La cuestión que se plantea es la
existencia de una comunidad de propietarios única que deviene en comunidad
general como consecuencia de la existencia de sub-comunidades que asumen
determinadas funciones de gestión de determinados elementos o servicios comunes
que están dotados de independencia funcional o económica, ya sea una escalera, un
bloque, un garaje o cualquier otro que admita la individualización por razones
físicas o de los servicios a quienes integran esas sub-comunidades, que actúan
en ese ámbito de forma independiente.
El problema no se plantea en caso
de que la constitución de dichas sub-comunidades aparezca en el título
constitutivo, supuesto que ya estaba admitido por la jurisprudencia de la Sala
1ª del Tribunal Supremo (SSTS de 19/07/1993, 17/09/1993, 4/10/1994,
18/12/1995, 21 y 28/07/1999 y 301/2007), estando hoy expresamente previsto en
el artículo 2.d LPH, en la redacción dada por la DF.1ª Ley 8/2013, de 26 de
junio, de rehabilitación, regeneración y
renovación urbanas, que señala la aplicabilidad de la LPH a las sub-comunidades, entendiendo como tal “las que
resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios
propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute
exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e
independencia funcional o económica.”
El problema se plantea ante la situación de hecho de una única comunidad de
propietarios que, a los meros efectos internos y de funcionamiento se ha
dividido, de hecho, en sub-comunidades, supuestos en los que existe una junta
de propietarios para todo el inmueble y cada una de las sub-comunidades celebra
sus propias juntas; y mientras que a la primera se le atribuyen gastos de
reparación, conservación y eventual reconstrucción de elementos comunes de
carácter general, así como gastos y cargas que no correspondan en exclusiva a
las sub-comunidades, a éstas, en los supuestos más habituales de que respondan
a una escalera o un bloque, se les suele encomendar, o asumen de hecho, lo
relativo a gastos de limpieza, electricidad, ascensor, y conservación y
reparación de elementos que no puedan considerarse generales, aunque habrá que
estar a lo acordado en cada caso, que a veces es una simple práctica no
explicitada en ningún acuerdo.
Ello puede plantear en ocasiones
problemas, de legitimación y de responsabilidad frente a terceros, y la
cuestión es si esta situación fáctica, creada y consentida por todos los
propietarios del inmueble, debe prevalece sobre lo ordenado en el título
constitutivo.
