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lunes, 2 de octubre de 2017

La resolución unilateral por la comunidad de propietarios del contrato de mantenimiento de ascensores


La cuestión que se plantea se refiere a los contratos de mantenimiento de ascensores celebrados entre una empresa mantenedora y una comunidad de propietarios, que suelen concertarse por un tiempo determinado – antes eran frecuentes los plazos de 10 años, siendo lo habitual ahora mismo plazos de 5 y 3 años - al final del cual el contrato se renueva automáticamente por periodos de igual duración, salvo que una de las partes comunique a la otra la decisión de no renovarlo con una determinada antelación (30 o 60 días), pactándose en el mismo contrato normalmente la posibilidad de resolución unilateral, o las consecuencias de una resolución unilateral por cualquiera de las partes antes de su fecha de terminación, acordando a tales efectos una indemnización; un supuesto típico es que se acuerda que la parte que lo dé por finalizado, debe abonar a la otra una indemnización por daños del 50% de la cantidad pendiente de facturar por el tiempo de mantenimiento restante hasta la fecha de finalización, basada en la última factura incrementada con los descuentos porcentuales que suelen acordarse con el cliente sobre el precio “base” fijado por la empresa mantenedora en atención a la duración del contrato.

Si es posible o no esa cancelación anticipada, si depende o no de la condición que tenga la parte contratante del servicio, si es lícita la cláusula en la que se pacta esa indemnización, si cabe o no su moderación judicial, y es posible que la empresa mantenedora reclame otros daños al margen de lo pactado contractualmente son algunas de las cuestiones que nos podemos plantear.

lunes, 8 de agosto de 2016

La compensación por contribución a las cargas del matrimonio con trabajo doméstico.


Dentro de los regímenes que pueden regir económicamente el matrimonio, frente a la sociedad de gananciales, que rige en el territorio común salvo pacto en contrario (artículo 1.435 CC), régimen en el que se hacen comunes para los cónyuges las ganancias o beneficios obtenidos por cualquiera de ellos durante su vigencia, que les son atribuidos por mitad al disolverse aquel, en el régimen de separación de bienes establece el artículo 1.437 CC que “…pertenecerán a cada cónyuge los bienes que tuviese en el momento inicial del mismo y los que después adquiera por cualquier título…”, disponiendo el artículo 1.438 CC – en la redacción de la Ley 11/1981, de 13 de mayo, de modificación del Código Civil en materia de filiación, patria potestad, y régimen económico del matrimonio –, tras establecer que ambos cónyuges deben contribuir al sostenimiento de las cargas del matrimonio, y que a falta de convenio lo deben hacer proporcionalmente a sus respectivos recursos económicos, que “El trabajo para la casa será computado como contribución  a las cargas y dará derecho a obtener una compensación que el juez señalará, a falta de acuerdo, a la extinción del régimen de separación.”

Señala, pues, esta norma que ambos cónyuges han de contribuir al sostenimiento de las cargas del matrimonio, conforme a sus respectivas posibilidades, y que la asunción del trabajo doméstico en el hogar familiar es una forma de contribuir a esas cargas, una medida con la que el legislador trató, en la medida de lo posible, de paliar el principal defecto señalado al régimen de separación de bienes, el de no hacer partícipes a ambos cónyuges de todas las ganancias y beneficios habidos durante el matrimonio (como sí ocurre con la sociedad de gananciales), y pensando en la situación en la que queda el cónyuge que se dedica al trabajo en el hogar y no realiza una actividad remunerada, computando, para paliar tal efecto, el trabajo para la casa como contribución a las cargas del matrimonio, y previendo una compensación por ello que el juez ha de señalar, a falta de acuerdo, al producirse la extinción del régimen de separación.

La cuestión, que parece clara, no es tan sencilla, sin embargo, y se plantea si, existiendo un régimen de separación de bienes, es necesario que ese cónyuge haya contribuido a las cargas del matrimonio “solo” con el trabajo realizado para la casa, es decir, realizado con exclusividad, con pérdida de expectativas laborales o profesionales, y sin que el otro cónyuge haya contribuido de forma alguna a ese trabajo doméstico, de forma que si el cónyuge compatibilizara su trabajo con la dirección de las tareas familiares, o ambos contribuyeran a ese trabajo doméstico no nacería derecho alguno de compensación; o, por el contrario, existe el derecho a obtener esa compensación siempre que el trabajo doméstico haya sido el principalmente desarrollado por el cónyuge acreedor, de forma que su desempeño le haya impedido acceder con plenitud e igualdad de oportunidades con el otro cónyuge al ejercicio de actividades profesionales o retribuidas; y ello hay que ponerlo en relación, además, con la idea central de que no parece justo que tras un periodo de convivencia, uno de los cónyuges retenga para sí todos los beneficios o incrementos patrimoniales cuando los mismos han sido logrados gracias a la contribución personal del otro cónyuge, que posibilitó que aquél los obtuviese al liberarle de parte de las obligaciones personales que le incumbían para con su familia, y, por tanto, si tiene que existir y hay que acreditar ese incremento patrimonial.

lunes, 2 de mayo de 2016

Resolución de contrato de compraventa, abusividad de la pena convencional y consecuencias.



La cuestión que se plantea se refiere a  aquellos contratos de compraventa de vivienda, en los que existen entregas a cuenta del precio final, a veces bastante importantes, que contienen una cláusula en la que se pacta que el incumplimiento por el comprador de sus obligaciones de pago aplazado, o de su obligación de comparecer al otorgamiento de la escritura pública cuando así sea requerido por la vendedora, facultará a esta para resolver el contrato, con derecho a percibir una pena convencional igual a las cantidades hasta entonces satisfechas por el comprador; y si en otra ocasión nos planteábamos si era posible la alegación de enriquecimiento injusto de quién resuelve el contrato de compraventa, y se queda con la vivienda y con las cantidades entregadas a cuenta, lo que nos planteamos en esta ocasión es si es posible y en qué condiciones, en su caso, cabe oponer la declaración de abusividad de la cláusula, y sus consecuencias.

Hay que tener en cuenta que normalmente, cuando se trata de contratos con promotoras, no se trata normalmente de una cláusula negociada individualmente por la parte compradora consumidora, que se puede considerar como una cláusula fijada en exclusivo beneficio de la promotora vendedora, y que dicha penalización puede causar un importante desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes, al contemplarse solo para el caso de incumplimiento del comprador y consistir, en ocasiones, en una indemnización desproporcionadamente alta en comparación con los posibles daños y perjuicios que puedan derivarse de dicho incumplimiento, y desproporcionada también respecto a la penalización caso de incumplimiento de la promotora vendedora, que suele limitarse a la devolución de lo entregado e intereses al tipo pactado.

Esta cuestión viene resuelta en SSTS de Pleno de 15 de abril de 2014, y de 21 de abril de 2014,  reiterada por la reciente STS de 21 de enero de 2016, que se refieren al control de abusividad y, por tanto, a la nulidad o validez de la referida cláusula penal, siendo los puntos fundamentales de la doctrina jurisprudencial establecida en esas sentencias los siguientes:

lunes, 25 de abril de 2016

Resolución de contrato de compraventa, pena convencional, y enriquecimiento injusto.


La cuestión que se plantea se refiere a  aquellos contratos de compraventa de vivienda, en los que existen entregas a cuenta del precio final, que contienen una estipulación, que es casi una cláusula de estilo, en la que se establece que el incumplimiento por el comprador de la obligación de pago de cualquiera de los plazos pactados, o de su obligación de comparecer al otorgamiento de la escritura pública, y pago del resto del precio, cuando así sea requerido por la vendedora, facultará a esta para resolver el contrato, con derecho a percibir una pena convencional (pactada) igual a las cantidades hasta entonces satisfechas por el comprador;

A veces las cantidades entregadas a cuenta, cuando se ejercita la acción de resolución de ese contrato por el vendedor como consecuencia del incumplimiento, pueden ser muy importantes, siendo el resultado del ejercicio y éxito de esa acción que el vendedor se queda con la vivienda que era objeto del contrato y con las cantidades entregadas a cuenta del precio (normalmente el 100%, aunque a veces, particularmente cuando el precio del inmueble seguía una tendencia alcista, se han señalado otros porcentajes inferiores) lo que puede llevar a plantearse al comprador, que no quiere o no puede cumplir, si puede alegar / oponer el enriquecimiento injusto del vendedor para oponerse a esa pretensión.

lunes, 1 de junio de 2015

La responsabilidad de los administradores en el déficit concursal, tras la reforma del RDL 4/2014, de 7 de marzo, según la STS 772/2014, de 12 de enero de 2015.

Me refería en una entrada de hace poco más de un año, a propósito de la exigencia del requisito de apariencia de buen derecho en el embargo preventivo de bienes y derechos de los administradores en el concurso de acreedores, y dada la insuficiencia de la masa activa del concurso para satisfacer todas las deudas, a los criterios para la imputación de culpabilidad establecidos en los artículos 164 y 165 de la Ley Concursal (LC), porque en la generación o agravación del estado de insolvencia del deudor hubiera mediado dolo o culpa grave del mismo o de sus administradores, y a la obligación de cobertura total o parcial del déficit establecida en el artículo 172 bis LC que, en la redacción anterior al RDL 4/2014, de 7 de marzo, decía que “Cuando la sección de calificación hubiera sido formada o reabierta como consecuencia de la apertura de la fase de liquidación, la sentencia podrá, además, condenar a todos o a algunos de los administradores, liquidadores, de derecho o de hecho, o apoderados generales de la persona jurídica concursada que hubieran sido declarados personas afectadas por la calificación a la cobertura total o parcial del déficit.” Y en dicha entrada, a propósito de la relación de causalidad entre la conducta imputada al administrador de la sociedad y la generación o agravación de la insolvencia, afirmábamos que era imprescindible que, por las características de la conducta imputada, esta fuera susceptible de haber generado o agravado la insolvencia de la persona jurídica, y a propósito del debate existente entre los partidarios de la naturaleza indemnizatoria de la responsabilidad, para los que es necesario el requisito de la relación de causalidad entre el daño y la conducta culpable, (p. ej. la Audiencia Provincial de Barcelona), y los partidarios de la naturaleza sancionadora de dicha responsabilidad, para los que no se precisa dicho requisito (p.ej. la A.P. Madrid), nos decantábamos por el criterio de la AP de Barcelona, con base, entre otras cosas, en la interpretación de las SSTS núm. 255/2012, de 26 abril (RJ2012/6101) y núm. 644/2011, de 6 de octubre (RJ 2012/1084), que interpretábamos deforma acorde con esecriterior.

El artículo 172 bis LC, tras la redacción dada por el RDL 4/2014, de 7 de marzo, que fue convalidado por la Ley 17/2014, de 30 de septiembre, además de incluir dentro del ámbito de la condena a los socios que se hubieran negado sin causa razonable “la capitalización de créditos o una emisión de valores o instrumentos convertibles” en los términos previstos en el nuevo n.º4 del artículo 165 LC, termina ahora su primer párrafo afirmando que esa condena a la cobertura total o parcial del déficit será “en la medida que la conducta que ha determinado la calificación culpable haya generado o agravado la insolvencia.”

¿Aporta este añadido en dicho precepto algo realmente nuevo a lo que ya establecía la Ley Concursal respecto a la responsabilidad de los administradores en el déficit concursal?

martes, 8 de octubre de 2013

¿Es posible la remuneración y/o indemnización del cargo de presidente en una comunidad de propietarios?

Entre los órganos de gobierno de una comunidad de propietarios, que se relacionan en el art. 13.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), está el Presidente que, según el apartado 3 del mismo precepto, “…ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.”

La cuestión que se plantea es si dicho cargo – que no suele ser de gusto, y por eso la Ley (art. 13.2 LPH) prevé que su nombramiento, bien sea mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo, será obligatorio – debe ser necesariamente gratuito, o puede ser remunerado, y si es posible que el presupuesto de ingresos y gastos de la comunidad prevea, bien dicha remuneración, bien el resarcimiento de los gastos o daños que el presidente pueda experimentar como consecuencia del ejercicio del cargo, o ambas cosas.