Dice el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal
(LPH), en su apartado 1, que «El régimen especial de propiedad establecido en
el artículo 396 del Código Civil ––que
se refiere a la propiedad horizontal–– será aplicable a aquellos “complejos
inmobiliarios privados” que reúnan los siguientes requisitos:
a.
Estar integrados
por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino
principal sea la vivienda o locales.
b. Participar los titulares de estos inmuebles, o de
las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con
carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros
elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios».
Las cuestiones que nos planteamos son, qué es lo
que hay que entender por complejo inmobiliario, cómo lo identificamos, y cuál
es su régimen de constitución y gobierno, puesto que aparece regulado de forma
específica en la LPH.
¿Qué es, o cuándo puede entenderse que estamos ante un
«complejo inmobiliario»?
De la definición del art. 24 LPH, que es una novedad
introducida por Ley 8/1999, de 6 de abril, y de la STS 992/2008, de 27 de
octubre, cabe extraer que estos complejos se caracterizan por la existencia de
una pluralidad de parcelas o edificaciones independientes, pero conectados
entre sí por la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos
sobre cada una de ellos, de elementos inmobiliarios o de servicios comunes, o
de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con vocación de
pertenecer a una multiplicidad de titulares, para la consecución y
mantenimiento de los intereses generales y particulares de los propietarios partícipes
de los mismos.
Por su parte, el artículo 26 in fine de la Ley del Suelo (RDLeg. 7/2015 - TRLS) lo define como «todo
régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se
distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y
elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y
por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los
elementos privativos».
Por tanto, es indistinto que exista una pluralidad de edificaciones
independientes en una pluralidad de parcelas (unas edificadas y otras no, o
incluso no edificada ninguna), o que estén todas ellas, como los elementos comunes
(viales, piscina, etc.), en una sola parcela - finca registral única (artículo
26.4 TRLS), o que estén más o menos próximas. Lo relevante para identificar un
complejo inmobiliario es la existencia junto a esa realidad –––que tendrá su
reflejo registral–– de una conexión funcional, de propiedad compartida sobre elementos
inmobiliario, o de servicios, limitaciones o deberes comunes a todos los propietarios
de esas edificaciones, como serían los viales, la piscina, las servidumbres, los
servicios, o la existencia de un conjunto de normas comunes a todos ellos.
Pero la realidad es muy variada, ¿cómo saber si
estamos ante un complejo inmobiliario u otro tipo de propiedad horizontal, como
una propiedad horizontal tumbada?
Examinando la propia escritura de compraventa del
inmueble de que se trate (vivienda, local, etc.), y de obra nueva y división
horizontal que debe aparecer referenciada en la anterior, en la que aparecerán
tanto la descripción del inmueble como la del conjunto inmobiliario y elementos
comunes, las reglas por las que se deba regir el conjunto inmobiliario, aparte
de las que sean propias de la edificación, y las cuotas de participación que le
corresponden, tanto en el inmueble adquirido como en el complejo inmobiliario.
Si existe una sola cuota que expresa el valor del inmueble
en relación con el conjunto total y la suma de todos es 100 ––puesto que la
cuota se expresa en centésimas en relación con el inmueble en su totalidad
(art. 5 LH)––, estaremos ante una comunidad de propietarios, aunque veamos conjuntos
de viviendas o bloques de viviendas separados. Si existe una cuota de participación
con respecto a cada conjunto o bloque (sumando 100 las de cada uno de ellos), y
otra respecto del conjunto en el que se integran esos conjuntos de viviendas o bloques,
podemos asegurar que estamos ante un «complejo inmobiliario».
Ya sabemos que estamos ante un «complejo inmobiliario»,
y esto ¿en qué se traduce respecto de su régimen de constitución y gobierno?
La LPH es de aplicación a los complejos inmobiliario,
conforme a lo previsto en el apartado c) de su artículo 2, en los términos
establecidos en la propia Ley, es decir, conforme a lo previsto en el mismo
artículo 24 LPH cuyo apartado 2 relaciona su forma de gobierno con la forma en
la que se haya constituido, al señalar que:
«2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere
el apartado anterior podrán:
a) Constituirse en una sola
comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos
establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán
sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de
aplicación.
b) Constituirse en una
agrupación de comunidades de propietarios», en cuyo caso le será de aplicación
el régimen previsto en el apartado 3 del mismo precepto, el cual señala que se
regirá por las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal con las siguientes especialidades:
«a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo
acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la
agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los
propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera
mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría
de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades
que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario
de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el
artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva».
Por lo tanto, no cabe presumir de la existencia de un
complejo inmobiliario cual sea su forma de gobierno, porque puede ser
cualquiera de ambas, comunidad única o agrupación de comunidades. Habrá que estar
a la forma en que se haya constituido el complejo inmobiliario para saber si es
el propio de una comunidad única, en cuyo caso sus órganos de gobierno serán
los que establece el art. 13 LPH ––Junta de propietarios, presidente, y vicepresidente
en su caso, secretario y administrador––, o si se ha constituido como
una agrupación de comunidades, en cuyo caso cada una de las comunidades que la
integran se regirán por dicho precepto, y la comunidad agrupada por la misma
Ley, con las especialidades previstas por el citado artículo 24.3.
Respecto a la forma de constitución habrá que estar a
su título constitutivo, que vendrá dado por la escritura o escrituras de obra
nueva y división horizontal, porque puede ser una o varias, si se ha otorgado
de forma sucesiva, por ejemplo, si el complejo se ha construido por fases. En todo
caso:
- Si en la escritura de constitución aparece la
descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos,
viales, instalaciones y servicios comunes, y se fija la «cuota de participación
de cada una de las comunidades integradas» ––no de cada uno de los
propietarios, sino de cada una de las comunidades que se integran––, para
responder conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los
gastos generales estaremos ante una agrupación de comunidades.
- Si, por el contrario, la cuota de participación, en el
título constitutivo y en la escritura de cada propietario es de cada uno de
estos respecto del conjunto estaremos ante un complejo organizado como
comunidad única. Ello sin perjuicio de la organización que pueda tener cada una
de las comunidades/subcomunidades ––la denominación es indiferente–– integradas en el complejo inmobiliario, que se regirá igualmente por la LPH.
Por supuesto, es absolutamente imposible un sistema
mixto, o es una cosa u otra, aunque es posible cambiar de un sistema a otro,
pero siempre que se cumplan todos los requisitos legales. Por ejemplo, para
cambiar de un sistema de comunidad única a un sistema de comunidades agrupadas
se requiere, básicamente, que todas (y digo todas) las comunidades de todos los
bloques o edificios del complejo inmobiliario estén formalmente constituidas, que
todos (y digo todos) acuerden por mayoría convertirse en una agrupación de
comunidades en sus respectivas juntas generales de propietarios, que exista una
junta de todos los presidentes de las comunidades que acepte por unanimidad su
constitución como comunidad agrupada, y que otorguen una nueva escritura
pública, un nuevo título constitutivo para modificar el inscrito en el Registro
de la Propiedad.
Dos problemas más nos podemos plantear, comunes a este
tipo de comunidades complejas: si es posible la segregación, y cuáles son las
competencias de la comunidad agrupada.
Respecto a la
primera, se haya constituido de una forma u otra, solo será posible la
segregación en determinados casos porque, como señala la citada STS 992/2008, «si
se ha dividido en parcelas independientes una finca y se han formado viales, no
podría sostenerse que respecto a esos viales pudiese ejercitarse una pretensión
de cese en la indivisión». Mucho menos si no existen parcelas independientes,
sino que el complejo se ha constituido en una sola parcela / finca registral. Y
tampoco sería procedente respecto de otros terrenos al servicio del conjunto, como
instalaciones recreativas o deportivas de uso común ––aunque fueran segregables
urbanísticamente–– por ser elementos comunes accidentales o por destino
afectados al uso común por voluntad de los propietarios, que pueden quedar
desafectados para esa utilización conjunta, pero siempre conforme a las
normas jurídicas aplicables a este régimen de propiedad, que será de unanimidad
cuando implique una modificación de la cuota de cada propietario en el conjunto
del complejo.
Respecto
de las competencias de la comunidad agrupada, como es lógico y
así se prevé por la LPH, no pueden menoscabar las propias de las
comunidades de propietarios integradas, pero éstas tampoco las de aquella, que se
extiende a todos los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios
comunes. Así, por ejemplo, corresponde a la
comunidad agrupada (o comunidad general) la
legitimación para la exigencia de cumplimiento de las normas que atañen al
conjunto del complejo, y la legitimación para la reclamación de
gastos que puedan tener ese carácter (STS 992/2008, de 27 de octubre).
Se trata de una realidad compleja, mucho más extensa
que la recogida en estas líneas, y ante la duda es mejor asesorarse por un
jurista con competencia en esta concreta materia.
José Ignacio Martínez Pallarés.
