domingo, 17 de enero de 2021

Cláusula suelo, novación, transacción: nuevos medios, nuevas formas.

 

Ya tuve ocasión de referirme en la entrada de 19-7-2020 «Cláusula suelo, novación , transacción y titulares llamativos» a las consecuencias que podía tener la STJUE (Sala 4ª) de 9 de julio de 2020, en el asunto C-452/2018, que tenía por objeto una cuestión prejudicial sobre la validez o no de la renegociación en torno a una cláusula suelo, y al revuelo mediático que suele acompañar a dichas resoluciones, tan gozoso para algunos como injustificado para otros en tantas ocasiones, como era el caso, porque nada nuevo decía que no hubiera sido dicho ya.

Decíamos que la cuestión trataba, en definitiva, sobre si es posible que las partes —consumidor y entidad financiera— negocien para modificar una cláusula de un contrato que potencialmente puede ser considerada abusiva, como la cláusula suelo, para eliminar esa abusividad, y transar las consecuencias jurídicas y económicas en los términos más convenientes a sus intereses.

Y decíamos que por supuesto que sí, que eso es precisamente lo que había dicho citada sentencia del TJUE, que permitía la renuncia a los efectos que pudieran derivarse de la declaración del carácter abusivo de esa cláusula, siempre que las cláusulas de ese acuerdo transaccional hubieran sido negociadas individualmente y la renuncia del consumidor procediera de un consentimiento libre e informado, en el sentido de comprender las consecuencias jurídicas y económicas que para él se derivaban de ese acuerdo, extremo fáctico que correspondía comprobar al juez nacional.

Y también decíamos que no otra cosa es lo que tenía dicho el Tribunal Supremo en la citada sentencia de la Sala 1ª núm. 205/2018, de 11 de abril, cuando señalaba que la transacción sobre esa materia no contravenía en principio la ley, por ser materia disponible, sin perjuicio de que la validez de esa transacción pudiera ser revisada a la luz de las normas que regulan los contratos con consumidores, comprobando que se había observado la transparencia exigible.

La reciente STS de Pleno, núm. 581/2020, de 5 de noviembre, que ha sido reiterada por la STS núm. 692/2020, de 28 de diciembre, reiteran la validez de dichos acuerdos cuando se den las circunstancias referidas —aun cuando en los casos concretos no se daban por exceder claramente de la materia objeto de controversia—, y es preciso felicitarse por varias razones.


¾  Porque cuando se llega al punto de que las audiencias previas de los procesos por cláusula suelo y gastos se suceden en intervalos de cinco minutos, y los abogados son intercambiables porque solo tienen que subir al estrado y decir que se ratifican, solo cabe constatar el fracaso de un sistema que ha conducido a un cuello de botella inasumible; un sistema que estimula a las entidades financieras a oponerse sistemáticamente a las demandas, porque es para ellos un coste evaluable y descontable, como ya traté en «Cláusula suelo, costas procesales, y RDL 1/ 2017 de protección de los consumidores: expectativas ponderadas y realidad»).

 

¾  Porque es posible entender los intereses que pueden existir en poco menos que se defienda y hasta proclame la incapacidad / inhabilidad de un sujeto, por ser consumidor, para negociar y transar, porque a unos excusa el trabajo de alegar y probar, permitiendo la presentación y defensa seriada de demandas fruto del trabajo estajanovista de legiones de jóvenes abogados a bajo coste, y a otros, una vez que lo concreto se ha disuelto en una categoría, el trabajo de decir el derecho en el caso concreto, el ejercicio efectivo de la jurisdicción.

Comprensible, digo, pero inaceptable, porque, como decía en la citada entrada sobre las costas procesales, esta «fiesta» la estamos pagando entre todos, y está resultando muy cara.

Pues bien, de las citadas sentencias del TJUE y del Tribunal Supremo es posible observar unas exigencias que deben traducirse, esencialmente por las entidades financieras, pero también por su clientela, sean consumidores o no, en unas pautas que garanticen la transparencia y efectividad de los acuerdos y, al tiempo y como consecuencia, reduzcan de forma natural la litigación.

Admitida la posibilidad de que una cláusula potencialmente abusiva pueda ser modificada por las partes para eliminar su abusividad, y admitida la posibilidad de negociar la novación y las consecuencias de la misma, incluida la renuncia al ejercicio de acciones judiciales, con la condición de que exista una negociación individualizada o se cumpla con las condiciones que aseguran la transparencia exigible, la cuestión es en definitiva garantizar que una u otra han existido realmente, algo que desde luego no garantiza la redacción manuscrita de la cláusula suelo por el consumidor, una idea peregrina donde las haya.

La transacción no es sino un contrato y, como todos los contratos, puede ser declarada su nulidad si no cumplen los requisitos esenciales para su existencia que, en particular, se refiere a la validez del consentimiento prestado por un consumidor en un contrato transaccional con una entidad financiera como fruto de una negociación sobre la cláusula de un contrato cuya nulidad podría ser eventualmente declarada y cuyas consecuencias económicas son perfectamente evaluables, y lo que cada uno da, retiene o promete  para evitar la provocación de un pleito, o dar fin al ya nacido.

Antes de llegar a ese punto la evaluación previa de las posiciones es esencial, y si a las entidades financieras les es exigible el cumplimiento efectivo y real de la obligación de implantar un sistema de reclamación previa y de facilitar obligatoriamente el recálculo del préstamo una vez eliminada la cláusula abusiva que les exigía el RDL 1/2017, acepten o no la reclamación —porque se trata de permitir la evaluación de las posiciones y ser transparente—, los consumidores harían bien en asesorarse con carácter previo de todas las opciones para la solución del conflicto, que no se reducen a la judicial aunque siempre se desarrollen a la sombra de la misma.

En este sentido el reconocimiento expreso que hace el Anteproyecto de Ley de Medidas de Eficiencia Procesal del Servicio Público de Justicia de 15 de diciembre de 2020 de que hay mucho más que la mediación entre los sistemas alternativos de resolución de conflictos —sin que ello implique menoscabo alguno de la mediación salvo para sus devotos— y del papel esencial que deben jugar las profesiones jurídicas es no solo un soplo de aire fresco sino un estímulo muy positivo para quienes intentamos trabajar en esa línea.

La solución pasa por reformas que permitan un conocimiento temprano de los hechos relevantes que permitan una correcta evaluación de las posiciones —en este sentido sería importante que se exigiera a las entidades financiera un estricto cumplimiento del RDL 1/2017—, o por el uso de recursos que permitan esa evaluación, y por una reforma menos tímida de  nuestro sistema de costas procesales, que es ahora mismo un indudable estímulo positivo tanto para llegar a pleito como para esquivar acuerdos parciales que perjudican el beneficio de una estimación parcial, y para que las entidades financieras provoquen el colapso judicial mediante la oposición sistemática a las reclamaciones; seguro que les sale más barato, aún pagando las costas procesales, que implantar un sistema de reclamación previa eficaz.

Son necesarias reformas, y es necesario cambiar dinámicas para garantizar que los acuerdos a los que se llega son informados, transparentes y eficaces, y tener claro que, sin menospreciar el recurso táctico a la «persuasión», negociar es mucho más que un intercambio de amenazas y contra-amenazas, y defender mucho más que ir a juicio.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado


domingo, 10 de enero de 2021

Celebrar en tiempos de pandemia

 


Las comunidades de propietarios han sido las grandes olvidadas en estos tiempos de pandemia, con la contada excepción de Cataluña, y ello pese a la importancia que reviste esta forma de organización en la que reside la inmensa mayoría de los españoles, y que los órganos de gobierno como el presidente y el administrador tienen muy limitado su campo de acción dadas las amplias competencias que corresponden a las juntas de propietarios conforme al artículo 14 LPH.

 Pero en estos tiempos, ¿es posible celebrar juntas de propietarios?  

La regulación básica la encontramos en el RD 926/2020, de 25 de octubre (BOE 25-10-2020) y, en el ámbito de la Región de Murcia, en el Decreto del Presiente 6/2020, de 26 de octubre, y la Orden de la misma fecha de la Consejería de Salud. 

En artículo 7 del RD se refiere en su punto 1 a la limitación de la permanencia de grupos de personas en espacios públicos y privados, que queda condicionada a que no se supere el número máximo de seis personas, y en el caso de agrupaciones en que se incluyan tanto personas convivientes como personas no convivientes ―entre las cabría entender incluidas las comunidades de propietarios―, el número máximo sería el de seis personas. Sin embargo el punto 4 excluye de límites las actividades laborales e institucionales y aquellas para las que se establezcan medidas específicas en la normativa aplicable.

Por su parte el artículo 1 del Decreto del Presidente de la CARM se limita a ordenar la inmediata eficacia de las medidas previstas en el artículo 7 del RD 926/2020, y la Orden de la Consejería se limita a establecer una serie de medidas y recomendaciones, unas con carácter general y otras específicas para determinadas actividades, ninguna de las cuales se refiere específicamente a las comunidades de propietarios; pero de su conjunto es posible extraer algunas conclusiones, y las recomendaciones realizadas por la Dirección General de Salud Pública para la celebración de juntas de propietarios.

 La conclusión es que es posible la celebración de juntas, pero es poco recomendable, y es el presidente de la comunidad especialmente, como órgano que convoca la junta, y el administrador en cuanto participa en la organización quienes asumen la responsabilidad de que se cumplan las medidas de seguridad, partiendo de la base de que el riesgo cero no existe, y que cualquier reunión implica en sí misma un riesgo.

 ¿Y cuáles son esas recomendaciones?

 

1º. Evitar en la medida de lo posible la celebración de juntas de propietarios.

 

2º. En aquellos supuestos en que sea imprescindible por la importancia de los acuerdos a adoptar ―y hay que entender que de importancia para la comunidad, no para los intereses de propietarios individuales― hay que tener en cuenta una serie de recomendaciones/obligaciones

  Queda prohibida la asistencia de cualquier persona en régimen de aislamiento y/o cuarentena, así como cualquier persona con síntomas sugestivos o sugerentes de COVID-19 aunque estos no estén confirmados.

   Hay que garantizar la relación nominal de asistentes.

  Las reuniones deben celebrarse preferiblemente al aire libre, o en su defecto en salas o espacios con ventilación apropiada donde se garantice: 

a. La entrada y salida sin aglomeraciones.

b. Una distancia de seguridad mínima entre personas de 2 metros.

c. El uso de mascarillas de forma permanente durante la reunión.

d. Existencia de solución hidro-alcohólica para lavado de manos a la entrada y a la salida.

e. Los asistentes deben estar sentados.

f. Debe evitarse en lo posible el paso de personas entre filas que suponga no respetar la distancia de seguridad.

 Además, cabe añadir, hay que recomendar que asista el menor número posible de personas el menor tiempo posible, lo que implica:

 

1º. Que es recomendable que acuda un solo propietario/a por voto, evitando la práctica de acudir varias personas, aunque sean convivientes.

 

2º. Que el tiempo de la junta debe limitarse al mínimo imprescindible para la toma informada de decisiones de los puntos del orden del día.

 

3º. Que debe facilitarse en lo posible la asistencia a la junta por vía telemática, algo que no puede imponerse. 

Se trata esta última de una cuestión que se plantea de forma frecuente, si es posible no ya la asistencia de forma telemática, sino la celebración íntegra de la junta por vía telemática, y la respuesta debe ser que la LPH no lo prevé, y por lo tanto no lo prohíbe, pero puesto que es un derecho principal de los propietarios la asistencia personal a la junta, la respuesta debe ser forzosamente negativa salvo que concurra la voluntad de los propietarios de que se pueda celebrar así, o por lo menos de que no se oponen; es decir, que no puede imponerse. 

Pero, ¿cómo conseguir que los propietarios acepten la celebración íntegra de la junta por videoconferencia, si no es posible celebrar una junta en la que así se acuerde? 

El Magistrado y experto en propiedad horizontal D. VICENTE MAGRO SERVET, publicaba un artículo en El Derecho el 7-5-2020 abordando esta problemática en tiempos de confinamiento, aconsejaba un protocolo para permitir la celebración telemática de juntas, y si bien se refería al tiempo del confinamiento creo que, con todas las cautelas, puesto que no es la misma situación, podría ser extensible a estos tiempos de semi-confinamiento. De forma resumida el protocolo sería el que sigue: 

1.- Aprobación provisional de la celebración de unta por medios telemáticos (videoconferencia) que debería conseguirse por mayoría simple en una junta al efecto celebrada por esos medios. 

2.- Ofrecimiento previo del mecanismo en una notificación del administrador validado por el presidente a fin de ofrecer la opción del uso del sistema virtual de comunicación. 

3.- Se trata de una forma de celebración de junta exclusiva por videoconferencia que no permite la presencia física, con base en la excepcionalidad de la situación, ya que en casos ajenos al estado de alarma no puede obligarse a que la forma de celebración de una junta sea siempre por este sistema. El comunero tiene derecho a la presencia física. 

4.-Necesidad de que se haga constar en el primer envío comunicando que se va a hacer por videoconferencia cual sería el tema a tratar en la junta, para evitar indefensión, así como que no existe vulneración de protección de datos, ya que no hay alteración de los existentes, ya que el dato es el comunero, no el sistema que se usa para la comunicación con él, virtual o físico. 

5.- Envío de comunicación advirtiendo del uso de la videoconferencia, explicando cómo se utiliza y facilitando la debida información acerca del uso de dicho sistema para evitar el rechazo y la expresa notificación del comunero negando la opción de este sistema. 

6.- Advertir en la primera comunicación que aquellos comuneros que no dispongan de medios técnicos puedan delegar en otras personas su presencia, sean comuneros, o no, y advertir de la urgencia de la junta y la necesidad de evitar la oposición por las consecuencias para la comunidad. 

7.- Transcurso del plazo indicado sin voto negativo al uso de la videoconferencia o sistema virtual de comunicación bidireccional, para poder proceder a la convocatoria de junta de propietarios. 

8.- La convocatoria de la junta debe incluir los mismos puntos del orden del día que se advirtieron en la primera comunicación, e informar en la misma de los parámetros sobre el desarrollo de la junta por medios tecnológicos, y aconsejando probar el sistema antes del día de la junta (un simulacro, por ejemplo) para evitar suspensiones por desconocimiento de la forma de funcionamiento el mismo día de la junta. 

Por supuesto hay más problemas, como los derivados de los confinamientos perimetrales o el toque de queda, pero como en todo en la vida, hay que resolverlos acudiendo al sentido común, y con respeto siempre absoluto a las normas de seguridad y a los derechos de los propietarios, examinar caso por caso; no es lo mismo una comunidad de gente joven y habituada al uso de medios telemáticos ―aunque la experiencia demuestra que no hay siempre correlación entre edad y uso de estos medios―, que una comunidad en la que hay más propietarios más mayores que, además, sean activos en la vida de la comunidad y asistan habitualmente las juntas.

 En cualquier caso, privar de su derecho a asistir a un propietario por la vía de los hechos y pese a que le asista el Derecho no es una opción a considerar, y además puede salir muy caro.

José Ignacio Martínez Pallarés