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lunes, 1 de julio de 2019

Fuero competente para la reclamación de cuotas de comunidad en el ámbito de la Unión Europea. La STJUE de 8.05.2019.



La sentencia objeto de comentario es la STJUE, B. Andrew Kerr c. Pavlo Postnov y Natalia Postnova, asunto C-25/18, 8 de mayo de 2019, que tiene por objeto una petición de decisión prejudicial planteada, conforme a lo previsto en el artículo 267 TFUE, por el Okrazhen sad — Blagoevgrad (Tribunal Provincial de Blagoevgrad, Bulgaria), mediante resolución de 19 de diciembre de 2017, recibida en el Tribunal de Justicia el 16 de enero de 2018. Dicha petición tiene por objeto la interpretación del artículo 7.1.a del Reglamento (UE) n.º 1215/2012, relativo a la competencia judicial, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil, y del artículo 4.1.b y c del Reglamento (CE) n.º 593/2008, sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales (Roma I), en el contexto de un litigio en relación con el impago de las cuotas anuales del presupuesto de la comunidad de propietarios de un inmueble en propiedad horizontal.

Los hechos objeto de esta petición de decisión prejudicial son los que siguen:

  El Sr. Postnov y la Sra. Postnova, con domicilio en Dublín (Irlanda), son propietarios de un apartamento que forma parte de un inmueble en propiedad horizontal situado en Bansko (Bulgaria).
  En las juntas anuales de propietarios de ese inmueble se adoptaron acuerdos sobre las cuotas anuales para el mantenimiento de los elementos comunes.
  El Sr. Kerr, en su calidad de administrador del mencionado inmueble, presentó una demanda ante el Rayonen sad Razlog (Tribunal de Primera Instancia de Razlog, Bulgaria) solicitando que el Sr. Postnov y la Sra. Postnova fueran condenados al pago de las cuotas anuales impagadas, y al pago de una indemnización por demora.
   Mediante un auto que resolvió dicha pretensión, el Rayonen sad Razlog (Tribunal de Primera Instancia de Razlog) consideró que, en virtud del artículo 4, apartado 1, del Reglamento n.º 1215/2012, carecía de competencia para conocer del litigio que enfrentaba al Sr. Kerr con el Sr. Postnov y la Sra. Postnova, dado que estos tenían su domicilio en Dublín y no se cumplían los requisitos de aplicación de las excepciones a la regla de competencia general contenida en esa disposición.

Interpuesto recurso contra dicho auto ante el órgano jurisdiccional remitente, el mismo decidió suspender el procedimiento y plantear al Tribunal de Justicia dos cuestiones prejudiciales principales, que son:

1. Si los acuerdos de comunidades de propietarios, que son entidades que carecen de personalidad jurídica, generan una «obligación contractual» a efectos de la determinación de la competencia internacional conforme al artículo 7, punto 1, letra a), del Reglamento.

2. Si procede considerar que los acuerdos de comunidades de propietarios sobre gastos para el mantenimiento de edificios deben calificarse de «contratos de prestación de servicios» en el sentido del artículo 4, apartado 1, letra b), del [Reglamento n.º 593/2008] o de contratos sobre un «derecho real» o de «arrendamiento», en el sentido del artículo 4, apartado 1, letra c), de dicho Reglamento? 

lunes, 3 de julio de 2017

Contribución de locales al pago de gastos de comunidad cuando no lo han hecho antes


Establece el artículo 3 de la Ley 49/1964 de Propiedad Horizontal (LPH) que, en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 CC, corresponde a cada piso o local, junto al derecho singular y exclusivo de propiedad sobre ese espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes, conforme a la cuota de participación asignada a cada piso o local con relación al total del valor del inmueble, que servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

La atribución de esa copropiedad en los elementos comunes de un inmueble conlleva (artículo 395 CC) la obligación de todos los copropietarios de contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común, lo que en el régimen de propiedad horizontal se concreta en el artículo 9.1.e LPH que establece una de las obligaciones de mayor relevancia para los copropietarios respecto de la comunidad, que es el deber de “contribuir, con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

Dicho precepto plantea varias cuestiones, que nos vamos a plantear especialmente respecto de los locales comerciales, como, qué es un gasto no susceptible de individualización, en qué medida dicho gasto debe estar previsto para que sea obligado, quienes están obligados al pago de dichos gastos, y qué ocurre si durante un tiempo se ha venido aplicando un régimen distinto al previsto legalmente, excluyendo a los locales comerciales del pago de los gastos de comunidad que le correspondan. 

1.   La primera cuestión que se plantea es quienes están obligados a estos gastos y qué implica la premisa de que afecten al conjunto de la comunidad, y no estén individualizados ni sean susceptibles de serlo.

Respecto de este punto hay que tener en cuenta la previsión del artículo 9.2 LPH cuando establece que “para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales, los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.”, lo que significa que, frente a la excepción de que el gasto esté individualizado o sea individualizable, y sea imputable a uno o a varios pisos, al margen del uso que pueda hacerse del servicio costeado con el mismo, ha de imputarse el gasto a la totalidad de los miembros de la comunidad al prevalecer la “generalidad” de tales gastos frente a la excepción, especialmente si afectan a elementos comunes del inmueble, aunque de ellos no se sirvan todos los propietarios.

Un ejemplo común es el gasto ocasionado por la instalación de un ascensor, un gasto al que los locales comerciales suelen rechazar contribuir alegando que no hacen uso del mismo, al amparo de exoneraciones genéricas de gastos que afectan a los locales comerciales en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio.

Se trata de una excepción a la regla general, que pueda quedar exento el propietario de un piso o local de la obligación de contribuir a un determinado gasto, siempre que sea un gasto individualizable y siempre que dicha excepción aparezca recogida en el título constitutivo o, en su caso, en los estatutos de la comunidad, o que así se haya decidido en junta de propietarios, y mediante acuerdo tomado por unanimidad puesto que afecta al título constitutivo de la comunidad.

Pues bien, la cuestión es que es indiferente que el local no haga uso del mismo a los efectos de tener que participar en el coste de su instalación cuando dicho servicio no existe, y deben participar en el coste de dicha instalación con base en la obligación legal de realizar las obras necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad (art. 10 LPH), y también en la utilidad económica que le supone al participar en la parte correspondiente del incremento del valor que para el inmueble supone dicha instalación; otra cosa será la reforma del ascensor o su sustitución por otro, o el gasto de mantenimiento ordinario, que es individualizable respecto de los propietarios de las viviendas que son quienes hacen  uso de dicha instalación, y en el que no participarán los locales comerciales sin acceso al zaguán de entrada.

Otro caso típico es el de los gastos de conservación y mantenimiento ordinario de los elementos comunes que tienen asignados exclusiva uno o varios propietarios, que son imputables a los beneficiarios de ese uso o derecho, como son los garajes que aparecen en el título constitutivo como elemento común del edificio, pero en el que no todos los propietarios tienen asignado el disfrute de una plaza; o el caso inverso, propietarios de plazas de garaje que no lo son de viviendas en el mismo edificio. Habrá que atribuirlos a unos u otros, o a todos, en la medida en que sean individualizables o no, y siempre que no exista una exoneración.

2.  Premisa necesaria es que debe tratarse de gastos previsibles, en el sentido de que hayan sido debatidos, aprobados, y reflejados en el presupuesto de la comunidad.

A este respecto hay que recordar que el artículo 21 LPH establece que “las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta.”, órgano soberano de la comunidad de propietarios a quien corresponde (artículo 14 LPH) la aprobación del plan de gastos e ingresos previsibles y de las cuentas correspondientes, y la aprobación de los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, ya sean ordinarias o extraordinarias.

El concepto de gastos generales respecto de los que existe el deber de contribuir se refiere tanto a los ordinarios, sean fijos o no, como los extraordinarios ocasionados reparaciones y similares, como las mejoras no exigibles acordados con los requisitos legales, quedando afectado el piso o local correspondiente al pago de esos gastos, siempre que hayan sido aprobados por la junta de propietarios, o ratificados a posteriori si la urgencia requería una actuación inmediata.

Es por eso que, como establece el propio artículo 9.e LPH, los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 CC, y que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores, estando el piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

3.  La última cuestión que nos planteábamos es, qué ocurre si por ignorancia, inercia, u otra razón no se ha venido exigiendo a los locales comerciales que están en una división horizontal que contribuyan en aquellos gastos generales, no individualizables, que les correspondan afrontar conforme a su cuota de participación en el edificio.

La premisa es que existe una previsión en el título constitutivo, escritura de división horizontal o estatutos) que contiene una exoneración general a los locales comerciales de la obligación de contribuir a los gastos de escalera o de garaje con base en el no uso de los servicios comunes. Otra premisa es, por supuesto, que no haya habido un acuerdo de comunidad, que debe ser adoptado por unanimidad al afectar al título constitutivo, que les exoneren de cualesquiera otros gastos.

La STS 124/2013, de 26 de febrero, reiterando doctrina jurisprudencial anterior,  rechaza la aplicación de la doctrina de los actos propios al supuesto de una comunidad que nunca ha cobrado gastos de comunidad a un local comercial, pese a que la exoneración de contribuir a ellos no era total, señalando que “a tenor del apartado e) del artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal , constituye una de las obligaciones de los propietarios sometidos al régimen de la propiedad horizontal “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.” Las sentencias citadas por el recurrente establecen en materia de propiedad horizontal que la tolerancia de la comunidad consistente en no exigir a determinados copropietarios que contribuyan al sostenimiento del inmueble en el modo previsto en las normas comunitarias, no supone un acto capaz de modificar el título constitutivo de la comunidad de propietarios. La jurisprudencia de esta Sala ha declarado además, de modo reiterado que la exención, en favor de algún copropietario de su participación en los gastos comunitarios debe ser aprobado de modo unánime en junta de propietarios (SSTS 20 de febrero de 2012 [RC 1083/2009], 8 de noviembre de 2011, [RC 2207/2008]).”

En definitiva, que conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, no se puede considerar que el silencio de la comunidad, que ha permitido que durante un tiempo los propietarios de los locales comerciales no hicieran frente a los gastos comunitarios en el modo fijado en los estatutos de la comunidad de propietarios, tenga la entidad necesaria para expresar un consentimiento dirigido a crear, modificar o extinguir un derecho, capaz de alterar el título o estatuto de la comunidad cuando para ello, como se ha señalado, resulta necesario un acuerdo unánime de la comunidad de propietarios.

Queda claro pues que, no existiendo ese acuerdo de exoneración total, serán exigibles esos gastos a los locales comerciales, previa aprobación en junta de propietarios del presupuesto de ingresos y gastos que los incluya en el reparto.


José Ignacio Martínez Pallarés
  

sábado, 21 de enero de 2017

Y al final, fuesen, y no hubo nada (A propósito del RDL 1/2017 sobre la cláusula suelo).


Llevan tiempo Gobierno y oposición - desde que se publicó la STJUE de 21 de diciembre de 2016, que declaró que la nulidad de la cláusula suelo debía surtir efecto desde el inicio del contrato -  negociando un  mecanismo para articular la devolución por los Bancos del dinero cobrado de más por las cláusulas suelo de las hipotecas, habiéndose aplazado en varias ocasiones por no llegar a un acuerdo respecto a los términos del mismo, pero con la vista puesta en el previsible incremento del número de demandas de los consumidores, como señala el preámbulo la propia exposición del RD-Ley 1/2017, de 20 enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusula suelo (BOE de 21/01/2017), y el previsible impacto perjudicial –vía costes y mayores retrasos - que podría tener en una Administración de Justicia secularmente colapsada falta de personal y de medios.

Como tantos otros, he seguido las noticias entorno a los dimes y diretes, amagos y bravuconadas  de gobierno y oposición en torno al proyectado RDL, y puesto que, como vienen señalando juzgados y tribunales, la cláusula suelo es lícita y el problema ha sido la falta de transparencia en la comercialización de la hipoteca – que es lo que dice la STS de 9 de mayo de 2013 – siempre he creído que tanto debate iba a parar en nada frente a las expectativas creadas, que todo iba a quedar en fuego de artificio, y así ha sido finalmente, recordándome el papel desempeñado por gobierno y oposición aquel estrambote del soneto de Cervantes “Y luego, incontinente, caló  el chapeo, requirió la espada, miró al soslayo, fuese y no hubo nada.”

Es solo una opinión, pero creo que hay razones fundadas para hacer esta afirmación, y no las he encontrado hasta ahora para la contraria, sobre todo si tenemos en cuenta el proceso que se han seguido normalmente en estas reclamaciones de nulidad de cláusula suelo.

domingo, 29 de noviembre de 2015

Nuevo régimen de prescripción de las acciones personales sin plazo especial

El pasado 6 de octubre de 2015 se publicaba en el BOE la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que como suele ser habitual no se limitó a la reforma de ésta, sino que el legislador aprovechó para, a través de sus disposiciones finales, modificar otras leyes y, por lo que al tema que nos ocupa respecta, llevar a cabo a través de su disposición final primera la primera actualización del régimen de la prescripción previsto en el Código Civil, que desde su publicación había permanecido inalterado, aunque se limitó al plazo de prescripción de las acciones personales que no tuvieran señalado un término especial, que  estaba establecido en el artículo 1.964 C en quince años, introduciendo un segundo párrafo a dicho precepto en el que se señala que “2. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan.”; reforma que se justifica en el preámbulo de la ley, reconociendo la importancia que tiene en la vida jurídica y económica de los ciudadanos, y argumentando que “con ello se obtiene un equilibrio entre los intereses del acreedor en la conservación de su pretensión y la necesidad de asegurar un plazo máximo.”

¿Qué significa esta reforma del régimen de prescripción, y qué consecuencias tiene?

Como es sabido, por la prescripción se extinguen los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean, en perjuicio de cualesquiera personas, sean físicas o jurídicas, por el simple transcurso del tiempo que para cada caso está previsto en la Ley, en este caso en el Código Civil, que para algunos supuestos recoge plazos especiales, que oscilan entre uno y treinta años dependiendo de qué tipo de acción se trate, pero para aquellas obligaciones personales que no tuvieran señalado ningún plazo especial se señalaba por el artículo 1.964 CC un plazo de quince años, que es el que ha quedado reducido tras la reforma a cinco años.

Se trata ciertamente de una reducción importante, a una tercera parte, pero desde hace ya mucho tiempo se venía considerando excesivo ese término de quince años para la prescripción de las obligaciones personales, un plazo que , además, carecía en muchos casos de una justificación razonable frente a otros plazos más reducidos establecidos para el ejercicio de determinadas acciones, también personales, como es el de cinco años para la reclamación de alimentos o del pago de arriendos, el de tres años para la reclamación pago de honorarios de notarios, abogados farmacéuticos o maestros, entre otros, o el de un año para la reclamación de la responsabilidad civil por injuria o calumnia, o la derivada de la responsabilidad civil extracontractual.

La realidad es que un plazo de cinco años es más que razonable para que un acreedor medianamente diligente, y si no lo es debe asumir las consecuencias, adopte las medidas necesarias, bien para reclamar su derecho, ejercitando la acción que le corresponda, bien para mantenerlo en estado de ser reclamado, puesto que el artículo 1.973 CC – que finalmente no ha sufrido ninguna modificación, como la propuesta de que no se entendería interrumpida la prescripción si “transcurrido un año desde la reclamación extrajudicial del acreedor el deudor no hubiese cumplido y el acreedor no hubiera reclamado judicialmente su cumplimiento”, lo que de facto terminaba con el régimen típicamente interruptivo de la prescripción, asemejándolo a la caducidad - establece la posibilidad de interrumpir la prescripción no solo mediante el ejercicio de la acción ante los tribunales, sino mediante la reclamación extrajudicial del acreedor, y por cualquiera acto de reconocimiento de la deuda por parte del deudor, lo que en la práctica significa la posibilidad de reiniciar el cómputo íntegro del plazo de cinco años tantas veces como se produzca esa reclamación o reconocimiento, es decir, indefinidamente.

¿Y cuáles son estas acciones que no tienen señalado un plazo de prescripción especial? Pues, por ejemplo, las acciones de resolución, o de reclamación por incumplimiento, o por defectuoso cumplimiento de un contrato; la acción de responsabilidad contractual contra el promotor de una edificación, que se podía ejercitar acumuladamente con las acciones derivadas de la Ley de Ordenación de la Edificación contra los agentes de la construcción, o separadamente después de agotados los plazos más breves señalados por dicha ley; la acción del arrendador de un inmueble para la revisión de la renta; o la acción de reclamación de cuotas de comunidad a los propietarios incursos en mora, un supuesto éste en el que, aunque algunas Audiencias Provinciales han venido defendiendo que le era de aplicación el plazo de cinco años previsto por el artículo 1.966.3 CC para las obligaciones de pago periódico [así, por ejemplo, la SAP Zaragoza de 24 de marzo de 1992 (AC 1992/408), las SSAP Las Palmas de 2 diciembre 1993 (AC1993/2543),  núm.501/2000, de 11 de octubre (AC 2001/2469), y núm. 93/2010,de 4 de marzo (JUR 2010/419408) o la SAP Sevilla núm. 521/2009, de 22 de diciembre (JUR 2011/232424)], la mayoría de ellas [por ejemplo SAP Guipúzcua núm. 175/2011, de 1 de junio (AC 2014/841), que cita  SSAP Badajoz 27-9-2001 (AC 2001/1948) Segovia 25-5-2000, Málaga 27-09-1999 (AC 1999/8634), 14-07-1999 y 4-11-1998, Sevilla 28-06-1999, La Rioja 11-3-1999, Cáceres 11-01-1999, Toledo 11-01-1999, Navarra 7-12-1998, Madrid 31-1-2000  (AC 2000/3133); o la más reciente SAP Madrid núm. 1/2015, de 7 de enero (JUR 2015/82052)] han venido considerando de aplicación el plazo de quince años del artículo 1.968 CC.

Todas ellas, y otras que no tenían señalado un plazo especial, quedan sujetas en adelante a este nuevo plazo de prescripción de cinco años para el ejercicio de la acción.

¿Y qué es lo que ocurre con las acciones nacidas con anterioridad a la entrada en vigor de esta reforma del Código Civil, para las que regía le plazo de quince años?

La reforma viene acompañada además de un régimen transitorio aplicable a las relaciones personales ya existentes, es decir, a las nacidas antes de la entrada en vigor de la reforma, que se produjo al día siguiente de la publicación en el BOE, señalando la Disposición Transitoria 5ª que “El tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en el artículo 1939 del Código Civil.”, el cual establece que “La prescripción comenzada antes de la publicación de este código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo.”, lo que el legislador considera en el Preámbulo como un régimen también más equilibrado, surtiendo efecto el nuevo plazo de cinco años; pero ¿qué es lo que significa en la práctica la remisión al artículo 1.939 CC de esta disposición transitoria?

Se trata éste de un precepto que, ubicado dentro del cuerpo del mismo Código Civil, se refería al régimen aplicable a las obligaciones nacidas con anterioridad a la entrada en vigor del mismo Código, paras las cuales ya estaba corriendo el tiempo de prescripción, y cumplía la función de derecho transitorio, estableciendo en primer lugar, como regla central, que la ley nueva no se aplica en principio a las prescripción en curso bajo el imperio de la legislación anterior, como una expresión del principio general de irretroactividad, para a continuación, alterar dicho principio y considerar la prescripción cumplida si la ley nueva acorta el plazo prescripción de la ley antigua, y dicho nuevo plazo transcurre por entero tras la entrada en vigor de la ley nueva, lo que en definitiva viene a significar una retroactividad en favor de la prescripción, aunque sea limitada, en cuanto que el derecho de los titulares de un derecho o acción se puede ver limitado en el plazo para su ejercicio.

La aplicación de este precepto significa por tanto, en definitiva, que aquellas acciones o derechos con un plazo de quince años de prescripción en curso que termine con anterioridad al transcurso de los cinco años de plazo que establece ahora el artículo 1.968 CC, contados desde la entrada en vigor de dicho precepto, que se produjo el 7 de octubre de 2015, terminará cuando efectivamente le corresponda con arreglo a la antigua redacción; ahora bien, aquellas acciones o derechos cuyo plazo de prescripción esté en curso, y venza con posterioridad a dicho nuevo plazo de cinco años contados desde la entrada en vigor de la Ley 42/2015, es decir, que venza con posterioridad al 7 de octubre de 2020, habrá que considerarlos prescritos a esa fecha.

La razón de dicha limitación es clara, y es que no parece ni razonable ni justo, y carece de justificación que el plazo de prescripción de una obligación nacida inmediatamente antes del 7 de octubre de 2015 tenga un plazo de prescripción de 15 años, finalizando en el año 2030, mientras que un derecho u obligación de similares características nacidos un día después venza diez años antes, en el 2020.

Como conclusión, en general parece un acortamiento muy razonable del plazo de prescripción, que por una parte evita la creación de expectativas por parte del deudor sobre el abandono del ejercicio de un derecho o acción por el acreedor (un par de requerimientos extrajudiciales le bastaban para mantener viva la acción treinta años), obligando a éste a observar un actitud razonablemente más activa para el ejercicio de su derecho, sin menoscabo del mismo, puesto que al mantener la redacción del artículo 1.973 CC para la interrupción de la prescripción, puede reiniciar el plazo las veces que sea preciso hasta estar en disposición de reclamar, o hasta que el deudor venga a mejor fortuna y pueda ejercitarse esa reclamación con éxito, por ejemplo.

En todo caso toca revisar aquellos asuntos que estén pendientes – de la venida a mejor fortuna del deudor, generalmente - antes de que prescriban.

José Ignacio Martínez Pallarés
www.masabogado.com

domingo, 22 de noviembre de 2015

Acuerdo de modificación del régimen de hecho - distinto al del título constitutivo - de contribución a los gastos de comunidad, y mayoría exigible.

Establece el artículo 3 de la Ley de propiedad Horizontal (LPH), en su apartado b), que  en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde al dueño de cada piso o local: “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.”, añadiendo a continuación que “A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso a local no alterarán la cuota atribuida, que solo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley." Por su parte el artículo 5 LPH, en su párrafo segundo, establece que “En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes"; el artículo 9.1.e) LPH, se refiere a la obligación de los copropietarios de "Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización", y por último el artículo 17.6 LPH establece que Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”

De la lectura y del análisis conjunto de dichos preceptos se desprende con claridad la obligación de contribución de los propietarios conforme a lo establecido en el título constitutivo, la posibilidad - puesto que algunos propietarios pueden ser exonerado de ciertos gastos y algunos de estos pueden distribuirse con criterios distintos a la cuota de participación - de que el coeficiente de participación en los gastos de cada uno de los propietarios no coincida con su cuota de participación en la propiedad, y la posibilidad de modificar esa cuota de participación en el gasto - vía modificación de coeficientes, vía modificación de la cuota o forma de participación o distribución del gasto - previa adopción de un acuerdo, así como la necesidad de la unanimidad cuando el acuerdo adoptado implique la modificación de los estatutos o de las reglas establecidas en el título constitutivo.

La cuestión que se plantea no es tanto el acuerdo de comunidad modificando el título constitutivo, e inscrito en el Registro de la Propiedad, supuesto que no ofrece ningún problema (el problema es conseguirlo, claro), como el supuesto en el que por conformidad o inercia de los comuneros se viene contribuyendo a los gastos comunes de forma distinta a la prevista en el título constitutivo y, posteriormente, se quiere modificar para volver a contribuir al sostenimiento de los gastos conforme se establecía en el título. Si es posible o no acordarlo, si se debe entender que existe un acuerdo tácito de modificación del título constitutivo, o actos propios de la comunidad en tal sentido, y qué mayoría se requiere para dicho acuerdo son algunas de las cuestiones que se plantean.

viernes, 10 de julio de 2015

Obligación de pago de gastos de comunidad, en caso de separación o divorcio

Existen multitud de gastos ligados a la titularidad o al uso de una vivienda, como son los relacionados con los suministros precisos para su habitabilidad (agua, electricidad, gas, teléfono, etc.), los relacionados con su mantenimiento y conservación, los derivados de su integración en una comunidad en régimen de propiedad horizontal, las tasas e impuestos que gravan la vivienda (IBI,  alcantarillado y basura), y otros como seguro, hipoteca, etc.; y una cuestión conflictiva que se plantea no pocas veces en casos de separación o divorcio es quién es el obligado al pago de cada uno de esos gastos, puesto que mientras algunos, como los suministros, aparecen estrechamente vinculados al uso de la vivienda y, por tanto, pertenecerán al cónyuge al que se atribuya su uso, otros, como el IBI o la hipoteca, aparecen estrechamente vinculados a la propiedad del inmueble, se haga o no uso del mismo ¿pero qué ocurre con los gastos derivados de la pertenencia a una comunidad de propietarios?

Establece el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que es obligación del cada propietario, entre otras, la de “e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

Pero en caso de separación o divorcio ¿a quién corresponden dichos gastos y quién es el obligado a su pago frente a la Comunidad? ¿Vincula a la Comunidad, y en qué medida en su caso,  una decisión judicial firme que establezca un determinado reparto en la responsabilidad de afrontar dichos gastos?

lunes, 8 de junio de 2015

La responsabilidad del titular registral por cuotas impagadas a una comunidad de propietarios


Establece el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal la obligación que tienen todos los propietarios de una finca sometida a dicho régimen de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo, o a lo que esté especialmente establecido, por medio de un acuerdo de junta, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización; y lo mismo cabe predicar de las derramas que sean válidamente aprobadas, ya sea para las obras de conservación y accesibilidad a que se refiere el artículo 10 LPH, o para cualesquiera otro acuerdos de los contemplados en el artículo 17 LPH, con las limitaciones que en algunos casos se contempla.

Pero la cuestión que se plantea está relacionada con la responsabilidad que tiene el titular registral de una finca respecto de las deudas que frente a la Comunidad de Propietarios puedan existir por el incumplimiento de esa obligación de pago por el que es propietario de la misma, cuando no coinciden una y otra condición en la misma persona, y ello dada cuenta que, por una parte, el citado artículo 9.1 LPH establece que la obligación de pago corresponde al propietario, el cual “…responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores”, estando el piso o local “…legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.”; y, por otra parte, el artículo 21.4 LPH establece que “Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda – por ejemplo porque haya incumplido la obligación de comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario el cambio de titularidad (art.9.1.i LPH) - , podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.”

La cuestión que se plantea es, pues la siguiente,  ¿es posible reclamar el pago de la deuda con la comunidad a quien aparece como titular registral de una finca, vivienda o local, aunque no coincida con la persona del su actual propietario, sin perjuicio del derecho de aquel a repetir contra éste?