La mayoría necesaria, tras la Ley 8/2013, para las mejoras e innovaciones no exigibles en propiedad horizontal. Un problema pendiente.

PUBLICADO EN: REVISTA DE DERECHO ACTUAL VOL. 5 (2018)

LA MAYORÍA NECESARIA, TRAS LA LEY 8/2013, PARA LAS MEJORAS E INNOVACIONES NO EXIGIBLES EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

UN PROBLEMA PENDIENTE.

THE NECCESARY MAJORITY, AFTER LAW 8/2013, FOR NON-REQUIRED IMPROVEMENTS OR INNOVATIONS IN HORIZONTAL PROPERTY.

A PENDING PROBLEM.

José Ignacio Martínez Pallarés

Doctorando en Derecho en la Universidad de Murcia

Abogado

RESUMEN: Hay un proceso de evolución, desde la primitiva regulación de la propiedad por pisos del Código Civil hasta la vigente Ley de Propiedad Horizontal, que se manifiesta especialmente en el régimen de aprobación de acuerdos, un proceso que ha sido paralelo a la evolución social y económica de la sociedad, y al estado de la técnica. El resultado ha sido la progresiva limitación de la exigencia de unanimidad para facilitar la adopción de acuerdos en materias como accesibilidad, ahorro, diversificación y eficiencia energética, telecomunicaciones, contaminación, que en muchos casos obedecen a intereses que exceden de los particulares de los propietarios, individual o colectivamente considerados. De esa tendencia legislativa, expresada en sucesivas reformas de la Ley, se ha querido extraer un principio general contrario a la unanimidad, que no solo excedería de los objetivos de dichas reformas, sino que estaría en contradicción con algunos de ellos, especialmente en materia de mejoras o innovaciones no exigibles. El problema ya se está planteando, y de la solución, todavía pendiente, pueden depender los derechos, la economía, la supervivencia de muchos propietarios en su comunidad, y la misma convivencia social. 

ABSTRAC: There is a process of evolution, from the primitive regulation of property by floors of the Civil Code to the current Law of Horizontal Property, which is manifested especially in the regime for the approval of agreements, a process that has been parallel to the evolution, social and economic, of the society, and the state of the science. The result has been the progressive limitation of the requirement of unanimity to facilitate the adoption of agreements in areas such as accessibility, savings, diversification and energy efficiency, telecommunications, pollution, which in many cases obey interests that exceed the owners' particular interests, individually or collectively considered. From this legislative tendency, expressed in successive amendments to the Law, it has been sought to extract a general principle contrary to unanimity, which would not only exceed the objectives of said reforms, but would be in contradiction with some of them, especially with regard to no required improvements or innovations. The problem is already being raised, and the solution, still pending, may depend on the rights, the economy, the survival of many owners in their community, and the same social coexistence.

PALABRAS CLAVE: propiedad horizontal, mayoría, unanimidad, conservación, innovación, mejoras, título constitutivo.  

KEYWORDS: horizontal property, majority, unanimity, conservation, innovation, improvements, constitution title deed.

SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN: LA EVOLUCIÓN DEL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, CONFORME A LA EVOLUCIÓN SOCIAL Y ECONÓMICA. II.- NUEVAS INSTALACIONES, SERVICIOS O MEJORAS NO EXIGIBLES EN UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. CONCEPTO Y EVOLUCIÓN DEL RÉGIMEN DE SU APROBACIÓN HASTA LA LEY 8/2013, DE 26 DE JUNIO. II.1. EL CONCEPTO DE INNOVACIÓN DE INSTALACIONES SERVICIOS O MEJORAS, Y SUS CLASES. II. 2. RÉGIMEN DE APROBACIÓN DE LAS MEJORAS E INNOVACIONES NO EXIGIBLES HASTA LA LEY 8/2013, DE 26 DE JUNIO. III. LA LEY 8/2013, DE 26 DE JUNIO, DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS. RAZONES PARA LA REFORMA DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. IV. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA, RECURRENTE, DEL RÉGIMEN DE MAYORÍA EXIGIBLE PARA DETERMINADAS MEJORAS NO EXIGIBLES ANTE LOS TRIBUNALES.  IV.1. EL PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN TRAS LA LEY 8/1999, DE 6 DE ABRIL.  IV.2. EL PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN TRAS LA LEY 8/2013, DE 26 DE JUNIO. V. SOBRE LA INTERPRETACIÓN Y ALCANCE DE LA REFORMA DE LA LEY 8/2013, EN EL RÉGIMEN DE LAS MEJORAS E INNOVACIONES NO EXIGIBLES. LA REGLA 4ª DEL ARTÍCULO 17 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. V.1. LA VOLUNTAD DEL LEGISLADOR Y OTROS ARGUMENTOS INTERPRETATIVOS. V.2. LA APROBACIÓN DE ACUERDOS SOBRE MEJORAS E INNOVACIONES NO EXIGIBLES CUANDO IMPLICAN UNA MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. VI. CONCLUSIONES.

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División de vivienda en propiedad horizontal en viviendas independientes.

La cuestión que se plantea es si cabe la posibilidad de segregación de una vivienda, que constituye una sola finca registral, en dos viviendas completamente independientes, es decir, no mediante la realización de una mera división material interior que reparta los espacios habitables, sino mediante la segregación en dos fincas independientes, con su propia escritura e inscripción registral.

Aparte los requisitos de carácter técnico, urbanístico y administrativo que haya que cumplir, hay un requisito que es insoslayable, y es contar con la autorización de la comunidad de propietarios, en cuanto dicha segregación implica una modificación del título constitutivo que (artículo 5 LPH) describe, además del inmueble en su conjunto, cada una de las fincas independientes a la que se asigna un número, se describe con su extensión, linderos plante, anejos, etc., y se le asigna una cuota de participación ene l conjunto del inmueble. Que es una modificación no admite discusión. Que el artículo 5 LPH establece que “en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución”, esto es, la unanimidad, tampoco. Pero también es cierto que la LPH contempla excepciones al requisito de la unanimidad, y la cuestión es si tras la reforma de la LPH por ley 8/2013, de 26 de junio, es posible interpretar que basta una mayoría de 3/5.

El problema se plantea, por supuesto, para el caso de que el título constitutivo no prevea nada al respecto, porque si lo hace, como es obvio, habrá que estar a lo que diga. Por ejemplo, en el caso de los locales comerciales es muy habitual que se recoja la más amplia libertad para la agregación y segregación con los colindantes, lo que no suele ser habitual en el caso de las viviendas, y respecto de éstas la cuestión se plantea por la nueva redacción del artículo 10 LPH, cuando señala:

“1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes […] realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas. 2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente […] 3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso: b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.”

¿Es posible interpretar, dada la redacción de este precepto, que basta la solicitud del propietario de división material para formar unas viviendas más reducidas e independientes, y la autorización de la junta, por esa mayoría de 3/5, para que quede autorizada la segregación y para fijar las nuevas cuotas de cada una de las fincas segregadas?

No en mi opinión, no en cualquier caso al margen del concreto supuesto al que se refiere el propio precepto, que hay que leer en su conjunto, en el contexto de la reforma de la Ley 8/2013, y ello entiendo que es así por las siguientes y fundadas razones:

-  El derogado artículo 8 LPH se refería a la posibilidad de que los pisos o locales y sus anejos pudieran ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte, exigiendo, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios a la que incumbía la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 5 LPH, sin alteración de las cuotas de los restantes. Para dicho cuerdo se requería la unanimidad, conforme a lo establecido en el propio artículo 5LPH in fine, al señalar que para cualquier modificación del título se exige lo mismo que para la constitución, es decir, la unanimidad, conforme al artículo 17 LPH, que no prevé ninguna excepción para este supuesto.

-     Nada ha cambiado con la derogación de dicho artículo 8 LPH, porque el artículo 5 LPH continúa incólume, y el artículo 17 LPH, sí que ha aumentado el número de supuestos concretos en los que se exige una mayoría distinta de la unanimidad, pero este supuesto concreto de segregación de una vivienda no está entre ellos, y su apartado 6 sigue exigiendo la unanimidad para todos aquellos supuestos no expresamente exceptuados de tal requisito.

-    El nuevo artículo 10 LPH, que hay que relacionar con los fines perseguidos por la ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, sí que es verdad que establece en su apartado 3 la aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, de la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, pero dicho apartado 3 se refiere a la autorización administrativa exigible para tales casos (no que baste la autorización administrativa para hacerlo) , y hay que ponerlo en relación con el resto del precepto cuyo apartado 1 es el que prevé dicha posibilidad de división a instancias de un propietario en un supuesto muy concreto: cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

La conclusión parece clara, salvo mejores razones, y es que no existe una modificación general del requisito de la unanimidad para la modificación del título constitutivo en el caso de la división o segregación de una vivienda, salvo en el concreto supuesto a que se refiere el artículo 10.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

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Jardineras en fachada de un edificio en régimen de propiedad horizontal

Establece el artículo 3 LPH que en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 CC - que se refiere a la propiedad horizontal – corresponde a cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente…, y “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.” , entre los cuales es indudable que está la fachada, a tenor del artículo 396 CC que la incluye expresamente entre ellos al señalar como tal “las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;”, es decir, todo lo que conforma la fachada de la edificación.

Como es sabido, a todos los elementos comunes en general, y a las fachadas también, les afecta la prohibición del artículo 7 LPH cuando, tras referirse al derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas en el mismo, establece que “En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna…”, en coherencia con la obligación de todos los propietarios, contenida en el artículo 9 LPH, de “a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo…”, lo que implica que cualquier alteración de la fachada – por un propietario o por la comunidad -  afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para su modificación, es decir, a su aprobación en Junta de propietarios por unanimidad, a tenor de la redacción del artículo 5 LPH in fine, cuando señala que “en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre la validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”, que ex artículo 17.6ª LPH es la unanimidad de los propietarios que representen el 100% de las cuotas de participación.

El problema – y es frecuente por los problemas, valga la redundancia, que suelen ocasionar - se plantea con las jardineras ornamentales que forman parte de la fábrica de la fachada, aunque el uso es privativo de cada uno de los propietarios que tiene acceso a ellas a través de su terraza particular, y que se convierten en causa principal de las patologías de la fachada, por los problemas de impermeabilización que presentan, mal encauzamiento del agua procedente del riego de las plantas, etc., que son causa de filtraciones y humedades, que provocan a su vez desprendimientos, fisuras, grietas y debilitación de los materiales y degradación de la fachada, aconsejándose desde el punto de vista técnico su eliminación, dado el mayor coste de la demolición y reposición, y el riesgo de que en un futuro se reproduzcan las patologías.

Ahora bien, nos podemos plantear, ¿las jardineras en fachada forman parte esencial de la misma? ¿Es exigible la unanimidad para su eliminación? ¿A quién corresponde el gasto relativo a tal actuación, o en su caso a su restauración o reposición si el uso es privativo?

Alteraciones en las fachadas de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

Establece el artículo 3 LPH que en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 CC - que se refiere a la propiedad horizontal – corresponde a cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente…, y “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.” , entre los cuales es indudable que está la fachada, a tenor de la previsión del artículo 396 CC que la incluye expresamente entre esos elementos comunes al señalar como tal “…todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga..” refiriéndose a continuación, y al mismo nivel, a “las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;”, es decir, todo lo que conforma la fachada de la edificación.

Es indudable, por tanto, que a todos los elementos comunes en general, y a las fachadas en particular, que es el tema que ahora nos ocupa,  les afecta la prohibición del artículo 7 LPH cuando, tras referirse al derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas en el mismo, prevé expresamente que “En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna…”, en coherencia con la obligación de todos los propietarios, contenida en el artículo 9 LPH, de “a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo…”, lo que implica que cualquier alteración de la fachada, incluyendo su imagen, su configuración, los huecos de puertas o ventana, elementos de cierre, revestimientos exteriores, etc., afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para su modificación, es decir, a su aprobación en Junta de propietarios por unanimidad, a tenor de la redacción del artículo 5 LPH in fine, cuando señala que “en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre la validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”, y del artículo 17.6ª LPH cuando señala que “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”

La instalación de aparatos de aire acondicionado en edificios en régimen de propiedad horizontal.

La cuestión que se plantea es si es posible para los propietarios de una vivienda o local en propiedad horizontal la instalación de la unidad exterior de aparatos de aire acondicionado en elementos comunes del edificio, como la fachada, ya sea exterior o al patio interior, o en la cubierta del edificio, y si tiene la entidad suficiente para considerar que suponen una alteración de la configuración o estado exterior del inmueble y, por tanto, si se encuentra o no sometida a la prohibición del artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y, por tanto, si  precisan o no de autorización previa de la comunidad de propietarios.

El problema es complejo, dada la existencia de numeroso edificios que en el momento de su construcción no pudieron prever determinadas mejoras tecnológicas, ni su generalización, como ha ocurrido con los aparatos de aire acondicionado, y en consecuencia no tienen un lugar previsto para la ubicación de las unidades exteriores, que no ocasione problemas de inmisión (por ruidos o aire caliente) a ningún vecino, ni tampoco, claro está, las conducciones precisas desde ese punto a cada una de las viviendas; ello ha dado lugar, sin duda, a una valoración de cada concreto caso y a un indudable casuismo jurisprudencial tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio, con la posibilidad de facilitar el acceso de los comuneros a estas innovaciones, hoy de existencia habitual y normal en viviendas y locales de negocio.

Para enfocar el problema conviene empezar por recordar que el artículo 7.1 LPH establece que "El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador".

Cómo se computa la abstención, para la obtención de mayorías, en juntas de propietarios.

En diferentes artículos de este mismo blog nos hemos referido en ocasiones a las mayorías precisas para la adopción de determinados acuerdos por las juntas de propietarios de comunidades en régimen de propiedad horizontal, mayorías a las que se refiere el artículo 17 de su ley reguladora, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que requiere, según los casos, la concurrencia del voto favorable de un tercio de los miembros de la comunidad, que representen a su vez un tercio de las cuotas de participación, o el voto favorable, por doble mayoría también del total de miembros y cuotas, de tres quintos, y en determinados casos  - los acuerdos no regulados expresamente en el mismo artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad – en los que se requiere para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

Como es muy difícil que tales mayorías puedan producirse en el mismo acto de celebración de la junta de propietarios, por la falta de concurrencia de los mismos a su celebración, el mismo precepto legal establece una presunción legal, y es que, salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, “se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”

Hasta parece que todo está bastante claro, y que solo hay que computar los votos a favor o en contra, o en su caso esperar al transcurso del plazo previsto para computar de una forma u otra los votos de los ausentes en la celebración de la junta, pero ¿qué ocurre con los que se abstienen en la junta, a la hora del cómputo de la mayoría en la misma, para que se entienda aprobado o rechazado un acuerdo y, en su caso, para computar como favorables los votos de los ausentes que no se opongan expresamente en el plazo legal y comprobar si se alcanza el quorum?       

Propiedad horizontal, y régimen de mayorías exigible para la instalación de una piscina comunitaria.

La cuestión que se plantea es el caso de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, en una edificación relativamente reciente, que en una junta general de propietarios aprueba por mayoría de tres quintos la instalación ex novo de una piscina comunitaria en terrenos de la comunidad, con el voto en contrat de algunos propietarios, justificando la aprobación del acuerdo por mayoría cualificada, en lugar de la unanimidad que en principio es exigible por ser una modificación del título constitutivo, en que se trata de la creación de un servicio común de interés general, como lo demuestra la amplia mayoría cualificada que así lo acordó, que en todo caso, o en su defecto, podría considerarse como una mejora no exigible, y que las reformas de la Ley de Propiedad Horizontal por las Leyes 8/1999, de 6 de abril, y 8/2013, de 26 de junio son demostrativas de una tendencia a la eliminación de la exigencia de unanimidad en determinados casos, considerando este uno de ellos.