Establece el artículo 17 de la Ley 38/1999, de 5 de
noviembre de Ordenación de la Edificación (LOE), en relación con la responsabilidad
civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación -
básicamente,
el promotor, la dirección técnica del proyecto y/o ejecución, y el constructor –
que, sin perjuicio de sus responsabilidades
contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en ese proceso responderán
frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte
de los mismos (viviendas, locales, garajes…) de los siguientes daños materiales
ocasionados en el edificio dentro de los plazos que se indican, contados desde
la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:
- Durante
diez años, de los daños materiales
causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes,
vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales, y que
comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
- Durante
tres años, de los daños materiales
causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o
de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de
habitabilidad del artículo 3.c.1 dela misma Ley, que se refiere a las
condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad, y de protección del medio
ambiente.
- Además
el constructor responderá de los daños materiales por vicios o defectos de
ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro
del plazo de un año.
La responsabilidad civil, señala el apartado 2 del
mismo precepto, será exigible a los agentes de la construcción en forma
personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por los de
aquellas personas por las que, con arreglo a la misma LOE, se deba responder,
señalándose a continuación, en el apartado 3, que “No obstante, cuando no pudiera
individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada
la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención
de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá
solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los
demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños
materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.”
Además, para el ejercicio de las acciones judiciales
derivadas de esos vicios o defectos, el
artículo 18 LOE establece un plazo de prescripción de dos años a contar desde
que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan
subsistir derivadas del incumplimiento contractual, que pueden acumularse a las
que se derivan de la LOE, y que tienen su propio plazo de prescripción; dichos
plazos pueden interrumpirse, conforme establece el artículo 1.973 CC, por el
ejercicio de la acción “ante los
Tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de
reconocimiento de deuda por el deudor.”, señalando el artículo 1.974 CC que “La
interrupción de la prescripción de acciones en las obligaciones solidarias
aprovecha o perjudica por igual a todos los acreedores y deudores. ¿Cómo
hay que interpretar este último precepto? ”
