Decía
en una entrada anterior (“Celebrar en
tiempos de pandemia”)
que las comunidades de propietarios habían sido las grandes olvidadas en estos
tiempos de pandemia, con la única excepción de Cataluña, y ello pese a la
importancia de esta forma de organización en la que reside la inmensa mayoría
de los españoles, y el limitado campo de acción del presidente y del
administrador frente a las amplias competencias de las juntas de propietarios,
y me refería también a la posibilidad de celebrarlas telemáticamente.
Hoy se quiere subsanar ese olvido, y en el BOE (BOE-A-2021-7351),
dentro del Real Decreto-Ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas
urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional tras la finalización
del estado de alarma, dedica su capítulo II (artículos 2 y 3) a regular las
medidas extraordinarias aplicables a las juntas de propietarios de comunidades
en régimen de propiedad horizontal.
La regla general es que queda en suspenso hasta el 31-12-2021 la obligación de convocar junta, y de aprobar plan de ingresos y gastos
previsibles, cuentas y presupuesto anual, quedando prorrogados los vigentes aunque
a la fecha hubiera expirado el plazo para ello.
Excepcionalmente, sin embargo, está previsto que podrán convocarse
y celebrarse válidamente juntas cuando los acuerdos no puedan demorarse hasta esa
fecha, y entre esos acuerdos, que deberán ser valorados cuidadosamente por el
presidente de la comunidad y el administrador, se refiere exclusivamente a aquellos
sobre actuaciones o instalaciones contempladas en el artículo 10.1.b LPH, es
decir, las que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en
materia de accesibilidad universal y que requieran acuerdo de junta.
Para estos supuestos, además, prevé:
1) La posibilidad de que se celebren por videoconferencia o por
conferencia telefónica múltiple, siempre que todos los propietarios dispongan
de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con
antelación a la junta; y será necesario también que el Secretario reconozca la identidad de los
propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta.
El deficiente grado de implantación de dichas tecnologías y la más
deficiente voluntad de utilizarla de muchos propietarios pueden hacer muy
complicado que sea una medida realmente efectiva. En cualquier caso sería
válido el protocolo al que me referí en la entrada anterior sobre este punto,
al objeto de verificar todos los extremos exigidos.
2) La posibilidad de adopción de acuerdo sin celebración de junta
mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática,
siempre que puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos
los propietarios, identidad del remitente y de recepción de la comunicación.
Se trata de una propuesta interesante, que ya he visto implantada
en otros ámbitos, y que resulta ser muy ágil en determinadas circunstancias.
En estos supuestos, está previsto que el presidente de la
comunidad solicite el voto a todos los propietarios mediante un escrito en el
que se hará constar la fecha, el objeto de la votación, que deberá estar expresado
de manera clara, y la dirección o direcciones habilitadas para el envío del
voto, y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales a partir de la
remisión de dicha solicitud, que es el momento de inicio de la junta.
3) Como previsión de cierre, y solo excepcionalmente porque se
trate de acuerdos lo suficientemente graves como para que no admitan demora, la
junta de propietarios podrá celebrarse de forma presencial siempre que se
garanticen las medidas de seguridad en cada momento aplicables.
Parece claro que la convocatoria de junta debería tener un solo
punto del orden del día, aquel cuya aprobación es inaplazable, y no se podría
aprovechar para aprobar otros acuerdos, como aquellos que expresamente se
difieren a después de 31-12-2021.
Y parece claro que el problema será la mayor o menor amplitud con
la que se quiera interpretar la excepción a la regla general, porque no serán
infrecuentes los supuestos en los que el asunto a resolver sea de una urgencia
inaplazable para unos, mientras que para otros no solo admitiría sino que
sería exigible un aplazamiento hasta que se pudieran celebrar juntas en
condiciones normales. Entre ellos estarían aquellos sobre situaciones o
problemas sostenidos en el tiempo (por lo que no sería posible defender su
urgencia, precisamente ahora que hay una prohibición general), y aquellos cuya
urgencia no fuera equiparable a la necesidad de asegurar la accesibilidad.
El RDL prevé la impugnabilidad de los acuerdos adoptados conforme
a lo permitido cuando se incumplan las garantías de participación e
identificación que en él se establecen, pero parece claro que serían igualmente
impugnables todos los acuerdos adoptados en una junta celebrada contra la
prohibición legal cuya urgencia no sea equiparable a la indicada por el
legislador, por cuanto la asistencia y participación podría verse limitada, lo
que indudablemente puede implicar una notoria inseguridad jurídica dado el
casuismo que impregna todo lo relacionado con la propiedad horizontal.
Hubiera sido deseable continuar como hasta ahora, dejando cierto
margen para la celebración de juntas atendiendo a las circunstancias
particulares de cada caso (número de propietarios, si es residencial o
vacacional, grado de implantación de tecnología, urgencia, etc.), que conocen
el presidente y el administrador, siempre que adoptaran las medidas
razonablemente necesarias de seguridad.
No ha sido así, y la excepción a la prohibición general debe
interpretarse con carácter restrictivo para cumplir con la ley y evitar la
impugnación de juntas, y no solo por los enfrentamientos y gastos que conlleva, sino también por el previsible
retraso en la ejecución de lo acordado hasta que solventara judicialmente la
impugnación.
Ya veremos, pero no va a
ser pacífico.
José Ignacio Martínez
Pallarés
