Modificaciones en el régimen de mayorías de la Ley de Propiedad Horizontal, al hilo de las guerras de Ucrania y Oriente Próximo

 

El pasado 28 de diciembre se publicaba en el BOE un nuevo Real Decreto Ley del Gobierno, el RDL 8/2023, de 27 de diciembre, por el que se adoptan medidas para afrontar las consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, así como para paliar los efectos de la sequía, con 140 páginas, de las que el preámbulo dedicado a justificarlas ocupa casi una tercera parte (46 páginas), y en la que, como viene siendo habitual, se aprovecha para modificar normas de lo más variado.

Una de esas normas modificadas es la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, y en ella, a través de la disposición final quinta, se modifica el apartado 3 del artículo 10 y los apartados 2 y 4 del artículo 17. 

La extraordinaria y urgente necesidad se encuentra motivada, según el preámbulo, «por la imprescindible eliminación de barreras en el ámbito normativo identificadas en el contexto de la gestión de los programas en materia de rehabilitación residencial del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia; planes que suponen la aplicación de hasta 3.420 millones de euros del Mecanismo de Recuperación y Resiliencia de la Unión Europea hasta el año 2026, así como el adecuado cumplimiento de los objetivos establecidos en los plazos fijados». 

Mas allá de esa justificación, que pone el foco en las comunidades de propietarios más que en la burocracia propia dle sistema, que puede terminar complicando demasiado el acceso a esas ayudas, lo que se hace es: 

1.- Actualizar el subapartado a) del apartado 3 del artículo 10, en relación con los complejos inmobiliarios, dado que desde 2015 existía una nueva ley del Suelo que sustituía a la citada anteriormente, de 2008. 

2.- Aclarar el sistema de mayorías para determinadas actuaciones, que resultaba confuso con la anteror redacción del artículo 10.3.b, en relación con los apartados 2 y 3 del artículo 17 LPH, de forma que, tras la modificación: 

- Desaparece la referencia a la mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas prevista por el artículo 10.3.b para «la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes». 

Dicha previsión contrastaba (solo parcial y aparentemente) con la del apartado 2 del artículo 17, que para actuaciones que contribuyeran a la mejora de la eficiencia energética del edificio acreditable a través del certificado de eficiencia energética establecía que era suficiente la mayoría simple. 

- La nueva redacción del artículo 10.3.b se refiere a la «mayoría de propietarios que en cada caso proceda», de acuerdo con la propia Ley y ahora, en el apartado 2 del artículo 17 se recoge expresamente la modificación de la envolvente del edificio entre aquellas actuaciones para las que será suficiente la mayoría simple, y en el apartado 3 del mismo artículo, que se refiere a las nuevas instalaciones servicios y mejoras, se recoge un nuevo párrafo en el que se mantiene la mayoría de tres quintos para todo el resto de actuaciones que antes estaban en el artículo 10.3.b. 

¿Hay alguna modificación sustancial? No a mi juicio, y tampoco se pretendía otra cosa que aclarar, y que la mayoría prevista para cada actuación esté ahora donde debe. 

Si atendemos al concepto de envolvente, esta se refiere a toda la parte exterior del edificio, la que separa el exterior del interior, y ahí está por supuesto la fachada, pero también las cubiertas, las carpinterías y acristalamientos del edificio, y los aislamientos térmicos y acústicos que se utilicen para aislar debidamente el interior del edificio, y las fincas que lo integren. Por lo tanto, siempre que se trate de una actuación que implique una alteración de elementos comunes, como son los antedichos, si contribuye a la eficiencia energética de un modo verificable a través de los pertinentes certificados de eficiencia energética, bastará la mayoría simple, pudiendo optar, además, a partir de determinados objetivos, a las ayudas públicas que haya convocadas. Y ahí podría estar comprendido el cerramiento de las terrazas, para el que se prevé una mayoría de tres quintos en el artículo 17.4 (como antes hacía el artículo 10.3.b LPH), cuando la actuación aprobada lo sea para la mejora de esa eficiencia energética. 

Claro que en este caso se puede plantear si esa innovación requeriría del consentimiento expreso del propietario afectado, y qué ocurriría si esa negativa, siendo justificada, impide a la comunidad optar a ayudas públicas por no conseguir el mínimo exigido de mejora.

 Son problemas que habría que resolver caso a caso.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Alteraciones en fachada por cambio de destino, de vivienda a local o viceversa

 

Ya nos hemos referido con anterioridad, en este mismo foro, a la libertad que tienen los propietarios para decidir con libertad el uso que quieran dar a los inmuebles de su propiedad, pudiendo cambiar el destino y el uso que quieran hacer de ella, salvo, claro está, que ese uso esté legalmente prohibido o el cambio de destino esté expresamente limitado en el régimen de dicha propiedad horizontal, en su título constitutivo o su regulación estatutaria.

La cuestión que ahora nos planteamos es si es posible, con la misma libertad, realizar las modificaciones necesarias para hacer posible ese uso; y nos referimos, lógicamente, a aquellas que pudieran resultar afectadas por la previsión del artículo 7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal (LPH), cuando señala que: «1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad», y añade: «2. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna […]». 

El problema se plantea con los locales comerciales en planta baja, dadas las diferentes configuraciones que pueden tener en origen [normalmente de simple ladrillo, enlucido o no, una puerta o persiana, y poco más], y las diferentes necesidades que pueden tener esos locales para su explotación, que pueden, además, variar a lo largo del tiempo, y las normales previsiones que suelen contenerse en el título constitutivo y/o estatutos, que suelen autorizar de una forma muy amplia la realización de modificaciones en la fachada, permitiendo abrir y cerrar huecos, y las obras precisas para el ornato y decoración del local, sin necesidad de contar con el consentimiento de la comunidad. 

En este sentido se expresa la STS 809/2010, de 22 de diciembre, cuando señala que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad que se va a desarrollar en los locales comerciales, respetando siempre el indicado límite del art. 7 LPH: que las obras no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otro propietario. La aplicación de dicha doctrina lleva al TS a estimar el recurso de casación para autorizar las obras realizadas consistentes en la apertura de tres huecos en fachada del edificio. 

La STS 419/2013, de 2 de junio, en un supuesto en el que se produce un cambio de destino de local a vivienda, reitera la doctrina existente sobre la libertad de utilización y cambio de destino, pero, frente a la sentencia de instancia, que consideró que las alteraciones realizadas en la fachada eran consecuencia necesaria de ese cambio de destino, declaró que las obras afectaban a la fachada del edificio, y no habían contado con el consentimiento unánime de los propietarios, por lo que eran ilegales. 

La STS 679/2020, de 15 de diciembre, en el supuesto contrario de transformación de vivienda en local comercial, declaró la legalidad de las obras realizadas en fachada consistentes en la conversión de dos huecos de ventanas en sendas puertas, mediante su prolongación hasta el suelo, por ser necesarias para la explotación de un local comercial, valorando el escaso impacto visual, y el hecho de no afectar a la seguridad del edificio ni quedar acreditado que perjudicara los derechos de otros propietarios. 

Lo cierto es que hay que estar atentos a los hechos detrás de cada una de esas sentencias, con singularidades que justifican la solución dada en cada caso, porque, como dice el Auto del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 2016, que inadmite el recurso de casación, «en materia de propiedad horizontal el enorme casuismo obliga a analizar caso por caso e impide una aplicación generalizada de la doctrina de la sala al caso concreto». Pero ello obliga a plantearse preguntas cuya respuesta solo se puede dar atendiendo a todas las circunstancias de cada caso en particular:

 -    Qué habría ocurrido si, en el supuesto de transformación de vivienda en local comercial, en lugar de alargar unas ventanas para convertirlas en puertas, la alteración hubiera consistido en un gran escaparate, por requerirlo así el negocio. Parece lógico pensar, en ausencia de otros datos particulares, que habría que haberlo autorizado también, porque otra cosa implicaría una inaceptable limitación del derecho de propiedad y la posibilidad de cambio de destino.

- Pero qué ocurriría en un supuesto de transformación de local en vivienda, como el contemplado por la STS 679/2020, si la ilegalidad de las obras se tuviera que traducir en la eliminación de ventanas y puertas ejecutadas para hacer posible el cambio de destino, y devolver la fachada al estado inicial: pared de ladrillo y puerta o persiana de hierro, o un escaparate que ocupara toda la fachada, por haber sido su destino anterior una tienda.

- Ítem más: y si las futuras viviendas, antes referidas, no estuvieran destinadas a uso residencial sino a viviendas de uso turístico, ¿sería posible entonces, y solo entonces, hacer tales alteraciones para hacer posible la explotación?

 Se trata de planteamientos a vuelapluma que vuelven a incidir en lo ya indicado por el Tribunal Supremo, que de una u otra forma ya hemos recogido tantas veces, hay que verlo caso por caso, con todas las circunstancias concurrentes, que no son (sean) irrelevantes para formar la propia convicción y, si es necesario, la judicial.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Cambio de uso de inmueble en planta baja de un edificio en propiedad horizontal, y legalidad de las obras subsecuentes

 

Ya tratamos en una ocasión (entrada de 27-3-2013) el cambio de destino de una finca en régimen de propiedad horizontal de local comercial a vivienda, y nos hacíamos eco de la doctrina reiterada del Tribunal Supremo [SSTS 123/2006, de 23 de febrero, 929/2008, de 20 de octubre, 728/2011 de 24  de octubre, 419/2013, de 25 de junio, 542/2013, de 1 de octubre, 729/2014, de 3 de diciembre, o 358/2018, de 15 de junio], que tiene señalado:

1.- Que el derecho a la propiedad privada es un derecho constitucionalmente reconocido (art. 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente, que deben ser interpretadas restrictivamente.

2.- Que dentro del ámbito de la propiedad horizontal se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones al derecho de propiedad, atendiendo a la protección del interés general de la comunidad, dentro de las cuales pueden estar las que se refieran al cambio de uso de la finca.

3.- Que la simple descripción del uso de la finca o del edificio que consta en el título constitutivo no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, porque para ello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta que así lo establezca, sin que se pueda privar de la utilización del derecho de propiedad como cada propietario considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté específicamente prohibido.

4.- Que la interpretación de esta materia, en atención a la perturbación o menoscabo del derecho de propiedad que puede suponer, tiene carácter restrictivo, y sin perjuicio de que los pisos o locales reúnan las correspondientes condiciones técnicas y de la obtención de la licencia administrativa que sean precisas —materia ajena a la Comunidad y que no le vincula— cualquier limitación debe estar determinada en el título con detalle y precisión, sin que tengan valor para limitarlo los acuerdos posteriores de juntas, salvo si se adoptan por unanimidad y se inscriben después en el Registro de la Propiedad.

Dicha doctrina ha sido repetida reiteradamente también por la DGRN, que acoge la posibilidad de inscripción de cambio de destino de la finca sin necesidad de acuerdo de comunidad que así lo autorice [resoluciones de 5 de julio de 2017 y 27 de marzo de 2019], siempre que dicho cambio no esté clara y expresamente prohibido en el título constitutivo.

Pero nos podemos plantear qué pasa con las obras sobre elementos comunes que sean precisas para adaptar la finca al nuevo uso que se le quiere dar.

Pues depende de lo que prohíba el título, y de la entidad de las obras que se realicen sobre elementos comunes, lo que nos reconduce al inevitable casuismo que siempre existe en materia de propiedad horizontal; y si la STS 307/2013, de 9 de mayo lo impedía por tratarse de la colocación de una chimeneas que perjudicaba objetivamente a una copropietaria, y la STS 219/2016, de 7 de abril, hacía lo propio en un supuesto que requería romper el forjado para dicha instalación, cuando se refiere a la fachada la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo distingue entre plantas bajas, en las que habitualmente hay locales de negocio, y la zona relativa  a los pisos; y mientras que esta última la reconoce como una situación arquitectónica más rígida en la que cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, para la primera preconiza una mayor flexibilidad en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, y al objeto de impedir que la aplicación estricta de la LPH impida a propietarios o arrendatarios de locales de negocio explotar sus empresas, si bien respetando, como no puede ser de otra forma, los límites derivados de la aplicación del art. 7.1 LPH, que condiciona la viabilidad de tales modificaciones a que no supongan menoscabo o alteración de la seguridad del edificio, ni de su estructura general, su configuración o estado exteriores, y a que no perjudique los derechos de otro propietario.

En ese sentido, por ejemplo, la STS 7/2010, de 11 de febrero, autoriza el alargamiento de las ventanas existentes para convertirlas en puertas, la STS 728/2010, de 15 de noviembre, autorizaba la apertura de una nueva puerta a un local segregado, al objeto de que tuviera salida independiente a la calle y pudiera ser explotado,  o la STS 809/2010, de 22 de diciembre, autorizaba la apertura de nuevos huecos en fachada, ente otras muchas.

En todos estos supuestos se trataba de locales de negocio que realizaban alteraciones en fachada para adecuarla a las características y necesidades de su negocio, pero nos podríamos plantear en qué medida esa flexibilidad puede ser igualmente preconizada cuando se trata de una vivienda en planta baja que se transforma en local de negocio y, por tanto, surgen necesidades de alteración derivadas del cambio de uso.

La respuesta es la misma, y es que, existiendo plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, salvo que esté legalmente prohibido o limitada, deviene la posibilidad de adaptarlo a esas nuevas necesidades siempre que esté en esa zona diferenciada de las plantas superiores que es la planta baja —aunque parece reconocer que inicialmente no aparecía diferenciada, y podría considerarse afecta por esa misma rigidez— ,  siempre que las obras ejecutadas, no menoscaben o alteren la seguridad del edificio o su estructura general, y siempre que no perjudiquen de forma alguna los intereses de ningún propietario.

En este sentido se ha manifestado la reciente STS 679/2020, de 15 de diciembre, ue partiendo de las citadas premisas, estima el recurso de casación formulado, y asume la segunda instancia para resolver el recurso de apelación interpuesto y, con ello, estimarlo y confirmar la sentencia de primera instancia señalando que:

«En efecto, este tribunal pudo observar las fotografías aportadas conforme las cuales la alteración del estado exterior del inmueble, en su fachada principal y lateral, convirtiendo los huecos de dos ventanas en dos puertas, mediante su prolongación hasta el suelo, produce escaso impacto visual, sin que, de las pruebas periciales practicadas, se haya determinado que las obras ejecutadas, antes descritas, menoscaben o alteren la seguridad del edificio o su estructura general y sin que se haya evidenciado que perjudiquen de alguna forma los intereses de la demandante, sin que conste que el resto de los copropietarios del inmueble se hayan manifestado contrarios a las obras ejecutadas con proyecto técnico y licencia municipal. Por último, el cambio de destino no está prohibido en el título constitutivo, lo que no es cuestionado, que, además, expresamente autoriza a agrupar, agregar, dividir y segregar los pisos o local de los copropietarios, sin la autorización de la comunidad, aunque ello suponga afectación a elementos comunes, siempre claro está que no se produzca menoscabo de la seguridad del edificio, como el caso que nos ocupa. Las puertas son necesarias para la explotación del local, en tanto en cuanto posibilitan el necesario acceso del público».

Los principios generales están claros, pero después hay que atender a las concretas circunstancias de cada caso para encontrar la respuesta adecuada.

 José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Sobre toldos y fachadas en comunidades de propietarios.

La cuestión que se plantea, muchas veces con carácter urgente, por aquellos a quienes el sol inmisericorde y las altas temperaturas propias de estas fechas vuelve a sorprender sin haberse preparado adecuadamente para combatirlos, es si es posible colocar un toldo en la fachada del edificio que impida el recalentamiento de las paredes de la vivienda.

La propiedad de casas por pisos regulada por la ley 49/1960, de 21 de julio, o Ley de Propiedad Horizontal (LPH), ha sido definida por el Tribunal Supremo como "institución de carácter complejo", en la que coexisten la propiedad privada que recae sobre cada piso o local y la comunidad existente en relación a los elementos comunes. En este régimen especial (artículo 3 LPH) corresponde a cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones que dentro de sus límites sirvan exclusivamente al propietario, y la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos comunes. Y como consecuencia de este régimen de propiedad compartida, el artículo 397 CC prohíbe a los condueños hacer alteraciones en la cosa común sin contar con el consentimiento de los demás, y el artículo 7 LPH prohíbe al propietario de cada piso o local la realización de obras en su vivienda que puedan alterar su configuración o estado exteriores, en correspondencia con la obligación que el artículo 9.1.a LPH prevé para cada propietario de respetar los elementos comunes de la comunidad.

No cabe duda alguna de que la fachada del edificio es un elemento común, aunque las paredes que la conforman delimiten el piso propio, lo que implica que los propietarios no pueden actuar sobre ella, alterando su configuración o estado exteriores, sin contar con el consentimiento de los copropietarios, debidamente formado en junta de propietarios.

Cuando se trata de discernir si una obra en concreto altera el estado o la configuración exterior de un edificio, como reitera la jurisprudencia, debe partirse de que la configuración es un concepto jurídico y no técnico, y así se ha entendido que se varía la configuración de un edificio cuando se transforma lo abierto en cerrado, o se amplía el volumen edificado, o se altera el aspecto externo, rompiendo la armonía que se supone en la obra arquitectónica.

La cuestión está muy clara cuando se trata de la apertura o cerramiento de huecos, por ejemplo, pero la instalación de un toldo ¿puede suponer una alteración de la configuración o estado exterior de la edificación que precise del consentimiento de los propietarios?

Sin lugar a dudas sí, puesto que, si bien es verdad que no todas las obras o actuaciones son iguales, aunque tengan relación con los elementos comunes (no es lo mismo actuar sobre un forjado, que efectuar un cerramiento, o colocar un toldo), afecta a la “imagen o configuración” (artículo 396 CC) de la fachada, sin que sea posible para un propietario ampararse en que hay alguno ya colocado (en el caso de que no estén permitidos),  porque en la ilegalidad no hay desigualdad, salvo claro está, que de forma flagrante o manifiesta la gran mayoría de condóminos se encuentren en situación irregular de forma consolidada, es decir, con un grado de consolidación, tolerancia y sobre todo extensión tal que lo que en realidad distorsiona en la fachada ya no es lo irregular, sino lo regular. 

A la hora de tomar la decisión de instalar un toldo, habrá que atender en primer lugar a lo que esté previsto en el título constitutivo, normas y acuerdos de comunidad, y en su defecto habrá que solicitar el permiso de la comunidad, que solo puede otorgar con la mayoría pertinente y necesaria la junta de propietarios, debidamente convocada con un punto del orden del día al efecto, y ello siempre que las características de la instalación no causen daño en la fachada o en la terraza o cubierta del edificio, y no perjudique los derechos de otro propietario (por ejemplo vistas, o ventilación) de una forma que no esté obligado a soportar por ir más allá de lo que es razonable exigir por el hecho de vivir en vecindad, que es un límite del derecho de propiedad,  de forma que no se trate de un perjuicio permanente y cumpla una finalidad lícita.

Estos temas llevan su tiempo, y cuando llegan estas fechas ya puede ser tarde para convocar una junta de propietarios que lo autorice y regule (salvo en las comunidades de playa) eligiendo en su caso el modelo y color que preserven, en lo posible, cierto grado de uniformidad y estética en la fachada. 

Pero no es aconsejable para ningún propietario correr el riesgo de que la comunidad decida actuar contra él por poner un toldo en la parte de fachada de su vivienda, sin contar con su autorización, por muy razonable que le pueda parecer protegerse del sol con un toldo, y satisfecho que esté de su propio gusto.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Mantenimiento y reparación de barandillas, lamas, y otros elementos similares en fachada.

El artículo 396 CC, se refiere a los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, indicando en primer lugar que, con carácter general, son todos aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad separada de los pisos o locales, con lo que se subrayan los perfiles que la independizan de la comunidad y la accesoriedad de los elementos comunes, y a continuación  realiza una enumeración bastante amplia, incluyendo expresamente entre ellos, junto al suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas y otros elementos estructurales, como son los pilares, vigas, forjados y muros de carga, “las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración.”

La cuestión planteada es a quién corresponde el mantenimiento y reparación de elementos situados en la fachada como las barandillas de los balcones, lamas metálicas, de madera, PVC etc,  que sirven de cierre a galerías y miradores, y otros elementos similares y asimilables.

No hay duda de que es un problema que se plantea con relativa frecuencia en una comunidad de propietarios, porque se trata de elementos que están situados en la fachada, y que forman parte inseparable de la misma, cumpliendo la función de delimitar las viviendas o locales al exterior, como lo pueden hacer los forjados y paramentos verticales, por lo que son, obviamente, elementos necesarios para el uso y disfrute del edificio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 396 CC, razón por la que gozan de igual protección que ésta en cuanto a sus posibles modificaciones y alteraciones, por más que el espacio, vivienda o local, que delimitan y al que prestan aún servicio particular sea privativo. Y se trata de elementos que están expuestos a los efectos de los fenómenos atmosféricos (altas temperaturas, humedades) que provocan oxidaciones y deterioros que, además de afectar al elemento en sí, pueden terminar afectando a la obra de balcones y fachadas, lo que exige, además de un mantenimiento ordinario, reparaciones limitadas en algunas ocasiones, o una sustitución completa en otras, si ya ha agotado su vida útil, lo que plantea la cuestión de quién es el obligado a llevar acabo esas actuaciones.

La respuesta está en la naturaleza jurídica común de esa barandilla, u otros elementos, aunque en el titulo constitutivo figuraran los balcones como elementos privativos de las respectivas viviendas o locales, porque tal designación ha de entenderse referida exclusivamente a la superficie interior del balcón y a su uso ordinario, no a lo que como tal elemento constructivo constituye fachada del inmueble, como cerramiento o delimitación perimetral del mismo, lo que determina la responsabilidad directa de la Comunidad sobre este elemento común en lo que hace a su conservación y, en su caso, reparación o sustitución, al estar incordinada dentro de las obligaciones de la comunidad derivadas del artículo 10 LPH, y la de quien lo disfruta en lo demás, es decir, en su mantenimiento ordinario, en la medida en que ello sea posible, y a salvo siempre las disposiciones particulares que puedan existir en el mismo título constitutivo respecto a dichos extremos, o la forma en que los resuelvan en forma legal los comuneros.

Ello no significa que no pueda ser exigible por la comunidad al propietario de ese balcón o galería, que asuma las consecuencias económicas de la necesidad de reparación o sustitución de esos elementos comunes (barandillas, lamas, etc.), cuando dichos daños sean imputables a una actuación suya dolosa o negligente, que de alguna manera haya contribuido directamente a su rotura o deterioro. Pero eso es otra cosa.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Jardineras en fachada de un edificio en régimen de propiedad horizontal

Establece el artículo 3 LPH que en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 CC - que se refiere a la propiedad horizontal – corresponde a cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente…, y “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.” , entre los cuales es indudable que está la fachada, a tenor del artículo 396 CC que la incluye expresamente entre ellos al señalar como tal “las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;”, es decir, todo lo que conforma la fachada de la edificación.

Como es sabido, a todos los elementos comunes en general, y a las fachadas también, les afecta la prohibición del artículo 7 LPH cuando, tras referirse al derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas en el mismo, establece que “En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna…”, en coherencia con la obligación de todos los propietarios, contenida en el artículo 9 LPH, de “a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo…”, lo que implica que cualquier alteración de la fachada – por un propietario o por la comunidad -  afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para su modificación, es decir, a su aprobación en Junta de propietarios por unanimidad, a tenor de la redacción del artículo 5 LPH in fine, cuando señala que “en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre la validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”, que ex artículo 17.6ª LPH es la unanimidad de los propietarios que representen el 100% de las cuotas de participación.

El problema – y es frecuente por los problemas, valga la redundancia, que suelen ocasionar - se plantea con las jardineras ornamentales que forman parte de la fábrica de la fachada, aunque el uso es privativo de cada uno de los propietarios que tiene acceso a ellas a través de su terraza particular, y que se convierten en causa principal de las patologías de la fachada, por los problemas de impermeabilización que presentan, mal encauzamiento del agua procedente del riego de las plantas, etc., que son causa de filtraciones y humedades, que provocan a su vez desprendimientos, fisuras, grietas y debilitación de los materiales y degradación de la fachada, aconsejándose desde el punto de vista técnico su eliminación, dado el mayor coste de la demolición y reposición, y el riesgo de que en un futuro se reproduzcan las patologías.

Ahora bien, nos podemos plantear, ¿las jardineras en fachada forman parte esencial de la misma? ¿Es exigible la unanimidad para su eliminación? ¿A quién corresponde el gasto relativo a tal actuación, o en su caso a su restauración o reposición si el uso es privativo?

Alteraciones en las fachadas de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

Establece el artículo 3 LPH que en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 CC - que se refiere a la propiedad horizontal – corresponde a cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente…, y “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.” , entre los cuales es indudable que está la fachada, a tenor de la previsión del artículo 396 CC que la incluye expresamente entre esos elementos comunes al señalar como tal “…todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga..” refiriéndose a continuación, y al mismo nivel, a “las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;”, es decir, todo lo que conforma la fachada de la edificación.

Es indudable, por tanto, que a todos los elementos comunes en general, y a las fachadas en particular, que es el tema que ahora nos ocupa,  les afecta la prohibición del artículo 7 LPH cuando, tras referirse al derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas en el mismo, prevé expresamente que “En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna…”, en coherencia con la obligación de todos los propietarios, contenida en el artículo 9 LPH, de “a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo…”, lo que implica que cualquier alteración de la fachada, incluyendo su imagen, su configuración, los huecos de puertas o ventana, elementos de cierre, revestimientos exteriores, etc., afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para su modificación, es decir, a su aprobación en Junta de propietarios por unanimidad, a tenor de la redacción del artículo 5 LPH in fine, cuando señala que “en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre la validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”, y del artículo 17.6ª LPH cuando señala que “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”

La instalación de aparatos de aire acondicionado en edificios en régimen de propiedad horizontal.

La cuestión que se plantea es si es posible para los propietarios de una vivienda o local en propiedad horizontal la instalación de la unidad exterior de aparatos de aire acondicionado en elementos comunes del edificio, como la fachada, ya sea exterior o al patio interior, o en la cubierta del edificio, y si tiene la entidad suficiente para considerar que suponen una alteración de la configuración o estado exterior del inmueble y, por tanto, si se encuentra o no sometida a la prohibición del artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y, por tanto, si  precisan o no de autorización previa de la comunidad de propietarios.

El problema es complejo, dada la existencia de numeroso edificios que en el momento de su construcción no pudieron prever determinadas mejoras tecnológicas, ni su generalización, como ha ocurrido con los aparatos de aire acondicionado, y en consecuencia no tienen un lugar previsto para la ubicación de las unidades exteriores, que no ocasione problemas de inmisión (por ruidos o aire caliente) a ningún vecino, ni tampoco, claro está, las conducciones precisas desde ese punto a cada una de las viviendas; ello ha dado lugar, sin duda, a una valoración de cada concreto caso y a un indudable casuismo jurisprudencial tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio, con la posibilidad de facilitar el acceso de los comuneros a estas innovaciones, hoy de existencia habitual y normal en viviendas y locales de negocio.

Para enfocar el problema conviene empezar por recordar que el artículo 7.1 LPH establece que "El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador".

Segregación de finca en propiedad horizontal, y alteración de elementos comunes para acceso independiente.

Se refiere a la propiedad horizontal el artículo 396 del Código Civil (CC) cuando señala que “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute”, elementos comunes entre los que cita el suelo, el vuelo, cimentaciones y cubiertas, elementos estructurales, fachadas, etc., y viene regulada por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad Horizontal (LPH) , según la cual – artículo 1 – “tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.”; en ambos preceptos aparece como consustancial a la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal la posibilidad de aprovechamiento independiente, como una cualidad esencial de la propiedad, y el acceso independiente a la vía pública o a un elemento común del edificio como una cualidad esencial o condición inherente a la propiedad para ese aprovechamiento.

El problema se plantea cuando un local en propiedad horizontal que constituye una única finca registral, que puede estar en una o en varias plantas, y  al que se accede a través de un único punto de acceso, se produce una segregación como consecuencia de la cual se divide en dos o más fincas, quedando el acceso al local para utilización exclusiva de uno solo de los locales resultantes de la segregación, de forma que el otro local, constituido como finca independiente, queda aislado del resto del local y sin acceso a un elemento común del edificio o a la vía pública.

La realización de obras de apertura de ese acceso que permita un aprovechamiento independiente de la finca que ha quedado sin acceso, bien sea en la fachada del edificio para acceder directamente al exterior, caso de tratarse de un bajo comercial, bien sea a un elemento común del edificio, como el zaguán de entrada, o el rellano de la escalera, caso de tratar de un entresuelo, implica una grave alteración de un elemento común del edificio; ¿puede denegarse por la comunidad la solicitud de autorización para conseguir ese acceso independiente? Y una vez denegada, ¿es posible obtener la nulidad de dicho acuerdo y la consecución de dicho acceso?

Cerramiento de terrazas y balcones mediante el sistema de paneles o cortina de cristal.

Ya tuve la oportunidad de referirme en una ocasión a la alteración de elementos comunes, como la fachada, así como más específicamente al cerramiento de terrazas y balcones a propósito de las modificaciones introducidas en la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal por la ley 8/2013, de 26 de junio de rehabilitación y regeneración urbanas, para examinar si dicha reforma había supuesto alguna modificación al régimen de unanimidad exigible para la aprobación de dichos cerramientos, en cuanto que las terrazas y balcones forman parte de la fachada, que es un elemento común del edificio, por definición (artículo 396 CC), y ello en base a la redacción del nuevo artículo 10.3 b) LPH, que se refiere a la suficiencia de una mayoría de tres quintos para la alteración de la estructura o fábrica del edificio, “incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética…”; y concluíamos señalando que las terrazas y balcones continúan siendo un elemento común para cuya modificación mediante un cerramiento es necesaria su autorización en junta por la unanimidad de propietarios, por afectar al título constitutivo, salvo en el concreto supuesto citado, que es una excepción a ese régimen.   

La cuestión, en el supuesto de los cerramientos habituales con perfilaría de aluminio, está bastante clara en términos generales, al margen de situaciones particulares que habría que examinar caso por caso, dado el casuismo existente en materia de propiedad horizontal, y cualquier acuerdo de junta de propietarios que acordara dar dicha autorización sin cumplir dicho requisito de unanimidad, bien sea con carácter previo a su realización, aprobando por mayoría el permiso solicitado, bien sea a posteriori, dando el visto bueno al cerramiento ya efectuado por un propietario – como es el supuesto al que se refiere, por ejemplo, la SAP Guipúzcoa (Sección 2ª) núm. 224/2013, de 30 de julio - es impugnable dentro del plazo legal ante los tribunales por cualquier propietario de la comunidad.

¿Pero qué ocurre con los cerramientos tipo pantalla o cortina de cristal, con perfilaría atornillada que sirve de guía  a los paneles de cristal plegables, que es imperceptible desde el exterior? ¿Podría constituir una excepción a dicho régimen? ¿Requiere permiso previo de la comunidad, o puede hacerlo el comunero sin necesidad de solicitarlo?