá de exigírseles dicho requisito de salvar el voto, pues en otro caso sí que se desconocería su postura ante dicho acuerdo. Con ello se evitaría, además, que el silencio o la abstención puedan ser interpretados como asentimiento al posicionamiento de la voluntad mayoritaria que se expresa en uno u otro sentido».

Y esto es, precisamente, lo que la STS declara doctrina jurisprudencial en el punto 3º del fallo: que «la expresión “hubieren salvado el voto” del art. 18.2 de la ley de Propiedad Horizontal, debe interpretarse en el sentido de que no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene».

Para poder impugnar ante los tribunales un acuerdo adoptado en una junta de propietarios, desde dicha sentencia del Tribunal Supremo, está claro que basta que el propietario vote en contra de dicho acuerdo, y así conste en el acta de la Junta, o bien, en caso de que por decida abstenerse en la votación, que el propietario manifieste expresamente de cualquier forma, y así conste en el acta, que salva su voto.

Propiedad horizontal y discapacidad: la instalación de una grúa en una piscina.

Ya tuve ocasión, en un artículo, de referirme a la modificación de dos preceptos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), en concreto los  apartados 2 del art. 10, y 3 del art.11, por la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, que, en la línea de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, quería facilitar la adopción de acuerdos que permitan la accesibilidad de las personas con discapacidad, y al tratamiento de la discapacidad y accesibilidad tras la Ley 8/2013, de 26 de junio , que modificó la LPH en esta materia, dos artículos en los que trataba este tema con carácter general.

Pero de lo que ahora se trata es de una aplicación concreta de ese régimen a un supuesto muy concreto, como es el de la denegación en junta de propietarios de la autorización para instalar una silla grúa para minusválidos junto a la piscina comunitaria, a fin de que poder hacer uso de ese elemento común, facilitando el acceso a la piscina de un minusválido sin tener que recurrir a terceras personas, y de la impugnación de dicho acuerdo solicitando que se impusiera a la Comunidad demandada la obligación de autorizar dicha instalación.

A este supuesto concreto se refiere la STS (Sala 1ª) núm. 619/2013, de 10 de octubre, que casa y anula la SAP de Valencia (Sección 11ª)  núm. 199/2011, de 28 de marzo, y que sigue teniendo plena vigencia e interés, pese que se refiera a una situación nacida con anterioridad a la citada reforma de la Ley de Propiedad Horizontal realizada por la Ley 8/2013, de 26 de junio que, por lo mismo, no era de aplicación en ese momento a este caso concreto.

Segregación de finca en propiedad horizontal, y alteración de elementos comunes para acceso independiente.

Se refiere a la propiedad horizontal el artículo 396 del Código Civil (CC) cuando señala que “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute”, elementos comunes entre los que cita el suelo, el vuelo, cimentaciones y cubiertas, elementos estructurales, fachadas, etc., y viene regulada por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad Horizontal (LPH) , según la cual – artículo 1 – “tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.”; en ambos preceptos aparece como consustancial a la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal la posibilidad de aprovechamiento independiente, como una cualidad esencial de la propiedad, y el acceso independiente a la vía pública o a un elemento común del edificio como una cualidad esencial o condición inherente a la propiedad para ese aprovechamiento.

El problema se plantea cuando un local en propiedad horizontal que constituye una única finca registral, que puede estar en una o en varias plantas, y  al que se accede a través de un único punto de acceso, se produce una segregación como consecuencia de la cual se divide en dos o más fincas, quedando el acceso al local para utilización exclusiva de uno solo de los locales resultantes de la segregación, de forma que el otro local, constituido como finca independiente, queda aislado del resto del local y sin acceso a un elemento común del edificio o a la vía pública.

La realización de obras de apertura de ese acceso que permita un aprovechamiento independiente de la finca que ha quedado sin acceso, bien sea en la fachada del edificio para acceder directamente al exterior, caso de tratarse de un bajo comercial, bien sea a un elemento común del edificio, como el zaguán de entrada, o el rellano de la escalera, caso de tratar de un entresuelo, implica una grave alteración de un elemento común del edificio; ¿puede denegarse por la comunidad la solicitud de autorización para conseguir ese acceso independiente? Y una vez denegada, ¿es posible obtener la nulidad de dicho acuerdo y la consecución de dicho acceso?