Sobre el hecho diferencial de la crisis por COVID-19 respecto a la imposibilidad de excepcionar la fuerza mayor en el cumplimiento de obligaciones dinerarias

 

Espóiler: no hay ningún hecho diferencial. 

No es nada nuevo, la verdad, pero es preciso recordarlo, y lo hacemos al hilo de una reciente sentencia del Pleno del Tribunal Supremo, del pasado 24 de julio, que confirma lo que ya sabíamos, y rechaza que la arrendataria pueda quedar liberada de la obligación de pago de la renta por las dificultades económicas derivadas de la pandemia causada por el COVID-19 y medidas impuestas, porque las deudas de dinero siguen siendo exigibles. 

No cabe confundir la fuerza mayor, como causa de extinción de las obligaciones, con la posibilidad de alegar la alteración sobrevenida de circunstancias concurrentes al tiempo de celebración del contrato por razón de circunstancias extraordinarias e imprevisibles (cláusula rebus sic stantibus), ni por razones procesales, que ahora no vienen al caso, ni por razones sustantivas: una cosa es la fuerza mayor, fundada en los artículos 1.182 y 1.184 CC, que exige una radical imposibilidad material de cumplimiento de la prestación, de ahí su carácter resolutorio, y otra la rebus, basada en los artículos 7 y 1.255 CC. Y, tratándose de fuerza mayor, no cabe la extinción de deudas pecuniarias, porque no cabe esa radical imposibilidad de cumplimiento, ni siquiera en casos de insolvencia. 

Así lo señaló la STS 266/2015, de 19 de mayo [ECLI:ES:TS:2015:2344] (que cita de abundante jurisprudencia anterior: SSTS 21-2-1991, 29-10-1996, 23-9-1997, 30-4-2002), que distingue entre la imposibilidad sobrevenida de cumplir la prestación (fuerza mayor), que solo afecta a las obligaciones de entregar cosa determinada o hacer, no a las deudas pecuniarias, y los supuestos en los que la prestación resulta exorbitante o excesivamente onerosa, en los que se puede valorar la aplicación de la cláusula rebus. 

La razón es que, como señala la citada sentencia, en el punto 5 del FD 7º, que «La doctrina otorga a las deudas pecuniarias una fisonomía jurídica especial, que las distingue del resto de las obligaciones genéricas, a las que anuda una serie de características, entre las que destaca por su relevancia en el objeto del debate, la "perpetuatío obligationis" en el sistema de riesgos. Consecuencia de ello es que: (i) niegue la imposibilidad del cumplimiento, admitiendo todo lo más el incumplimiento temporal o retraso, así como que (ii) la falta de cumplimiento de la prestación dineraria conlleva la condena al pago del dinero».  Como consecuencia, afirma, «No se les puede aplicar a ellas la imposibilidad sobrevenida de la prestación por tratarse de una obligación genérica al existir siempre el dinero como tal. Se trata de la obligación genérica por excelencia, pues el género nunca perece y, de ahí, que la imposibilidad sobrevenida no extinga aquella», de forma que ni siquiera la insolvencia del deudor «le libera del cumplimiento de su obligación, consistente en la genérica del pago de una suma de dinero». 

Ya lo había dicho antes la STS 820/2013, de 17 de enero [ECLI:ES:TS:2013:1013], y lo dijo después la STS 447/2017, de 13 de julio [ECLI:ES:TS:2017:2848], que reitera que «el punto de partida en esta materia debe ser, como recuerda la sentencia 266/2015, de 19 de mayo, que la imposibilidad liberatoria prevista en los arts. 1182 y 1184 CC no es aplicable a las deudas de pago de dinero, tampoco cuando el deudor se ve afectado por una desgracia familiar», reiterando que la imposibilidad sobrevenida no culpable que hace imposible el cumplimiento y libera al deudor en caso de pérdida sobrevenida de la cosa específica que debía entregar (art. 1182 CC) o en caso de imposibilidad objetiva de cumplir la obligación de hacer (art. 1184 CC), no es aplicable al deudor de dinero. 

Pues bien, la reciente sentencia de Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, núm. 1070/2024, de 24 de julio [ECLI:ES:TS:2024:4153], se pronuncia sobre un recurso en el que la arrendataria, demandada y recurrente, solicitaba que se considerara que, por razón de la pandemia, un suceso ajeno e imprevisible, le había resultado imposible el pago de la renta a la que estaba obligada en virtud del contrato de arrendamiento concertado con la actora, por lo que no podía apreciarse la existencia del impago que sería presupuesto de la acción de desahucio y reclamación de renta. 

La STS rechaza tal alegación y, con claridad meridiana, reitera, también en este caso: 

1º) Que no cabe confundir fuerza mayor y cláusula rebus sic stantibus. A este respecto señala que las circunstancias sobrevenidas referidas ampliamente por la arrendataria en las instancias precedentes se resumen en que «como consecuencia de la situación de pandemia (inevitable e imprevisible) durante un tiempo se produjo el cierre del local, y luego hubo restricciones de aforo y de desplazamientos que habrían afectado al turismo en la ciudad de Barcelona, a la presencia de clientes y, en definitiva, a las ventas de la empresa, dando lugar a una reducción de los ingresos, lo que determinó que no pudiera pagar la renta»; y que dichas alegaciones no se alejan mucho de la invocación de un cambio de circunstancias para excluir la aplicación de las previsiones contractuales sobre la renta, lo que «propiamente no es un problema de fuerza mayor», sino que «vienen a coincidir sustancialmente con lo que suele entenderse por la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus, pues lo que justificaría a juicio de la arrendataria la falta de un pago correcto por su parte serían las dificultades a las que se enfrentó para obtener ingresos por razón de las medidas legales y administrativas adoptadas por razón de la crisis sanitaria». 

2º) Que no cabe invocar la fuerza mayor para excepcionar el cumplimiento de deudas dinerarias. En este punto recuerda que la jurisprudencia de la Sala siempre ha afirmado que para que el deudor quede liberado de su obligación, conforme a los arts. 1.182 y 1.184 CC, es preciso que la prestación haya devenido objetivamente imposible, y que tratándose la prestación debida por la deudora la de pago de la renta debida, en cuanto deuda de dinero, sigue siendo posible y no puede quedar liberada por dicha razón, al ser las dificultades para cumplir ajenas a la imposibilidad sobrevenida como causa de extinción de las obligaciones propia de la fuerza mayor invocada en el recurso de casación. 

No existía ninguna justificación para un tratamiento diferenciado de esta doctrina, uniforme y constante, en función del origen de la dificultad, pero dada la interesada confusión que a veces se intenta introducir, al hilo de la situación creada por la pandemia, creo tan oportuna esta sentencia del Pleno del Tribunal Supremo como traerla a colación.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Celebrar en tiempos de pandemia

 

Las comunidades de propietarios han sido las grandes olvidadas en estos tiempos de pandemia, con la contada excepción de Cataluña, y ello pese a la importancia que reviste esta forma de organización en la que reside la inmensa mayoría de los españoles, y que los órganos de gobierno como el presidente y el administrador tienen muy limitado su campo de acción dadas las amplias competencias que corresponden a las juntas de propietarios conforme al artículo 14 LPH.

 Pero en estos tiempos, ¿es posible celebrar juntas de propietarios?  

La regulación básica la encontramos en el RD 926/2020, de 25 de octubre (BOE 25-10-2020) y, en el ámbito de la Región de Murcia, en el Decreto del Presiente 6/2020, de 26 de octubre, y la Orden de la misma fecha de la Consejería de Salud. 

En artículo 7 del RD se refiere en su punto 1 a la limitación de la permanencia de grupos de personas en espacios públicos y privados, que queda condicionada a que no se supere el número máximo de seis personas, y en el caso de agrupaciones en que se incluyan tanto personas convivientes como personas no convivientes ―entre las cabría entender incluidas las comunidades de propietarios―, el número máximo sería el de seis personas. Sin embargo el punto 4 excluye de límites las actividades laborales e institucionales y aquellas para las que se establezcan medidas específicas en la normativa aplicable.

Por su parte el artículo 1 del Decreto del Presidente de la CARM se limita a ordenar la inmediata eficacia de las medidas previstas en el artículo 7 del RD 926/2020, y la Orden de la Consejería se limita a establecer una serie de medidas y recomendaciones, unas con carácter general y otras específicas para determinadas actividades, ninguna de las cuales se refiere específicamente a las comunidades de propietarios; pero de su conjunto es posible extraer algunas conclusiones, y las recomendaciones realizadas por la Dirección General de Salud Pública para la celebración de juntas de propietarios.

 La conclusión es que es posible la celebración de juntas, pero es poco recomendable, y es el presidente de la comunidad especialmente, como órgano que convoca la junta, y el administrador en cuanto participa en la organización quienes asumen la responsabilidad de que se cumplan las medidas de seguridad, partiendo de la base de que el riesgo cero no existe, y que cualquier reunión implica en sí misma un riesgo.

 ¿Y cuáles son esas recomendaciones?

 

1º. Evitar en la medida de lo posible la celebración de juntas de propietarios.

 

2º. En aquellos supuestos en que sea imprescindible por la importancia de los acuerdos a adoptar ―y hay que entender que de importancia para la comunidad, no para los intereses de propietarios individuales― hay que tener en cuenta una serie de recomendaciones/obligaciones

 ― Queda prohibida la asistencia de cualquier persona en régimen de aislamiento y/o cuarentena, así como cualquier persona con síntomas sugestivos o sugerentes de COVID-19 aunque estos no estén confirmados.

 ―  Hay que garantizar la relación nominal de asistentes.

 ― Las reuniones deben celebrarse preferiblemente al aire libre, o en su defecto en salas o espacios con ventilación apropiada donde se garantice: 

a. La entrada y salida sin aglomeraciones.

b. Una distancia de seguridad mínima entre personas de 2 metros.

c. El uso de mascarillas de forma permanente durante la reunión.

d. Existencia de solución hidro-alcohólica para lavado de manos a la entrada y a la salida.

e. Los asistentes deben estar sentados.

f. Debe evitarse en lo posible el paso de personas entre filas que suponga no respetar la distancia de seguridad.

 Además, cabe añadir, hay que recomendar que asista el menor número posible de personas el menor tiempo posible, lo que implica:

 

1º. Que es recomendable que acuda un solo propietario/a por voto, evitando la práctica de acudir varias personas, aunque sean convivientes.

 

2º. Que el tiempo de la junta debe limitarse al mínimo imprescindible para la toma informada de decisiones de los puntos del orden del día.

 

3º. Que debe facilitarse en lo posible la asistencia a la junta por vía telemática, algo que no puede imponerse. 

Se trata esta última de una cuestión que se plantea de forma frecuente, si es posible no ya la asistencia de forma telemática, sino la celebración íntegra de la junta por vía telemática, y la respuesta debe ser que la LPH no lo prevé, y por lo tanto no lo prohíbe, pero puesto que es un derecho principal de los propietarios la asistencia personal a la junta, la respuesta debe ser forzosamente negativa salvo que concurra la voluntad de los propietarios de que se pueda celebrar así, o por lo menos de que no se oponen; es decir, que no puede imponerse. 

Pero, ¿cómo conseguir que los propietarios acepten la celebración íntegra de la junta por videoconferencia, si no es posible celebrar una junta en la que así se acuerde? 

El Magistrado y experto en propiedad horizontal D. VICENTE MAGRO SERVET, publicaba un artículo en El Derecho el 7-5-2020 abordando esta problemática en tiempos de confinamiento, aconsejaba un protocolo para permitir la celebración telemática de juntas, y si bien se refería al tiempo del confinamiento creo que, con todas las cautelas, puesto que no es la misma situación, podría ser extensible a estos tiempos de semi-confinamiento. De forma resumida el protocolo sería el que sigue: 

1.- Aprobación provisional de la celebración de unta por medios telemáticos (videoconferencia) que debería conseguirse por mayoría simple en una junta al efecto celebrada por esos medios. 

2.- Ofrecimiento previo del mecanismo en una notificación del administrador validado por el presidente a fin de ofrecer la opción del uso del sistema virtual de comunicación. 

3.- Se trata de una forma de celebración de junta exclusiva por videoconferencia que no permite la presencia física, con base en la excepcionalidad de la situación, ya que en casos ajenos al estado de alarma no puede obligarse a que la forma de celebración de una junta sea siempre por este sistema. El comunero tiene derecho a la presencia física. 

4.-Necesidad de que se haga constar en el primer envío comunicando que se va a hacer por videoconferencia cual sería el tema a tratar en la junta, para evitar indefensión, así como que no existe vulneración de protección de datos, ya que no hay alteración de los existentes, ya que el dato es el comunero, no el sistema que se usa para la comunicación con él, virtual o físico. 

5.- Envío de comunicación advirtiendo del uso de la videoconferencia, explicando cómo se utiliza y facilitando la debida información acerca del uso de dicho sistema para evitar el rechazo y la expresa notificación del comunero negando la opción de este sistema. 

6.- Advertir en la primera comunicación que aquellos comuneros que no dispongan de medios técnicos puedan delegar en otras personas su presencia, sean comuneros, o no, y advertir de la urgencia de la junta y la necesidad de evitar la oposición por las consecuencias para la comunidad. 

7.- Transcurso del plazo indicado sin voto negativo al uso de la videoconferencia o sistema virtual de comunicación bidireccional, para poder proceder a la convocatoria de junta de propietarios. 

8.- La convocatoria de la junta debe incluir los mismos puntos del orden del día que se advirtieron en la primera comunicación, e informar en la misma de los parámetros sobre el desarrollo de la junta por medios tecnológicos, y aconsejando probar el sistema antes del día de la junta (un simulacro, por ejemplo) para evitar suspensiones por desconocimiento de la forma de funcionamiento el mismo día de la junta. 

Por supuesto hay más problemas, como los derivados de los confinamientos perimetrales o el toque de queda, pero como en todo en la vida, hay que resolverlos acudiendo al sentido común, y con respeto siempre absoluto a las normas de seguridad y a los derechos de los propietarios, examinar caso por caso; no es lo mismo una comunidad de gente joven y habituada al uso de medios telemáticos ―aunque la experiencia demuestra que no hay siempre correlación entre edad y uso de estos medios―, que una comunidad en la que hay más propietarios más mayores que, además, sean activos en la vida de la comunidad y asistan habitualmente las juntas.

 En cualquier caso, privar de su derecho a asistir a un propietario por la vía de los hechos y pese a que le asista el Derecho no es una opción a considerar, y además puede salir muy caro.

José Ignacio Martínez Pallarés

Pandemia y crisis económica. Sobre la exigibilidad de lo pactado en contrato y la cláusula rebus sic stantibus.

En poco más de una década, y sin haber podido todavía suturar las heridas abiertas en el tejido económico, y en la misma sociedad, por la pasada crisis económica de 2008 fruto de la especulación, del endeudamiento y del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, estamos de nuevo inmersos en una nueva crisis económica, fruto esta vez de la pandemia por el COVID19.

Las consecuencias de aquella crisis ya las conocemos, a la borrachera de un crédito casi sin restricciones que alimentaba la espiral especulativa sucedió inevitablemente, tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, la resaca de un endeudamiento en ocasiones inasumible, y unas restricciones al flujo de crédito hacia particulares y empresas —los Estados continuaron gozando de barra libre— que acabó con las posibilidades de tantos de ellos de cumplir con sus obligaciones contractuales arrastrando a otros en su caída, como fichas de dominó.

Las consecuencias de esta están por ver, aunque se anticipa que podrían ser aún más devastadoras, y foros habrá donde se trate y en todo caso lo viviremos si Dios quiere, pero en este foro vamos a llamar la atención sobre un fenómeno común a ambas: ante la previsible imposibilidad de cumplir con lo pactado en los contratos en curso al declararse la pandemia y decretarse el confinamiento, con la consecuente «hibernación» de la economía —un término supongo acuñado por quien desconoce cómo funciona, la economía, y además ha visto pocas películas de viajes espaciales— se vuelve la mirada a la cláusula rebus sic stantibus, como un límite a la exigibilidad de lo acordado.

Qué es la cláusula rebus sic stantibus, si existe un cuerpo cierto de doctrina sobre su aplicabilidad, cuándo es posible su invocación, y si la crisis económica lo justifica, y que esperar cuando estás esperando la siguiente crisis, van a ser los temas que vamos a tratar.