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domingo, 22 de noviembre de 2015

Acuerdo de modificación del régimen de hecho - distinto al del título constitutivo - de contribución a los gastos de comunidad, y mayoría exigible.

Establece el artículo 3 de la Ley de propiedad Horizontal (LPH), en su apartado b), que  en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde al dueño de cada piso o local: “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.”, añadiendo a continuación que “A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso a local no alterarán la cuota atribuida, que solo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley." Por su parte el artículo 5 LPH, en su párrafo segundo, establece que “En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes"; el artículo 9.1.e) LPH, se refiere a la obligación de los copropietarios de "Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización", y por último el artículo 17.6 LPH establece que Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”

De la lectura y del análisis conjunto de dichos preceptos se desprende con claridad la obligación de contribución de los propietarios conforme a lo establecido en el título constitutivo, la posibilidad - puesto que algunos propietarios pueden ser exonerado de ciertos gastos y algunos de estos pueden distribuirse con criterios distintos a la cuota de participación - de que el coeficiente de participación en los gastos de cada uno de los propietarios no coincida con su cuota de participación en la propiedad, y la posibilidad de modificar esa cuota de participación en el gasto - vía modificación de coeficientes, vía modificación de la cuota o forma de participación o distribución del gasto - previa adopción de un acuerdo, así como la necesidad de la unanimidad cuando el acuerdo adoptado implique la modificación de los estatutos o de las reglas establecidas en el título constitutivo.

La cuestión que se plantea no es tanto el acuerdo de comunidad modificando el título constitutivo, e inscrito en el Registro de la Propiedad, supuesto que no ofrece ningún problema (el problema es conseguirlo, claro), como el supuesto en el que por conformidad o inercia de los comuneros se viene contribuyendo a los gastos comunes de forma distinta a la prevista en el título constitutivo y, posteriormente, se quiere modificar para volver a contribuir al sostenimiento de los gastos conforme se establecía en el título. Si es posible o no acordarlo, si se debe entender que existe un acuerdo tácito de modificación del título constitutivo, o actos propios de la comunidad en tal sentido, y qué mayoría se requiere para dicho acuerdo son algunas de las cuestiones que se plantean.

lunes, 26 de octubre de 2015

Incidencia de las condiciones personales en la nulidad en la contratación de productos financieros


En este mismo blog me he referido en varias ocasiones a algunos temas relacionados con productos financieros, como a la cláusula suelo en la contratación de préstamos hipotecarios, y a los contratos de cobertura de tipo de interés, permuta financiera o SWAPS, un producto financiero derivado complejo, como también lo son las hipotecas multidivisa, que estarían sujetas a las mismas exigencias de información por las entidades financieras, y también me he referido a su posible nulidad en determinadas circunstancias, como la infracción de la legislación sobre condiciones generales de la contratación y sobre protección de consumidores y usuarios, o por infracción del principio de transparencia real a que se refiere la STS 241/2013, de 9 de mayo, o por la existencia de error vicio en el consentimiento que da lugar a la declaración de esa nulidad.

Pero la cuestión que ahora se plantea es si influyen, y en qué medida pueden hacerlo, las condiciones personales del contratante a la hora de apreciar la nulidad por falta de transparencia o por vicio del consentimiento de una cláusula suelo en la contratación de una hipoteca, de un contrato de cobertura de tipo de interés, o de una hipoteca multidivisa, entre otros productos financieros, y todo ello al hilo de la reciente STJUE, por razón de una cuestión prejudicial planteada por un juzgado de Rumanía, que era la siguiente: “¿Debe interpretarse el artículo 2, letra b), de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, en relación con la definición del concepto de “consumidor”, en el sentido de que incluye o, por el contrario, de que excluye de tal definición a una persona física que ejerce la abogacía y celebra un contrato de crédito con un banco, sin que se especifique el destino del crédito, figurando expresamente, en el marco de dicho contrato, la condición de garante hipotecario del bufete de esa persona física?”

Las cuestiones que se plantean son por tanto dos, si la condición de abogado en ejercicio  – y el mismo razonamiento cabría aplicar a otras profesiones o trabajos a los que cabe presumir una especial cualificación y conocimientos, o a la simple posesión de esos conocimientos -  puede impedir en determinados casos su consideración como consumidor y, por tanto, la aplicación de la legislación protectora de los mismos, y en qué medida puede influir dicha condición en la apreciación de la existencia de error vicio del consentimiento en la contratación de esos productos financieros.

A este respecto, cabe señalar que, como señala el considerando décimo de la Directiva 93/13 del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, las normas uniformes sobre las cláusulas abusivas deben aplicarse a todos los contratos celebrados entre un “consumidor” y un “profesional”, siendo estos dos conceptos que vienen definidos en el artículo 2, letras b), y c), de la misma Directiva, conforme al cual es “consumidor” toda persona física que, en los contratos regulados por la citada Directiva, actúa con un propósito ajeno a su actividad profesional, y es “profesional” toda persona física o jurídica que, en las transacciones reguladas por la Directiva 93/13, actúe dentro del marco de su actividad profesional, ya sea pública o privada. En el mismo sentido, como no puede ser de otra forma, los artículos 3 y 4 del RD Legislativo 1/2007, de 176 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, cuando señalan que son consumidores o usuarios las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión, así como las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial, y empresarios (o profesionales) todas las personas físicas o jurídicas, privadas o públicas, que actúen con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.

Por tanto, la citada Directiva 93/13 – y nuestro TRLGDCU - define los contratos a los que se aplica por referencia a la condición de los contratantes, según actúen o no en el marco de su actividad profesional, y ese es un criterio que responde a la idea que sustenta el sistema de protección establecido por dicha Directiva, a saber, que el consumidor se halla en situación de inferioridad respecto al profesional, en lo referido tanto a la capacidad de negociación como al nivel de información, situación que le lleva a adherirse a las condiciones redactadas de antemano por el profesional sin poder influir en el contenido de éstas. A ello hay que añadir, como hace la STJUE de 3 de septiembre de 2015 que, “Como el Abogado General ha señalado en los puntos 28 a 33 de sus conclusiones, el concepto de «consumidor», en el sentido del artículo 2, letra b), de la Directiva 93/13, tiene un carácter objetivo y es independiente de los conocimientos concretos que pueda tener la persona de que se trata, o de la información de que dicha persona realmente disponga.”

La citada STJUE de 3 de septiembre de 2015 concluye y declara que “El artículo 2, letra b), de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, debe interpretarse en el sentido de que una persona física que ejerce la abogacía y celebra con un banco un contrato de crédito, sin que en él se precise el destino del crédito, puede considerarse «consumidor» con arreglo a la citada disposición cuando dicho contrato no esté vinculado a la actividad profesional del referido abogado.”, careciendo de relevancia alguna quién fuera el garante de esa operación.

¿Significa la consideración como consumidor del abogado – o de otro trabajador o profesional cualificado equivalente en relación con los conocimientos concretos sobre los productos financieros cuya nulidad se pretende – que dicha condición es indiferente a la hora de valorar la existencia de falta de transparencia, o de vicio error del consentimiento en la contratación de productos financieros?

Pues así lo considera la SAP de Cáceres (Sección 1ª) núm. 166/2014, de 7 de julio (AC 2014/1242), se refiere a un supuesto de petición de nulidad de una cláusula suelo en un caso de subrogación de un consumidor en un préstamo hipotecario concedido a una sociedad promotora, en el que en dicho consumidor concurre la circunstancia de ser licenciado en Derecho y abogado en ejercicio – sin mayores especificaciones en cuanto su especialidad  - y declara la nulidad de dicha cláusula señalando que el demandante suscribió el contrato en su condición de consumidor, no de abogado para su actividad profesional, y que “la condición profesional que pudiera tener el consumidor no excluye los estándares de transparencia e información que deben presidir este tipo de cláusulas ni el que puedan entenderse viciadas de abusividad estipulaciones de los referidos negocios jurídicos.” Y en el mismo sentido se pronuncia la SAP La Rioja (Sección 1ª) núm. 128/2015, de 26 de mayo (AC 2015/1011), en un supuesto en el que, sin negarle la condición de consumidor, se alega – en primera instancia – la condición de abogado del demandante y que por tanto pudo comprender todas las condiciones del préstamo, incluyendo la cláusula suelo cuya nulidad se pretende, afirma, partiendo como la sentencia de instancia de la consideración del actor como “consumidor medio”, que el mismo “no pudo conocer las consecuencias jurídicas y económicas de dicha cláusula que se inserta al final de una cláusula de siete páginas con múltiples referencias a las oscilaciones del tipo de interés, que hace que el cliente se centre en el diferencial que es lo que normalmente determina la decisión de contratar.”, concluyendo que dicha cláusula no supera el segundo filtro o control de transparencia y es abusiva.

En sentido contrario, sin embargo, se pronuncia la SAP A Coruña (Sección 4ª) núm. 79/2015, de 12 de marzo (JUR 2015/105304) que, partiendo de la licitud y validez de la cláusula suelo, aun cuando se trate de una condición general del contrato pre-redactada e impuesta por el Banco, siempre que se cumplan con el requisito de superar el doble control de incorporación y transparencia, declara que hubo comprensión e información clara y suficiente para ser transparente la cláusula suelo incorporada al contrato a que se refiere, e incide para ello en la condición de administrador único del demandante de una sociedad mercantil dedicada a la construcción y compraventa inmobiliaria, conocedora por tanto y habituada a este tipo de contratos para la financiación de sus proyectos, y no para negarle en el contrato litigioso su cualidad de consumidor al demandante, que la tenía, sino como una prueba valorable de su perfecto conocimiento de la cláusula suelo y de su real alcance, señalando que “Ciertamente no cabe la esquizofrenia de separar los conocimientos en una misma persona, según su condición de administrador o de consumidor.”

En relación con los conocimientos sobre el producto contrato un caso curioso es el de la SAP Madrid (Sección 11ª) núm. 234/2015, de 22 de julio (JUR 2015/201999), en un supuesto de petición de nulidad parcial de una hipoteca multidivisa, en el que con base en la STS 840/2013, de 20 de enero (RJ 2014/781), se señala que lo relevante para decidir si ha existido error vicio no es, en sí mismo, si se cumplieron o no las obligaciones de información que afectaban a la entidad bancaria, sino si al contratar el cliente tenía un conocimiento suficiente de este producto complejo y de los concretos riesgos asociados al mismo, porque aunque la omisión del deber de información que la normativa general y sectorial impone a la entidad bancaria permite presumir en el cliente la falta del conocimiento que vicia el consentimiento, como tal presunción puede ser desvirtuada por la prueba de que el cliente los  tiene; a tales efectos se aportó por la entidad demandada el perfil del cliente en Linkedin como multi-titulado superior por Universidades extranjeras con un CV lleno de referencias a actividades de dirección empresarial, manejo de cinco idiomas, titulado en Reino Unido y trabajando Nueva York… que el cliente demandante tuvo que reconocer y demostrar que era falso para que el tribunal concluyera que no concurrían los elementos necesarios para que tuviera el perfil de cliente experto, y terminar declarando esa nulidad parcial.

No ocurre lo mismo sin embargo con el supuesto a que se refiere la STS (Sala de lo Civil) núm. 323/2015, de 30 de junio (RJ 2015/2662), que confirma la SAP Madrid (Sección 19ª) núm. 259/2013, de 17 de julio (AC 2013/1588) declara la improcedencia de la petición de nulidad de un préstamo hipotecario multidivisa, en primer lugar porque la solicitud de dicho préstamo estaba vinculada a las actividades inmobiliarias del demandante por lo que “La consecuencia que se extrae de lo anterior es que los demandantes no ostentaron, en esta relación jurídica, la condición jurídica de consumidores, pues no actuaban «en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional», como exige el art. 3 del TRLCU., no siendo suficiente ser persona física para quedar incluido en el ámbito subjetivo de aplicación del TRLGDCU; pero es que además, por lo que ahora nos interesa y en relación con la alegación de la existencia de defecto de información y error vicio del consentimiento, se reconoce que la entidad financiera incumplió las obligaciones que le venían impuestas por el artículo 79 bis LMV (ya hemos dicho que la hipoteca multidivisa es considerada un producto financiero derivado complejo), pero en este caso se considera acreditado “que concurren elementos que permiten otorgar a los demandantes el perfil de clientes expertos. Son profesionales de elevada cualificación (ejecutiva, la esposa, y abogado y empresario, el marido), y el cónyuge que, por sí mismo y como representante de su esposa, llevó a cabo la contratación del producto, es especialista en Derecho bancario y en concreto en hipotecas multidivisa, que es justamente el producto cuya contratación se pretende anular por error vicio.”, estando justificado a través de las peticiones cursadas al Banco para el cambio de divisa su conocimiento de la mecánica del producto contratado, señalando esta STS 232/2015 que “ser cliente minorista implica una presunción de falta de conocimiento de los instrumentos financieros complejos .. Pero no significa, como pretenden los recurrentes, que el cliente sea necesariamente un "ignorante financiero", pues puede ocurrir que clientes que no reúnan los rigurosos requisitos que la normativa MiFID exige para ser considerado como cliente profesional tengan, por su profesión o experiencia, conocimientos profundos de estos instrumentos financieros complejos que les permitan conocer la naturaleza del producto que contratan y los riesgos asociados a él, incluso en el caso de no recibir la información a que la normativa MiFID obliga a estas empresas.”, como considera acreditado ocurre en este caso.
Las conclusiones a la que podemos llegar son, por tanto, dos:

1.- En primer lugar, que nada impide  la consideración como consumidor de un abogado, juez, notario, economista, administrador societario de una promotora, o cualesquiera otros trabajadores o profesionales a los que por razón de su profesión quepa atribuir unos especiales conocimientos en el producto contratado cuya nulidad, total o parcial, se pretende, cuando actúen como tales consumidores, pero ello no obsta a que se pueda admitir y valorar por los tribunales esa cualificación, conocimientos y experiencia especiales, como argumento para rechazar, tanto al existencia de un incumplimiento de la obligación de transparencia real por la entidad financiera, como de un error vicio del consentimiento susceptible de producir la nulidad pretendida; hay por supuesto excepciones, como las SSAP de Cáceres y La Rioja citada, pero tal vez habría que hablar de supuestas excepciones, puesto que no se justifica que en tales casos los abogados implicados tuvieran especiales conocimientos en la materia de que se trataba, y en caso de tenerlos, como señala la SAP A Coruña citada, tal vez hubieran tenido que reconocer que “Ciertamente no cabe la esquizofrenia de separar los conocimientos en una misma persona, según su condición de administrador (abogado en este caso) o de consumidor.”

Como siempre cada caso es cada caso, y hay que atender a las circunstancias concretas del mismo, y a los precedentes existentes en la provincia de que se trate en relación con dicho supuesto, para evaluar las posibilidades de que pueda prosperar una pretensión de nulidad.

2.- En segundo lugar…. que hay que tener mucho ojito cómo se publicita uno.

lunes, 27 de febrero de 2012

Medidas cautelares, y situaciones de hecho consentidas


Siempre a instancias del actor, principal o reconvencional (art. 721 LEC) puede el Tribunal adoptar sobre los bienes y derechos del demandado las medidas cautelares que considere necesarias (art. 726 LEC), siempre que sean exclusivamente conducentes a hacer posible la efectividad de la tutela judicial que pudiere otorgarse en una eventual sentencia estimatoria, de modo que no pueda verse impedida o dificultada por situaciones producidas durante la pendencia del proceso correspondiente, y siempre que no sea susceptible de sustitución por otra medida igualmente eficaz… pero menos gravosa o perjudicial para el demandado.

La claridad de los preceptos hacen innecesarias mayores explicaciones del concepto, recogiendo el art. 727 LEC un listado de aquellas que, entre otras, pueden ser solicitadas por el demandante y adoptadas por el Tribunal, y entre ellas está (5º) la anotación preventiva de demanda, cuando la medida se quiera adoptar respecto de bienes o derechos susceptibles de inscripción en Registros públicos.

El problema se plantea cuando en el procedimiento principal, cuyo resultado se quiere asegurar mediante la anotación preventiva de demanda en el Registro de la Propiedad, tiene por objeto el dominio y la posesión de una finca, previa la determinación del linde con la finca en conflicto, cuando esa posesión ha sido mantenida pacíficamente durante largo tiempo. Es evidente el interés del demandante en conseguir esa anotación preventiva para evitar, tanto los actos de disposición que pudiera realizar la demandada, como la actuación de terceros frente a lo que en el Registro consta como de su propiedad, y así garantizar que una sentencia favorable pueda cumplirse en todos sus términos, sin tener que acudir a sucesivos procedimientos frente a sucesivos titulares; pero el art. 728.1.2º LEC, en relación con el requisito de periculum in mora, establece que “No se acordarán medidas cautelares cuando con ellas se pretenda alterar situaciones de hecho consentidas por el solicitante durante largo tiempo, salvo que éste justifique cumplidamente las razones por las cuales dichas medidas no se han solicitado hasta entonces.”, y este precepto es utilizado, en ocasiones con éxito, para oponerse a la adopción de esa medida cautelar. ¿Es así?

La cuestión, en primer lugar, es que ese precepto no puede considerarse de forma abstracta, sino que hay que ponerlo en relación con las medidas del art. 727 LEC, y con la concreta medida cautelar que se pretenda, y hay que recordar que no todas tienen los mismos efectos, sino que hay que distinguir aquellas medidas que tienen una eficacia limitada al aseguramiento, que se caracterizan por mantener o constituir una situación adecuada para que, cuando jurídicamente puedan desarrollarse los efectos de la sentencia principal, pueda hacerlo efectivamente, sin obstáculos de difícil superación, pero no producen una satisfacción de la pretensión deducida en el proceso principal, de aquellas otras medidas que tienen efectos innovadores respecto de la situación de hecho existente, o satisfacen o anticipan  el derecho o interés cuya tutela se solicita.

Y para determinar si una medida cautelar tiene esos efectos, o no, hay que considerar la pretensión interpuesta y la sentencia a la que puede conducir su estimación. Si la pretensión y la sentencia se dirigen, por ejemplo, a un hacer o no hacer, la medida cautelar que consista en una orden de ese hacer o no hacer (726.2 y 727.7ª LEC) es una medida que, provisionalmente, satisface y anticipa el fallo en el proceso principal: si la pretensión se dirige al restablecimiento de un suministro, la medida cautelar que consista el restablecimiento de ese suministro implica unos efectos que trascienden de la conservación de la situación de hecho existente al plantearse el litigio e innovan esa situación en el sentido de imponer (aunque sea con la provisionalidad propia de una medida cautelar) una satisfacción anticipada de la pretensión interpuesta en el proceso principal que, extraprocesalmente, no estaba siendo reconocida ni satisfecha, y es en ese contexto en el que adquiere todo su sentido la previsión del art. 728.1.2º LEC si la situación de hecho, en el ejemplo, de un suministro cortado, ha sido consentida largo tiempo por quien ahora pide que se restablezca.

La medida consistente en la anotación preventiva de demanda de propiedad y derechos reales en el Registro de la Propiedad según el artículo 42.1 LH no tiene, en ningún caso, un efecto innovador, ni satisface o anticipa la tutela judicial pretendida en el proceso principal, sino que cumple una finalidad de puro aseguramiento de los efectos de esa sentencia principal, respondiendo al criterio de la mínima injerencia en la esfera jurídica del demandado hasta la emisión de la sentencia firme en el proceso principal; y así como entre las medidas cautelares contempladas en el art. 727 LEC hay algunas que implican por sí mismas una modificación de la situación de hecho existente [p. ej. el depósito cosas muebles, la intervención y depósito de ingresos, la orden judicial de cesar provisionalmente en una actividad, o de interrumpir o cesar en una prestación, o la suspensión de acuerdos sociales impugnados], la anotación preventiva de demanda, por el contrario, no implica por sí misma, en ningún caso, tal modificación de una situación de hecho, y así lo reconocen numerosas resoluciones de nuestras Audiencias – Auto AP Santa Cruz de Tenerife núm. 28/2011, de 1 marzo, Auto AP Las Palmas núm. 115/2010, de 4 junio, Auto AP Burgos núm. 425/2009, de 13 de noviembre, Auto AP Pontevedra núm. 108/2009 de 22 de mayo de 2009 - que afirman que “la medida de anotación preventiva no supone alteraciones de situaciones de hecho producidas sino evitar que se produzcan otras que puedan frustrar la efectividad de la sentencia que se dicte.”

Y la cuestión, en segundo lugar, es que lo que proscribe el segundo párrafo del art. 728.1 LEC es la adopción de aquellas medidas cautelares que “por sí mismas” impliquen una modificación de una “situación de hecho” consentida; es decir, no se trata de que el resultado final del proceso que se pretende asegurar mediante una medida cautelar pueda implicar una modificación de una situación de hecho que venía siendo consentida, sino que la misma medida cautelar lleve consigo, implique directamente esa modificación, y esto es lo que está proscrito.

Por tanto, para concluir, puesto que la medida cautelar de anotación preventiva de demanda en el Registro de la Propiedad no modifica por sí misma la situación de hecho, no puede invocarse dicho precepto, ni puede servir para fundamentar una resolución que deniegue la adopción de esa medida.

No obstante, cuidado, que a veces prospera. 

José Ignacio Martínez Pallarés
www.masabogado.com