Sobre la inanidad de una reforma al hilo del «gran apagón», y la irrelevancia de su derogación

 

El pasado 25 de junio se publicaba en el BOE el RDL 7/2025, de 24 de junio, por el que se aprobaban medidas urgentes para el refuerzo del sistema eléctrico, unas medidas que recogen en buena parte las recomendaciones formuladas por el comité creado para analizar las causas del gran apagón de 28-4-2025, un apagón del sistema eléctrico sin precedentes en nuestro país, por su extensión, pues afectó a la totalidad del país, además de Portugal y Andorra, y que ocasionó innumerables problemas, y algo más. 

No es este el lugar para analizar dichas medidas, destinadas a la resiliencia del sistema eléctrico, almacenamientos y flexibilidad del sistema eléctrico, o la electrificación, que pretende (esta última) impulsar la electrificación para permitir un mejor aprovechamiento del sistema eléctrico y, en consecuencia, un menor riesgo de que se produzcan incrementos de tensión asociados a una baja demanda de electricidad. Y en relación con este impulso de la electrificación hay una medida en particular relacionada con las comunidades de propietarios, sobre la electrificación de la climatización, que implicaba una reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. 

Dice el preámbulo del RDL, que en cuanto a la electrificación de climatización, se incorporan dos medidas que facilitan la adopción de instalaciones de bombas de calor, como pueden ser la aerotermia y geotermia; una de ellas es de carácter fiscal, al objeto de actualizar la normativa de los tributos locales, de modo que se puedan recoger en el IBI y en el ICIO bonificaciones para incentivar la instalación de sistemas como la aerotermia como ya se recoge para los sistemas de aprovechamiento de energía solar; la que nos interesa es que dice «actualizar» la Ley de Propiedad Horizontal para clarificar que el marco para la toma de decisiones en la junta de propietarios con respecto a la instalación de sistemas de aprovechamiento de energías renovables incluye también tecnologías como la aerotermia o la geotermia, al objeto de aportar seguridad jurídica y facilitar la electrificación de la climatización en estos ámbitos. 

A tales efectos, el artículo 27 del RDL, sobre la inclusión de aerotermia y geotermia en comunidades de vecinos, modificaba el primer párrafo del apartado 1 del artículo diecisiete de la LPH, que quedaba con la siguiente redacción:

 

«1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, incluyendo la aerotermia y geotermia, o de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación».

Como es posible apreciar, la reforma incluía de forma expresa «la aerotermia y geotermia», entre las energía renovables a las que es de aplicación el precepto, que acoge una mayoría reducida para la aprobación en junta de la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, lo cual suscita algunas preguntas: si era discutible, o era discutido en las comunidades de propietarios que lo fueran, es decir, si era un problema o una necesidad real; si el hecho de no estar recogidos expresamente impedía la aplicación del precepto, porque, por ejemplo, tampoco se refiere expresamente a la energía solar ni a la eólica; si la derogación del RDL por Resolución de 22 de julio de 2025 del Congreso de los Diputados (BOE 24-7-2025) —que ha implicado que el precepto vuelva a su redacción original— impide, a partir de ahora, la aplicación del precepto a las propuestas de esas instalaciones; si la reforma suponía una aportación tangible a la clarificación del marco y la seguridad jurídica para la toma de decisiones por comunidades y propietarios. 

No. Para ser breve: la modificación del artículo 17 LPH era tan inane como su derogación. 

Primero. No admite discusión que aerotermia y geotermia son energías renovables, como lo son la energía solar o la eólica, sin necesidad de que se citen en el precepto, que se refiere con carácter general a la «energías renovables», para que les sea de aplicación.

Segundo. Podríamos preguntarnos si, pese a ello, existían controversias en las comunidades de propietarios, y en los tribunales, sobre la mayoría aplicable a este tipo de instalaciones que fuera necesario zanjar para favorecer la electrificación de la climatización. La respuesta es también negativa. Una búsqueda rápida se sentencias por conceptos da un pobre resultado, hay pocas sentencias que en el ámbito de la propiedad horizontal traten de aerotermia o geotermia, y la controversia es ajena a su consideración como energía renovables o no; estás relacionadas con los ruidos y molestias derivados de su instalación en un patio [SAP Cáceres, Secc. 1, núm. 417/2023, de 4 de julio], la alteración de elementos comunes derivada de un cambio de destino [SAP Navarra, Secc. 3, núm. 394/2022, de 6 de junio], la ocupación injustificada de elementos comunes [SAP Gijón, Secc. 7, núm. 283/2024, de 20 de mayo], la impugnación del acuerdo de su instalación en el contexto de una reforma ya aprobada que afectaba a la envolvente del edificio [SAP Vigo, Secc. 6, núm.. 410/2025, de 16 de mayo], o sobre la ubicación del aparato de aerotermia [SAP Vitoria, Secc. 1, núm. 192/2025, de 11 de febrero]. Poco más. 

Tercero. Estén o no expresamente citados, dichos sistemas siguen siendo energías renovables (como la fotovoltaica, térmica o eólica, que tampoco aparecen citadas expresamente), y les era y sigue siendo de aplicación la mayoría reducida del párrafo primero del artículo 17.1 LPH. 

Cuarto. Como consecuencia necesaria de todo lo anterior, la modificación legislativa del artículo 17.1 LPH no aportaba nada que clarificara ni diera seguridad jurídica en la toma de decisiones por los órganos de las comunidades, una seguridad que, en realidad, no se ve perjudicada por su inclusión y derogación sino por razón de su propia inanidad. 

No hay nada más, una reforma que no era más que una pompa de jabón, que desaparece sin dejar rastro de su breve existencia, salvo la sensación de que en ocasiones prima la improvisación sobre la reflexión. 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Sobre vallas de brezo, privacidad, vistas, y derechos en una comunidad

 

Si hace ya unos años trataba en este blog las consecuencias que, el soberbio, esplendoroso desarrollo de un árbol, plantado en la zona ajardinada de un propietario en un edificio en régimen de propiedad horizontal, tenía sobre las luces y vistas de los propietarios de las viviendas superiores (AQUÍ), la cuestión que ahora se plantea se refiere a una alteración en elementos comunes, que podría considerarse intrascendente y que no vulneraría la prohibición del artículo 7.1 LPH, y hasta justificada, para salvaguardar la propia intimidad. 

El problema se plantea en una urbanización sita en una zona agreste junto al mar, integrada por viviendas unifamiliares separadas por muros bajos, con un estética ligera y abierta en armonía con su ubicación en la isla de Menorca, cuando el propietario de una de ellas decide instalar en el muro delimitador entre ambas propiedades —que tiene la consideración de elemento común—, sin contar con la autorización de la comunidad ni con la del propietario al que dicha alteración podía perjudicar, una valla metálica cubierta de brezo, que sobresalía por encima del muro original, con el fin de evitar las vistas del vecino sobre la parcela y salvaguardar su derecho al goce pacífico y disfrute de su propiedad y a la intimidad familiar. 

El problema es que el goce pacífico y disfrute de la propia propiedad afectados no eran únicamente los del propietario que realizó la instalación sin autorización; la colisión de derechos que se produce es múltiple, porque nadie resulta al final ajeno a la consideración que se le dé a dicha alteración. La cuestión afecta al derecho a las vistas de un propietario, que adquirió en una urbanización con unas determinadas características entre las que, podemos afirmar sin duda, estaban las vistas al mar; también al derecho del otro propietario a preservar la propia intimidad en su propiedad, restringiendo las vistas que sobre ella tenía su vecino colindante; y también el derecho de la comunidad de propietarios a que no se produzcan alteraciones en elementos comunes que afecten a la estética del conjunto, y el de otros propietarios en el seno de la comunidad, que pueden terminar siendo igualmente afectados, cualquiera que sea la vía por la que se termine autorizando esa instalación. 

A la hora de sopesar los derechos en juego hay que tener en cuenta varias consideraciones. 

Por un lado, si bien es cierto las vistas no son derechos absolutos de la propiedad entre predios independientes, en los que se exige la expresa constitución de una servidumbre para limitar el contenido del dominio del predio sirviente, en los inmuebles en propiedad horizontal ese derecho y respectiva limitación resulta recíprocamente sin más título que el que resulta del diseño del edificio en su conjunto, y como manifestación que tiene cada copropietario al goce pacífico y disfrute de su propiedad, por lo que cualquier actuación constructiva que suponga una alteración de ese diseño, limitando las vistas, supone un perjuicio del derecho que asiste al propietario afectado en cuánto titular del inmueble en ese concreto lugar. En este sentido se manifiesta la SAP Valencia, secc. 6ª, núm. 397/2006, de 20 de junio. 

Por otro, el artículo 7 LPH es bastante claro al señalar que «El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad», señalando a continuación que «En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador». 

Pero no todas las alteraciones son iguales; no es lo mismo un elemento estructural (fpilar, viga, forjado, etc.), que elementos exteriores (lamas, balcones, ventanas, etc.) u otros; si implica obra o no, si es fija o es móvil, plegable o desmontable, o si es más o menos visible. Y la cuestión es si, ante la colisión de derechos, una estructura simple como una valla metálica cubierta de brezo supone realmente una alteración que caería dentro del ámbito de la prohibición del artículo 7 LPH, o, por el contrario, puede tener la consideración de una «solución constructiva mínima» no incluida en el ámbito de la prohibición, e imprescindible para impedir la visión ajena sobre el fundo propio y, por lo tanto, para garantizar el goce pacífico y disfrute de la propia parcela privativa, salvaguardando el derecho a la intimidad. 

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda presentada por el propietario afectado por la obstrucción de las vistas de las que hasta entonces disfrutaba, señalando que la valla estaba colocada en la parte privativa de la parcela de la demandada, no sobre el muro de división de ambas propiedades, y que no excedía «de lo que puede considerarse una solución constructiva mínima, imprescindible y no agresiva destinada a impedir la visión ajena sobre el fundo propio y por tanto destinada a realizar un uso adecuado de la parcela privativa, salvaguardando el derecho a la intimidad familiar». 

La sentencia de segunda instancia, por el contrario, con estimación del recurso de apelación interpuesto por la demandante, revocó la sentencia de primera instancia, considerando que la instalación objeto del proceso afectaba a un elemento común y que, por tanto, su modificación requería el consentimiento de la comunidad de propietarios, que había sido recabado por la parte demandada y no existía, afirmando que «la instalación del cañizo y su estructura en el muro de separación contraviene la normativa aplicable, cuya observancia no puede quedar dispensada por la apreciación de que se trate de una obra mínima para preservar la intimidad cuando afecta al derecho de la propietaria actora limitando su ejercicio». 

Y esta última ha sido la solución confirmada en casación por la reciente STS, Sala 1ª, núm. 502/2025, de 27 de marzo [ECLI:ES:TS:2025:354], considera de aplicación la prohibición del artículo 7.1 LPH, por no ser un hecho controvertido que la instalación de la valla afectaba a un elemento común, rechaza la aplicabilidad al caso de la jurisprudencia del propio Tribunal, en las que se trataba de fundar por la recurrente en casación la admisibilidad de la alteración, señalando que «no resulta aplicable al caso la doctrina jurisprudencial que considera “como obras intrascendentes que no afectan a los elementos comunes aquellos cerramientos que no son perjudiciales para los restantes propietarios ni menoscaban o alteran la seguridad del edificio ni su configuración hacia el exterior” (por todas, sentencias 537/2010, de 30 de septiembre, y 1023/2007, de 10 de octubre), ya que en este caso el muro separador, que es un elemento común, se ha utilizado para sostener una estructura adicional que modifica su apariencia y funcionalidad. La colocación de la valla de brezo altera la configuración exterior al aumentar de forma considerable la altura visual del muro y modificar la estética original del conjunto, que era más ligera y abierta, en armonía con la ubicación de la comunidad y las casas que la componen situadas en la isla de Menorca y, por lo que se observa en las fotografías aportadas, en una zona agreste y muy próxima al mar», y «Asimismo, afecta negativamente los derechos de la demandante, ya que reduce las vistas al mar de las que disponía antes de su colocación, limitando el uso y disfrute de su propiedad, tal como pone de manifiesto, también, la mera contemplación de dichas fotografías». 

La solución dada por el Alto Tribunal es clara, y atiende al Derecho, a lo derechos, y también al sentido común; y aunque cabe pensar acerca de qué habría pasado si en lugar de colocarse la valla sobre el muro o adosada o afectando del alguna forma al muro comunitario —puesto que la sentencia de primera instancia afirma que se instala en terreno privativo— se hubiera instalado a cierta distancia, consiguiendo el mismo resultado por uno, y afectando de igual manera al derecho a las vistas del otro, es posible afirmar que el resultado final no hubiera sido distinto, por cuanto dicha instalación, aunque en terreno privativo, seguiría alterando «la configuración o estado exteriores» del mismo conjunto ligero y abierto en el que todo adquirieron.

 José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

La conciliación creativa de posiciones, intereses y derechos en el seno de una comunidad de propietarios: la subcomunidad de calefacción.

 

 

La propiedad horizontal ha sido calificada en alguna ocasión como «mater discordiarum», y hay razones para ello. Las comunidades de propietarios pueden ser una fuente casi inagotable de conflictos, dada la variedad de intereses y la complejidad de las relaciones, emociones y motivaciones de quienes las integran, que generan dinámicas y controversias, entreveradas de errores de información sobre los hechos o el derecho, o de una selección e interpretación sesgada de aquellos, que sirve no tanto a la conciliación como a la defensa numantina de las propias posiciones o intereses (¡muera yo con los filisteos!). Se trata de controversias que, en no pocas ocasiones, derivan en conflictos que terminan en los tribunales, y que serían evitables si se saben conciliar. 

Un supuesto paradigmático sería el de los sistemas de calefacción y agua caliente sanitaria centralizadas que todavía existen en tantas comunidades de propietarios. Se trata de una instalación que requiere de todo un conjunto de elementos, como son, los espacios comunes de la propia edificación, como la sala de calderas, la acometida de combustible, calderas y en su caso de chimeneas de evacuación de gases, depósitos de combustible y agua, circuitos de conducciones diferenciadas que recorren el edificio, contadores para la individualización del consumo, radiadores, etc.; se trata de instalaciones que requieren de un mantenimiento continuo, y que son susceptibles de generar daños que deben estar convenientemente cubiertos; y se trata de instalaciones cuyo mantenimiento es cuestionado en no pocas ocasiones, por considerar más eficientes y acomodados a las propias necesidades y gustos los sistemas individuales. 

El artículo 17.3 LPH establece que la supresión de un servicio común de interés general, como es este tipo de instalación, requiere del voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Conforme a este precepto, se trata de plantearlo en junta, si es necesario una y otra vez, hasta que se apruebe la supresión, lo que a veces requiere de un largo periodo de tiempo, mientras que se produce el cambio «social» en el seno de la comunidad, que permita adoptar el acuerdo. 

Y sin embargo hay alternativas, a esa especie de todo o nada que conlleva la votación sobre la supresión de ese servicio, como es la recogida por la Resolución de la DGRN de 27 de julio de 2017 (BOE 14-8-2017), que consiste en la creación de una subcomunidad para calefacción y agua caliente sanitaria en el seno de la propia comunidad. 

Se trata de un supuesto en el que se había acordado en el seno de la comunidad de propietarios de todo el edificio la descentralización del sistema de calefacción y agua caliente, pero en otra junta general posterior a tal acuerdo se autorizó a los vecinos disconformes con la descentralización para que pudieran seguir usando aquel sistema centralizado siempre que cumplieran una serie de requisitos, entre ellos, que crearan una comunidad independiente de la de todo el edificio, con sus propios órganos de gobierno y administración, para gestionar, mantener y conservar el sistema centralizado de calefacción y agua caliente con todos los elementos que lo integraban, que se les cedían para su uso exclusivo por aquellos que la integraran. 

Se trata de una posibilidad que ya venía autorizada por la DGRN al amparo del artículo 2.b) de la LPH —que se refiere a la aplicabilidad de la LPH a las comunidades de hecho— que sirvió para autorizar la creación de subcomunidades dentro de un concreto elemento privativo en propiedad horizontal, como los locales destinados a plazas de garaje, o la constitución de subcomunidades de propietarios sobre un elemento común como una piscina; y una posibilidad expresamente recogida en el artículo 2.d) en la LPH, introducido por la DF 1ª de la Ley 8/2013, de 26 de junio, que establece la aplicabilidad de la LPH a «las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica». 

Establece la DGRN que la recta interpretación del precepto no requiere de que en el mismo título constitutivo se recoja expresamente tal posibilidad de creación de subcomunidades, lo que ocurrirá solo en contadas ocasiones, sino que basta simplemente con que no la prohíba, y aunque dejó sin decidir si dicho acuerdo podría encuadrarse en la regla 3.ª del artículo 17, bastando la misma mayoría cualificada de tres quintos de propietarios y cuotas de participación (un 60%), del total de propietarios que se requiere para la supresión del servicio, porque en el caso particular examinado fue adoptado por unanimidad conforme al artículo 17, reglas 6.ª y 8.ª, —es decir, sin la oposición de ninguno de los propietarios presentes o ausentes—, abrió el camino para la constitución formal de dichas subcomunidades que permiten conciliar los intereses de unos y otros, aunque sean opuestos. 

La solución pasa, por tanto, por adoptar el acuerdo de creación de una subcomunidad en el seno de la comunidad de la totalidad del edificio, por la mayoría necesaria —debiera bastar la misma mayoría cualificada que para la supresión, puesto que permite la conciliación de intereses mediante la convivencia de ambos sistemas, común centralizado y privativo— y otorgar el título constitutivo de esa subcomunidad, describiendo los elementos comunes sobre los que recae y determinando las fincas especiales que la integran, su cuota de participación, sus normas de funcionamiento, sus órganos de gobierno y de administración, y el nombramiento de las personas que los ocupan, para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Y obviamente, como señala la propia resolución, no será obstáculo para ello que los estatutos prevean, como suele ser habitual, que «los gastos de calefacción serán sufragados con arreglo a su respectiva cuota de participación por todas las fincas especiales que estén dotadas del tal servicio» (a veces incluso conforme al número de unidades instaladas en cada finca), porque «la mera interpretación gramatical, lógica y adecuada para que tal norma produzca efecto conduce a admitir que, conforme a dicha regla, deba entenderse que, refiriéndose a un elemento común como es el relativo al servicio centralizado de calefacción y agua caliente, únicamente resulta aplicable a la subcomunidad respecto de las fincas que mantienen tal servicio y no a las que, después de la adopción del acuerdo de descentralización del mismo quedan excluidas de su uso». 

No tiene por qué ser siempre un juego de todo o nada, un juego de suma cero que se soluciona mediante la imposición de la mayoría sobre la minoría, que no tiene por qué ser minoritaria (un 40%, es casi la mitad de la comunidad), y aunque lo fuera, porque a veces existe la posibilidad de conciliar intereses, incluso cuando son tan manifiestamente opuestos como es el caso (supresión frente a mantenimiento), y si existe hay que aprovecharla, porque todos ganan. 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Cambio de uso de inmueble en planta baja de un edificio en propiedad horizontal, y legalidad de las obras subsecuentes

 

Ya tratamos en una ocasión (entrada de 27-3-2013) el cambio de destino de una finca en régimen de propiedad horizontal de local comercial a vivienda, y nos hacíamos eco de la doctrina reiterada del Tribunal Supremo [SSTS 123/2006, de 23 de febrero, 929/2008, de 20 de octubre, 728/2011 de 24  de octubre, 419/2013, de 25 de junio, 542/2013, de 1 de octubre, 729/2014, de 3 de diciembre, o 358/2018, de 15 de junio], que tiene señalado:

1.- Que el derecho a la propiedad privada es un derecho constitucionalmente reconocido (art. 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente, que deben ser interpretadas restrictivamente.

2.- Que dentro del ámbito de la propiedad horizontal se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones al derecho de propiedad, atendiendo a la protección del interés general de la comunidad, dentro de las cuales pueden estar las que se refieran al cambio de uso de la finca.

3.- Que la simple descripción del uso de la finca o del edificio que consta en el título constitutivo no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, porque para ello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta que así lo establezca, sin que se pueda privar de la utilización del derecho de propiedad como cada propietario considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté específicamente prohibido.

4.- Que la interpretación de esta materia, en atención a la perturbación o menoscabo del derecho de propiedad que puede suponer, tiene carácter restrictivo, y sin perjuicio de que los pisos o locales reúnan las correspondientes condiciones técnicas y de la obtención de la licencia administrativa que sean precisas —materia ajena a la Comunidad y que no le vincula— cualquier limitación debe estar determinada en el título con detalle y precisión, sin que tengan valor para limitarlo los acuerdos posteriores de juntas, salvo si se adoptan por unanimidad y se inscriben después en el Registro de la Propiedad.

Dicha doctrina ha sido repetida reiteradamente también por la DGRN, que acoge la posibilidad de inscripción de cambio de destino de la finca sin necesidad de acuerdo de comunidad que así lo autorice [resoluciones de 5 de julio de 2017 y 27 de marzo de 2019], siempre que dicho cambio no esté clara y expresamente prohibido en el título constitutivo.

Pero nos podemos plantear qué pasa con las obras sobre elementos comunes que sean precisas para adaptar la finca al nuevo uso que se le quiere dar.

Pues depende de lo que prohíba el título, y de la entidad de las obras que se realicen sobre elementos comunes, lo que nos reconduce al inevitable casuismo que siempre existe en materia de propiedad horizontal; y si la STS 307/2013, de 9 de mayo lo impedía por tratarse de la colocación de una chimeneas que perjudicaba objetivamente a una copropietaria, y la STS 219/2016, de 7 de abril, hacía lo propio en un supuesto que requería romper el forjado para dicha instalación, cuando se refiere a la fachada la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo distingue entre plantas bajas, en las que habitualmente hay locales de negocio, y la zona relativa  a los pisos; y mientras que esta última la reconoce como una situación arquitectónica más rígida en la que cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, para la primera preconiza una mayor flexibilidad en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, y al objeto de impedir que la aplicación estricta de la LPH impida a propietarios o arrendatarios de locales de negocio explotar sus empresas, si bien respetando, como no puede ser de otra forma, los límites derivados de la aplicación del art. 7.1 LPH, que condiciona la viabilidad de tales modificaciones a que no supongan menoscabo o alteración de la seguridad del edificio, ni de su estructura general, su configuración o estado exteriores, y a que no perjudique los derechos de otro propietario.

En ese sentido, por ejemplo, la STS 7/2010, de 11 de febrero, autoriza el alargamiento de las ventanas existentes para convertirlas en puertas, la STS 728/2010, de 15 de noviembre, autorizaba la apertura de una nueva puerta a un local segregado, al objeto de que tuviera salida independiente a la calle y pudiera ser explotado,  o la STS 809/2010, de 22 de diciembre, autorizaba la apertura de nuevos huecos en fachada, ente otras muchas.

En todos estos supuestos se trataba de locales de negocio que realizaban alteraciones en fachada para adecuarla a las características y necesidades de su negocio, pero nos podríamos plantear en qué medida esa flexibilidad puede ser igualmente preconizada cuando se trata de una vivienda en planta baja que se transforma en local de negocio y, por tanto, surgen necesidades de alteración derivadas del cambio de uso.

La respuesta es la misma, y es que, existiendo plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, salvo que esté legalmente prohibido o limitada, deviene la posibilidad de adaptarlo a esas nuevas necesidades siempre que esté en esa zona diferenciada de las plantas superiores que es la planta baja —aunque parece reconocer que inicialmente no aparecía diferenciada, y podría considerarse afecta por esa misma rigidez— ,  siempre que las obras ejecutadas, no menoscaben o alteren la seguridad del edificio o su estructura general, y siempre que no perjudiquen de forma alguna los intereses de ningún propietario.

En este sentido se ha manifestado la reciente STS 679/2020, de 15 de diciembre, ue partiendo de las citadas premisas, estima el recurso de casación formulado, y asume la segunda instancia para resolver el recurso de apelación interpuesto y, con ello, estimarlo y confirmar la sentencia de primera instancia señalando que:

«En efecto, este tribunal pudo observar las fotografías aportadas conforme las cuales la alteración del estado exterior del inmueble, en su fachada principal y lateral, convirtiendo los huecos de dos ventanas en dos puertas, mediante su prolongación hasta el suelo, produce escaso impacto visual, sin que, de las pruebas periciales practicadas, se haya determinado que las obras ejecutadas, antes descritas, menoscaben o alteren la seguridad del edificio o su estructura general y sin que se haya evidenciado que perjudiquen de alguna forma los intereses de la demandante, sin que conste que el resto de los copropietarios del inmueble se hayan manifestado contrarios a las obras ejecutadas con proyecto técnico y licencia municipal. Por último, el cambio de destino no está prohibido en el título constitutivo, lo que no es cuestionado, que, además, expresamente autoriza a agrupar, agregar, dividir y segregar los pisos o local de los copropietarios, sin la autorización de la comunidad, aunque ello suponga afectación a elementos comunes, siempre claro está que no se produzca menoscabo de la seguridad del edificio, como el caso que nos ocupa. Las puertas son necesarias para la explotación del local, en tanto en cuanto posibilitan el necesario acceso del público».

Los principios generales están claros, pero después hay que atender a las concretas circunstancias de cada caso para encontrar la respuesta adecuada.

 José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Ocupación de espacios privativos para la instalación de ascensor en una comunidad de propietarios

 

La Ley de Propiedad Horizontal se refiere a las obras de accesibilidad y, por lo que ahora  nos interesa, a la instalación de un ascensor ex novo en aquellos edificios que no cuentan con este servicio, distinguiendo aquellos supuestos en los que su instalación es obligatoria (artículo 10.1.b) y no se requiere siquiera que hay acuerdo de junta de propietarios, salvo el que sea preciso para aprobar las derramas precisas para pagarlo, de aquellos otros en los que es acordada en junta, por mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación (artículo 17.2).

En ambos supuestos pueden aparecer numerosos problemas de interpretación de la norma, además de los originados por el casuismo característico de la propiedad horizontal, lo que ha dado lugar a una jurisprudencia muy rica, fruto de los numerosos cuestiones que los tribunales han tenido que venir aclarando, matizando o resolviendo.

Una de las más delicadas es, con seguridad, si existe la posibilidad de obligar a un copropietario a ceder un aparte de su propiedad para poder efectuar dicha instalación, dada la obligación de todo propietario, prescrita en el artículo 9.1 LPH, de «c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados».

Nuestro Tribunal Supremo ha establecido que sí, aunque con matices, al afirmar que es posible constituir una servidumbre permanente sobre un espacio privativo, al amparo del citado artículo 9.1.c LPH, sin que sea preciso el consentimiento del propietario afectado.

En este sentido se pronunciaban las SSTS 819/2010 de 15 de diciembre y 844/2010, de 22 de diciembre, estableciendo la STS 732/2011, de 10 de octubre, como doctrina jurisprudencial que «la instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos que carece de este servicio, considerado como de interés general, permite la constitución de una servidumbre con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo, siempre que concurran las mayorías exigidas legalmente para la adopción de tal acuerdo, sin que resulte preceptivo el consentimiento del copropietario directamente afectado, y que el gravamen impuesto no suponga una pérdida de habitabilidad y funcionalidad del espacio privativo».

La cuestión  debe resolverse, como afirma la propia sentencia, ponderando los bienes jurídicos protegidos; por una parte el del propietario a no ver alterado o perturbado su derecho de propiedad, y por otro el de la comunidad a instalar un ascensor, para lo que habrá que tener en cuenta [GÓMEZ DE LA ESCALERA, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 766, pág. 767], para lo que habrá que valorar:

1º.- Si la decisión de la Junta de propietarios es arbitraria o desproporcionada, valorando en qué medida es necesaria o imprescindible por no ser viable otra solución menos gravosa o perjudicial para el propietario afectado.

2º.- Si la servidumbre impuesta implica o no una «pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo», como dice la jurisprudencia, esto es, si la ocupación del espacio o volumen del piso o local afectado por  la servidumbre priva o no al propietario afectado del  derecho de goce sobre el resto del piso o local, de modo que todavía pueda ser destinado al uso o aprovechamiento que tenía anteriormente, lo que obliga a valorar en qué medida dicha ocupación hace inútil o desmejora notablemente el elemento privativo, en cuyo caso no sería posible la constitución  de la servidumbre ya que afectaría  el contenido esencial del  derecho de propiedad, de modo contrario al artículo 33 CE.

3º.- Que se indemnice adecuadamente el daño y perjuicio ocasionado, teniendo en cuenta que la ocupación del espacio afectado equivale a la privación total del uso del mismo.

 Se trata de un problema que habrá que valorar caso por caso, atendiendo a las circunstancias concretas, y así, solo a título de ejemplo de una materia que en cuanto a opciones técnicas y afecciones es muy variadas y dependerá en buena medida de una adecuada prueba pericial, podemos citar:

- La SAP A Coruña, Secc. 5ª, núm. 235/2017, de 31 de julio, rechaza que exista esa pérdida de funcionalidad y habitabilidad por la reducción de 2,40 m2 de una habitación de 7,00 m2 que cumplía la función de «alcoba italiana» no de dormitorio, lo que implicaba una afección del 2,5% frente a una revalorización de entre el 15% y el 97% según las viviendas.

- La SAP Valencia, Secc. 7ª, núm. 85/2018, de 1 de marzo, rechaza la instalación de un ascensor por desproporcionada y arriesgada, al afectar a la estructura y cimentación de forma incompatible con la seguridad, estabilidad y solidez del inmueble, y por generar una importante merma de valor al local comercial.

- La SAP Madrid, Sección 20ª, núm. 53/2020, de 3 de febrero, rechaza la instalación del ascensor por afectar al patio de uso privativo de una vivienda, privándole de funcionalidad y habitabilidad, sin que conste la imposibilidad física de instalar el ascensor en un elemento común como es la caja de escalera.

- La SAP Guadalajara, Secc. 1ª, núm. 23/2021, de 3 de febrero, rechaza que la afección de la terraza, perdiendo parte del tendedero e invadiendo una ventana suponga una pérdida tan relevante que obligue a considerarla inaceptable, por causar una pérdida real de las posibilidades para su uso y aprovechamiento, siendo rechazable la opción propuesta por la recurrente por cuanto implicaba la pérdida total de la terraza para otros vecinos.

 Caso por caso, y ponderando adecuadamente las opciones e intereses en juego tanto de la comunidad y de los propietarios interesados en la instalación de un ascensor como parte de su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, permitiéndoles algo tan simple como acceder a ellas sin especiales sacrificios [algo que a veces solo se echa de menos cuando se precisa, por accidente o por el simple transcurso de los años], como de los propietarios particulares a los que no se puede exigir una pérdida de utilidad o funcionalidad del espacio afectado que sea intolerable, dadas las circunstancias del caso.

 

 José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Celebrar juntas de propietarios en tiempos de pandemia (II)

 

 Decía en una entrada anterior (“Celebrar en tiempos de pandemia”) que las comunidades de propietarios habían sido las grandes olvidadas en estos tiempos de pandemia, con la única excepción de Cataluña, y ello pese a la importancia de esta forma de organización en la que reside la inmensa mayoría de los españoles, y el limitado campo de acción del presidente y del administrador frente a las amplias competencias de las juntas de propietarios, y me refería también a la posibilidad de celebrarlas telemáticamente.

 Hoy se quiere subsanar ese olvido, y en el BOE (BOE-A-2021-7351), dentro del Real Decreto-Ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional tras la finalización del estado de alarma, dedica su capítulo II (artículos 2 y 3) a regular las medidas extraordinarias aplicables a las juntas de propietarios de comunidades en régimen de propiedad horizontal.

 La regla general es que queda en suspenso hasta el 31-12-2021 la obligación de convocar junta, y de aprobar plan de ingresos y gastos previsibles, cuentas y presupuesto anual, quedando prorrogados los vigentes aunque a la fecha hubiera expirado el plazo para ello.

 Excepcionalmente, sin embargo, está previsto que podrán convocarse y celebrarse válidamente juntas cuando los acuerdos no puedan demorarse hasta esa fecha, y entre esos acuerdos, que deberán ser valorados cuidadosamente por el presidente de la comunidad y el administrador, se refiere exclusivamente a aquellos sobre actuaciones o instalaciones contempladas en el artículo 10.1.b LPH, es decir, las que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y que requieran acuerdo de junta.

 Para estos supuestos, además, prevé:

 1) La posibilidad de que se celebren por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta; y será necesario también que el Secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta.

 El deficiente grado de implantación de dichas tecnologías y la más deficiente voluntad de utilizarla de muchos propietarios pueden hacer muy complicado que sea una medida realmente efectiva. En cualquier caso sería válido el protocolo al que me referí en la entrada anterior sobre este punto, al objeto de verificar todos los extremos exigidos.

 2) La posibilidad de adopción de acuerdo sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática, siempre que puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y de recepción de la comunicación.

 Se trata de una propuesta interesante, que ya he visto implantada en otros ámbitos, y que resulta ser muy ágil en determinadas circunstancias.

 En estos supuestos, está previsto que el presidente de la comunidad solicite el voto a todos los propietarios mediante un escrito en el que se hará constar la fecha, el objeto de la votación, que deberá estar expresado de manera clara, y la dirección o direcciones habilitadas para el envío del voto, y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales a partir de la remisión de dicha solicitud, que es el momento de inicio de la junta.

 3) Como previsión de cierre, y solo excepcionalmente porque se trate de acuerdos lo suficientemente graves como para que no admitan demora, la junta de propietarios podrá celebrarse de forma presencial siempre que se garanticen las medidas de seguridad en cada momento aplicables.

 Parece claro que la convocatoria de junta debería tener un solo punto del orden del día, aquel cuya aprobación es inaplazable, y no se podría aprovechar para aprobar otros acuerdos, como aquellos que expresamente se difieren a después de 31-12-2021.

 Y parece claro que el problema será la mayor o menor amplitud con la que se quiera interpretar la excepción a la regla general, porque no serán infrecuentes los supuestos en los que el asunto a resolver sea de una urgencia inaplazable para unos, mientras que para otros no solo admitiría sino que sería exigible un aplazamiento hasta que se pudieran celebrar juntas en condiciones normales. Entre ellos estarían aquellos sobre situaciones o problemas sostenidos en el tiempo (por lo que no sería posible defender su urgencia, precisamente ahora que hay una prohibición general), y aquellos cuya urgencia no fuera equiparable a la necesidad de asegurar la accesibilidad.

 El RDL prevé la impugnabilidad de los acuerdos adoptados conforme a lo permitido cuando se incumplan las garantías de participación e identificación que en él se establecen, pero parece claro que serían igualmente impugnables todos los acuerdos adoptados en una junta celebrada contra la prohibición legal cuya urgencia no sea equiparable a la indicada por el legislador, por cuanto la asistencia y participación podría verse limitada, lo que indudablemente puede implicar una notoria inseguridad jurídica dado el casuismo que impregna todo lo relacionado con la propiedad horizontal.

 Hubiera sido deseable continuar como hasta ahora, dejando cierto margen para la celebración de juntas atendiendo a las circunstancias particulares de cada caso (número de propietarios, si es residencial o vacacional, grado de implantación de tecnología, urgencia, etc.), que conocen el presidente y el administrador, siempre que adoptaran las medidas razonablemente necesarias de seguridad.

 No ha sido así, y la excepción a la prohibición general debe interpretarse con carácter restrictivo para cumplir con la ley y evitar la impugnación de juntas, y no solo por los enfrentamientos y gastos que conlleva, sino también por el previsible retraso en la ejecución de lo acordado hasta que solventara judicialmente la impugnación.

 Ya veremos, pero no va a ser pacífico.

 José Ignacio Martínez Pallarés

Cuando de la mera tolerancia a los actos propios y la modificación del título constitutivo media un abismo

 

Hay veces que empeñarse en una determinada posición —incluso cuando se esté convencido de tener razón— puede salir muy caro, tan caro como las costas procesales en un procedimiento que se pierde en primera instancia, apelación y casación, por un propietario que termina sin conseguir el reconocimiento a su favor del uso exclusivo de la zona ajardinada aneja a la vivienda, que es común, que un día la comunidad le autorizó , y que terminó por considerar como propia. Y es que a veces la generosidad no se ve correspondida, y una cesión se quiere interpretar como una claudicación, y hasta como una modificación del título constitutivo.

Este es el caso al que se refiere la reciente STS 520/2020, de 29 de octubre, en un caso en el que se impugna por un propietario un acuerdo de la comunidad de propietarios a la que pertenece en el que se declara que el uso de la zona ajardinada colindante a su vivienda, de la que venía disfrutando dicho propietario, pertenecía a la comunidad.

El problema surge con la delimitación del uso exclusivo de la terraza de la vivienda que sí venía recogido en los estatutos de la comunidad como atribuido en exclusiva al propietario de dicha vivienda, y que en su momento se pretendió que abarcara también la zona ajardinada colindante.

Tras diferentes deliberaciones en el seno de la comunidad se terminó por rechazar en junta de propietarios dicha interpretación pero, tal vez para conciliar o aplacar y transar una solución que no deviniera en conflicto, se autorizó su uso exclusivo al propietario de la vivienda colindante, que al parecer, tras dieciocho años de pacífico disfrute terminó por considerar como propia, porque dicho acuerdo habría implicado una modificación del título constitutivo libremente adoptado por la comunidad, y que su modificación requería ahora de unanimidad, que por supuesto no habría posibilidad de conseguir nunca, al ser su voto contrario.

El recurso extraordinario por infracción procesal, por denegación indebida de una prueba que se consideraba relevante, que consistía en el plano certificado del final de obra correspondiente a la comunidad hace sospechar que podría eventualmente haber algún asunto no resuelto en relación con cómo se plasmó ese proyecto en el título constitutivo, pero el hecho cierto es que el mismo no recogía esa zona ajardinada como de uso exclusivo del propietario de la vivienda colindante, y eso es lo que firmó el propietario que adquirió la vivienda, por lo que difícilmente puede venir décadas después a discutirlo, y menos aún cuando no impugnó en su momento el acuerdo de comunidad que le «autorizaba» a usar en exclusiva esa zona.

Las palabras son importantes, y es que no se declaró o se le atribuyó por unanimidad esa zona como de su uso exclusivo, lo que habría implicado un reconocimiento o una modificación del título constitutivo a su favor para que comprendiera esa zona, sino que se le «autorizó» a usarla en exclusiva, y claro, no es lo mismo, aunque temporalmente quedaran satisfechas sus pretensiones, o incluso llegara a considerarlas satisfechas, algo de lo que le podrían haber advertido si lo hubiera consultado.

Como señala la citada STS 520/2020, la ratio decidenci de la sentencia de la Audiencia Provincial que se impugna se apoya en la interpretación de los Estatutos de la Comunidad y en lo acordado en la junta en la que se «autorizó» el uso exclusivo de la zona a los demandantes, autorización que en ningún caso habría sido necesaria si los Estatutos reconocieran dicho derecho a su favor; y rechaza la argumentación de los recurrentes de que dicha sentencia sería contraria tanto a la doctrina jurisprudencial que reconoce la autonomía de la voluntad en la configuración de la propiedad horizontal como la relativa a los actos propios y el reconocimiento tácito.

1.- La sentencia impugnada no solo no negaba la vigencia del principio de autonomía de la voluntad en la configuración de la propiedad horizontal, sino que, por el contrario, partía del reconocimiento de dicha autonomía para interpretar conjuntamente los Estatutos y el acuerdo de junta de propietarios en la que se planteó la interpretación que debía darse al uso exclusivo de terrazas que recogía el título a favor de la vivienda, resultando que en dicha junta lo que se hizo fue reconocer el carácter común de dicha zona ajardinada —hasta el punto de que la sustitución y reparación de la iluminación existente en la misma correspondía a la comunidad— y autorizar al propietario de la vivienda colindante en bajo a su uso en exclusiva.

2.- Porque las exigencias jurisprudenciales sobre los requisitos que han de concurrir para que una determinada conducta pueda ser calificada de acto propio vinculante son muy claras.

La STS 760/2013, de 3 de diciembre, señala que constituye un principio general de derecho que nadie puede ir contra los propios actos (nemo potest contra propium actum venire), tratándose de un límite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad, que tiene su fundamento en la protección de la confianza y la regla de la buena fe, y que se formula en el sentido de que «”quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede además pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real" (SSTS 12-3-08 y 21-4-06 ), exigiéndose que tales actos sean expresión inequívoca del consentimiento (SSTS 7-6-10, 20-10-05 y 22-1-97) o que resulten inequívocos, no procediendo su alegación cuando los actos están viciados por error o conocimiento equivocado (SSTS 8-5-06 y 21-1-95), de modo que debe constatarse la incompatibilidad o contradicción entre la conducta precedente y la actual (SSTS 25-3-07 y 30-1-99 ) y no ha de existir ningún margen de error por haber actuado el sujeto con plena conciencia para producir o modificar un derecho (SSTS 12-7-97 y 27-1-96)». Y trayendo a colación las sentencias del mismo Tribunal de 31-01-1995 y 27-01-1996 señala que para que los denominados actos propios sean vinculantes, es «necesario que causen estado, definiendo inalterablemente la situación jurídica de su autor, o que vayan encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho opuesto a sí mismo ( SS., entre muchas otras, de 27 de julio y 5 de noviembre de 1987 ; 15 de junio de 1989 ; 18 de enero y 27 de julio de 1990 ), además de que el acto ha de estar revestido de cierta solemnidad, ser expreso, no ambiguo y perfectamente delimitado, definiendo de forma inequívoca la intención y situación del que lo realiza ( SS. de 22 de septiembre y 10 de octubre de 1988 ), lo que no puede predicarse de los supuestos en que hay error, ignorancia, conocimiento equivocado o mera tolerancia, por todo lo cual el motivo tiene que ser desestimado».

Como señala la STS que estamos comentando, no hay actos propios en el sentido que se invoca porque en realidad el «acto propio de la comunidad de propietarios consistió simplemente en autorizar a los demandantes al "uso" de ese espacio "tras varias deliberaciones" —lo que, hay que reiterar, no habría sido necesario si se tratara de un derecho estatutario— autorización que en modo alguno puede considerarse perpetua, pues establecer la exclusividad con tal carácter supondría un acto de disposición sujeto a unanimidad en cuanto afectante al título».

A ello habría que sumar los «actos propios» del mismo demandante que no impugnó que le autorizaran ese uso exclusivo, en lugar de reclamar que se reconociera el derecho que pretendía.

La palabras son importantes, como la correcta evaluación de las posiciones antes de emprender aventuras de tal calibre.

José Ignacio Martínez Pallarés

Sobre árboles generosos, y empobrecidas luces y vistas en propiedad horizontal

 

El problema concreto que nos volvemos a plantear, transcurridos unos años desde que nos los planteamos por vez primera en 2013, es que el árbol plantado en la fértil tierra del jardín de un vecino, y bajo unos cuidados y mimos que jamás habría podido soñar de poder hacerlo, ha crecido hasta convertirse en orgulloso ejemplar para gozo de su dueño y asombro de propios y extraños, con excepción de los vecinos de los pisos superiores, incapaces de apreciar la poesía que encierran las ramas que golpean rítmicamente sus ventanas y toldos, ni la generosa sombra que proyecta sobre sus viviendas, ni el disfrute del verde esplendoroso de sus hojas frente a las vistas que recuerdan haber tenido sobre el valle.

Decíamos que las vistas no son derechos absolutos de la propiedad entre predios independientes, que ese derecho y su respectiva limitación resultaba recíprocamente del diseño del edificio en su conjunto, como manifestación del derecho que tiene cada copropietario de usar de su propiedad y, a su vez, de la obligación que sobre él pesa de no perturbar el disfrute de los demás propietarios, tanto de sus respectivos elementos privados como comunes, conforme a los artículos 394 CC y 7.1 LPH.

Pero dichos preceptos, decíamos se refieren a elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios, es decir a actuaciones constructivas, y nos planteábamos si era de aplicación al supuesto de plantación de árboles en jardín de propiedad y/o uso y disfrute particular.

La respuesta que encontrábamos en la doctrina y la jurisprudencia era ―decíamos― que no, y que era de aplicación el art. 591 CC, que es un precepto propio del régimen de las relaciones de vecindad que impone una restricción recíproca a los propietarios de fincas colindantes, principalmente aplicable a fincas rústicas, pero no exclusivamente, señalando algunas sentencias ― STS 28/05/1986, la SAP Baleares 25/10/2002, o la SAP Murcia 20/02/2003, a las que se puede añadir la SAP Baleares, Secc. 3ª, núm. 207/2010, de 25 de mayo― que no había obstáculo para su aplicación en urbanizaciones privadas, e incluso en zonas estrictamente urbanas, como son los jardines o patios de inmuebles de tal naturaleza, y ello al margen de lo que al respecto establecieran las ordenanzas y reglamentos municipales que fueran de aplicación.

Por tanto, sin perjuicio de una eventual intervención administrativa, desde el punto de vista estrictamente civil de las relaciones entre propietarios, en el caso concreto de un árbol plantado en el patio o jardín de una finca urbana que impida o afecte a las luces y vistas de la vivienda o viviendas superiores, la única restricción sería  la impuesta por el artículo 591 CC, es decir que el árbol no podrá estar plantado a menos de dos metros de las ventanas, o línea de fachada cuando las vistas sean desde el balcón o terraza, de la vivienda afectada ―haciéndose la medición desde el punto más cercano del tronco de la plantación, en el momento de la plantación, al linde― en cuyo caso el propietario afectado, podría exigir al propietario titular del jardín en el que se plantó (también a la Comunidad en su caso, cuando se trate de un jardín comunitario) su retirada.

Otra cosa son las inmisiones, y si por ejemplo la SAP Murcia Sección 1ª núm. 278/2013, de 31 de mayo, confirmaba la sentencia de instancias que condenaba a eliminar un arbolado por las, más que “inmisiones” hablaríamos de “incursiones” de roedores de diferente especie en los pisos superiores, aprovechando el auxilio y cobijo de las ramas, en aplicación de los artículos 9 LPH y 591 CC, la SAP Soria, Secc. 1ª núm. 41/2017, de 23 de marzo, con referencia a un toldo, pero de aplicación mutatis mutandi al caso que nos ocupa, señala:

1.- Que en materia relaciones de vecindad la jurisprudencia ha evolucionado, y se han venido a conceptuar como inmisiones aquellas que implican una injerencia o intromisión sobre el predio del vecino producida por una actividad del propietario en el ejercicio de sus facultades dominicales, que comporta la intromisión en el vecino de sustancias inmateriales o corpóreas, consecuencia de dicha actividad.

2.- Que las inmisiones no se refieren a actividades que tenga como finalidad la perturbación directa de la otra finca, sino a aquellas que implican una intromisión indirecta sobre la finca del vecino, y, por ello, sería contraria a Derecho cuando la instalación (o plantación, en el caso que nos ocupa) en la parcela privativa del demandado, perjudica a la parte actora, dando lugar a una inmisión no permitida por la Ley. Es decir, no estará amparada legalmente cuando perjudique las vistas o las luces recibidas por el predio vecino, ni cuando su elevación introduzca sombra en la propiedad ajena.

Podría concluirse, por tanto, que si bien será de aplicación la citada normativa del Código Civil para la plantación y existencia de árboles junto a otras propiedades, las inmisiones en las propiedades vecinas por la propia actividad, aunque sea lícita ―ya sean animales, como ratones y otras especies, o incorpóreas, como una sombra, o la ausencia de luz y vistas― no tienen por qué tolerarse, en cuanto implica una perturbación del derecho de esos otros propietarios.

Como señala la citada SAP de Soria, la vida en comunidad implica soportar actitudes e interacciones sociales, pero siempre dentro de los límites legales y reglamentarios, y no se está dentro de ellos cuando dichas interacciones superan los límites exigibles, y son contrarios al sentir de la Comunidad, o a los Estatutos por los que se rija, o cuando perturban de manera significativa el derecho al uso y disfrute de su propiedad a otros propietarios.

 José Ignacio Martínez Pallarés

Impugnación de acuerdo de junta de propietarios sobre aprobación de presupuesto.

El supuesto que se plantea es el de la posibilidad de impugnación de un acuerdo adoptado en la junta de propietarios de una comunidad, en un punto que es obligado en el orden del día de la junta general ordinaria que se ha de celebrar anualmente, conforme a lo establecido en el artículo 16.1 LPH, como es el de aprobación del presupuesto de gastos e ingresos de la comunidad.

La forma ordinaria de presentación de un presupuesto consiste en una relación del importe de los gastos ordinarios ya conocidos, bien por tratarse de mantenimiento de servicios cuyo coste se sabe de antemano (mantenimiento de ascensores, bombas, seguro, administración, etc.), bien de gastos previsibles, cuyo importe puede anticiparse razonablemente por razón de los pasados (consumos, de luz, agua, etc.), e incluso de gastos que aunque sean imprevisibles en cuanto al tiempo en que se producirán o en qué consistirán exactamente (p. ej. pequeñas reparaciones, de cerrajería, electricidad, fontanería, desatascos, etc.), se sabe razonablemente que pueden ocurrir. A todo ello se le debe sumar el importe de la reserva obligatoria, que no puede ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario (artículo 9.1 letra f) LPH), y de la que los propietarios quieran fijar en previsión, y tendremos el importe global del presupuesto de gastos.

La asunción de esos gastos forma parte de la obligación legal de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, que viene establecida en el apartado e) del artículo 9.1 LPH, y el ya citado apartado f) del mismo precepto.

Y para ese reparto habrá que tener en cuenta, además, el número 2 del mismo artículo 9, cuando señala que «se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4», sobre las nuevas instalaciones mejoras o servicios no exigibles para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.

Las razones por las que podemos no estar conformes con el presupuesto propuesto y aprobado son muy numerosas, y su tratamiento excedería de la intención de estas líneas.

Es por eso que nos vamos a centrar en una de ellas, que no es un supuesto muy frecuente, pero a veces hay inercias que algunos propietarios se resisten a cambiar, y la cuestión es si sería susceptible de impugnación un acuerdo aprobado mayoritariamente por la comunidad por desacuerdo con la distribución del gasto para establecer la cuota, por haber exonerado total o parcialmente a algunos propietarios (p. ej. de locales comerciales).

Los complejos inmobiliarios y su régimen de constitución y gobierno.

Dice el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su apartado 1, que «El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil ––que se refiere a la propiedad horizontal–– será aplicable a aquellos “complejos inmobiliarios privados” que reúnan los siguientes requisitos:

a.    Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b.    Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios».

Las cuestiones que nos planteamos son, qué es lo que hay que entender por complejo inmobiliario, cómo lo identificamos, y cuál es su régimen de constitución y gobierno, puesto que aparece regulado de forma específica en la LPH.

¿Qué es, o cuándo puede entenderse que estamos ante un «complejo inmobiliario»?

De la definición del art. 24 LPH, que es una novedad introducida por Ley 8/1999, de 6 de abril, y de la STS 992/2008, de 27 de octubre, cabe extraer que estos complejos se caracterizan por la existencia de una pluralidad de parcelas o edificaciones independientes, pero conectados entre sí por la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre cada una de ellos, de elementos inmobiliarios o de servicios comunes, o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares, para la consecución y mantenimiento de los intereses generales y particulares de los propietarios partícipes de los mismos.

Por su parte, el artículo 26 in fine de la Ley del Suelo (RDLeg. 7/2015 - TRLS) lo define como «todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos».

Por tanto, es indistinto que exista una pluralidad de edificaciones independientes en una pluralidad de parcelas (unas edificadas y otras no, o incluso no edificada ninguna), o que estén todas ellas, como los elementos comunes (viales, piscina, etc.), en una sola parcela - finca registral única (artículo 26.4 TRLS), o que estén más o menos próximas. Lo relevante para identificar un complejo inmobiliario es la existencia junto a esa realidad –––que tendrá su reflejo registral–– de una conexión funcional, de propiedad compartida sobre elementos inmobiliario, o de servicios, limitaciones o deberes comunes a todos los propietarios de esas edificaciones, como serían los viales, la piscina, las servidumbres, los servicios, o la existencia de un conjunto de normas comunes a todos ellos.

Pero la realidad es muy variada, ¿cómo saber si estamos ante un complejo inmobiliario u otro tipo de propiedad horizontal, como una propiedad horizontal tumbada?

Examinando la propia escritura de compraventa del inmueble de que se trate (vivienda, local, etc.), y de obra nueva y división horizontal que debe aparecer referenciada en la anterior, en la que aparecerán tanto la descripción del inmueble como la del conjunto inmobiliario y elementos comunes, las reglas por las que se deba regir el conjunto inmobiliario, aparte de las que sean propias de la edificación, y las cuotas de participación que le corresponden, tanto en el inmueble adquirido como en el complejo inmobiliario.

Si existe una sola cuota que expresa el valor del inmueble en relación con el conjunto total y la suma de todos es 100 ––puesto que la cuota se expresa en centésimas en relación con el inmueble en su totalidad (art. 5 LH)––, estaremos ante una comunidad de propietarios, aunque veamos conjuntos de viviendas o bloques de viviendas separados. Si existe una cuota de participación con respecto a cada conjunto o bloque (sumando 100 las de cada uno de ellos), y otra respecto del conjunto en el que se integran esos conjuntos de viviendas o bloques, podemos asegurar que estamos ante un «complejo inmobiliario».

Ya sabemos que estamos ante un «complejo inmobiliario», y esto ¿en qué se traduce respecto de su régimen de constitución y gobierno?

La LPH es de aplicación a los complejos inmobiliario, conforme a lo previsto en el apartado c) de su artículo 2, en los términos establecidos en la propia Ley, es decir, conforme a lo previsto en el mismo artículo 24 LPH cuyo apartado 2 relaciona su forma de gobierno con la forma en la que se haya constituido, al señalar que:

«2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:

a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.

b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios», en cuyo caso le será de aplicación el régimen previsto en el apartado 3 del mismo precepto, el cual señala que se regirá por las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal con las siguientes especialidades:

«a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva».

Por lo tanto, no cabe presumir de la existencia de un complejo inmobiliario cual sea su forma de gobierno, porque puede ser cualquiera de ambas, comunidad única o agrupación de comunidades. Habrá que estar a la forma en que se haya constituido el complejo inmobiliario para saber si es el propio de una comunidad única, en cuyo caso sus órganos de gobierno serán los que establece el art. 13 LPH ––Junta de propietarios, presidente, y vicepresidente en su caso, secretario y administrador––, o si se ha constituido como una agrupación de comunidades, en cuyo caso cada una de las comunidades que la integran se regirán por dicho precepto, y la comunidad agrupada por la misma Ley, con las especialidades previstas por el citado artículo 24.3.

Respecto a la forma de constitución habrá que estar a su título constitutivo, que vendrá dado por la escritura o escrituras de obra nueva y división horizontal, porque puede ser una o varias, si se ha otorgado de forma sucesiva, por ejemplo, si el complejo se ha construido por fases. En todo caso:

• Si en la escritura de constitución aparece la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes, y se fija la «cuota de participación de cada una de las comunidades integradas» ––no de cada uno de los propietarios, sino de cada una de las comunidades que se integran––, para responder conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales estaremos ante una agrupación de comunidades.

• Si, por el contrario, la cuota de participación, en el título constitutivo y en la escritura de cada propietario es de cada uno de estos respecto del conjunto estaremos ante un complejo organizado como comunidad única. Ello sin perjuicio de la organización que pueda tener cada una de las comunidades/subcomunidades ––la denominación es indiferente–– integradas en el complejo inmobiliario, que se regirá igualmente por la LPH.

Por supuesto, es absolutamente imposible un sistema mixto, o es una cosa u otra, aunque es posible cambiar de un sistema a otro, pero siempre que se cumplan todos los requisitos legales. Por ejemplo, para cambiar de un sistema de comunidad única a un sistema de comunidades agrupadas se requiere, básicamente, que todas (y digo todas) las comunidades de todos los bloques o edificios del complejo inmobiliario estén formalmente constituidas, que todos (y digo todos) acuerden por mayoría convertirse en una agrupación de comunidades en sus respectivas juntas generales de propietarios, que exista una junta de todos los presidentes de las comunidades que acepte por unanimidad su constitución como comunidad agrupada, y que otorguen una nueva escritura pública, un nuevo título constitutivo para modificar el inscrito en el Registro de la Propiedad.

Dos problemas más nos podemos plantear, comunes a este tipo de comunidades complejas: si es posible la segregación, y cuáles son las competencias de la comunidad agrupada.

Respecto a la primera, se haya constituido de una forma u otra, solo será posible la segregación en determinados casos porque, como señala la citada STS 992/2008, «si se ha dividido en parcelas independientes una finca y se han formado viales, no podría sostenerse que respecto a esos viales pudiese ejercitarse una pretensión de cese en la indivisión». Mucho menos si no existen parcelas independientes, sino que el complejo se ha constituido en una sola parcela / finca registral. Y tampoco sería procedente respecto de otros terrenos al servicio del conjunto, como instalaciones recreativas o deportivas de uso común ––aunque fueran segregables urbanísticamente–– por ser elementos comunes accidentales o por destino afectados al uso común por voluntad de los propietarios, que pueden quedar desafectados para esa utilización conjunta, pero siempre conforme a las normas jurídicas aplicables a este régimen de propiedad, que será de unanimidad cuando implique una modificación de la cuota de cada propietario en el conjunto del complejo.

Respecto de las competencias de la comunidad agrupada, como es lógico y así se prevé por la LPH, no pueden menoscabar las propias de las comunidades de propietarios integradas, pero éstas tampoco las de aquella, que se extiende a todos los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Así, por ejemplo, corresponde a la comunidad agrupada (o comunidad general) la legitimación para la exigencia de cumplimiento de las normas que atañen al conjunto del complejo, y la legitimación para la reclamación de gastos que puedan tener ese carácter (STS 992/2008, de 27 de octubre).

Se trata de una realidad compleja, mucho más extensa que la recogida en estas líneas, y ante la duda es mejor asesorarse por un jurista con competencia en esta concreta materia.

José Ignacio Martínez Pallarés.