Cerramiento de terrazas y balcones, tras la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013

El pasado 27 de junio se publicó en el BOE la Ley 8/2013, de 26 de junio de rehabilitación, regeneración, y renovación urbanas, en vigor desde el día siguiente a su publicación (disposición final 20ª), con el objetivo declarado, según su exposición de motivos, de ayudar a la reconversión del sector de la construcción, de la vivienda nueva hacia actividades de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, a cuyo fin, además de ofrecer un adecuado marco normativo, quiere eliminar una serie de trabas legales, y para ello modifica un amplio elenco de leyes a través de su disposición derogatoria, cuatro disposiciones adicionales y varias de sus veinte disposiciones finales; entre ellas modifica, en su disposición adicional primera, la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), con el objeto – según expresa su exposición de motivos – “de evitar que los actuales regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley.”

Ya me referí en una entrada anterior a las modificaciones en la LPH, que han tenido particular incidencia en el régimen de mayorías del modificado art. 17 LPH, pero todo lo que atañe a la propiedad horizontal es muy casuístico, y la cuestión que se plantea ahora es el régimen aplicable para el cerramiento de terrazas y balcones, y si la Ley 8/2013 ha supuesto alguna modificación, puesto que ahora los menciona expresamente el nuevo art. 10.3 b) LPH.

Establece el art. 3 LPH que en el régimen de propiedad establecido en el art. 396 del Código Civil (CC) – que se refiere a la propiedad horizontal – corresponde a cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente a su propietario…, y “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.” , entre los cuales es indudable que están las terrazas y balcones a tenor de la previsión del artículo 396 CC, que los incluye expresamente entre ellos al señalar como tales “…todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;”

Es indudable, por tanto, que le afecta la prohibición del art. 7 LPH cuando, tras referirse al derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas en el mismo, prevé expresamente que “En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna…”, en coherencia con la obligación de todos los propietarios, contenida en el art. 9 LPH, de “a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo…”, y con la prohibición contenida en el derogado - por Ley 8/2013 - art. 12 LPH que preveía que “La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo...”, es decir, su aprobación en Junta de propietarios por unanimidad, a tenor de la redacción del art. 5 LPH in fine, cuando señala que “en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre la validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”, y del art. 17.1ª LPH - antes de la reforma de la Ley 8/2013 – cuando señalaba que “La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.”, como es el caso, al afectar el cierre de balcones y terrazas al título constitutivo.

Así lo reconocía nuestro Tribunal Supremo al señalar (STS 03/07/1989 entre otras muchas en el mismo sentido) que “…no puede ignorarse que las innovaciones en los elementos comunes afectan al título constitutivo y vienen sometidas al régimen de la unanimidad y habrá de comprenderse en tal concepto de innovación toda obra que lleve aparejada un cambio en la traza o forma del edificio y, por lo tanto, las modificativas de la configuración de la fachada, alterando su aspecto externo, aunque no sean dañadas la estructura o solidez de la construcción; y es modificativa del aspecto de la fachada la obra consistente en cerrar el frente de las “terrazas a nivel” en la línea de fachada del edificio, con ventanas cristaleras de perfil de aluminio.”, y ello sin perjuicio de que de que en determinadas circunstancias, que hay que examinar en cada caso, se pueda considerar que ha habido un consentimiento tácito de la Comunidad, por haber sido advertido y tolerado, resultando de la situación de hecho la implícita aquiescencia a esa situación (SSTS 24/01/1965, 24/05/1975, 26/05/1986, y 23/10/2008).

La ley 8/2013 deroga el art. 12 y modifica los arts. 10 y 17 LPH, refiriéndose la nueva redacción del art. 10, expresamente, al cerramiento de terrazas al señalar en su apartado 3 (cuyo objeto es imponer la necesidad de autorización administrativa para la realización de determinadas actuaciones que modifiquen un conjunto inmobiliario - art. 17.6 TR Ley del Suelo -) que “3. Requerirán autorización administrativa en todo caso: b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación…cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética…”; ¿suponen dichas modificaciones, una alteración del régimen existente hasta la entrada en vigor (28/06/2013) de la citada ley y modificación de la LPH, para el cerramiento de terrazas y balcones?

Sí, sin ninguna duda, pero limitada al supuesto concreto al que se refiere y con los requisitos que prevé, esto es, que su objetivo sea mejorar la eficiencia energética del edificio – lo que se habrá de justificar adecuadamente – y que el acuerdo se adopte en junta de propietarios con la mayoría expresamente prevista en el citado precepto de tres quintos de propietarios y cuotas de participación, supuesto en el que, además, “deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquellos, y por mayoría de tres quintas partes del total de propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda.”; dicha mayoría coincide , aunque no se trate de obras, con la prevista en el art. 17.3 LPH para el establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, aunque en este caso los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios.

No se entiende la necesidad de autorización administrativa a que se refiere el art. 10.3 LPH – que es distinta de la licencia de obras – en el caso de obras como el cerramiento de terrazas o balcones o modificación de la envolvente del edificio, puesto que el propio art. 17.6 del TR Ley del Suelo al que se remite excluye dicha autorización cuando la modificación del complejo inmobiliario no provoca un incremento del número de sus elementos privativos, pero eso es una cuestión de técnica legislativa que ahora no nos interesa, salvo para criticar lo farragoso de la redacción de un texto que debiera ser sencillo, por el amplio espectro de población al que afecta.

En todo caso, por lo que ahora nos ocupa y como conclusión, las terrazas y balcones continúan siendo un elemento común para cuya modificación mediante un cerramiento es necesaria su autorización en junta por la unanimidad de propietarios, por afectar al título constitutivo, salvo en el concreto supuesto citado, que es una excepción a ese régimen.

José Ignacio Martínez Pallarés
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