Cuando el orden de los factores sí altera el producto: más sobre obras en comunidades.

Ya se ha tratado en varias ocasiones cuestiones relacionadas con la realización de obras en una comunidad de propietarios por parte de propietarios integrados en la misma, y es bueno recordar, a la vista de los problemas que se suscitan, qué significa el artículo 7.1 LPH, que se refiere a las obras que se pueden realizar en cada piso o local, y qué significa dar cuenta de las mismas a quien represente a la comunidad, y en qué casos y cuándo hay que hacerlo.

El artículo 3 LPH reconoce a cada propietario un derecho singular y exclusivo de propiedad “sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente” que es el piso o local de su propiedad, con todos los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases comprendidos dentro de sus límites y que le sirvan en exclusiva, junto a la copropiedad con el resto de elementos y servicios comunes que tiene con el resto de dueños de pisos y locales.” Dicha atribución de propiedad exclusiva, sobre los elementos estrictamente privativos, y compartida con el resto de condueños respecto a los elementos comunes - que aparecen enumerados sin carácter exhaustivo en el artículo 396 CC -  tiene como es lógico, aunque frecuentemente se olvide, consecuencias respecto a la posibilidad de ejecución, y en su caso régimen de comunicación y/o autorización, de las obras a que se refiere el artículo 7.1 LPH.

Lo que dice el artículo 7.1 LPH es que el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, siempre y cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad, y aunque ya tratamos en un post anterior [“Obligación de comunicación previa a la Comunidad de obras en elementos privativos”] algunas de las cuestiones que se plantean a propósito de este precepto, como son, cuándo es necesario hacer esa comunicación previa, y si tiene alguna consecuencia legal el hecho de no hacerla, conviene aclarar algunos puntos que no siempre quedan del todo claros:

1. La comunicación hay que hacerla siempre y, además, como dice el mismo precepto con meridiana claridad, con carácter previo al inicio de las obras, que debe ser además con tiempo suficiente para permitir una adecuada toma de conocimiento de lo que se va a hacer, en caso de que exista algún atisbo de actuación sobre elementos comunes, y margen de actuación.

2. Las obras que afecten única y exclusivamente a elementos privativos no están sometidas a ningún régimen de autorización de la comunidad de propietarios, supuesto al que se refiere estrictamente el concepto de “comunicación previa”.

3. No es suficiente la "comunicación previa" si se va a actuar de cualquier manera sobre elementos comunes, porque lo que se precisa en tal caso es el permiso de la comunidad de propietarios, que solo puede ser concedido a través de su máximo órgano de gobierno, que es la junta de propietarios, y ello con independencia del mayor o menos grado de afectación que la obra implique, cuya valoración corresponde también a la junta de propietarios.

4. Dicha autorización se precisa aun cuando sea para reparar o rehabilitar elementos comunes que estén en mal estado – supuesto que ya traté en otro post [“Obras de reparación en elementos comunes por propietario, y derecho de reembolso”] –, pudiendo intervenir por su cuenta el propietario solo cuando, habiendo sido comunicada, no sean afrontadas por la Comunidad con la necesaria diligencia, y además concurran razones de urgencia que obliguen a ello.

5. Si no es posible dicha intervención unilateral de un propietario para obras de rehabilitación o reparación de elementos comunes, menos aún cabe admitirlas para cualesquiera otros tipos de obras, aun cuando de las mismas puedan resultar ventajas para todos los propietarios (como con carácter general establece el artículo 397 CC), ni tampoco se puede fundar en criterios por definición subjetivos como con los de mejora estética. Sobre la oportunidad y autorización de dichas obras no pueden decidir, aunquer parezca obvio decirlo, ni el presidente de la comunidad ni mucho menos el administrador, sino solo el conjunto de propietarios a través de la junta, y por la mayoría precisa para cada tipo de acuerdo, como establece el artículo 17 LPH.

6. Y, por supuesto, tampoco cabe amparar la ejecución de dichas obras sin comunicarlo previamente en una supuesta autorización tácita de la comunidad de propietarios, con base en la existencia obras anteriores, o al menos es muy arriesgado hacerlo, como ya traté en un post anterior [“Autorización tácita de la comunidad de propietarios para la realización de obras en elementos comunes”]. Recordemos que lo que se exige con carácter general es un consentimiento expreso para tales obras, sin perjuicio de que exista la posibilidad de un consentimiento tácito que exige la acreditación, por quien trata así de justificar las obras por él realizadas, de que hay actos de la comunidad de propietarios, claros terminantes e inequívocos, que ponen de relieve la existencia de esa autorización tácita, sin que se considere como tal, por ejemplo, la no interposición de una demanda durante años, un silencio que no puede convertirse en autorización, porque el conocimiento no es equiparable al consentimiento.

El cumplimiento de la obligación de comunicación previa de las obras que se van a realizar, pese a no estar sancionado por la ley, tiene unas ventajas innegables, tanto para la comunidad como para el propietario, y es que permite poner de manifiesto la existencia de una actuación sobre elementos comunes, o incluso de una duda sobre si afecta o no, por lo que si el caso lo requiere la cuestión podrá plantearse en junta de propietarios antes de que se lleven a cabo las obras, lo que permitirá debatirlas y en su caso recabar de la junta el permiso previo necesario para su realización, evitando incurrir en gastos y conflictos innecesarios. 

Se trata sin embargo de una obligación que no siempre se cumple, bien sea por simple desconocimiento de las implicaciones y obligaciones, bien sea porque sí se conocen, pero no se desea asumir la posibilidad de una decisión negativa de la junta, que obligaría a impugnarla, provocando así situaciones de conflicto, incurriendo en gastos cuya responsabilidad no puede atribuirse a la comunidad, y tratando de conseguir una autorización a posteriori de lo ya ejecutado, en lugar de previa, que es lo ordenado.

El orden de los factores sí altera el producto, en este caso, y es que no es lo mismo si se actúa de una forma o de otra, ni para los propietarios, ni para la comunidad.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

masabogado.com

Autorización tácita de la comunidad de propietarios para la realización de obras en elementos comunes

Ya nos hemos referido en varias ocasiones a las obras que tantas veces se realizan en una comunidad de propietarios, que pueden afectar a elementos comunes del edificio, tales como la fachada, la cubierta, terrazas, ocupación del patio interior o del rellano de la escalera, etc., o puede afectar exclusivamente a elementos privativos de la vivienda o local, al desarrollarse en el interior del mismo y no afectar a elementos comunes, y al régimen de comunicación y aprobación.

Pero la cuestión que ahora se plantea es el régimen de prescripción para la reclamación en el seno de una comunidad de propietarios – de la comunidad contra un propietario, que será el supuesto más común, o viceversa - para la restauración de los elementos alterados a su estado original, lo que plantea problemas complejos, relacionados con la dificultad de discernir si las obras realizadas afectan o no a elementos comunes, con el tiempo en que ha podido ser conocida la realización de dichas obras, y con la posibilidad de que exista una autorización tácita para su realización, especialmente si las obras no han podido, razonablemente, pasar desapercibidas.

Respecto a este tema la jurisprudencia mayoritaria se inclina por resolver que la autorización de la comunidad de propietarios para la realización de obras que afecten elementos comunes, por unanimidad o por la mayoría que en cada caso se requiera, precisa con carácter general de un consentimiento expreso, aun cuando exista la posibilidad de un consentimiento tácito que habrá que acreditar, lo que impide que el propietario que ha realizado esa obras sin el mismo pueda consolidar la situación, porque la afectación de un elemento común, aun en el caso de ser conocido por la comunidad, lo es a título de precario, y la comunidad puede, en cualquier momento, instar al propietario, incluso judicialmente, a la reposición de los elementos a su estado anterior.

Así, la SAP de Murcia (Sección 2ª) núm. 345/2005, de 21 de diciembre, en un supuesto en el que habían transcurrido doce años desde el cerramiento de un patio interior con carpintería metálica, y se opone por los demandados el conocimiento del cerramiento, y la existencia de autorización tácita, afirma, con cita de las SSTS de 7 de octubre de 1986 y 11 de julio de 1994, que no se pueden identificar consentimiento y mero conocimiento, al ser el primero un mero acto receptivo, que es indispensable para poder actuar, frente al acto valorativo de manifestación expresa o tácita de voluntad que es el segundo, y señala que “existirá declaración de voluntad tácita cuando el sujeto, aun sin exteriorizar de modo directo su querer mediante palabra escrita u oral, adopta una determinada conducta basada en los usos sociales y del tráfico, que ha de ser valorada como expresión de la voluntad interna; en definitiva se trata de los hechos concluyentes ("facta concludentia") y como tales inequívocos que sin ser medio directo del interno sentir lo da a conocer sin asomo de duda, de suerte, que el consentimiento puede ser tácito cuando del comportamiento de las partes resulta implícita su aquiescencia”.

Y en el mismo sentido la más reciente STS núm. 135/2012, de 29 de febrero, confirma dicha doctrina, al señalar que el consentimiento que debe ser otorgado para considerar lícitamente realizadas obras que afectan a elementos comunes en edificios en régimen de propiedad horizontal puede ser tácito, pero reitera que “conocimiento” no equivale a “consentimiento” como exteriorización de una voluntad, ni el silencio supone una declaración genérica que sirva de justificación para no obtener los consentimientos que son exigibles legalmente, afirmando que “ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio cabe ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad. De este modo, la resolución del conflicto radica en determinar bajo qué condiciones debe interpretarse el silencio como una tácita manifestación de ese consentimiento. Por ello deben valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de estas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento (SSTS de 23 de octubre de 2008 [RC n.º 1332/2003] y 5 de noviembre de 2008 [RC n.º 1971/2003] 26 de noviembre de 2010 [RC n.º 2401/2005]).”

En todo caso, la autorización dada por la comunidad de propietarios a algún o algunos propietarios, ya sea de forma tácita o expresa, para la realización de determinadas alteraciones en elementos comunes no concede a los restantes propietarios una especie de derecho para realizar alteraciones distintas en la cosa común, y tanto es así que en el caso de que la comunidad de propietarios concediera arbitrariamente autorización para realizar algunas alteraciones, y no para ejecutar otras, lo que justificaría sería la anulación de las autorizaciones dadas a esos propietarios, pero no otorgaría a los restantes una especie de cheque en blanco para que pudieran realizar alteraciones distintas de las autorizadas por la comunidad [SAP Cantabria (Sección 4ª) núm. 108/2008, de 6 de febrero]. Y ello es así porque, como recuerda el Tribunal Supremo (STS 423/2011, de 20 de junio), “no existe igualdad en la ilegalidad, sino a través de mecanismos de teoría general del derecho como son la exigencia de la buena fe en el ejercicio de los derechos, la proscripción del abuso del derecho, y la aplicación de la equidad como criterio dulcificador del rigor de la eficacia de la norma jurídica que resultaría de su automática aplicación conforme a su propio tenor, o incluso introduciendo criterios de exégesis de la norma conforme a la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada”; es decir, que no puede alegarse el agravio comparativo que supone la tolerancia de la comunidad hacia determinadas obras para justificar las propias, con base en la existencia de un supuesto abuso de derecho -doctrina que es de aplicación excepcional -  porque ni el principio de igualdad ni la equidad pueden servir para eludir la aplicación de la norma de la unanimidad en los acuerdos que afectan al título constitutivo, fuera de los casos de probado abuso en la pretensión de la Comunidad, para lo cual tendría que acreditarse la generalización de la conducta de la Comunidad en otros casos en que se han permitido obras similares.

Es decir, que lo que se exige con carácter general es un consentimiento expreso, sin perjuicio de lo cual cabe la posibilidad de un consentimiento tácito, lo que, en una cuestión como la alteración de elementos comunes, exige la realidad de un acto que ponga de relieve el deseo o voluntad del agente, exigiendo que sea claro, terminante e inequívoco, sin que la jurisprudencia considere como tal la no interposición de la demanda durante años, un silencio que no puede convertirse en autorización, y ello porque el conocimiento no es equiparable a consentimiento.

Por supuesto que ello puede dar lugar a problemas para determinar en qué medida existe o no autorización tácita por parte de la comunidad de propietarios para la realización de determinadas obras, e inseguridad jurídica, tanto para el que las ejecuta como para la comunidad, y desde este punto de vista parece acertada la previsión del Código Civil de Cataluña, cuando en su artículo 36, apartado 3 quiere evitar la discrepancia sobre si el conocimiento es autorización estableciendo la presunción de que hay consentimiento expreso de la comunidad cuando han transcurrido seis años desde la realización de la obra, siempre que sea notoria, con dos excepciones, que la obra afecte a la solidez del edificio o que comporte la ocupación de elementos comunes.

No parece mala solución, que podría exportarse al resto del territorio común, pero mientras que ello sucede (y la verdad sea dicha, aun cuando ello suceda, porque se trata de una presunción que lo único que ocasiona es una inversión de la carga de la prueba), habrá que seguir examinando caso por caso, para ver en qué medida existe o no ese consentimiento tácito de la comunidad para la realización de unas obras.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

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