Resolución de compraventa de vivienda por denegación de subrogación en hipoteca

Lo normal en la compraventa de una vivienda, con muy contadas excepciones, es que el comprador tenga que recurrir a un préstamo hipotecario para financiar la compra, y como también es habitual que, previamente, el promotor haya tenido que hacer lo propio para financiar la construcción, en el préstamo hipotecario al promotor se recogen la condiciones de la subrogación de los futuros compradores en el préstamo hipotecario de la vivienda. Los promotores ofertan esa financiación a los posibles compradores, para ayudarles a decidirse, y los compradores, en la confianza de que cuentan con esa financiación, adquieren la vivienda, anticipan pagos a cuenta, y asumen la obligación de otorgar escritura de compraventa, y de subrogación hipotecaria, esencial para hacer pago del resto del precio.

Ahora bien, lo que en tiempo de bonanza no constituía un problema especial porque, ante la expectativa de crecimiento del precio de la vivienda, las entidades bancaria facilitaban el acceso al crédito casi sin restricciones, alimentando la espiral de precios, se convirtió en una pesadilla cuando pinchó la burbuja inmobiliaria, empeoró la situación de las economías familiares, y se impusieron fuertes restricciones al flujo de crédito hacia los particulares, restricciones que persisten, y que pueden colocar al comprador en una situación comprometida, obligado contractualmente al otorgamiento de escritura y pago del resto del precio, e imposibilitado para hacerlo al denegarle la entidad bancaria la subrogación en el préstamo hipotecario de la vivienda, y no poder encontrar otra financiación.

La cuestión que se puede plantear es si es posible para el comprador desistir del contrato, o resolverlo, en caso de que la entidad bancaria rechace su subrogación, en atención a lo pactado, o en aplicación de la doctrina de la imposibilidad sobrevenida o de la regla rebus sic stantibus.

Privación del derecho de voto en junta de propietarios, por incumplimiento de convenio en concurso de acreedores

El art. 15 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se refiere a la privación del derecho de voto en las juntas de propietarios al establecer en su párrafo 2 que “Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto.” El precepto establece pues, clara y taxativamente, que hay que estar al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad para poder ejercer ese derecho de voto, sin distinguir incluso entre acuerdos que requieran mayoría o unanimidad (SAP Barcelona núm. 415/2005, de 1 de julio. AC 2006/1322).

Pero la cuestión que se plantea es qué ocurre en el caso de deudas con la comunidad contraídas con anterioridad a la declaración de concurso de acreedores de un propietario si, existiendo un convenio aprobado en dicho proceso de concurso, éste resulta incumplido. Las cuestiones implícitas en esta cuestión son varias: qué se entiende por deudas vencidas, qué efectos tiene la aprobación del convenio sobre los créditos concursales, y qué efectos tiene su incumplimiento al objeto de considerar la deuda con la comunidad como vencida y, por tanto, causa de privación del derecho de voto en junta de acreedores, que es la cuestión que nos ocupa.

Ejecución provisional e insolvencia del ejecutante

Dice la exposición de motivos de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil (LEC), en su apartado I, que “El derecho de todos a una tutela judicial efectiva, expresado en el artículo 24.1 CE, coincide con el anhelo y la necesidad social de una Justicia civil nueva, caracterizada por la efectividad….Justicia civil efectiva significa, por consustancial al concepto de Justicia, plenitud de garantías procesales. Pero tiene que significar, a la vez, una respuesta judicial más pronta, mucho más cercana en el tiempo a las demandas de tutela, y con mayor capacidad de transformación real de las cosas.”. Pues bien, si hay una institución procesal que recoge ese deseo del legislador, es la ejecución provisional que, presentada como una innovación radical y como una decidida opción legislativa por la confianza en la Administración de Justicia, y en particular por la que se imparte en Primera Instancia, permite  la ejecución provisional de las sentencias de condena dictadas en ese grado jurisdiccional – salvo que sean inejecutables o no contengan pronunciamiento de condena - aun cuando no sean firmes por haber sido recurridas en apelación, sin necesidad de prestar fianza ni caución.

Si se trata de la ejecución provisional de una sentencia de condena dineraria, en la que no se permite la oposición a la ejecución, sino solo a aquellas actuaciones ejecutivas concretas del procedimiento de apremio que puedan causar una situación imposible de restaurar o de compensar económicamente mediante el resarcimiento de daños y perjuicios (art. 528.3 LEC), surge el peligro de que quien se haya beneficiado de ella no sea luego capaz de devolver lo que haya percibido, si se revoca la sentencia provisionalmente ejecutada, lo que no ocurría con la LEC 1881 que exigía al solicitante una caución suficiente, lo que implicaba limitar la ejecución provisional a quienes dispusieran de recursos económicos suficientes para prestarla.

La cuestión que se plantea es, entonces, si es posible denegar el despacho de ejecución provisional de sentencia de condena dineraria por el riesgo de insolvencia del ejecutante, o, en su defecto, si una vez consignado en la Cuenta de Consignaciones del Juzgado el importe por el que se ha despachado la ejecución provisional hay que hacer entrega del mismo al ejecutante o puede quedar allí depositado  hasta que la sentencia adquiera firmeza.

Es comprensible el temor que puede generar ese riesgo de insolvencia para los intereses del que es ejecutado provisionalmente, pero, además de que nadie puede garantizar que quien es solvente o insolvente en un momento determinado, siga en igual condición al final del proceso, cuando sea firme la sentencia, la LEC 1/2000 no solo no contempla trámite alguno para debatir y declarar ese riesgo o situación de insolvencia, no solo no hace mención alguna a la capacidad económica de quién obtiene una sentencia favorable, a efectos de ejecución provisional, salvo, indirectamente, cuando en el trámite de contestación a la oposición a la petición de ejecución provisional de sentencia no dineraria – por razón del art. 528.2.2ª - se prevé - art. 529.3 -que, además de alegar cuanto proceda, pueda ofrecer caución suficiente en dinero efectivo o aval a primer requerimiento, es que su Exposición de motivos dice, expresamente, que se ha ponderado ese riesgo de insolvencia, y que la nueva regulación supondrá muchos más beneficios que perjuicios, y su art. 526 dispone que “…quien haya obtenido un pronunciamiento a su favor en sentencia de condena dictada en primera instancia podrá, sin simultánea prestación de caución, pedir y obtener su ejecución provisional…”

La respuesta a la primera cuestión es, por tanto, que no se podrá denegar el despacho de ejecución provisional por ese riesgo de insolvencia, sino que, conforme al art. 526 LEC, debe despacharse, obligatoriamente, porque solo se podrá denegar en los supuestos, tasados, – que no tienen nada que ver con la solvencia del ejecutante - de sentencias meramente declarativas o constitutivas (art. 521), sentencias que no contengan un pronunciamiento de condena (art. 517, art. 524.2 y art. 526), o cuando se trate de sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros públicos, en que solo procederá la anotación preventiva mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía (art. 524.4), y en los supuestos expresamente excluidos por el art. 525 LEC (arts. 526 y 527.3).

Y la respuesta a la segunda cuestión es que sí, que debe entregarse obligatoriamente el importe consignado – o el producto del proceso de ejecución - al ejecutante provisional, sin que exista justificación legal alguna para retenerlo en la cuenta de consignaciones del Juzgado; es que no se trata de una medida cautelar sobre el “humo de un buen derecho”, sino de la ejecución – provisional - de un título judicial, por lo que serían improcedentes las alegaciones o consideraciones en torno a si están o no suficientemente garantizadas las cantidades que se entreguen, si se ha garantizado mediante su consignación o por medio de avales el cumplimiento del fallo, o las especulaciones sobre la solvencia o insolvencia de las partes: es una sentencia, y si es provisionalmente ejecutable, y así se solicita, debe llevarse a efecto en sus propios términos, como parte que es del derecho a la tutela judicial efectiva.

Si la expresa exclusión de garantías o caución, la inexistencia de ningún trámite para alegar y acreditar esa insolvencia, el hecho de que se haya ponderado ese riesgo en la EM-LEC, y la obligación de despachar ejecución (art. 527.3 LEC) no permiten otra conclusión, a mayor abundancia, el Art. 524.3 LEC establece que “En la ejecución provisional de las sentencias de condena, las partes dispondrán de los mismos derechos y facultades procesales que en la ordinaria.” , lo que implica - art. 634 LEC - la entrega directa al ejecutante de los bienes embargados que sean 1º Dinero efectivo 2º Saldos de cuentas corrientes. 3º Divisas…;  y, a mayor abundancia, el art. 531 LEC establece que el Secretario judicial suspenderá la ejecución provisional “cuando el ejecutado pusiere a disposición del Juzgado, para su entrega al ejecutante,…la cantidad a la que hubiere sido condenado, más los intereses correspondientes y las costas por los que se despachó ejecución”, y solo una vez liquidados aquéllos y tasadas éstas, se decidirá sobre la continuación o el archivo de la ejecución.

La verdad es que poco le pueden importar al ejecutado las consideraciones estadísticas, a que se refiere la EM-LC, acerca de que ese peligro de insolvencia sea mínimo respecto de quienes disponen a su favor de una sentencia provisionalmente ejecutable, y hay que admitir que las opciones de que dispone si, tras la revocación de la sentencia de primera instancia, el ejecutante no le reintegra las cantidades abonadas - reguladas en los arts. 533 y 534 LEC - con ser interesantes, puesto que le remiten, no a un proceso declarativo para la compensación económica de lo provisionalmente ejecutado, sino, según los casos, a la vía de apremio o al procedimiento de ejecución ante el mismo tribunal que conoció de la ejecución provisional, resultarán absolutamente ineficaces cuando el ejecutante provisional sea insolvente.

Es cierto, y podrá gustar más o menos, pero es lo que está previsto legalmente y, a pesar de ese riesgo de insolvencia, parece bastante claro que el juzgado no podrá denegar en ningún caso el despacho de ejecución provisional por dicha causa, sino que deberá llevarlo a efecto y entregar el importe consignado, u obtenido en el proceso de ejecución, al ejecutante provisional.

José Ignacio Martínez Pallarés
www.masabogado.com