Alteración de elementos comunes en propiedad horizontal: la fachada.

El artículo 3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal (LPH) establece, en relación con el régimen de propiedad del artículo 396 del Código Civil (CC), a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.”, y “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.”, desprendiéndose del artículo 5 LPH la naturaleza común de todos aquellos bienes que en el título constitutivo no se definen como privativos. Las cuestiones que se plantean son, si está la fachada del edificio en propiedad horizontal, en la parte que se corresponde con el cierre exterior de una vivienda, comprendida dentro de esos elementos comunes; si existe alguna diferencia entre un edificio o lo que se denomina “propiedad horizontal tumbada”, como es el caso de adosados o dúplex; y si es posible, y qué requisitos se precisarían para su alteración.

Respecto al carácter de elemento común de la fachada de un edificio en propiedad horizontal no hay ninguna duda, puesto que, no solo es que la fachada de una vivienda no es un elementos o instalación comprendido dentro de sus límites, y que sirve exclusivamente a su propietario, en los términos que señala el artículo 3 LPH, sino que el  artículo 396 CC, al que dicho precepto se refiere, situado en el capítulo III del Libro II del Código Civil, dedicado a las comunidad de bienes, se refiere a los pisos y locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, y realiza una enumeración de los elementos que considera comunes, entre los que incluye expresamente “las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;”.

Tampoco plantea ninguna duda la cuestión de si nos encontramos en el supuesto de unas viviendas adosadas, o incluso de una urbanización de viviendas unifamiliares tipo dúplex en lo que se denomina régimen de “propiedad horizontal tumbada”, porque la Ley de Propiedad Horizontal no hace ninguna distinción, y no por dicha razón adquieren carácter privativo la fachada de cada una de esas viviendas, sino que conservan el carácter de elemento común, como ha señalado, por ejemplo la SAP Alicante (Sección 7ª) núm. 377/2007 de 14 noviembre (JUR 2008\156917) cuando rechaza reconocer la licitud de la obra ejecutada que se le solicitaba por encontrarse ante un complejo inmobiliario conocido como propiedad horizontal tumbada (en realidad son dos conceptos distintos) en el que las viviendas son unifamiliares y por tanto la fachada sería un elemento privativo y no un elemento común, lo que excluiría su alteración, señalando que “Es un hecho pacífico por reconocimiento de los demandados, la ejecución de la obra consistente en cerramiento de la terraza con estructura de aluminio de carácter permanente, con cristales y persianas, tal y como reflejan las fotografías adjuntadas, y que para la realización de dicha obra no han contado con el consentimiento de la comunidad de propietarios. Dicha obra representa una clara alteración de la configuración exterior del conjunto de la urbanización, debiendo considerarse elementos comunes las fachadas de cada una de las viviendas que la integran, aunque sean de uso privativo, por estar unas al lado de las otras en hilera, lo que determina que el cerramiento de la terraza destaque más que en los edificios de propiedad horizontal vertical. Por consiguiente, la obra litigiosa comporta una vulneración de los artículos 7 y 12 LPH, por alterar la configuración o estado exterior del conjunto de la urbanización, por lo que precisando del consentimiento unánime de los propietarios del conjunto inmobiliario y no contando con él, procede desestimar el recurso y confirma la sentencia de primera instancia por ser ajustada a derecho.”

Y respecto de la última de las cuestiones planteadas, si es posible su alteración y, en su caso, bajo qué requisitos,  la respuesta viene anticipada por la sentencia anterior. El artículo 7 LPH establece que “1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.”, por lo que resulta claro (STS de 22 octubre 2008 (RJ 2008\5782)) que el artículo 7 LPH limita las facultades del propietario, el cual, si bien usará de su piso o local según le convenga, carece de capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble; es decir, el precepto distingue entre la propiedad privada y los elementos comunes del edificio, y si para la primera el titular tiene plena libertad de realizar modificaciones, no así en los servicios generales o elementos comunes, pues sus derechos dominicales terminan allí donde su propia superficie se acaba, conforme al artículo 3 a) LPH. Por lo tanto el propietario no puede, por su cuenta, alterar la fachada, sino que requerirá para ello de la autorización del resto de propietarios, en una junta de propietarios (art. 14 LPH) en la que se incluya dicho punto en el orden del día (art. 16 LPH), y se observen todas las garantías precisas en la convocatoria de la misma,  puesto que se trata de autorizar una modificación del título constitutivo, para lo que será precisa la unanimidad de los propietarios de conformidad con el art. 17 LPH que establece que “6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”

La regla general es pues clara, aunque después puede haber excepciones, por ejemplo (y es solo un ejemplo, puede haber más), si se permiten situaciones de hecho advertidas y toleradas por la Comunidad durante largo tiempo, y pueda entenderse que se ha producido un consentimiento tácito (p.ej. STS  (Sección 1ª) de 23 de octubre de 2008 (RJ 2008/5788) las  SSTS de 24 de mayo de 1975  (RJ 1975/2621) y  26 de mayo de 1986 (RJ 1986/2822), una aquiescencia de la comunidad, al haber aceptado desde su inicio las obras que han supuesto dicha alteración (ejemplo típico son los cerramientos de terrazas y balcones, pero no solo), sin que durante largo tiempo se haya realizado reclamación alguna en contra, lo que puede tener consecuencias – que habrá que ver caso por caso - respecto a otros propietarios que quieran hacer después las mismas alteraciones.

Como siempre en Derecho, y particularmente en Propiedad Horizontal, por el casuismo que lo rodea, es preciso asesorarse convenientemente antes de hacer ninguna obra que pueda implicar una alteración de los elementos comunes, y también – en su defecto - si por desconocimiento o inadvertencia se ha llevado a efecto sin contar con dicho consentimiento, y se produce una reclamación de la Comunidad de Propietarios, con el objeto de encontrar la línea de defensa más adecuada que, a veces, solo podrá ser la rectificación de lo mal hecho.

José Ignacio Martínez Pallarés
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