Frente
a la "legitimatio ad procesum", que es la capacidad que es necesario
ostentar para ser sujeto de una relación procesal y poder realizar actos procésales
válidos y con eficacia jurídica, la "legitimatio ad causam" se refiere a la
titularidad del derecho de acción, que está relacionada con la pretensión
formulada en el proceso, y es la relación existente entre una persona
determinada y una situación jurídica en litigio, por virtud de la cual es
precisamente esta persona y no otra la que debe figurar en él, ya sea en
concepto de actor o de demandado. La legitimación "ad causam" constituye un
presupuesto que debe ser examinado de modo previo al conocimiento del asunto,
porque en el caso de estimar la cuestión de su falta, planteada como
excepción procesal, no puede ser estimada la acción si quien la ejercita no es
parte legítima, lo que determina además que deba ser apreciada de oficio, ya
que su reconocimiento – STS 260/2012, de 30 de abril - “coloca o
no al sujeto en la posición habilitante para impetrar la aplicación de la ley a
un caso concreto mediante el correspondiente pronunciamiento jurisdiccional.“
Cuando
se trata de una comunidad de propietarios, que se rige por la Ley 49/1960, de
21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), la misma se refiere en su artículo
13 a los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios, señalando como
tales en su apartado 1, la Junta de propietarios, el Presidente y, en su caso,
Vicepresidentes, el secretario y el administrador, señalando el mismo precepto
en su apartado 3 la facultad de representación que ostenta el presidente de la
comunidad al disponer que “El presidente ostentará legalmente la
representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos
que la afecten.”
Se trata de una representación que es de carácter orgánico, como recuerda la
STS núm. 679/2003, de 8 de julio, cuando afirma que “la Ley de Propiedad
Horizontal, precisamente para evitar cuestiones de legitimación, arbitró la
fórmula de otorgar al Presidente de tales Comunidades, carentes de personalidad
jurídica, la representación de ellas en juicio y fuera de él, que lleva
implícita la de todos los titulares y que no es la ordinaria que se establece
entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la
voluntad del presidente vale, frente al exterior, como voluntad de la Comunidad
(SSTS de 27 de marzo, 17 de junio, 1, 3 y 14 de julio de 1989.” Esto
significa que aunque el presidente represente a la comunidad, como dice el
artículo 13.3 LPH, no lo hace en el sentido técnico de representante, pues sus
actos no son de representación aislada e independiente que requiera en cada
caso de poderes específicos, ni consta tampoco que obre en virtud de la
concesión de un poder de carácter general, sino que actúa como auténtico órgano
del ente comunitario al que personifica en las relaciones externas del mismo,
sustituyendo con su voluntad individual la voluntad social o común, y viniendo a
ser un puro instrumento físico a través del cual actúa la comunidad, lo cual
elimina la distinción y contraposición de los sujetos típicos de la
representación, y explica el hecho de la imputación de los efectos jurídicos de
los actos llevados a cabo por el presidente no solo a quienes votaron a favor
de dichos actos en junta de propietarios, sino también a los ausentes, a los
disidentes, e incluso los adquirentes posteriores, en la medida en que sus
facultades de actuación como representante de la comunidad de propietarios y la
imputación de su actuación está determinada por la propia organización de la
comunidad.
Pero esto plantea algunas cuestiones respecto al ejercicio del
derecho de acción de las comunidades de propietarios, y requisitos exigibles.
