Mantenimiento y reparación de barandillas, lamas, y otros elementos similares en fachada.

El artículo 396 CC, se refiere a los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, indicando en primer lugar que, con carácter general, son todos aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad separada de los pisos o locales, con lo que se subrayan los perfiles que la independizan de la comunidad y la accesoriedad de los elementos comunes, y a continuación  realiza una enumeración bastante amplia, incluyendo expresamente entre ellos, junto al suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas y otros elementos estructurales, como son los pilares, vigas, forjados y muros de carga, “las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración.”

La cuestión planteada es a quién corresponde el mantenimiento y reparación de elementos situados en la fachada como las barandillas de los balcones, lamas metálicas, de madera, PVC etc,  que sirven de cierre a galerías y miradores, y otros elementos similares y asimilables.

No hay duda de que es un problema que se plantea con relativa frecuencia en una comunidad de propietarios, porque se trata de elementos que están situados en la fachada, y que forman parte inseparable de la misma, cumpliendo la función de delimitar las viviendas o locales al exterior, como lo pueden hacer los forjados y paramentos verticales, por lo que son, obviamente, elementos necesarios para el uso y disfrute del edificio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 396 CC, razón por la que gozan de igual protección que ésta en cuanto a sus posibles modificaciones y alteraciones, por más que el espacio, vivienda o local, que delimitan y al que prestan aún servicio particular sea privativo. Y se trata de elementos que están expuestos a los efectos de los fenómenos atmosféricos (altas temperaturas, humedades) que provocan oxidaciones y deterioros que, además de afectar al elemento en sí, pueden terminar afectando a la obra de balcones y fachadas, lo que exige, además de un mantenimiento ordinario, reparaciones limitadas en algunas ocasiones, o una sustitución completa en otras, si ya ha agotado su vida útil, lo que plantea la cuestión de quién es el obligado a llevar acabo esas actuaciones.

La respuesta está en la naturaleza jurídica común de esa barandilla, u otros elementos, aunque en el titulo constitutivo figuraran los balcones como elementos privativos de las respectivas viviendas o locales, porque tal designación ha de entenderse referida exclusivamente a la superficie interior del balcón y a su uso ordinario, no a lo que como tal elemento constructivo constituye fachada del inmueble, como cerramiento o delimitación perimetral del mismo, lo que determina la responsabilidad directa de la Comunidad sobre este elemento común en lo que hace a su conservación y, en su caso, reparación o sustitución, al estar incordinada dentro de las obligaciones de la comunidad derivadas del artículo 10 LPH, y la de quien lo disfruta en lo demás, es decir, en su mantenimiento ordinario, en la medida en que ello sea posible, y a salvo siempre las disposiciones particulares que puedan existir en el mismo título constitutivo respecto a dichos extremos, o la forma en que los resuelvan en forma legal los comuneros.

Ello no significa que no pueda ser exigible por la comunidad al propietario de ese balcón o galería, que asuma las consecuencias económicas de la necesidad de reparación o sustitución de esos elementos comunes (barandillas, lamas, etc.), cuando dichos daños sean imputables a una actuación suya dolosa o negligente, que de alguna manera haya contribuido directamente a su rotura o deterioro. Pero eso es otra cosa.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Elementos comunes en propiedad horizontal (artículo 1 LPH)

El artículo 1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal (LPH) establece que su objeto es la regulación de la forma especial de propiedad, que se denomina propiedad horizontal, que viene establecida en el artículo 396 CC – norma que ahora es de remisión, y que obedece a que este tipo de propiedad empezó a ser regulado en nuestro ordenamiento como una modalidad de la comunidad de bienes - , que es aquella en la que el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y  susceptible de aprovechamiento independiente (viviendas, locales, plazas de garaje, trasteros), lleva consigo la copropiedad con los demás dueños de pisos o locales de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.

A propósito de este precepto, y por la remisión al artículo 396 CC, se puede plantear si la enumeración que realiza dicho precepto de lo que hay que considera como elementos comunes es de carácter cerrado (son los que enumera, y no otros), o abierto (es simplemente enunciativa y caben otros), imperativa (los que enumera necesariamente son comunes, y no es posible que sean privativos), o dispositiva (la voluntad de los propietarios puede cambiar esa calificación inicial como comunes).

El artículo 396 CC, se refiere a los elementos comunes, indicando en primer lugar que, con carácter general, son todos aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad separada de los pisos o locales, con lo que se subrayan los perfiles que la independizan de la comunidad y la accesoriedad de los elementos comunes; y a continuación  realiza una enumeración bastante amplia de lo que comprende esa copropiedad, refiriéndose “suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.”

Sobre las cuestiones planteadas, que tienen indudable trascendencia en la vida de la comunidad (atribución de usos, obras, etc.) la STS 287/2011, de 21 de junio, da una respuesta clara señalando como doctrina reiterada que la descripción, no es de numerus clausus [número cerrado], sino enunciativa que el artículo 396 del CC hace de los elementos comunes no es, en la totalidad de su enunciación, de ius cogens [derecho necesario], sino de ius dispositivum [derecho dispositivo], y que eso permite que, bien sea en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien sea por acuerdo unánime posterior de la comunidad, pueda atribuirse carácter de privativo (mediante lo que se llama “desafectación”) a ciertos elementos comunes, que no son elementos comunes “por naturaleza o esenciales”, como es el caso del suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, sino que son elementos comunes “por destino o accesorios”, como es el caso de los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de partes del edificio, etc. (como han señalado sentencias de la misma Sala, 31 de enero y 15 de marzo de 1985 , 27 de febrero de 1987 , 5 de junio y 18 de julio de 1989 , 30 de junio de 2003 , 22 de enero de 2007 y 22 de junio de 2009).

Ello implica que mientras no se produzca esa desafectación en el propio título constitutivo, que es una atribución privativa desde el inicio que será más propiamente una reserva de titularidad, o por un acuerdo unánime posterior de la Comunidad que modifique el título constitutivo, que sí sería técnicamente una auténtica desafectación, ha de mantenerse la calificación legal de elementos comunes que corresponde a esos elementos comunes por destino o accesorios.

Y ello implica que, dado el carácter imperativo / dispositivo de la Ley de Propiedad Horizontal, que implica que esta forma de propiedad se rige por su regulación especial, y en la medida en que lo permita la ley, por la voluntad de os particulares, habrá que examinar los acuerdos que se adopten no se desvían de lo que está permitido por la regulación legal, que impedirá determinados acuerdos, y permitirá otros conforme a las mayorías en cada caso previstas.

Los problemas, como casi siempre, están en los detalles.

Cuando el orden de los factores sí altera el producto: más sobre obras en comunidades.

Ya se ha tratado en varias ocasiones cuestiones relacionadas con la realización de obras en una comunidad de propietarios por parte de propietarios integrados en la misma, y es bueno recordar, a la vista de los problemas que se suscitan, qué significa el artículo 7.1 LPH, que se refiere a las obras que se pueden realizar en cada piso o local, y qué significa dar cuenta de las mismas a quien represente a la comunidad, y en qué casos y cuándo hay que hacerlo.

El artículo 3 LPH reconoce a cada propietario un derecho singular y exclusivo de propiedad “sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente” que es el piso o local de su propiedad, con todos los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases comprendidos dentro de sus límites y que le sirvan en exclusiva, junto a la copropiedad con el resto de elementos y servicios comunes que tiene con el resto de dueños de pisos y locales.” Dicha atribución de propiedad exclusiva, sobre los elementos estrictamente privativos, y compartida con el resto de condueños respecto a los elementos comunes - que aparecen enumerados sin carácter exhaustivo en el artículo 396 CC -  tiene como es lógico, aunque frecuentemente se olvide, consecuencias respecto a la posibilidad de ejecución, y en su caso régimen de comunicación y/o autorización, de las obras a que se refiere el artículo 7.1 LPH.

Lo que dice el artículo 7.1 LPH es que el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, siempre y cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad, y aunque ya tratamos en un post anterior [“Obligación de comunicación previa a la Comunidad de obras en elementos privativos”] algunas de las cuestiones que se plantean a propósito de este precepto, como son, cuándo es necesario hacer esa comunicación previa, y si tiene alguna consecuencia legal el hecho de no hacerla, conviene aclarar algunos puntos que no siempre quedan del todo claros:

1. La comunicación hay que hacerla siempre y, además, como dice el mismo precepto con meridiana claridad, con carácter previo al inicio de las obras, que debe ser además con tiempo suficiente para permitir una adecuada toma de conocimiento de lo que se va a hacer, en caso de que exista algún atisbo de actuación sobre elementos comunes, y margen de actuación.

2. Las obras que afecten única y exclusivamente a elementos privativos no están sometidas a ningún régimen de autorización de la comunidad de propietarios, supuesto al que se refiere estrictamente el concepto de “comunicación previa”.

3. No es suficiente la "comunicación previa" si se va a actuar de cualquier manera sobre elementos comunes, porque lo que se precisa en tal caso es el permiso de la comunidad de propietarios, que solo puede ser concedido a través de su máximo órgano de gobierno, que es la junta de propietarios, y ello con independencia del mayor o menos grado de afectación que la obra implique, cuya valoración corresponde también a la junta de propietarios.

4. Dicha autorización se precisa aun cuando sea para reparar o rehabilitar elementos comunes que estén en mal estado – supuesto que ya traté en otro post [“Obras de reparación en elementos comunes por propietario, y derecho de reembolso”] –, pudiendo intervenir por su cuenta el propietario solo cuando, habiendo sido comunicada, no sean afrontadas por la Comunidad con la necesaria diligencia, y además concurran razones de urgencia que obliguen a ello.

5. Si no es posible dicha intervención unilateral de un propietario para obras de rehabilitación o reparación de elementos comunes, menos aún cabe admitirlas para cualesquiera otros tipos de obras, aun cuando de las mismas puedan resultar ventajas para todos los propietarios (como con carácter general establece el artículo 397 CC), ni tampoco se puede fundar en criterios por definición subjetivos como con los de mejora estética. Sobre la oportunidad y autorización de dichas obras no pueden decidir, aunquer parezca obvio decirlo, ni el presidente de la comunidad ni mucho menos el administrador, sino solo el conjunto de propietarios a través de la junta, y por la mayoría precisa para cada tipo de acuerdo, como establece el artículo 17 LPH.

6. Y, por supuesto, tampoco cabe amparar la ejecución de dichas obras sin comunicarlo previamente en una supuesta autorización tácita de la comunidad de propietarios, con base en la existencia obras anteriores, o al menos es muy arriesgado hacerlo, como ya traté en un post anterior [“Autorización tácita de la comunidad de propietarios para la realización de obras en elementos comunes”]. Recordemos que lo que se exige con carácter general es un consentimiento expreso para tales obras, sin perjuicio de que exista la posibilidad de un consentimiento tácito que exige la acreditación, por quien trata así de justificar las obras por él realizadas, de que hay actos de la comunidad de propietarios, claros terminantes e inequívocos, que ponen de relieve la existencia de esa autorización tácita, sin que se considere como tal, por ejemplo, la no interposición de una demanda durante años, un silencio que no puede convertirse en autorización, porque el conocimiento no es equiparable al consentimiento.

El cumplimiento de la obligación de comunicación previa de las obras que se van a realizar, pese a no estar sancionado por la ley, tiene unas ventajas innegables, tanto para la comunidad como para el propietario, y es que permite poner de manifiesto la existencia de una actuación sobre elementos comunes, o incluso de una duda sobre si afecta o no, por lo que si el caso lo requiere la cuestión podrá plantearse en junta de propietarios antes de que se lleven a cabo las obras, lo que permitirá debatirlas y en su caso recabar de la junta el permiso previo necesario para su realización, evitando incurrir en gastos y conflictos innecesarios. 

Se trata sin embargo de una obligación que no siempre se cumple, bien sea por simple desconocimiento de las implicaciones y obligaciones, bien sea porque sí se conocen, pero no se desea asumir la posibilidad de una decisión negativa de la junta, que obligaría a impugnarla, provocando así situaciones de conflicto, incurriendo en gastos cuya responsabilidad no puede atribuirse a la comunidad, y tratando de conseguir una autorización a posteriori de lo ya ejecutado, en lugar de previa, que es lo ordenado.

El orden de los factores sí altera el producto, en este caso, y es que no es lo mismo si se actúa de una forma o de otra, ni para los propietarios, ni para la comunidad.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

masabogado.com

Autorización tácita de la comunidad de propietarios para la realización de obras en elementos comunes

Ya nos hemos referido en varias ocasiones a las obras que tantas veces se realizan en una comunidad de propietarios, que pueden afectar a elementos comunes del edificio, tales como la fachada, la cubierta, terrazas, ocupación del patio interior o del rellano de la escalera, etc., o puede afectar exclusivamente a elementos privativos de la vivienda o local, al desarrollarse en el interior del mismo y no afectar a elementos comunes, y al régimen de comunicación y aprobación.

Pero la cuestión que ahora se plantea es el régimen de prescripción para la reclamación en el seno de una comunidad de propietarios – de la comunidad contra un propietario, que será el supuesto más común, o viceversa - para la restauración de los elementos alterados a su estado original, lo que plantea problemas complejos, relacionados con la dificultad de discernir si las obras realizadas afectan o no a elementos comunes, con el tiempo en que ha podido ser conocida la realización de dichas obras, y con la posibilidad de que exista una autorización tácita para su realización, especialmente si las obras no han podido, razonablemente, pasar desapercibidas.

Respecto a este tema la jurisprudencia mayoritaria se inclina por resolver que la autorización de la comunidad de propietarios para la realización de obras que afecten elementos comunes, por unanimidad o por la mayoría que en cada caso se requiera, precisa con carácter general de un consentimiento expreso, aun cuando exista la posibilidad de un consentimiento tácito que habrá que acreditar, lo que impide que el propietario que ha realizado esa obras sin el mismo pueda consolidar la situación, porque la afectación de un elemento común, aun en el caso de ser conocido por la comunidad, lo es a título de precario, y la comunidad puede, en cualquier momento, instar al propietario, incluso judicialmente, a la reposición de los elementos a su estado anterior.

Así, la SAP de Murcia (Sección 2ª) núm. 345/2005, de 21 de diciembre, en un supuesto en el que habían transcurrido doce años desde el cerramiento de un patio interior con carpintería metálica, y se opone por los demandados el conocimiento del cerramiento, y la existencia de autorización tácita, afirma, con cita de las SSTS de 7 de octubre de 1986 y 11 de julio de 1994, que no se pueden identificar consentimiento y mero conocimiento, al ser el primero un mero acto receptivo, que es indispensable para poder actuar, frente al acto valorativo de manifestación expresa o tácita de voluntad que es el segundo, y señala que “existirá declaración de voluntad tácita cuando el sujeto, aun sin exteriorizar de modo directo su querer mediante palabra escrita u oral, adopta una determinada conducta basada en los usos sociales y del tráfico, que ha de ser valorada como expresión de la voluntad interna; en definitiva se trata de los hechos concluyentes ("facta concludentia") y como tales inequívocos que sin ser medio directo del interno sentir lo da a conocer sin asomo de duda, de suerte, que el consentimiento puede ser tácito cuando del comportamiento de las partes resulta implícita su aquiescencia”.

Y en el mismo sentido la más reciente STS núm. 135/2012, de 29 de febrero, confirma dicha doctrina, al señalar que el consentimiento que debe ser otorgado para considerar lícitamente realizadas obras que afectan a elementos comunes en edificios en régimen de propiedad horizontal puede ser tácito, pero reitera que “conocimiento” no equivale a “consentimiento” como exteriorización de una voluntad, ni el silencio supone una declaración genérica que sirva de justificación para no obtener los consentimientos que son exigibles legalmente, afirmando que “ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio cabe ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad. De este modo, la resolución del conflicto radica en determinar bajo qué condiciones debe interpretarse el silencio como una tácita manifestación de ese consentimiento. Por ello deben valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de estas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento (SSTS de 23 de octubre de 2008 [RC n.º 1332/2003] y 5 de noviembre de 2008 [RC n.º 1971/2003] 26 de noviembre de 2010 [RC n.º 2401/2005]).”

En todo caso, la autorización dada por la comunidad de propietarios a algún o algunos propietarios, ya sea de forma tácita o expresa, para la realización de determinadas alteraciones en elementos comunes no concede a los restantes propietarios una especie de derecho para realizar alteraciones distintas en la cosa común, y tanto es así que en el caso de que la comunidad de propietarios concediera arbitrariamente autorización para realizar algunas alteraciones, y no para ejecutar otras, lo que justificaría sería la anulación de las autorizaciones dadas a esos propietarios, pero no otorgaría a los restantes una especie de cheque en blanco para que pudieran realizar alteraciones distintas de las autorizadas por la comunidad [SAP Cantabria (Sección 4ª) núm. 108/2008, de 6 de febrero]. Y ello es así porque, como recuerda el Tribunal Supremo (STS 423/2011, de 20 de junio), “no existe igualdad en la ilegalidad, sino a través de mecanismos de teoría general del derecho como son la exigencia de la buena fe en el ejercicio de los derechos, la proscripción del abuso del derecho, y la aplicación de la equidad como criterio dulcificador del rigor de la eficacia de la norma jurídica que resultaría de su automática aplicación conforme a su propio tenor, o incluso introduciendo criterios de exégesis de la norma conforme a la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada”; es decir, que no puede alegarse el agravio comparativo que supone la tolerancia de la comunidad hacia determinadas obras para justificar las propias, con base en la existencia de un supuesto abuso de derecho -doctrina que es de aplicación excepcional -  porque ni el principio de igualdad ni la equidad pueden servir para eludir la aplicación de la norma de la unanimidad en los acuerdos que afectan al título constitutivo, fuera de los casos de probado abuso en la pretensión de la Comunidad, para lo cual tendría que acreditarse la generalización de la conducta de la Comunidad en otros casos en que se han permitido obras similares.

Es decir, que lo que se exige con carácter general es un consentimiento expreso, sin perjuicio de lo cual cabe la posibilidad de un consentimiento tácito, lo que, en una cuestión como la alteración de elementos comunes, exige la realidad de un acto que ponga de relieve el deseo o voluntad del agente, exigiendo que sea claro, terminante e inequívoco, sin que la jurisprudencia considere como tal la no interposición de la demanda durante años, un silencio que no puede convertirse en autorización, y ello porque el conocimiento no es equiparable a consentimiento.

Por supuesto que ello puede dar lugar a problemas para determinar en qué medida existe o no autorización tácita por parte de la comunidad de propietarios para la realización de determinadas obras, e inseguridad jurídica, tanto para el que las ejecuta como para la comunidad, y desde este punto de vista parece acertada la previsión del Código Civil de Cataluña, cuando en su artículo 36, apartado 3 quiere evitar la discrepancia sobre si el conocimiento es autorización estableciendo la presunción de que hay consentimiento expreso de la comunidad cuando han transcurrido seis años desde la realización de la obra, siempre que sea notoria, con dos excepciones, que la obra afecte a la solidez del edificio o que comporte la ocupación de elementos comunes.

No parece mala solución, que podría exportarse al resto del territorio común, pero mientras que ello sucede (y la verdad sea dicha, aun cuando ello suceda, porque se trata de una presunción que lo único que ocasiona es una inversión de la carga de la prueba), habrá que seguir examinando caso por caso, para ver en qué medida existe o no ese consentimiento tácito de la comunidad para la realización de unas obras.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

www.masabogado.com

Obligación de comunicación previa a la Comunidad de obras en elementos privativos.

Establece el artículo 7.1 LPH, que el propietario de cada piso o local podrá modificarlos elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad, lo que es una consecuencia del derecho singular y exclusivo de propiedad que reconoce el artículo 3 LPH a cada propietario “sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente” que es el piso o local de su propiedad, con todos los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases comprendidos dentro de sus límites y que le sirvan en exclusiva, junto a la copropiedad con el resto de elementos y servicio comunes que tiene con el resto de dueños de pisos y locales.

Las cuestiones que se plantean pueden ser variadas, dada la redacción del precepto, y los problemas que se pueden suscitar también, pero básicamente nos podemos plantear cuándo es necesario hacer esa comunicación previa, y si tiene consecuencia el hecho de no hacerlo.

Jardineras en fachada de un edificio en régimen de propiedad horizontal

Establece el artículo 3 LPH que en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 CC - que se refiere a la propiedad horizontal – corresponde a cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente…, y “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.” , entre los cuales es indudable que está la fachada, a tenor del artículo 396 CC que la incluye expresamente entre ellos al señalar como tal “las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;”, es decir, todo lo que conforma la fachada de la edificación.

Como es sabido, a todos los elementos comunes en general, y a las fachadas también, les afecta la prohibición del artículo 7 LPH cuando, tras referirse al derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas en el mismo, establece que “En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna…”, en coherencia con la obligación de todos los propietarios, contenida en el artículo 9 LPH, de “a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo…”, lo que implica que cualquier alteración de la fachada – por un propietario o por la comunidad -  afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para su modificación, es decir, a su aprobación en Junta de propietarios por unanimidad, a tenor de la redacción del artículo 5 LPH in fine, cuando señala que “en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre la validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”, que ex artículo 17.6ª LPH es la unanimidad de los propietarios que representen el 100% de las cuotas de participación.

El problema – y es frecuente por los problemas, valga la redundancia, que suelen ocasionar - se plantea con las jardineras ornamentales que forman parte de la fábrica de la fachada, aunque el uso es privativo de cada uno de los propietarios que tiene acceso a ellas a través de su terraza particular, y que se convierten en causa principal de las patologías de la fachada, por los problemas de impermeabilización que presentan, mal encauzamiento del agua procedente del riego de las plantas, etc., que son causa de filtraciones y humedades, que provocan a su vez desprendimientos, fisuras, grietas y debilitación de los materiales y degradación de la fachada, aconsejándose desde el punto de vista técnico su eliminación, dado el mayor coste de la demolición y reposición, y el riesgo de que en un futuro se reproduzcan las patologías.

Ahora bien, nos podemos plantear, ¿las jardineras en fachada forman parte esencial de la misma? ¿Es exigible la unanimidad para su eliminación? ¿A quién corresponde el gasto relativo a tal actuación, o en su caso a su restauración o reposición si el uso es privativo?