La resolución unilateral por la comunidad de propietarios del contrato de mantenimiento de ascensores

La cuestión que se plantea se refiere a los contratos de mantenimiento de ascensores celebrados entre una empresa mantenedora y una comunidad de propietarios, que suelen concertarse por un tiempo determinado – antes eran frecuentes los plazos de 10 años, siendo lo habitual ahora mismo plazos de 5 y 3 años - al final del cual el contrato se renueva automáticamente por periodos de igual duración, salvo que una de las partes comunique a la otra la decisión de no renovarlo con una determinada antelación (30 o 60 días), pactándose en el mismo contrato normalmente la posibilidad de resolución unilateral, o las consecuencias de una resolución unilateral por cualquiera de las partes antes de su fecha de terminación, acordando a tales efectos una indemnización; un supuesto típico es que se acuerda que la parte que lo dé por finalizado, debe abonar a la otra una indemnización por daños del 50% de la cantidad pendiente de facturar por el tiempo de mantenimiento restante hasta la fecha de finalización, basada en la última factura incrementada con los descuentos porcentuales que suelen acordarse con el cliente sobre el precio “base” fijado por la empresa mantenedora en atención a la duración del contrato.

Si es posible o no esa cancelación anticipada, si depende o no de la condición que tenga la parte contratante del servicio, si es lícita la cláusula en la que se pacta esa indemnización, si cabe o no su moderación judicial, y es posible que la empresa mantenedora reclame otros daños al margen de lo pactado contractualmente son algunas de las cuestiones que nos podemos plantear.

Arrendamiento con opción de compra, forma y plazo para el ejercicio de la opción.

El contrato  de opción de compra no está específicamente regulado en nuestro Ordenamiento Jurídico, salvo en el Reglamento Hipotecario (artículo 14) para referirse a las condiciones para su inscripción en el Registro de la Propiedad, por lo que se trata de un contrato atípico en el que para su regulación y efectos hay que remitirse esencialmente a la voluntad de las partes, y también a la regulación general de obligaciones y contratos, y a la especifica del contrato de compraventa, de nuestro Código Civil; pero se entiende comúnmente como contrato  de opción de compra  aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por el optante, que sería el precio de la concesión de esa opción, de modo que constituyen elementos esenciales de este contrato la concesión al optante de la facultad de decidir unilateralmente la realización o no de una compra, la determinación del objeto de esa compra, el precio estipulado para la futura adquisición, y la concreción del plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario un elemento accesorio el precio de la opción.

No es infrecuente en la práctica que el otorgamiento de dicha opción de compra aparezca en una cláusula inserta en un contrato de arrendamiento urbano, en la que el arrendador–concedente u optatario, otorga al arrendatario–optante la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado, plazo que es vinculante para el concedente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sometido a su propia regulación contenida en los artículos 1.445 y siguientes del Código Civil, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado (artículo 1.450 CC), sin que el concedente pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con que el optante le haya comunicado la voluntad de ejercitar la opción, sin ningún otro tipo de actividad.

Las cuestiones que se pueden plantear son muchas, y la casuística puede ser muy variada, estando como estamos ante un contrato atípico en el que la principal fuente de regulación es la voluntad de las partes, pero básicamente están referidas a la forma de ejercicio de la opción, y al plazo para su ejercicio, particularmente cuando aparece unido a un contrato de arrendamiento.

Respecto a la forma de ejercicio válido del derecho de opción, se exige que el optante, mediante una declaración de voluntad de carácter recepticia, manifieste al optatario – concedente su decisión de celebrar el contrato principal, notificando su voluntad positiva en tal sentido dentro del plazo pactado para hacer valer la opción, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción y se perfeccione el contrato de compraventa. Esa declaración de voluntad puede, en principio, realizarse de cualquier forma, siempre que llegue a conocimiento del optatario – concedente, sin que se exija un especial formalismo, sin perjuicio, claro está, de los problemas de prueba que la forma utilizada (teléfono, SMS, whassapp…) pueda ocasionar, pero si se ha pactado expresamente una determinada forma de realizar esa comunicación – es frecuente, y aconsejable, pactar que deba realizarse de forma fehaciente - habrá que estar a la misma para que surta efectos.

En este sentido es muy clara y taxativa, por ejemplo, la STS núm. 616/2011, de 6 de septiembre, con cita de la misma Sala, STS núm. 47/2011, de 4 de febrero, cuando rechaza que haya que estar a otra cosa o interpretación que no sea la literalidad del contrato, que “reflejaba con toda evidencia la intención de las partes de exigir una notificación en forma fehaciente y no cualquier otra…”, sin que pueda afirmarse que el contrato haya quedado en cuanto a su cumplimiento al “arbitrio del concedente u optatario, pues habría bastado al optante comunicar su intención de ejercicio del derecho de opción, de modo fehaciente y dentro del plazo concedido, para que la compraventa se hubiera perfeccionado; por las mismas razones, carece de sentido la invocación como infringido del artículo 1258 del mismo código , según el cual los contratos obligan, además de a lo expresamente pactado, a todas las consecuencias que sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, pues precisamente lo expresamente pactado es que, con la finalidad de que no se pudieran suscitar dudas al respecto, el ejercicio de la opción se notificara al concedente de modo fehaciente, lo que comporta una exigencia inexcusable como esta Sala ha señalado, en sentencia núm. 47/2011, de 4 febrero , al resolver sobre un supuesto similar al ahora planteado.” No puede olvidarse a este respecto que el artículo 1.091 CC establece que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos, por lo que si se ha pactado que la comunicación debe realizarse de forma fehaciente, dicha exigencia deviene inexcusable.

En este punto hay que señalar que no es infrecuente en la práctica cotidiana encontrar contratos de opción de compra en los que se viene a señalar una especie de doble plazo, al señalar un plazo para el ejercicio del derecho de opción, y al tiempo imponer una comunicación anticipada de que se va a ejercer esa opción, a veces combinado con la obligación de otorgamiento de escritura y pago antes del vencimiento del plazo de la opción, obviando que esa comunicación significa de hecho el verdadero ejercicio de la opción, un concepto que no hay que confundir con la consumación del contrato de compraventa, una vez otorgada la escritura pública correspondiente, con lo que se crea una contradicción en los plazos (tanto para el ejercicio como para la consumación), por no tener claros los conceptos, que puede devenir en conflicto. Por supuesto también cabe la posibilidad de que se pacte expresamente que el ejercicio del derecho de opción vaya acompañado del pago o consignación del precio, total o parcial - supuestos a los que se refieren, por ejemplo, las SSTS de 24 de febrero de 1989 y de 3 de febrero de 1992 – y así deberá realizarse para que se entienda válidamente ejercitada la opción, siempre que conste de forma clara y expresa que esa es la voluntad de los contratantes.     

Y en este punto también hay que advertir que esa literalidad en el cumplimento de lo pactado tampoco puede llevarse a un extremo absurdo, y así lo afirma por ejemplo la STS núm. 137/2011, de 7 de marzo, cuando declara ejercitado en tiempo y forma el derecho de opción de compra, pese a que el pago aplazado que había que realizar en el momento de ejercitar la opción no se realizó por medio de un “pagaré bancario, pagadero a dieciocho meses de la fecha de ejercicio del derecho, avalado por una entidad bancaria de primera fila”, que es lo que se había estipulado expresamente en el contrato, sino que se ofertó por el optante instrumentarlo mediante cheques bancarios, y ello porque, dice el TS, “aunque haya de partirse de las expresiones escritas, la interpretación de la relación creada no puede anclarse en su sentido riguroso o gramatical y ha de indagarse la intencionalidad, es decir lo que en realidad quisieron las partes al contratar ( sentencia de 21 abril 1993 , que cita las de 20 abril 1944 y 14 enero 1964 ). En igual sentido, la sentencia de 30 noviembre 2005 añade que «el artículo 1.281 del Código Civil recoge y proclama las grandes normas de la hermenéutica contractual, que doctrinalmente se pueden resumir en tres principios esenciales, como son: a) el principio de tomar en cuenta la voluntad común de las partes contratantes; b) el principio de la autorresponsabilidad de dichas partes contratantes; y c) el principio de la confianza y de la buena fe )»”; y, entendiendo el TS que la intención de las partes al celebrar el contrato de opción era garantizar al tiempo de su ejercicio el efectivo pago  del precio pactado, y que el mismo quedaba absolutamente garantizado con la entrega de cheques bancarios, estimó válidamente ejercitado el derecho de opción, aun cuando no hubiera sido con absoluta sujeción a la literalidad de lo pactado.

Respecto al plazo para el ejercicio de la opción hay que señalar, en primer lugar, que debe ser un plazo cierto, porque no puede quedar al arbitrio del contratante si celebra o no el contrato por tiempo indefinido o indeterminado, y que, por la misma razón, es un plazo de caducidad, por lo que la falta de tal comunicación en el plazo pactado hace caducar el derecho que nació únicamente para su ejercicio dentro de ese plazo, sin que el mismo admita interrupción. En este sentido es muy clara la STS núm. 638/2008, de 2 de julio, cuando señala que “La vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar la compraventa; y la particularidad que tal derecho de opción supone respecto de lo previsto en el artículo 1.256 del Código Civil («la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes») se convertiría en un definitivo desconocimiento de tal principio elemental de la contratación. Así ha de entenderse que incluso la falta por el concedente u optatario a las obligaciones propias del contrato de opción no releva al optante de la necesidad de que, en caso de estar interesado en el ejercicio de la opción, dirija a aquél la oportuna comunicación recepticia dentro del plazo previsto perfeccionando así la compraventa en los términos pactados. La falta de tal comunicación - como ha ocurrido en el caso - cualquiera que hubiera sido la actuación del optatario, hace caducar el derecho que nació únicamente para su ejercicio dentro de un plazo…En definitiva, el plazo de caducidad no quedó interrumpido y el optante debió manifestar dentro de él su voluntad de perfeccionar la compraventa, sin perjuicio de las consecuencias que habrían de derivarse de la actuación de la otra parte que había transmitido a tercero el mismo bien como consecuencia de distinto negocio jurídico.”

Íntimamente relacionado con este punto se plantea la cuestión de la caducidad del plazo para el ejercicio de la opción, cuando la misma aparece inserta en un contrato de arrendamiento, y dicho plazo para el ejercicio de la opción aparece referido o vinculado al plazo pactado para el contrato de contrato de arrendamiento, de vivienda o de local comercial, dada la regulación de los mismos por una ley especial, como es la Ley de Arrendamientos Urbanos, y dada la existencia de un sistema de prórroga legal del contrato de arrendamiento, forzosa o tácita; y la cuestión que se plantea es si el plazo para el ejercicio de la opción comprende las prórrogas forzosas, o tácitas, como consecuencia de la aplicación de la LAU, o, por el contrario, se limita al plazo inicialmente pactado con independencia de esas prórrogas.

Pues bien, las mismas razones que se refieren al carácter esencial para el contrato de la existencia un plazo cierto, que es de caducidad, conducen a afirmar que el plazo para el ejercicio de la opción, cuando el mismo se haya vinculado al plazo pactado para la duración del arriendo se refiere a este plazo, sin incluir las posibles prórrogas legales – en el caso de viviendas -, y claro está, tampoco las tácitas.

En este sentido se ha manifestado por ejemplo la SAP Jaén (Secc. 1ª) núm. 91/2003, de 3 de abril, que acoge la sentencia de Instancia cuando afirma que “teniendo en cuenta que este contrato de opción de compra estaba integrado en otro de arrendamiento de vivienda, llega a la conclusión de que el plazo era el de duración del contrato de arrendamiento (1 año) y no alcanza, ese plazo, a la prórroga del mismo, y en consecuencia estima que cuando el actor quiso ejercitar el contrato éste había caducado.”; y ello porque, el contrato de opción de compra puede ser autónomo e independiente o ir unido a otro, como el de arrendamiento, pero, como señala la SAP Madrid (Secc. 12ª), de 17 de noviembre de 1997, “cualquiera que sea la naturaleza jurídica de esta modalidad de arrendamiento al que se incorpora una opción de compra en una de sus cláusulas, la jurisprudencia los configura como una relación compleja o mixta en la que los distintos elementos que la forman aparecen entrelazados e inseparablemente unidos por la voluntad de las partes y a la que le es de aplicación la normativa general contenida en el Código Civil y en ningún caso las de la Ley de Arrendamientos Urbanos, porque ni el objeto del contrato ni su contenido obligacional responden a los supuestos que contempla la ley especial (Ss. 19-enero- 66, 12-junio-86, 29-diciembre-86, 20-abril-89, 25-mayo-92 y 26-enero-94)…”. Y es que, como señala la SAP Málaga (Secc.5ª) núm. 57/2007, de 7 de febrero, no se puede confundir la prorroga prevista de forma especial por la LAU para los contratos de arrendamientos y únicamente para éstos, con el periodo estipulado para la opción, porque con carácter general  los contratos tienen la duración que libremente se estipula por las partes, en virtud del principio de libertad de pacto que establece el artículo 1.255 CC, y sólo de forma especial y para el supuesto del contrato de arrendamiento de vivienda, se prorrogará éste una vez vencido, al amparo del artículo 9 LAU, hasta alcanzar el mínimo legalmente establecido en favor del arrendatario de tres años, sin que esa prórroga forzosa alcance ni se extienda al contrato de opción, por lo que declara la sentencia – en el supuesto concreto a que se refiere - una vez “vencido el contrato a los dos años de la duración pactada en la cláusula cuarta del mismo, terminaba el plazo para el ejercicio de la opción, con independencia de la prorroga legal que sólo afectaría al arrendamiento.”

Se trata de un tema interesante, que plantea más cuestiones y aspectos que aquellos a los que nos hemos querido aproximar someramente en esta entrada, y en el que la casuística y la problemática son muy variadas, como consecuencia de las tan variadas circunstancias en que se pacta una opción de compra, y de las tan variadas formas en que se plasma, por razón de la ausencia de regulación y del principio de libertad de pactos que rige este contrato, respetando en todo caso, eso sí, los que hemos identificado como requisitos básicos y esenciales para su validez, que no dejan de presentar su propia casuística y problemas.

Si tiene la más mínima duda, bien sea para revisar el contrato antes de firmarlo, o para interpretar el que ya está firmado y conocer sus opciones, lo más prudente es que consulte a un profesional – abogado – de su confianza, porque se puede estar jugando mucho.

José Ignacio Martínez Pallarés

Responsabilidad civil, propia o impropia, a efectos de interrupción de la prescripción en el ejercicio de acciones por vicios de la construcción.

Establece el artículo 17 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación (LOE), en relación con la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación - básicamente, el promotor, la dirección técnica del proyecto y/o ejecución, y el constructor – que, sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en ese proceso responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos (viviendas, locales, garajes…) de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos que se indican, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

- Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

- Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del artículo 3.c.1 dela misma Ley, que se refiere a las condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad, y de protección del medio ambiente.

- Además el constructor responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

La responsabilidad civil, señala el apartado 2 del mismo precepto, será exigible a los agentes de la construcción en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por los de aquellas personas por las que, con arreglo a la misma LOE, se deba responder, señalándose a continuación, en el apartado 3, que “No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.”

Además, para el ejercicio de las acciones judiciales derivadas de esos vicios o defectos, el artículo 18 LOE establece un plazo de prescripción de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir derivadas del incumplimiento contractual, que pueden acumularse a las que se derivan de la LOE, y que tienen su propio plazo de prescripción; dichos plazos pueden interrumpirse, conforme establece el artículo 1.973 CC, por el ejercicio de la acción “ante los Tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de deuda por el deudor.”, señalando el artículo 1.974 CC que “La interrupción de la prescripción de acciones en las obligaciones solidarias aprovecha o perjudica por igual a todos los acreedores y deudores. ¿Cómo hay que interpretar este último precepto? ”

Nuevo régimen de prescripción de las acciones personales sin plazo especial

El pasado 6 de octubre de 2015 se publicaba en el BOE la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que como suele ser habitual no se limitó a la reforma de ésta, sino que el legislador aprovechó para, a través de sus disposiciones finales, modificar otras leyes y, por lo que al tema que nos ocupa respecta, llevar a cabo a través de su disposición final primera la primera actualización del régimen de la prescripción previsto en el Código Civil, que desde su publicación había permanecido inalterado, aunque se limitó al plazo de prescripción de las acciones personales que no tuvieran señalado un término especial, que  estaba establecido en el artículo 1.964 C en quince años, introduciendo un segundo párrafo a dicho precepto en el que se señala que “2. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan.”; reforma que se justifica en el preámbulo de la ley, reconociendo la importancia que tiene en la vida jurídica y económica de los ciudadanos, y argumentando que “con ello se obtiene un equilibrio entre los intereses del acreedor en la conservación de su pretensión y la necesidad de asegurar un plazo máximo.”

¿Qué significa esta reforma del régimen de prescripción, y qué consecuencias tiene?

Como es sabido, por la prescripción se extinguen los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean, en perjuicio de cualesquiera personas, sean físicas o jurídicas, por el simple transcurso del tiempo que para cada caso está previsto en la Ley, en este caso en el Código Civil, que para algunos supuestos recoge plazos especiales, que oscilan entre uno y treinta años dependiendo de qué tipo de acción se trate, pero para aquellas obligaciones personales que no tuvieran señalado ningún plazo especial se señalaba por el artículo 1.964 CC un plazo de quince años, que es el que ha quedado reducido tras la reforma a cinco años.

Se trata ciertamente de una reducción importante, a una tercera parte, pero desde hace ya mucho tiempo se venía considerando excesivo ese término de quince años para la prescripción de las obligaciones personales, un plazo que , además, carecía en muchos casos de una justificación razonable frente a otros plazos más reducidos establecidos para el ejercicio de determinadas acciones, también personales, como es el de cinco años para la reclamación de alimentos o del pago de arriendos, el de tres años para la reclamación pago de honorarios de notarios, abogados farmacéuticos o maestros, entre otros, o el de un año para la reclamación de la responsabilidad civil por injuria o calumnia, o la derivada de la responsabilidad civil extracontractual.

La realidad es que un plazo de cinco años es más que razonable para que un acreedor medianamente diligente, y si no lo es debe asumir las consecuencias, adopte las medidas necesarias, bien para reclamar su derecho, ejercitando la acción que le corresponda, bien para mantenerlo en estado de ser reclamado, puesto que el artículo 1.973 CC – que finalmente no ha sufrido ninguna modificación, como la propuesta de que no se entendería interrumpida la prescripción si “transcurrido un año desde la reclamación extrajudicial del acreedor el deudor no hubiese cumplido y el acreedor no hubiera reclamado judicialmente su cumplimiento”, lo que de facto terminaba con el régimen típicamente interruptivo de la prescripción, asemejándolo a la caducidad - establece la posibilidad de interrumpir la prescripción no solo mediante el ejercicio de la acción ante los tribunales, sino mediante la reclamación extrajudicial del acreedor, y por cualquiera acto de reconocimiento de la deuda por parte del deudor, lo que en la práctica significa la posibilidad de reiniciar el cómputo íntegro del plazo de cinco años tantas veces como se produzca esa reclamación o reconocimiento, es decir, indefinidamente.

¿Y cuáles son estas acciones que no tienen señalado un plazo de prescripción especial? Pues, por ejemplo, las acciones de resolución, o de reclamación por incumplimiento, o por defectuoso cumplimiento de un contrato; la acción de responsabilidad contractual contra el promotor de una edificación, que se podía ejercitar acumuladamente con las acciones derivadas de la Ley de Ordenación de la Edificación contra los agentes de la construcción, o separadamente después de agotados los plazos más breves señalados por dicha ley; la acción del arrendador de un inmueble para la revisión de la renta; o la acción de reclamación de cuotas de comunidad a los propietarios incursos en mora, un supuesto éste en el que, aunque algunas Audiencias Provinciales han venido defendiendo que le era de aplicación el plazo de cinco años previsto por el artículo 1.966.3 CC para las obligaciones de pago periódico [así, por ejemplo, la SAP Zaragoza de 24 de marzo de 1992 (AC 1992/408), las SSAP Las Palmas de 2 diciembre 1993 (AC1993/2543),  núm.501/2000, de 11 de octubre (AC 2001/2469), y núm. 93/2010,de 4 de marzo (JUR 2010/419408) o la SAP Sevilla núm. 521/2009, de 22 de diciembre (JUR 2011/232424)], la mayoría de ellas [por ejemplo SAP Guipúzcua núm. 175/2011, de 1 de junio (AC 2014/841), que cita  SSAP Badajoz 27-9-2001 (AC 2001/1948) Segovia 25-5-2000, Málaga 27-09-1999 (AC 1999/8634), 14-07-1999 y 4-11-1998, Sevilla 28-06-1999, La Rioja 11-3-1999, Cáceres 11-01-1999, Toledo 11-01-1999, Navarra 7-12-1998, Madrid 31-1-2000  (AC 2000/3133); o la más reciente SAP Madrid núm. 1/2015, de 7 de enero (JUR 2015/82052)] han venido considerando de aplicación el plazo de quince años del artículo 1.968 CC.

Todas ellas, y otras que no tenían señalado un plazo especial, quedan sujetas en adelante a este nuevo plazo de prescripción de cinco años para el ejercicio de la acción.

¿Y qué es lo que ocurre con las acciones nacidas con anterioridad a la entrada en vigor de esta reforma del Código Civil, para las que regía le plazo de quince años?

La reforma viene acompañada además de un régimen transitorio aplicable a las relaciones personales ya existentes, es decir, a las nacidas antes de la entrada en vigor de la reforma, que se produjo al día siguiente de la publicación en el BOE, señalando la Disposición Transitoria 5ª que “El tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en el artículo 1939 del Código Civil.”, el cual establece que “La prescripción comenzada antes de la publicación de este código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo.”, lo que el legislador considera en el Preámbulo como un régimen también más equilibrado, surtiendo efecto el nuevo plazo de cinco años; pero ¿qué es lo que significa en la práctica la remisión al artículo 1.939 CC de esta disposición transitoria?

Se trata éste de un precepto que, ubicado dentro del cuerpo del mismo Código Civil, se refería al régimen aplicable a las obligaciones nacidas con anterioridad a la entrada en vigor del mismo Código, paras las cuales ya estaba corriendo el tiempo de prescripción, y cumplía la función de derecho transitorio, estableciendo en primer lugar, como regla central, que la ley nueva no se aplica en principio a las prescripción en curso bajo el imperio de la legislación anterior, como una expresión del principio general de irretroactividad, para a continuación, alterar dicho principio y considerar la prescripción cumplida si la ley nueva acorta el plazo prescripción de la ley antigua, y dicho nuevo plazo transcurre por entero tras la entrada en vigor de la ley nueva, lo que en definitiva viene a significar una retroactividad en favor de la prescripción, aunque sea limitada, en cuanto que el derecho de los titulares de un derecho o acción se puede ver limitado en el plazo para su ejercicio.

La aplicación de este precepto significa por tanto, en definitiva, que aquellas acciones o derechos con un plazo de quince años de prescripción en curso que termine con anterioridad al transcurso de los cinco años de plazo que establece ahora el artículo 1.968 CC, contados desde la entrada en vigor de dicho precepto, que se produjo el 7 de octubre de 2015, terminará cuando efectivamente le corresponda con arreglo a la antigua redacción; ahora bien, aquellas acciones o derechos cuyo plazo de prescripción esté en curso, y venza con posterioridad a dicho nuevo plazo de cinco años contados desde la entrada en vigor de la Ley 42/2015, es decir, que venza con posterioridad al 7 de octubre de 2020, habrá que considerarlos prescritos a esa fecha.

La razón de dicha limitación es clara, y es que no parece ni razonable ni justo, y carece de justificación que el plazo de prescripción de una obligación nacida inmediatamente antes del 7 de octubre de 2015 tenga un plazo de prescripción de 15 años, finalizando en el año 2030, mientras que un derecho u obligación de similares características nacidos un día después venza diez años antes, en el 2020.

Como conclusión, en general parece un acortamiento muy razonable del plazo de prescripción, que por una parte evita la creación de expectativas por parte del deudor sobre el abandono del ejercicio de un derecho o acción por el acreedor (un par de requerimientos extrajudiciales le bastaban para mantener viva la acción treinta años), obligando a éste a observar un actitud razonablemente más activa para el ejercicio de su derecho, sin menoscabo del mismo, puesto que al mantener la redacción del artículo 1.973 CC para la interrupción de la prescripción, puede reiniciar el plazo las veces que sea preciso hasta estar en disposición de reclamar, o hasta que el deudor venga a mejor fortuna y pueda ejercitarse esa reclamación con éxito, por ejemplo.

En todo caso toca revisar aquellos asuntos que estén pendientes – de la venida a mejor fortuna del deudor, generalmente - antes de que prescriban.

José Ignacio Martínez Pallarés
www.masabogado.com

El incidente extraordinario de oposición a la ejecución hipotecaria por abusividad de la DT4ª de la Ley 1/2013, tras la STJUE de 29 de octubre de 2015.

En enero de 2014 publicaba una entrada en este mismo blog, un comentario crítico a la Ley 1/2013, de medidas para la protección de deudores hipotecarios  en el que me referí a las dudas que sobre su constitucionalidad habían suscitado siempre los procedimientos de ejecución hipotecaria, tanto el de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como el de la Ley Hipotecaria, por las graves limitaciones para el ejercicio del derecho de defensa del deudor hipotecario, y a cómo esas dudas habían sido despejadas por el ATC 113/2011, de 19 de julio (RTC 2011/113), que inadmitió a trámite la cuestión de inconstitucionalidad de los artículos 579, 695 y 698 LEC, y por la STC 41/1981, de 18 de diciembre (RTC 1981/41) respecto al procedimiento sumario hipotecario, hasta que la STJUE de 14/03/2013, en el asunto C-415/11 falló que la Directiva comunitaria 93/13/CEE se oponía a la legislación española que no permitía al deudor oponer en juicio ejecutivo la existencia de cláusulas abusivas en el contrato, ni al Juez entrar a conocer del fondo del asunto, ni permitía al juez que conocía del procedimiento ordinario adoptar una medida efectiva respecto de la ejecución hipotecaria.

Y en dicho comentario crítico nos referíamos también a las medidas legislativas adoptadas para paliar el problema del impago de créditos hipotecarios para adquisición de vivienda habitual, a raíz de dicha STJUE, como el RDL 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, el RDL 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, en la que se centraba el artículo, que terminábamos con una dura crítica a su disposición transitoria cuarta, sobre el régimen transitorio en los procesos de ejecución, puesto que en la misma se establecía un plazo preclusivo de un mes desde la entrada en vigor de la Ley – que se produjo el 15 de mayo de 2013 - para formular, en aquellos procesos en marcha en los que ya hubiera transcurrido el plazo de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 LEC, un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las nuevas causas de oposición previstas en el artículo 557.1.7ª y artículo. 695.1.4ª LEC – la existencia de cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario -; y decíamos que se trataba a todas luces de un plazo cicatero e insuficiente, del que además no se informó, salvo a través de la publicación de la Ley en el BOE, para que llegara a conocimiento de todos aquellos que estando incursos en un procedimiento de ejecución, optaron por quedar en rebeldía, y no estaban asistidos de un abogado que pudiera estudiar si existía alguna cláusula abusiva y era posible iniciar ese incidente extraordinario de oposición en plazo; y apuntábamos como soluciones que se podían y debían haber adoptado, pero que no hubo voluntad para hacerlo, que se hubiera establecido un plazo a partir de la notificación personal a todos y cada uno de los ejecutados, a los personados a través de su representación procesal, y al resto directamente a través del propio juzgado, quedando el proceso paralizado mientras tanto, a fin de que pudieran asesorarse debidamente, y recurrir en su caso.

Pues bien, la STJUE de 29 de octubre de 2015, en el asunto C-8/14 que tiene por objeto una petición de decisión prejudicial planteada, con arreglo al artículo 267 TFUE, por el Juzgado de Primera Instancia nº4 de Martorell (Barcelona) mediante auto de 28 de octubre de 2013, en el asunto BBVA, S.A. y Pedro Peñalva, ha venido a dar la razón a todos los que criticamos en su momento esa disposición transitoria, y a avalar la solución que, como conclusión, ya apuntaba en la entrada antes mencionada. 

Qué es lo que dice esa sentencia, por qué, y qué consecuencias puede tener para algunos consumidores sujetos de un proceso de ejecución hipotecaria, son los temas que ahora nos van a ocupar.

Plazos de caducidad y procesales, según nuestro Tribunal Supremo

Establece el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que la acción para impugnar antes los tribunales los acuerdos adoptados en una Junta propietarios caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos en cuyo caso la acción caducará al año, y es jurisprudencia constante la que declara que los plazos para el ejercicio de la acción de impugnación de acuerdos en materia de propiedad horizontal son de caducidad (SSTS de 18-6-86, 22-11-88, 25-11-88, 22-5-92, 26-6-93, 24-7-95, 19-11-96 y 2-7-02), no de prescripción, por lo que no admiten interrupción (SSTS. de 22-11-02, 30-5-03, 14-10-03, 14-6-04 y 5-7-04 ) y se aplica el artículo 5.2 del Código Civil (CC), el cual establece que, en el cómputo civil de los plazos, si estos estuviesen fijados por meses o años se computarán de fecha a fecha, y que no se excluyen los días inhábiles.

La cuestión venía siendo resuelta, hasta hace relativamente poco en el sentido, avalado por SSTS de 10/11/1994, 26/07/1999, 28/09/2000 y 15/02/2001, y que recogían sentencias como la SAP Valencia 138/2006, de 13 de marzo (JUR 2006/207638), de que el plazo no quedaba prorrogado al siguiente día hábil, sino que la demanda iniciadora de la contienda judicial se tenía que presentar el último día hábil dentro de dicho plazo, sin que fuera posible la aplicación del artículo 185.2 LOPJ para prorrogar el plazo de vencimiento al siguiente día hábil, pues ello sería confundir los conceptos de plazo procesal y sustantivo, y para éste no rige tal precepto, sino el artículo 5 CC que no tiene en cuenta los días inhábiles para el procedente cómputo.

Y digo que “venía siendo resuelta” de tal manera porque, aunque se continúe alegando dicha jurisprudencia en apoyo de la caducidad de la acción cuando se produce la circunstancia de haber presentado la demanda de impugnación dentro de las 15 horas del día hábil siguiente al del vencimiento del plazo de caducidad,   la verdad es que se ha quedado desfasada respecto a lo que es el criterio sentado por la STS (Sala de lo Civil, Sección 1ª) núm. 538/2011, de 11 julio (RJ\2011\5013), que es reiteración, y por tanto doctrina consolidada, de las SSTS 29/04/2009 (RJ 2009/2903), y 30/04 y 28/07/2010 (RJ 2010/4363 y RJ 2010/6943), que clarifican el juego que existe entre plazos sustantivos y procesales, de forma muy esquemática,  en los siguientes puntos:

1.    El Tribunal Supremo ha reiterado la diferencia existente entre plazos procesales y sustantivos al señalar que únicamente ofrecen carácter procesal los que tengan su origen o punto de partida de una actuación de igual clase.

2.    El artículo 135 LEC permite la presentación de escritos sujetos a plazo hasta las quince horas del día siguiente hábil al del vencimiento, regla prevista para plazos procesales y no para los sustantivos, en los que se atiende al hecho objetivo de la falta de ejercicio de la acción a la que se vincula dentro del plazo prefijado.

3.    La acción judicial que pone en movimiento el derecho se materializa a través de la presentación de una demanda, que es un acto procesal sujeto a normativa procesal. El problema no es tanto de plazos, pues su computación no se ve alterada, ni se prolongan los días de los que dispone el interesado sino de permitir al titular de un derecho, cuyo ejercicio se encuentra sometido a plazo de caducidad, disponer del mismo en su integridad, con perfecto ajuste a lo dispuesto en el art. 5 CC, que, aunque no menciona si el día final del cómputo ha de transcurrir por entero habrá de entenderse que es así, pues no excluye en su texto el día de su vencimiento a diferencia de lo que dispone sobre el día inicial.

4.    Una interpretación razonable de la norma y de los intereses en juego no puede originar como resultado final un efecto contrario al derecho fundamental a obtener la tutela judicial efectiva de los Jueces y Tribunales en el ejercicio de los derechos e intereses legítimos, desde el momento en que se privaría al titular del derecho a disponer de la totalidad del plazo concedido por la Ley.

La conclusión de la aplicación de esta doctrina del Tribunal Supremo, que es la que está vigente, es evidente, y supone un cambio sustancial respecto a la rígida y restrictiva interpretación anterior del mismo Tribunal, que era seguida por Juzgados y Audiencia Provinciales, y es que no hay que entender caducada la acción, y debe darse validez a la presentación de la demanda dentro de las quince horas del día hábil siguiente al de la expiración del plazo de caducidad previsto legalmente, sin que ello implique una ampliación del plazo de caducidad sino respeto del mismo, puesto que éste ha de transcurrir por entero, y que esta es la interpretación del artículo 5 CC, en relación con el artículo 135 LEC, conforme a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo que debe ser aplicada por nuestros juzgados y tribunales.

Mejor, no obstante, no apurar, que siempre puede haber algún despistado.

José Ignacio Martínez Pallarés
Abogado
www.masabogado.com

Plazo y condición simplemente potestativa

El artículo 1.115 del Código Civil (CC) proscribe las obligaciones condicionales puramente potestativas, es decir, aquellas cuyo cumplimiento “dependa de la exclusiva voluntad del obligado”, declarándolas nulas, lo que no es sino una aplicación particular del art. 1.256 CC, según el cual la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. A contrario sensu es válida, y así lo declara reiteradamente la Jurisprudencia, la condición simplemente potestativa, es decir, aquella que depende de la voluntad de uno o de ambos contratantes junto con otros hechos externos que contribuyen a su formación, siendo supuestos típicos la compraventa a ensayo o prueba y el retracto convencional.

Pero ¿qué sucede cuando, en el ámbito de la compraventa de vivienda en construcción, se pacta la entrega en un plazo a contar desde la concesión de licencia de obra o de primera ocupación?

Se trata de un contrato de compraventa sobre plano en el que el vendedor se obliga a entregar una vivienda por precio cierto, pero es un objeto futuro, la importancia del plazo es reconocida por nuestra normativa común y especial, y por eso la SAP Alicante 99/2003, de 25 febrero a afirma que “…el vendedor no es árbitro de cumplir un contrato cuando le convenga o interese o pueda.”, pero se pacta que la entrega se producirá en un plazo cierto a partir de un acto administrativo como es la concesión de la licencia, de edificación o de primera ocupación.

¿Es admisible dicha cláusula para regular el cumplimiento de la obligación esencial del vendedor ?

El otorgamiento de licencia es un acto administrativo, una actividad reglada de la administración, no arbitraria ni discrecional, que es otorgada en todo caso siempre que se esté en disposición, mediante el cumplimiento de todos los requisitos legales, de que pueda ser otorgada, lo que depende del solicitante, que tiene la obligación como profesional de conocerlos y cumplirlos. Así lo recoge la SAP Murcia (Sección 5ª) nº 260/2010 de 14 de septiembre, y la SAP Murcia (Sección 1ª) nº 218/2006 de 22 de mayo, que se refieren a la licencia de primera ocupación, aunque el razonamiento sería igualmente aplicable a la licencia de edificación, afirmando la segunda que “Parece evidente que condicionar en el tiempo el cumplimiento de la obligación a la obtención de la cédula de habitabilidad no es más que una entelequia. El vendedor podría con arreglo a dicha cláusula construir cuando quisiere, pues en tanto no lo haga no obtendrá la cédula de habitabilidad, y no comenzará para él el plazo de otorgamiento de la escritura pública, en definitiva de la entrega del inmueble vendido”, por lo que concluye que esa cláusula supone una violación del art. 1256 CC, la buena fe contractual, art. 1258 CC, y una omisión abusiva del plazo de entrega en el contrato, vedado por el art. 7  CC.

En el mismo sentido se pronuncia la SAP Madrid 151/2004, de 16 marzo, aunque se trate de una licencia de segregación, afirmando que no hay obligación condicional porque los contratantes no fijaron el cumplimiento de sus prestaciones en función de la obtención de la licencia de segregación, ni puede presumirse esa condición cuando expresamente no se ha pactado, tal como lo ha declarado la Jurisprudencia del Tribunal Supremo (SSTS 5/12/1953 y 16/6/1995).

No ha sido este, sin embargo, el criterio seguido por la Audiencia Provincial de Murcia cuando se ha tratado de un plazo a contar desde la licencia de edificación, y desde la sentencia 90/2010 de 18 de febrero, viene declarando que esa cláusula es un claro exponente de la figura jurídica de la obligación condicional de naturaleza suspensiva, pues el inicio del cómputo del plazo en orden a la construcción de la vivienda no queda exclusivamente al arbitrio del promotor-constructor, y por tanto dicha cláusula no podría calificarse nula e ineficaz, ya que, sin perjuicio de que el promotor venga obligado a realizar las gestiones necesarias para su obtención, su concesión no depende exclusivamente de su voluntad, sino de la autoridad administrativa competente, por lo que nos encontraríamos no ante una condición "puramente potestativa", sino ante una condición simplemente potestativa, cuya validez no ofrece duda., sin que tampoco implique infracción del artículo 5.5 del RD 515/1989 cuando establece la necesidad de hacer constar con toda claridad la fecha de entrega de la vivienda porque, afirma, “la interpretación que debe atribuirse a dicho precepto, no cabe reducirla a la necesidad de fijar una fecha concreta y determinada, sino más acertadamente a la necesidad de hacer constar de forma clara tal fecha de entrega, con exclusión de cualquier indeterminación. Se proscribe, en definitiva, en ese marco de respeto al equilibrio entre los derechos y obligaciones de ambas partes contratantes, la indeterminación o imprecisión, y en general la consignación o mención de fechas de entrega que resulten meramente indicativas y además condicionadas o dependientes de la simple voluntad de la mercantil.”

Una cosa lleva a la otra, como las cerezas, y la SAP Murcia (Sección 5ª) nº 47/2011 de 10 de febrero ha declarado la validez de una cláusula en la que se estipula que  “El vendedor entregará al  comprador la vivienda objeto de este contrato en el plazo máximo de 18 meses a contar desde el inicio de las obras de edificación…”, con base en la sentencia 49/2010, que se refiere a la validez del plazo a partir de la concesión de la licencia, y con el argumento de que es “evidente que de dicho contrato se desprendía la obligación de la parte vendedora de iniciar las obras en cuanto hubiese finalizado la tramitación administrativa señalada en el contrato, esto es, cuando se dispusiese de la correspondiente licencia de obras.”, llegando a afirmar – en otra sentencia – que la aceptación de tal cláusula es un indicio de la no esencialidad del plazo, en relación con la doctrina jurisprudencial elaborada en torno al art. 1.124 CC.

No lo veo yo tan claro, porque las sentencias que han fallado a favor de la validez de la cláusula de un plazo a partir de la concesión de licencia se fundamentan en que ha sido especialmente querido por las partes hacer constar esa condición o presupuesto para el inicio del plazo, y eso no ocurre cuando el plazo se “estipula” desde  el inicio de las obras, y porque me parece contradictorio con la normativa protectora del consumidor, especialmente en el ámbito de la compra de vivienda, pero de momento parece una doctrina consolidada, en Murcia al menos, y habrá que estudiar muy bien la identidad de supuesto y circunstancias desgranadas en dichas sentencias antes de arriesgarse a pedir la nulidad de dichas cláusulas.

José Ignacio Martínez Pallarés
www.masabogado.com

Un problema de tiempo

Dice el artículo 429.2 de nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil  (LEC), Ley 1/2000 de 7 de enero, que “Una vez admitidas las pruebas pertinentes y útiles se procederá a señalar la fecha del juicio, que deberá celebrarse en el plazo de un mes desde la conclusión de la audiencia.”

Debo aclarar que en un procedimiento judicial ordinario, de los que conocen los juzgados y tribunales encargados de la jurisdicción civil, una vez interpuesta la demanda y contestada la demanda, o una vez transcurrido el plazo para hacerlo, el Secretario judicial debe convocar a las partes en litigio, dentro del tercer día, a una audiencia, que debe celebrarse en el plazo de veinte días desde la convocatoria, al objeto de intentar un acuerdo o transacción que ponga fin al proceso (lo que a estas alturas suele ser imposible), examinar las cuestiones procesales que pudieran impedir la continuación del proceso hasta su terminación mediante sentencia, fijar con precisión el objeto del proceso y los extremos, de hecho o de derecho, sobre los que exista controversia y, en su caso, proponer y admitir la prueba.

Se trata de una Ley nacida con el laudable propósito de conseguir una mayor efectividad en la tutela judicial efectiva, superando la prolija complejidad de la Ley de 1881 después de innumerables retoques y parches a lo largo de más de un siglo, y que en materia de plazos para las actuaciones procesales opta, por unos plazos para las partes que se consideran breves pero suficientes, reconociendo que el simple acortamiento legal de los plazos no redunda directamente en la disminución del plazo para dictar sentencia; y respecto de los señalamientos de audiencias juicios y vistas por los juzgados, que en el Título Preliminar se reconoce de capital importancia para la estructura del procedimiento, señalan plazos – los que antes he indicado – pero rehuye directamente darles un carácter imperativo, reconociendo de antemano que no van a ser cumplidos, haciendo una vaga referencia a la confianza en que los calendarios de juzgados y tribunales permita el cumplimiento del deber que incumbe a todos los servidores de la Administración de Justicia.

Hay que reconocer que la carga de trabajo que pesa sobre algunos juzgados es excesiva, pero no por ello deja de sorprender la dilación en algunos señalamientos.

El pasado 1 de junio de 2011 terminábamos una audiencia previa, el juez consultó al secretario judicial por la próxima fecha para celebrar el acto del juicio, y nos convocó para el 17 de octubre; ambos letrados echamos mano de nuestras respectivas agendas, para comprobar que no teníamos otro señalamiento, cuando escuchamos la voz del juez aclarando que era del año 2012. Escuché la voz del procurador de mi cliente que exclamaba en voz baja, pero audible, que eso sería si estábamos vivos para entonces.

Era un perfecto resumen de mi pensamiento, justicia tardía no es justicia, y para entonces, dentro de año y medio, ya veremos cual de nuestros clientes – empresas con las dificultades propias de la época en la que estamos - está todavía en disposición de comparecer y si es posible para entonces obtener la justicia que se reclama.

José Ignacio Martínez Pallarés
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