Sobre vallas de brezo, privacidad, vistas, y derechos en una comunidad

 

Si hace ya unos años trataba en este blog las consecuencias que, el soberbio, esplendoroso desarrollo de un árbol, plantado en la zona ajardinada de un propietario en un edificio en régimen de propiedad horizontal, tenía sobre las luces y vistas de los propietarios de las viviendas superiores (AQUÍ), la cuestión que ahora se plantea se refiere a una alteración en elementos comunes, que podría considerarse intrascendente y que no vulneraría la prohibición del artículo 7.1 LPH, y hasta justificada, para salvaguardar la propia intimidad. 

El problema se plantea en una urbanización sita en una zona agreste junto al mar, integrada por viviendas unifamiliares separadas por muros bajos, con un estética ligera y abierta en armonía con su ubicación en la isla de Menorca, cuando el propietario de una de ellas decide instalar en el muro delimitador entre ambas propiedades —que tiene la consideración de elemento común—, sin contar con la autorización de la comunidad ni con la del propietario al que dicha alteración podía perjudicar, una valla metálica cubierta de brezo, que sobresalía por encima del muro original, con el fin de evitar las vistas del vecino sobre la parcela y salvaguardar su derecho al goce pacífico y disfrute de su propiedad y a la intimidad familiar. 

El problema es que el goce pacífico y disfrute de la propia propiedad afectados no eran únicamente los del propietario que realizó la instalación sin autorización; la colisión de derechos que se produce es múltiple, porque nadie resulta al final ajeno a la consideración que se le dé a dicha alteración. La cuestión afecta al derecho a las vistas de un propietario, que adquirió en una urbanización con unas determinadas características entre las que, podemos afirmar sin duda, estaban las vistas al mar; también al derecho del otro propietario a preservar la propia intimidad en su propiedad, restringiendo las vistas que sobre ella tenía su vecino colindante; y también el derecho de la comunidad de propietarios a que no se produzcan alteraciones en elementos comunes que afecten a la estética del conjunto, y el de otros propietarios en el seno de la comunidad, que pueden terminar siendo igualmente afectados, cualquiera que sea la vía por la que se termine autorizando esa instalación. 

A la hora de sopesar los derechos en juego hay que tener en cuenta varias consideraciones. 

Por un lado, si bien es cierto las vistas no son derechos absolutos de la propiedad entre predios independientes, en los que se exige la expresa constitución de una servidumbre para limitar el contenido del dominio del predio sirviente, en los inmuebles en propiedad horizontal ese derecho y respectiva limitación resulta recíprocamente sin más título que el que resulta del diseño del edificio en su conjunto, y como manifestación que tiene cada copropietario al goce pacífico y disfrute de su propiedad, por lo que cualquier actuación constructiva que suponga una alteración de ese diseño, limitando las vistas, supone un perjuicio del derecho que asiste al propietario afectado en cuánto titular del inmueble en ese concreto lugar. En este sentido se manifiesta la SAP Valencia, secc. 6ª, núm. 397/2006, de 20 de junio. 

Por otro, el artículo 7 LPH es bastante claro al señalar que «El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad», señalando a continuación que «En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador». 

Pero no todas las alteraciones son iguales; no es lo mismo un elemento estructural (fpilar, viga, forjado, etc.), que elementos exteriores (lamas, balcones, ventanas, etc.) u otros; si implica obra o no, si es fija o es móvil, plegable o desmontable, o si es más o menos visible. Y la cuestión es si, ante la colisión de derechos, una estructura simple como una valla metálica cubierta de brezo supone realmente una alteración que caería dentro del ámbito de la prohibición del artículo 7 LPH, o, por el contrario, puede tener la consideración de una «solución constructiva mínima» no incluida en el ámbito de la prohibición, e imprescindible para impedir la visión ajena sobre el fundo propio y, por lo tanto, para garantizar el goce pacífico y disfrute de la propia parcela privativa, salvaguardando el derecho a la intimidad. 

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda presentada por el propietario afectado por la obstrucción de las vistas de las que hasta entonces disfrutaba, señalando que la valla estaba colocada en la parte privativa de la parcela de la demandada, no sobre el muro de división de ambas propiedades, y que no excedía «de lo que puede considerarse una solución constructiva mínima, imprescindible y no agresiva destinada a impedir la visión ajena sobre el fundo propio y por tanto destinada a realizar un uso adecuado de la parcela privativa, salvaguardando el derecho a la intimidad familiar». 

La sentencia de segunda instancia, por el contrario, con estimación del recurso de apelación interpuesto por la demandante, revocó la sentencia de primera instancia, considerando que la instalación objeto del proceso afectaba a un elemento común y que, por tanto, su modificación requería el consentimiento de la comunidad de propietarios, que había sido recabado por la parte demandada y no existía, afirmando que «la instalación del cañizo y su estructura en el muro de separación contraviene la normativa aplicable, cuya observancia no puede quedar dispensada por la apreciación de que se trate de una obra mínima para preservar la intimidad cuando afecta al derecho de la propietaria actora limitando su ejercicio». 

Y esta última ha sido la solución confirmada en casación por la reciente STS, Sala 1ª, núm. 502/2025, de 27 de marzo [ECLI:ES:TS:2025:354], considera de aplicación la prohibición del artículo 7.1 LPH, por no ser un hecho controvertido que la instalación de la valla afectaba a un elemento común, rechaza la aplicabilidad al caso de la jurisprudencia del propio Tribunal, en las que se trataba de fundar por la recurrente en casación la admisibilidad de la alteración, señalando que «no resulta aplicable al caso la doctrina jurisprudencial que considera “como obras intrascendentes que no afectan a los elementos comunes aquellos cerramientos que no son perjudiciales para los restantes propietarios ni menoscaban o alteran la seguridad del edificio ni su configuración hacia el exterior” (por todas, sentencias 537/2010, de 30 de septiembre, y 1023/2007, de 10 de octubre), ya que en este caso el muro separador, que es un elemento común, se ha utilizado para sostener una estructura adicional que modifica su apariencia y funcionalidad. La colocación de la valla de brezo altera la configuración exterior al aumentar de forma considerable la altura visual del muro y modificar la estética original del conjunto, que era más ligera y abierta, en armonía con la ubicación de la comunidad y las casas que la componen situadas en la isla de Menorca y, por lo que se observa en las fotografías aportadas, en una zona agreste y muy próxima al mar», y «Asimismo, afecta negativamente los derechos de la demandante, ya que reduce las vistas al mar de las que disponía antes de su colocación, limitando el uso y disfrute de su propiedad, tal como pone de manifiesto, también, la mera contemplación de dichas fotografías». 

La solución dada por el Alto Tribunal es clara, y atiende al Derecho, a lo derechos, y también al sentido común; y aunque cabe pensar acerca de qué habría pasado si en lugar de colocarse la valla sobre el muro o adosada o afectando del alguna forma al muro comunitario —puesto que la sentencia de primera instancia afirma que se instala en terreno privativo— se hubiera instalado a cierta distancia, consiguiendo el mismo resultado por uno, y afectando de igual manera al derecho a las vistas del otro, es posible afirmar que el resultado final no hubiera sido distinto, por cuanto dicha instalación, aunque en terreno privativo, seguiría alterando «la configuración o estado exteriores» del mismo conjunto ligero y abierto en el que todo adquirieron.

 José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Sobre árboles generosos, y empobrecidas luces y vistas en propiedad horizontal

 

El problema concreto que nos volvemos a plantear, transcurridos unos años desde que nos los planteamos por vez primera en 2013, es que el árbol plantado en la fértil tierra del jardín de un vecino, y bajo unos cuidados y mimos que jamás habría podido soñar de poder hacerlo, ha crecido hasta convertirse en orgulloso ejemplar para gozo de su dueño y asombro de propios y extraños, con excepción de los vecinos de los pisos superiores, incapaces de apreciar la poesía que encierran las ramas que golpean rítmicamente sus ventanas y toldos, ni la generosa sombra que proyecta sobre sus viviendas, ni el disfrute del verde esplendoroso de sus hojas frente a las vistas que recuerdan haber tenido sobre el valle.

Decíamos que las vistas no son derechos absolutos de la propiedad entre predios independientes, que ese derecho y su respectiva limitación resultaba recíprocamente del diseño del edificio en su conjunto, como manifestación del derecho que tiene cada copropietario de usar de su propiedad y, a su vez, de la obligación que sobre él pesa de no perturbar el disfrute de los demás propietarios, tanto de sus respectivos elementos privados como comunes, conforme a los artículos 394 CC y 7.1 LPH.

Pero dichos preceptos, decíamos se refieren a elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios, es decir a actuaciones constructivas, y nos planteábamos si era de aplicación al supuesto de plantación de árboles en jardín de propiedad y/o uso y disfrute particular.

La respuesta que encontrábamos en la doctrina y la jurisprudencia era ―decíamos― que no, y que era de aplicación el art. 591 CC, que es un precepto propio del régimen de las relaciones de vecindad que impone una restricción recíproca a los propietarios de fincas colindantes, principalmente aplicable a fincas rústicas, pero no exclusivamente, señalando algunas sentencias ― STS 28/05/1986, la SAP Baleares 25/10/2002, o la SAP Murcia 20/02/2003, a las que se puede añadir la SAP Baleares, Secc. 3ª, núm. 207/2010, de 25 de mayo― que no había obstáculo para su aplicación en urbanizaciones privadas, e incluso en zonas estrictamente urbanas, como son los jardines o patios de inmuebles de tal naturaleza, y ello al margen de lo que al respecto establecieran las ordenanzas y reglamentos municipales que fueran de aplicación.

Por tanto, sin perjuicio de una eventual intervención administrativa, desde el punto de vista estrictamente civil de las relaciones entre propietarios, en el caso concreto de un árbol plantado en el patio o jardín de una finca urbana que impida o afecte a las luces y vistas de la vivienda o viviendas superiores, la única restricción sería  la impuesta por el artículo 591 CC, es decir que el árbol no podrá estar plantado a menos de dos metros de las ventanas, o línea de fachada cuando las vistas sean desde el balcón o terraza, de la vivienda afectada ―haciéndose la medición desde el punto más cercano del tronco de la plantación, en el momento de la plantación, al linde― en cuyo caso el propietario afectado, podría exigir al propietario titular del jardín en el que se plantó (también a la Comunidad en su caso, cuando se trate de un jardín comunitario) su retirada.

Otra cosa son las inmisiones, y si por ejemplo la SAP Murcia Sección 1ª núm. 278/2013, de 31 de mayo, confirmaba la sentencia de instancias que condenaba a eliminar un arbolado por las, más que “inmisiones” hablaríamos de “incursiones” de roedores de diferente especie en los pisos superiores, aprovechando el auxilio y cobijo de las ramas, en aplicación de los artículos 9 LPH y 591 CC, la SAP Soria, Secc. 1ª núm. 41/2017, de 23 de marzo, con referencia a un toldo, pero de aplicación mutatis mutandi al caso que nos ocupa, señala:

1.- Que en materia relaciones de vecindad la jurisprudencia ha evolucionado, y se han venido a conceptuar como inmisiones aquellas que implican una injerencia o intromisión sobre el predio del vecino producida por una actividad del propietario en el ejercicio de sus facultades dominicales, que comporta la intromisión en el vecino de sustancias inmateriales o corpóreas, consecuencia de dicha actividad.

2.- Que las inmisiones no se refieren a actividades que tenga como finalidad la perturbación directa de la otra finca, sino a aquellas que implican una intromisión indirecta sobre la finca del vecino, y, por ello, sería contraria a Derecho cuando la instalación (o plantación, en el caso que nos ocupa) en la parcela privativa del demandado, perjudica a la parte actora, dando lugar a una inmisión no permitida por la Ley. Es decir, no estará amparada legalmente cuando perjudique las vistas o las luces recibidas por el predio vecino, ni cuando su elevación introduzca sombra en la propiedad ajena.

Podría concluirse, por tanto, que si bien será de aplicación la citada normativa del Código Civil para la plantación y existencia de árboles junto a otras propiedades, las inmisiones en las propiedades vecinas por la propia actividad, aunque sea lícita ―ya sean animales, como ratones y otras especies, o incorpóreas, como una sombra, o la ausencia de luz y vistas― no tienen por qué tolerarse, en cuanto implica una perturbación del derecho de esos otros propietarios.

Como señala la citada SAP de Soria, la vida en comunidad implica soportar actitudes e interacciones sociales, pero siempre dentro de los límites legales y reglamentarios, y no se está dentro de ellos cuando dichas interacciones superan los límites exigibles, y son contrarios al sentir de la Comunidad, o a los Estatutos por los que se rija, o cuando perturban de manera significativa el derecho al uso y disfrute de su propiedad a otros propietarios.

 José Ignacio Martínez Pallarés