De lo comprendido salvo prohibición, a la prohibición salvo autorización: las viviendas turísticas

 

En un post del pasado 8-4-2024, «Cambio de destino y limitaciones estatutarias a propósito de las viviendas de uso turístico»,  [URL: https://noticiasdelforo.blogspot.com/2024 /04/cambio-de-destino-y-limitaciones.html ] recogía el estado de la cuestión hasta ese momento, como consecuencia de  diferentes sentencias del Tribunal Supremo que se referían a supuestos particulares, a partir del reconocimiento de la plena libertad de los propietarios para dar al inmueble de su propiedad el uso que quieran, sin que pudieran verse privados de la utilización de su derecho de propiedad en la forma que consideraran más adecuada, salvo que ese uso estuviera legalmente prohibido o que el cambio de destino apareciera expresamente limitado en el régimen de dicha propiedad horizontal, en su título constitutivo o su regulación estatutaria. 

Con posterioridad a esa fecha, y aunque hubo otras sentencias de nuestro Alto Tribunal, no cambió en nada el criterio, ni siquiera la STS 1232/2024, de 3 de octubre, que se pronunciaba por primera vez sobre el alcance del término «limitar» recogido en el apartado 12 del artículo 17 LPH (introducido por RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de alquiler y vivienda, permitía la prohibición de tal destino o si, por el contrario, una decisión de tal clase constituía un acto jurídico contra legem (contra lo dispuesto en la ley), impugnable por la vía del art. 18 LPH, por cuanto los términos «condicionar» o «limitar» no comprenderían prohibir.

La cuestión se resolvió a favor de entender comprendido dentro de esos términos («limitar», «condicionar») la posibilidad de prohibir destinar las viviendas a viviendas turísticas (lo que por otra parte ya venía siendo pacíficamente aceptado por los Registros de la Propiedad tras la Resolución de la DGSJFP de 5-11-2020, aunque no resultara todavía pacífico en las Audiencias), autorizando que las comunidades de propietarios pudieran prohibir el ejercicio de esa actividad por mayoría cualificada de tres quintos.

La cuestión ha experimentado, sin embargo, un giro de 180º a raíz de la LO 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del servicio público de Justicia (BOE 3-1-2025), que hoy, día 3 de abril de 2025 entra en vigor, al menos en este punto.

Para centrar, la actividad a que se refiere es la definida en el apartado e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la norma sectorial turística, que se refiere a: «La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística». Son las conocidas como «Viviendas Turísticas».

Y para resumir, antes la posibilidad de destinar la vivienda a dicha actividad estaba permitida si no estaba expresamente prohibida; a partir de hoy estará prohibida si no se permite expresamente por la comunidad, salvo para quienes ya la vinieran ejerciendo. Y lo hace la Ley en su disposición final cuarta, que modifica la Ley de Propiedad Horizontal, señalando:

1º.- Se añade un apartado 3 al artículo séptimo de la LPH, disponiendo que el propietario de cada vivienda que quiera destinarla a la actividad turística deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el artículo 17.12 LPH.

2º.- Dicho preceptos mantiene la misma mayoría cualificada de tres quintos que ya existía para los acuerdos por los que se limitara o condicionara dicha actividad, para adoptar los acuerdos por los que «se apruebe, limite, condicione o prohíba» su ejercicio, suponga o no modificación del título constitutivo, sin que, afirma, dichos acuerdos puedan tener efectos retroactivos.  

3º.- Por último, se añade una nueva disposición adicional segunda a la LPH, estableciendo que aquellos propietarios que ya vinieran ejerciendo dicha actividad con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley Orgánica (hoy, 3 de abril), que se hubieran acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad en las condiciones y plazos establecidos.

Sin duda se plantearán dudas y cuestiones al hilo de esta nueva regulación limitadora del derecho de propiedad, unas limitaciones que siempre deben ser entendidas en sentido restrictivo, y que se irán solucionando con el tiempo, pero la regla general es la expresada, y la vulneración de lo así previsto permite a la comunidad de propietarios, desde el punto de vista civil, el ejercicio de la acción de cesación prevista en el mismo artículo 7 en el que se ha insertado este nuevo apartado 3 que prohíbe dicha actividad, salvo que se autorice expresa y previamente en junta.

Las reglas han cambiado, ya habrá que tenerlas en cuenta.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

No es posible para un propietario adquirir elementos de un edificio por usucapión, ¿o sí?

Nos referíamos en la anterior entrada al problema, que no es nada infrecuente en la práctica, de la apropiación por un propietario de elementos comunes de un edificio, que se traía a propósito de una sentencia del Tribunal Supremo que confirmaba la de segunda instancia, y rechazaba que los propietarios de unas viviendas en un edificio en régimen de propiedad horizontal hubieran adquirido por usucapión la propiedad de un espacio (el subsuelo) que pertenecía a la comunidad de propietarios. 

En este caso nos vamos a referir a otra sentencia que sigue el proceso contrario, y que llega a la conclusión contraria a la que llegó la Audiencia Provincial que falló en segunda instancia (SAP 280/2019, de 13 de mayo) confirmando la dictada en primera, que estimó la acción reivindicatoria, ejercitada por tres propietarios en nombre propio y de la comunidad de propietarios, de la propiedad de tres trasteros transformados en vivienda y de la terraza en la que se ubicaban, rechazando la validez del contrato de vivienda de ese espacio, que era común, que se hubiera producido la desafección de ese espacio, y de que se hubiera podido producir la adquisición prescriptiva a favor quienes lo ocupaban. 

Pues bien, la STS 623/2024, de 8 de mayo, llega a la conclusión contraria, y estima el recurso de casación, centrando la cuestión en la existencia de título para la usucapión (prescripción) ordinaria, y a este respecto: 

1º) Señala que la prescripción adquisitiva requiere de la posesión por el tiempo determinado en la ley a título de dueño, con buena fe y «justo título» (artículos 1.940 y 1.957 CC)  considerando como tal aquel que, siendo verdadero y válido, por su naturaleza es capaz de producir la transmisión del dominio, aunque exista algún defecto o vicio originario que afecte a la facultad de disponer del transmitente, pues precisamente para subsanar tales vicios o defectos existe la prescripción, que de otro, modo sería inútil. A este respecto apunta que la usucapión ordinaria «no tiende a sanar las posibles deficiencias de nulidad de que adolezca el título, sino la falta de poder de disposición de quien transmitió la posesión de la cosa en virtud del título». 

2º) Señala que precisamente eso es lo que ocurrió, que la razón por la que el demandado no adquirió la propiedad fue porque el constructor perdió el poder de disposición sobre esa zona, por ser un elemento común, pero que eso no hace nulo el contrato, porque esa falta de poder de disposición es lo que, de concurrir todos los presupuestos, puede subsanarse mediante la usucapión. 

3º) Rechaza que la nulidad del contrato viniera determinada también por la imposibilidad de disponer de un elemento común, señalando que la jurisprudencia distingue entre elementos comunes por naturaleza y por destino para atribuir el carácter de elemento común necesario a la cubierta del edificio y, por el contrario, considerar que para las terrazas existe un amplio margen de configuración conforme a la voluntad; recuerda que la Sala ha declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, lo que no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa (STS 273/2013, de 24 de abril); y recuerda que recientemente la sentencia 80/2024, de 23 de enero, ha afirmado que es posible la desafectación de elementos comunes no esenciales «en la medida que el artículo 396 CC no es en su totalidad de ius cogens, sino de ius dispositivum», lo que permite que, «bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior unánime de la comunidad de propietarios, pueda atribuirse carácter de privativos (desafectación) a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc., lo sean solo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, etc."». 

4º) Atiende a todo un conjunto de circunstancia concretas, como si la terraza revindicada era o no la cubierta del edificio, la naturaleza de la terraza revindicada, susceptible de desafectación y propiedad privativa, el hecho de que el espacio formara parte del contrato de compraventa en un momento en el que la escritura no contemplaba los trasteros, el hecho de que los trasteros nunca fueran entregados a quienes los reivindican y de que los demandados vinieran actuando como propietarios y pagando su cuota de comunidad, la existencia o no de requerimientos previos, etc.,  y 

5º) Concluye afirmando que considera a los demandados como propietarios actuales de la vivienda litigiosa (trasteros y terraza), al haberla adquirido por usucapión, lo que comporta la desestimación de la demanda puesto que, habiendo ejercitado la actora la acción reivindicatoria, no logró acreditar su propiedad actual sobre el objeto reivindicado, recordando que a ello no se opone la existencia de titulares inscritos en el Registro de la Propiedad, porque es posible la usucapión contra tabulas (artículo 36 LH). 

A veces merece la pena jugar el «partido» hasta el final, aunque es indudable que, en el caso, que implicaba la pérdida de la vivienda adquirida y en la que habían residido durante años (la adquisición se produce en 1990), a los demandados no les quedaba otra opción. En todo caso, como ya señalamos en la entrada anterior, la resolución depende de la naturaleza de la zona común y todo un conjunto de concretos hechos y circunstancias que hay que examinar y valorar (por todas las partes implicadas) en cada caso concreto. 

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Es posible para un propietario adquirir por usucapión elementos comunes de un edificio, ¿o no?

 

El problema (nada infrecuente) que se trae a colación viene a propósito de una sentencia del Tribunal Supremo que confirma la de segunda instancia, y rechaza que los propietarios de unas viviendas en régimen de propiedad horizontal hubieran adquirido por usucapión la propiedad de un espacio que pertenecía a la comunidad de propietarios. 

En particular el supuesto se refiere a la apropiación de unos vacíos sanitarios existentes bajo el forjado de la plante inferior de un edificio situado en pendiente, y la posterior excavación del subsuelo de las viviendas por cada uno de sus propietarios a lo largo del tiempo hasta ocuparlo en mayor o menor medida, excavando para conseguir mayor altura, llegando a duplicar en algunos casos el tamaño de las viviendas, que fueron redistribuidas interiormente para convertirlas en dúplex, e incluso abriendo ventanas y puertas para dar acceso desde ese espacio al jardín común. 

La STS 486/2024, de 11 de abril, confirma la dictada por la Sección 2ª Audiencia Provincial de Guipúzcoa (SAP Guipúzcoa núm. 707/2019, de 18 de octubre), que revocó la dictada en primera que sí apreció la prescripción adquisitiva, que señalaba: 

1º) Que los espacios objeto de litigio eran el resultado de la excavación realizada en el subsuelo a lo largo del tiempo por los propietarios de los apartamentos, no constaban descritos en el título constitutivo (ni esos espacios sanitarios, ni mucho menos el resultado de las excavaciones) ni como elementos privativos ni como anejos a los apartamentos, y, siendo el subsuelo un elemento común por naturaleza, no era susceptible de ser adquirido por los propietarios por prescripción adquisitiva, ni ordinaria ni extraordinaria. 

2º) Que aún cuando se considerara (hipotéticamente) que dicho elemento común (espacio  sanitario y subsuelo) lo era por destino, y no por naturaleza, tampoco era posible su adquisición por prescripción adquisitiva, al no haberse producido el acto de desafectación necesario a tales efectos. Dicho acto de desafectación requería de un acuerdo unánime de los propietarios, que no existió inicialmente, desde el momento en el que el promotor que otorgó la escritura de obra nueva y división horizontal ni lo recogió en el título, ni pudo hacerlo una vez que dejó de ser el propietario único, y tampoco con posterioridad existió un acuerdo de los propietarios para su desafectación, ni expreso ni tácito. 

En este punto se rechaza que el silencio o la actitud tolerante que mantuvo la comunidad de propietarios durante un periodo de tiempo más o menos prolongado, en el que no fue consciente de la gravedad y extensión de las alteraciones, implicara la existencia de un acuerdo unánime de desafectación; y ello pese a que, durante un tiempo, los propietarios de dichos apartamentos hubieran venido contribuyendo al pago de los gastos comunes del inmueble en un porcentaje superior al que constaba en el Registro de la Propiedad, un aumento de cuota que pudo producirse, dice la sentencia, a modo de contrapartida por el uso exclusivo que del elemento común estaban haciendo dichos propietarios. 

A este respecto señala la STS 486/2024, de 11 de abril, que confirma la anterior, que no «se puede asumir y dar por sentado que la comunidad consintiera, ni siquiera tácitamente, las obras realizadas en dichos espacios, y que el uso exclusivo que han venido haciendo de ellos los propietarios de los apartamentos fuese público y consentido pacíficamente por la comunidad, ya que dicha apreciación no está en correspondencia con la base fáctica de la sentencia recurrida, que lo que pone de manifiesto es: (i) que la extensión y alcance de dicho uso exclusivo no fue conocido plenamente por la comunidad, al menos, hasta el año 2011; (ii) que lo que esta ha hecho es guardar silencio o mantener una actitud tolerante durante un periodo más o menos prolongado de tiempo; y (iii) que desde el año 1994 se ha venido intentando sin éxito, dadas las discrepancias existentes al respecto, recalcular las cuotas de participación y regularizar la situación de los espacios litigiosos». Y recuerda que, como había recordado recientemente en la sentencia 107/2024, de 30 de enero, con cita de la 540/2016, de 14 de septiembre, la Sala tiene declarado «en todo caso, que el conocimiento no equivale a consentimiento [sobre todo, cabría decir ahora, cuando este no es pleno y efectivo], ni el silencio supone genéricamente una declaración, pues aunque no puede ser indiferente para el Derecho, corresponde estar a los hechos concretos para decidir si cabe ser apreciado como consentimiento tácito, es decir, como manifestación de una determinada voluntad, de manera que el problema no está en decidir si puede ser expresión de consentimiento, sino en determinar bajo qué condiciones debe aquél ser interpretado como tácita manifestación de ese consentimiento ( sentencias 135/2012, de 29 febrero y 171/2013, de 6 marzo, entre las más recientes)."». 

Las sentencias examinadas son claras, pero pese a ello hay que advertir, 1) que, aunque en el caso se trata de esos espacios sanitarios y del subsuelo, dichas circunstancias de uso exclusivo y excluyente, y de apropiación y reivindicación se pueden producir con otros muchos espacios que son de la comunidad; y 2) que, en todo caso, como hacen las propias sentencias examinadas, hay que hacer un cuidadoso examen y valoración de todas las circunstancias concurrente para atender al caso concreto.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

División de vivienda por cambio de destino, y apertura de puertas a rellano

 

No es infrecuente que algunos propietarios se planteen, al adquirir en propiedad una vivienda, dividirla en varias independientes, y sus razones e intereses privados pueden ser tan evidentes (dados los altos precios, y la nueva realidad social y económica, es más fácil venderlas o arrendarlas, y obtener una mayor rentabilidad), como el hecho de que normalmente no van a coincidir con los intereses de la comunidad de propietarios. La razón es evidente: esa división no solo implica una profunda alteración de los elementos comunes, que puede ir mucho más allá de lo puramente estético o simplemente molesto, es que, además, autorizar esa división puede sentar un peligroso precedente. 

Son varias las cuestiones que se plantean en este punto, como si es posible distinguir entre división «material» y «jurídica» de la finca, y si ello se traduce en un régimen distinto a efectos de autorización; a qué se refiere la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) cuando en varios preceptos se refiere a la «división material», o si es necesario o no el consentimiento de la comunidad para subdividir una vivienda en varias, extremo respecto del cual nos limitaremos de momento a señalar, como en la canción, que depende. 

La cuestión que nos planteamos ahora es otra, y viene al hilo de una reciente sentencia del TS, la número 89/2024, de 24 de enero, que se refiere a un supuesto de transformación y división del local en dos viviendas, en una localidad en la que la normativa municipal permitía el cambio de destino pero exigía que las puertas de acceso a las viviendas estuvieran en el interior del edificio, y se cuestiona por los propietarios del local que la comunidad actúe de buena fe al oponerse a la apertura de dos puertas al rellano de escalera cuando no había objetado antes al cambio de destino, y era ineludible, por legalmente exigido, dar acceso a ellas por el interior del edificio. 

La citada sentencia es muy clara, y didáctica, cuando señala: 

1º) Que el hecho de que la comunidad no objetara a la transformación del local original en dos viviendas, no impide su negativa ulterior a que se abrieran las puertas de acceso por el interior del edificio, aunque ello venga exigido por el Ayuntamiento, porque lo  previsto inicialmente era que el acceso fuera exterior; porque la existencia de licencia administrativa para la realización de las obras conforme a la ordenación urbanística en nada exime del cumplimiento de las normas imperativas recogidas de la LPH sobre la necesaria concurrencia del consentimiento de los copropietarios a las obras realizadas; y porque la posibilidad del cambio de uso no elimina el control de la comunidad, incluso si el título constitutivo autorizara tal división sin necesidad del consentimiento de la comunidad, aunque en tal caso se limite a controlar que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, conforme a lo previsto en el artículo 7.1 LPH. 

2º) Que, en el supuesto examinado y atendidas las circunstancias, considera que no existe abuso de derecho sino un interés serio y legítimo de la comunidad de propietarios en impedir una alteración de indudable relevancia en la configuración y disposición original de la planta como es la de abrir en ella dos nuevas puertas para conseguir un acceso privativo donde hasta ahora no había ninguno, en beneficio exclusivo de los recurridos y sin ventaja alguna para la comunidad, interesada en no sentar un precedente que obligue a la comunidad a asumir en el futuro y en beneficio exclusivo de alguno o algunos de los comuneros otras posibles alteraciones de los elementos comunes, por el simple hecho de no verse afectada la seguridad, estructura o estabilidad del inmueble (faltaría más, claro). 

También apunta la citada STS a un extremo importante, y es que quien ha recurrido a los hechos consumados para tratar de evitar el control de la comunidad, no debe esperar el amparo de los tribunales para evitar los perjuicios que le supondría deshacer lo mal hecho. 

En este punto señala que «el acuerdo perjudique a los recurridos no supone, tampoco, que se haya adoptado con intención de perjudicarlos ni que la comunidad tenga que obrar en contra de su voluntad y renunciar a su capacidad de control para dar salida a una situación a la que no se habría llegado si la obra de transformación del local original en las dos viviendas actuales no se hubiera llevado a cabo hasta obtener el consentimiento de aquella para la apertura de las dos puertas de acceso por el interior del edificio o haber contado, en su caso, con una decisión judicial que respaldará tal posibilidad. De ahí que la sentencia de primera instancia observe, también con acierto, que el perjuicio no es imputable a la comunidad, sino a la propia actuación de los demandantes que son los que decidieron acometer una obra de cambio de destino y comenzar su ejecución sin contar con la previa autorización de la comunidad para alterar un elemento común». 

En definitiva, tratándose de la alteración de elementos comunes la regla general es que no puede prevalecer el interés individual y exclusivo de un comunero sobre el interés colectivo y el beneficio general de la comunidad, y ello sin perjuicio de que, en ocasiones, concurran razones cumplidas y justificadas que permitan exceptuarla. 

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

 

Cambio de destino y limitaciones estatutarias a propósito de las viviendas de uso turístico

 

La cuestión se plantea a propósito de consultas realizadas por las noticias aparecidas en algunos medios, interpretadas en el sentido de que el Tribunal Supremo habría prohibido el uso de viviendas como viviendas turísticas. Vamos a anticipar la respuesta, no es así, no es eso lo que ha dicho, pero explicarlo requiere recordar, brevemente, la doctrina del TS sobre las limitaciones a la propiedad, la regulación de las viviendas turísticas, y, muy fundamentalmente, atender a los casos concretos tratados en esas sentencias, y a la interpretación que hacen de una prohibición ya contenida en los correspondientes Estatutos.

En primer lugar, hay que recordar: 1. Que está constitucionalmente reconocido el derecho a la propiedad privada (art. 33 CE), que se concibe en nuestro ordenamiento de una forma amplia, sin más limitaciones que las legal o convencionalmente establecidas. 2. Que dentro del ámbito de la propiedad horizontal se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a ese derecho, para proteger el interés general de la comunidad, dentro de las que cabe incluir las referidas al cambio de uso. 3. Que es indiferente la obtención de las licencias precisas, cuya concesión o rechazo por las autoridades administrativas no vinculan a la comunidad de propietarios. 4. Que la simple descripción del uso de la finca o edificio en el título constitutivo no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, porque para eso es preciso que consten clara y expresamente. 5. Que por la perturbación o menoscabo del derecho de propiedad que pueden suponer, la interpretación de esas limitaciones debe hacerse de forma restrictiva.

En resumen, existe plena libertad de los propietarios para dar al inmueble de su propiedad el uso que quieran, sin que puedan verse privados de la utilización de su derecho de propiedad en la forma que consideren más adecuada, salvo que ese uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado en el régimen de dicha propiedad horizontal, en su título constitutivo o su regulación estatutaria. 

A partir de aquí hay que recordar que el RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introdujo en la Ley de Propiedad Horizontal un apartado 12, en el artículo 17, con el fin de que las comunidades de propietarios pudieran limitar o condicionar, por mayoría de tres quintos, el ejercicio de la actividad a la que se refiere el apartado e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU), que excluye de la propia Ley «e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística».

Esta regulación plantea diferentes cuestiones, cuyo estado actual cabe resumir en que solo esa actividad (y no otras) es susceptible de ser limitada o condicionada por la citada mayoría, requiriendo de unanimidad el resto de posibles limitaciones, y que el concepto de limitación incluye la posibilidad de prohibición absoluta de uso para dicha actividad.

Pero la cuestión que se planteaba en estas sentencias no era de aplicación del RDL, sino de interpretación de una restricción ya contenida en los Estatutos de la comunidad, y en qué medida el uso como vivienda turística puede ser asimilado al residencial, o no.

Así, la STS núm. 1643/2023, de 27 de noviembre, se refiere a un supuesto en el que el edificio contaba dos accesos diferenciados, uno para oficinas y locales y otro para viviendas, constando expresamente para estas últimas una prohibición estatutaria que impedía dedicarlas a «actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de cualquier tipo». Por su parte, la STS núm. 90/2024, de 24 de enero, se refiere a un supuesto en el que en los estatutos estaba prevista expresamente la consideración de las viviendas como residencias familiares, exclusivamente, y que, en consecuencia, no podrían desarrollarse en ellas, por sus propietarios, familiares, inquilinos o terceras personas, ninguna actividad profesional, comercial o industrial, o cualquier otro uso no mencionado expresamente que alterara el concepto de «residencia familiar»

Lo que señalan dichas sentencias es:

1º. Que el hecho de que no se mencionara en los estatutos, explícitamente, la prohibición de uso turístico de las viviendas no era relevante, dado que la norma estatutaria era anterior a la existencia de dicha actividad, que estaría comprendida dentro de la prohibición expresada de utilizarlas para actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales.

2º. Que no cabía duda del carácter empresarial y comercial prestado por la sociedad mercantil titular de las viviendas que actuaba en el tráfico con ánimo de lucro, explotándolas como viviendas de uso turístico, una actividad que implica no solo la puesta a disposición material de los inmuebles para su utilización por terceras personas, que acceden a su uso mediante el pago de un precio y, de esta forma, cubren sus transitorias necesidades de habitación (como turistas, que alquilan por días o semanas), sino también la prestación de servicios adicionales (mobiliario, electrodomésticos, enseres, reservas, mantenimiento, publicidad e información a clientes, identificación, asistencia telefónica, etc.) definidos por la normativa autonómica reguladora.

3º. Que no cabe asimilar una vivienda alquilada por días o semanas por turistas, con un uso residencial, que implica, por sí mismo, una vocación de estabilidad y permanencia de la que aquella carece, asemejándose más a una relación de hospedaje propia de un hotel o una pensión, que no condiciona en modo alguno el hospedaje a que los usuarios integren un grupo familiar, pudiendo limitarse el uso de la vivienda a un solo día;  ni tampoco cabe asimilarla a una relación de inquilinato sujeta a la LAU, en la que también existe una residencia con cierta vocación de continuidad y permanencia.

En defecto de esas prohibiciones estatutarias, interpretadas rectamente, regirá el principio general inicialmente indicado de libertad de uso, salvo que se acuerde su limitación o se condicione dicha actividad en junta de propietarios, debidamente convocada y celebrada, y con la indicada mayoría. 

En todo caso, y como siempre puede haber margen para la interpretación y la duda (a la vista está por el impacto de la noticia y preguntas suscitadas), cualquiera que sea la posición que se ocupe, lo más prudente es asesorarse previamente, antes de embarcarse en aventuras (sean inversiones o pleitos) que pueden salir muy caras.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Alteraciones en fachada por cambio de destino, de vivienda a local o viceversa

 

Ya nos hemos referido con anterioridad, en este mismo foro, a la libertad que tienen los propietarios para decidir con libertad el uso que quieran dar a los inmuebles de su propiedad, pudiendo cambiar el destino y el uso que quieran hacer de ella, salvo, claro está, que ese uso esté legalmente prohibido o el cambio de destino esté expresamente limitado en el régimen de dicha propiedad horizontal, en su título constitutivo o su regulación estatutaria.

La cuestión que ahora nos planteamos es si es posible, con la misma libertad, realizar las modificaciones necesarias para hacer posible ese uso; y nos referimos, lógicamente, a aquellas que pudieran resultar afectadas por la previsión del artículo 7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal (LPH), cuando señala que: «1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad», y añade: «2. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna […]». 

El problema se plantea con los locales comerciales en planta baja, dadas las diferentes configuraciones que pueden tener en origen [normalmente de simple ladrillo, enlucido o no, una puerta o persiana, y poco más], y las diferentes necesidades que pueden tener esos locales para su explotación, que pueden, además, variar a lo largo del tiempo, y las normales previsiones que suelen contenerse en el título constitutivo y/o estatutos, que suelen autorizar de una forma muy amplia la realización de modificaciones en la fachada, permitiendo abrir y cerrar huecos, y las obras precisas para el ornato y decoración del local, sin necesidad de contar con el consentimiento de la comunidad. 

En este sentido se expresa la STS 809/2010, de 22 de diciembre, cuando señala que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad que se va a desarrollar en los locales comerciales, respetando siempre el indicado límite del art. 7 LPH: que las obras no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otro propietario. La aplicación de dicha doctrina lleva al TS a estimar el recurso de casación para autorizar las obras realizadas consistentes en la apertura de tres huecos en fachada del edificio. 

La STS 419/2013, de 2 de junio, en un supuesto en el que se produce un cambio de destino de local a vivienda, reitera la doctrina existente sobre la libertad de utilización y cambio de destino, pero, frente a la sentencia de instancia, que consideró que las alteraciones realizadas en la fachada eran consecuencia necesaria de ese cambio de destino, declaró que las obras afectaban a la fachada del edificio, y no habían contado con el consentimiento unánime de los propietarios, por lo que eran ilegales. 

La STS 679/2020, de 15 de diciembre, en el supuesto contrario de transformación de vivienda en local comercial, declaró la legalidad de las obras realizadas en fachada consistentes en la conversión de dos huecos de ventanas en sendas puertas, mediante su prolongación hasta el suelo, por ser necesarias para la explotación de un local comercial, valorando el escaso impacto visual, y el hecho de no afectar a la seguridad del edificio ni quedar acreditado que perjudicara los derechos de otros propietarios. 

Lo cierto es que hay que estar atentos a los hechos detrás de cada una de esas sentencias, con singularidades que justifican la solución dada en cada caso, porque, como dice el Auto del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 2016, que inadmite el recurso de casación, «en materia de propiedad horizontal el enorme casuismo obliga a analizar caso por caso e impide una aplicación generalizada de la doctrina de la sala al caso concreto». Pero ello obliga a plantearse preguntas cuya respuesta solo se puede dar atendiendo a todas las circunstancias de cada caso en particular:

 -    Qué habría ocurrido si, en el supuesto de transformación de vivienda en local comercial, en lugar de alargar unas ventanas para convertirlas en puertas, la alteración hubiera consistido en un gran escaparate, por requerirlo así el negocio. Parece lógico pensar, en ausencia de otros datos particulares, que habría que haberlo autorizado también, porque otra cosa implicaría una inaceptable limitación del derecho de propiedad y la posibilidad de cambio de destino.

- Pero qué ocurriría en un supuesto de transformación de local en vivienda, como el contemplado por la STS 679/2020, si la ilegalidad de las obras se tuviera que traducir en la eliminación de ventanas y puertas ejecutadas para hacer posible el cambio de destino, y devolver la fachada al estado inicial: pared de ladrillo y puerta o persiana de hierro, o un escaparate que ocupara toda la fachada, por haber sido su destino anterior una tienda.

- Ítem más: y si las futuras viviendas, antes referidas, no estuvieran destinadas a uso residencial sino a viviendas de uso turístico, ¿sería posible entonces, y solo entonces, hacer tales alteraciones para hacer posible la explotación?

 Se trata de planteamientos a vuelapluma que vuelven a incidir en lo ya indicado por el Tribunal Supremo, que de una u otra forma ya hemos recogido tantas veces, hay que verlo caso por caso, con todas las circunstancias concurrentes, que no son (sean) irrelevantes para formar la propia convicción y, si es necesario, la judicial.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Competencia de la junta de propietarios para restringir el uso de los locales comerciales

 

No es infrecuente que la utilización que quiera hacerse de un local comercial por sus propietarios o inquilinos suscite la lógica preocupación de los vecinos que habitan en las viviendas del propio edificio en el que se ubica, e incluso en las de los edificios colindantes. No es lo mismo si en ese local cerrado se instala una tienda de muebles, o de colchones, o una barbería, que si lo hace un local de copas, y música. No nos vamos a engañar, no es lo mismo.

La cuestión que se suscita entre los vecinos, inmediatamente, es que algo hay que hacer para impedirlo, y, dando por supuesto que no hay ninguna restricción en el título constitutivo ni en los Estatutos de la comunidad, (porque en tal caso, no hay caso), si es posible impedirlo mediante un acuerdo de junta de propietarios, pese a que se oponga el propietario.

La Ley 49/1960, de 21 de julio, reguladora de la  propiedad horizontal (LPH), dota a la comunidad de propietarios de una regulación especial sobre los elementos comunes, al objeto de que los intereses comunitarios predominen sobre el interés individual, y encuentren su debida protección jurídica, y ello a través del órgano competente, la junta de propietarios, a la que la ley atribuye amplias competencias en los artículos 14 y 17, pudiendo acordar las medidas necesarias o convenientes para el interés de la comunidad y para el mejor servicio común, lógicamente, dentro de los límites que la propia Ley señala.

Entre esos límites está la necesaria unanimidad (artículo 17.6 LPH), salvo que la propia ley la excluya, para aquellos acuerdos que impliquen una modificación del título constitutivo, pudiendo alcanzarse incluso con el voto de un disidente si prospera la acción para obtener la sanción judicial del acuerdo a través del «juicio de equidad», al que se refiere el artículo 17 de la misma Ley, que es aplicable a los supuestos de exigencia de unanimidad [STS 220/2003, de 13 de marzo, y ATS de 10 de julio de 2019].

Pudiendo dar por descontado que, salvo raras excepciones (posibles, pero muy improbables), el dueño de un local comercial no va a votar a favor de un acuerdo que implica una limitación de su derecho a usar su propiedad en la forma que estime más conveniente, cabe preguntarnos si sería válido un acuerdo de junta en el que se adoptara dicho acuerdo, e incluso si puede hablarse de la misma existencia de un acuerdo de junta que obligaría al propietario del local a impugnarlo previamente.

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública nos da una respuesta clara, y muy didáctica, en una Resolución de 27 de julio de 2018. Se trata de un supuesto en el que por la unanimidad de los asistentes a la junta (un 32,08%), y la unanimidad presunta de los ausentes, se adoptó el acuerdo de prohibir el ejercicio en los locales comerciales de cualquier actividad del sector de la restauración (bares, restaurantes, locales de copas, cafeterías, pubs, etc.), entre otras como gimnasio u otras que emplearan música para su actividad, salón de juegos o recreativos y supermercados. Dicho acuerdo se intentó inscribir en el Registro de la Propiedad, y fue rechazado por el Registrador, cuya calificación negativa fue confirmada por la citada resolución de la Dirección General.

Señala la resolución que hay que distinguir entre aquellas situaciones en las que basta la expresión de un consentimiento colectivo de la comunidad, de aquellas otras en la que es necesario el consentimiento individual de los propietarios por afectar al contenido esencial de su derecho de propiedad. Y afirma que, en el supuesto de hecho del expediente al que se refiere, «resulta con claridad que no puede pretenderse modificar el régimen jurídico que afecta al contenido del dominio de un propietario sin que resulte su consentimiento individual. El establecimiento, por vía estatutaria, de una serie de restricciones en cuanto al uso a que se puede destinar el local comercial afecta directamente al núcleo de las facultades que el ordenamiento confiere al propietario de un inmueble (artículo 348 del Código Civil en relación con el artículo 3 de la Ley sobre propiedad horizontal). En estas circunstancias se requiere el consentimiento individualizado del propietario afectado, el cual debe constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los artículos 3, 10 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), de modo que no podrá inscribirse la modificación si no se ha otorgado “uti singuli” por quien, en el momento de la inscripción, aparezca como propietario del elemento privativo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. artículo 17, regla octava, de la Ley sobre propiedad horizontal), tal y como pretende el recurrente».

La STS núm. 12/2022, de 12 de enero, se refiere a esta resolución, y en relación con el ámbito de aplicación del artículo 18.1 LPH —que se refiere a la causas de impugnación de los acuerdos comunitarios—, distingue aquellos acuerdos o decisiones colectivas que pueden ser considerados propiamente «acuerdos de junta de propietarios», que correspondan a su competencia y ámbito de disposición, de aquellos otros que califica de «pseudo-acuerdos», que quedarían al margen de «la aplicación de ese precepto», por estar al margen de las competencias de la junta, señalando como ejemplos los acuerdos sobre disposición de un elemento privativo de un propietario contra su voluntad, o de imposición de una servidumbre sobre una propiedad ajena.

Como recuerda la misma sentencia, con cita de su sentencia anterior, STS núm. 320/2020, de 18 de junio, «no toda modificación estatuaria "entra dentro de las facultades de la junta para poder decidirla al margen de la intervención y consentimiento de los concretos propietarios afectados en sus elementos privativos, cuando tal afectación se produce"». Se trataría en definitiva de un «pseudo-acuerdo», algo que parece pero que no es un acuerdo de junta, y, por tanto, no requeriría de su previa impugnación para ejercitar los propios derechos, salvo en la medida en que fuera preciso que así se declarara, por haber surtido esa apariencia algún efecto.

Evidentemente, como siempre en derecho y en particular en propiedad horizontal. se trata de reglas generales cuya aplicación al caso concreto habrá que evaluar en cada caso.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

 

Impugnación de acuerdo de junta de propietarios sobre aprobación de presupuesto.

El supuesto que se plantea es el de la posibilidad de impugnación de un acuerdo adoptado en la junta de propietarios de una comunidad, en un punto que es obligado en el orden del día de la junta general ordinaria que se ha de celebrar anualmente, conforme a lo establecido en el artículo 16.1 LPH, como es el de aprobación del presupuesto de gastos e ingresos de la comunidad.

La forma ordinaria de presentación de un presupuesto consiste en una relación del importe de los gastos ordinarios ya conocidos, bien por tratarse de mantenimiento de servicios cuyo coste se sabe de antemano (mantenimiento de ascensores, bombas, seguro, administración, etc.), bien de gastos previsibles, cuyo importe puede anticiparse razonablemente por razón de los pasados (consumos, de luz, agua, etc.), e incluso de gastos que aunque sean imprevisibles en cuanto al tiempo en que se producirán o en qué consistirán exactamente (p. ej. pequeñas reparaciones, de cerrajería, electricidad, fontanería, desatascos, etc.), se sabe razonablemente que pueden ocurrir. A todo ello se le debe sumar el importe de la reserva obligatoria, que no puede ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario (artículo 9.1 letra f) LPH), y de la que los propietarios quieran fijar en previsión, y tendremos el importe global del presupuesto de gastos.

La asunción de esos gastos forma parte de la obligación legal de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, que viene establecida en el apartado e) del artículo 9.1 LPH, y el ya citado apartado f) del mismo precepto.

Y para ese reparto habrá que tener en cuenta, además, el número 2 del mismo artículo 9, cuando señala que «se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4», sobre las nuevas instalaciones mejoras o servicios no exigibles para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.

Las razones por las que podemos no estar conformes con el presupuesto propuesto y aprobado son muy numerosas, y su tratamiento excedería de la intención de estas líneas.

Es por eso que nos vamos a centrar en una de ellas, que no es un supuesto muy frecuente, pero a veces hay inercias que algunos propietarios se resisten a cambiar, y la cuestión es si sería susceptible de impugnación un acuerdo aprobado mayoritariamente por la comunidad por desacuerdo con la distribución del gasto para establecer la cuota, por haber exonerado total o parcialmente a algunos propietarios (p. ej. de locales comerciales).

Fuero competente para la reclamación de cuotas de comunidad en el ámbito de la Unión Europea. La STJUE de 8.05.2019.

La sentencia objeto de comentario es la STJUE, B. Andrew Kerr c. Pavlo Postnov y Natalia Postnova, asunto C-25/18, 8 de mayo de 2019, que tiene por objeto una petición de decisión prejudicial planteada, conforme a lo previsto en el artículo 267 TFUE, por el Okrazhen sad — Blagoevgrad (Tribunal Provincial de Blagoevgrad, Bulgaria), mediante resolución de 19 de diciembre de 2017, recibida en el Tribunal de Justicia el 16 de enero de 2018. Dicha petición tiene por objeto la interpretación del artículo 7.1.a del Reglamento (UE) n.º 1215/2012, relativo a la competencia judicial, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil, y del artículo 4.1.b y c del Reglamento (CE) n.º 593/2008, sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales (Roma I), en el contexto de un litigio en relación con el impago de las cuotas anuales del presupuesto de la comunidad de propietarios de un inmueble en propiedad horizontal.

Los hechos objeto de esta petición de decisión prejudicial son los que siguen:

―  El Sr. Postnov y la Sra. Postnova, con domicilio en Dublín (Irlanda), son propietarios de un apartamento que forma parte de un inmueble en propiedad horizontal situado en Bansko (Bulgaria).

―  En las juntas anuales de propietarios de ese inmueble se adoptaron acuerdos sobre las cuotas anuales para el mantenimiento de los elementos comunes.

―  El Sr. Kerr, en su calidad de administrador del mencionado inmueble, presentó una demanda ante el Rayonen sad Razlog (Tribunal de Primera Instancia de Razlog, Bulgaria) solicitando que el Sr. Postnov y la Sra. Postnova fueran condenados al pago de las cuotas anuales impagadas, y al pago de una indemnización por demora.

―   Mediante un auto que resolvió dicha pretensión, el Rayonen sad Razlog (Tribunal de Primera Instancia de Razlog) consideró que, en virtud del artículo 4, apartado 1, del Reglamento n.º 1215/2012, carecía de competencia para conocer del litigio que enfrentaba al Sr. Kerr con el Sr. Postnov y la Sra. Postnova, dado que estos tenían su domicilio en Dublín y no se cumplían los requisitos de aplicación de las excepciones a la regla de competencia general contenida en esa disposición.

Interpuesto recurso contra dicho auto ante el órgano jurisdiccional remitente, el mismo decidió suspender el procedimiento y plantear al Tribunal de Justicia dos cuestiones prejudiciales principales, que son:

1. Si los acuerdos de comunidades de propietarios, que son entidades que carecen de personalidad jurídica, generan una «obligación contractual» a efectos de la determinación de la competencia internacional conforme al artículo 7, punto 1, letra a), del Reglamento.

2. Si procede considerar que los acuerdos de comunidades de propietarios sobre gastos para el mantenimiento de edificios deben calificarse de «contratos de prestación de servicios» en el sentido del artículo 4, apartado 1, letra b), del [Reglamento n.º 593/2008] o de contratos sobre un «derecho real» o de «arrendamiento», en el sentido del artículo 4, apartado 1, letra c), de dicho Reglamento? 

Salvar el voto en una junta de propietarios.

Dice el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que los acuerdos de la junta de propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, cuando resulten gravemente lesivos para los interese de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportar o se hayan adoptado con abuso de derecho, y a continuación añade que «2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta...», además de los ausentes y los indebidamente privados del derecho de voto.

La cuestión es, qué significa «salvar el voto», una exigencia que fue introducida por la Ley 8/1999, de 6 de abril, porque hasta dicha reforma quien estaba legitimado para impugnar los acuerdos de junta era cualquier propietario disidente.

Tras dicha reforma hubo tribunales que entendieron que no podía entenderse que hubiera «salvado su voto» el propietario que se limitaba a votar en contra del acuerdo, sino que había que hacer constar expresamente que se salvaba el voto ―aunque no se exigiera una fórmula ritual especial―, a efectos de poder impugnar judicialmente el acuerdo adoptado en junta

No fue sin embargo una opinión unánime, y hubo otros tribunales que sostuvieron que el art. 18.2 LPH es una norma restrictiva de derechos, que debía ser interpretada restrictivamente, en el sentido de que salvar el voto equivale o es lo mismo que votar en contra, sin que existiera diferencia alguna entre ambos conceptos, puesto que votar en contra era la expresión más evidente de disconformidad con el contenido del acuerdo adoptado.

La trascendencia de la interpretación dada en cada caso del término al artículo 18.2 LPH es evidente, puesto que se hace depender de ello la legitimación activa del propietario disidente para impugnar ante los Tribunales el acuerdo adoptar en una junta de propietarios.

Pues bien, la STS núm. 242/2013, de 10 de mayo, vino a poner fin a ese debate, y a la inseguridad jurídica que suponía la existencia de interpretaciones contradictorias, al señalar que no compartía la doctrina de las Audiencias que consideraban que el propietario presente en la junta que votaba en contra del acuerdo comunitario no estaba legitimado para el ejercicio de las acciones de impugnación de los acuerdos si no había salvado previamente su voto, y reconociendo que salvar el voto y votar en contra no suponía lo mismo, porque no era posible obviar que el legislador modificó la Ley para introducir entre otras cosas una expresión tan controvertida como la de «salvar el voto», también afirmó:

1.- Que el hecho de votar en contra significa, sin más expresión de voluntad que la del propio voto disidente, que el propietario está legitimado para impugnar los acuerdos en la forma prevista por la LPH.

2.- Que «La necesidad de salvar el voto únicamente tiene sentido en aquellos casos en los que los propietarios asisten a la Junta sin una información o contenido suficiente sobre el contenido y alcance de los acuerdos que se van a deliberar, y deciden no comprometer su voto, favorable o en contra, sino abstenerse en la votación a la espera de obtenerla y decidir en su vista. A ellos únicamente habrá de exigírseles dicho requisito de salvar el voto, pues en otro caso sí que se desconocería su postura ante dicho acuerdo. Con ello se evitaría, además, que el silencio o la abstención puedan ser interpretados como asentimiento al posicionamiento de la voluntad mayoritaria que se expresa en uno u otro sentido».

Y esto es, precisamente, lo que la STS declara doctrina jurisprudencial en el punto 3º del fallo: que «la expresión “hubieren salvado el voto” del art. 18.2 de la ley de Propiedad Horizontal, debe interpretarse en el sentido de que no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene».

Para poder impugnar ante los tribunales un acuerdo adoptado en una junta de propietarios, desde dicha sentencia del Tribunal Supremo, está claro que basta que el propietario vote en contra de dicho acuerdo, y así conste en el acta de la Junta, o bien, en caso de que por decida abstenerse en la votación, que el propietario manifieste expresamente de cualquier forma, y así conste en el acta, que salva su voto.

Sobre la dotación del fondo de reserva en las comunidades de propietarios

La dotación de un fondo de reserva en las comunidades de propietarios viene regulada en el artículo 9.1.f. de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece como obligación de todos los propietarios la de contribuir a su dotación, con arreglo a su respectiva cuota de participación, estando destinado el fondo así constituido, cuya titularidad es de la comunidad, a atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, obras de rehabilitación, aunque se autoriza a que con cargo al mismo se suscriba un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y de sus instalaciones generales. Dicho fondo debe estar dotado con una cantidad que en ningún caso puede ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario.

Son varias las cuestiones que se plantean en este precepto, que fue introducido por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la LPH con la finalidad de que la comunidad pudiera atender sus obligaciones de reparación y conservación del inmueble, que vienen establecidas en los artículos 9 y 10 de la propia ley ―seguridad, habitabilidad y accesibilidad― , a lo que se añadió específicamente más tarde, por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, la rehabilitación del inmueble, como son, la titularidad del fondo, la cuantificación de la dotación obligatoria, y su finalidad o destino.

¡Que conste en acta!

La junta general es el órgano soberano en una comunidad de propietarios, a quien corresponde conocer y decidir en todos los asuntos que son de interés general para la comunidad ―nombramiento de cargos, plan de gastos e ingresos, aprobación de presupuestos y ejecución de obras, etc.― , lo que tiene su reflejo en el acta de la junta que debe recogerse en el libro de actas.

Ahora bien, la cuestión que se plantea es cuál debe ser el contenido de ese acta de la junta, porque no es infrecuente que la ocasión trate de ser aprovechada por algún propietario, e incluso por el mismo administrador, para dejar constancia de sus personales opiniones sobre determinados extremos objeto del debate y acuerdo de la junta, cuando no completamente ajenos al mismo, alcanzando su máxima expresión cuando, para que ningún propietario se pierda una coma de su intervención, se permiten mandarlo por escrito, exigiendo su incorporación al acta.

―«¡Que conste en acta!», suele ser la exigencia. ¿Debe hacerse constar en acta?

Hasta la Ley 8/1999 el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se limitaba a señalar, de 6 de abril, que los acuerdos de la Junta de propietarios debían reflejar en un libro de actas diligenciados por el Registrador de la Propiedad, sin detallar el contenido mínimo necesario, que fue delimitado por la jurisprudencia. Así, por ejemplo, la STS núm. 913/1993 de 9 de octubre señalaba como tales «los atinentes a la identificación de los asistentes, cuotas de participación que representen, contenido de los acuerdos, forma de adopción de éstos y protestas formuladas, en su caso, por cuanto dichos requisitos, además de imprescindibles, suponen una garantía, tanto para la comunidad, como para cualquiera de los propietarios».

Por lo que se refiere al tema que nos ocupa nada ha cambiado tras la citada Ley 8/1999, salvo que ese contenido fue explicitado en el artículo 19.2 LPH, que establece que deben constar, al menos, las siguientes circunstancias: «a) la fecha y lugar de celebración. b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido. c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria. d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación. e) El orden del día de la reunión. f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen», cerrándose con las firmas del presidente y secretario ­―al terminar la reunión, o en los diez días naturales siguientes―, siendo ejecutivos a partir de ese momento.

El hecho de que dicho precepto, al referirse a las circunstancias como las que «al menos, deberá expresar» el acta de la junta, no impida que puedan hacerse constar otras circunstancias o contenido, como puede ser una sucinta exposición del debate habido para cada acuerdo, no significa que sea exigible, ni mucho menos equivale a la inserción literal que veces se pide de todo lo que se manifiesta en la junta, puesto que la única condición de validez a la hora de reflejar un acuerdo es que se indique aquello que fuera «relevante» para su validez, lo que por indeterminado que pueda parecer limita notablemente aquello que es exigible, y descarta la obligada inserción de las siempre legítimas, pero personales opiniones

En conclusión, hay que rechazar que el acta tenga que ser (LOSCERTALES FUERTES, D.) «fiel reflejo y copia de todo lo que se dice, bastará con una redacción simple, con la suficiente claridad, para reflejar los acuerdos, sin necesidad de hacer pormenorizada o exacta referencia de las palabras de unos y otros», y es más, el secretario (MAGRO SERVET, V) «se debe negar a incluir una carta u opinión al margen del contenido propio [del acuerdo] ya que no es parte del acta».

Quien quiera que sus palabras y discursos perduren en el tiempo, será mejor que busque otras alternativas.