A propósito del destino de los fondos de una comunidad de propietarios

Ya nos hemos referido en más de una ocasión, a propósito de diferentes cuestiones que nos hemos ido planteando, al régimen de gobierno de las comunidades de propietarios, y decíamos que, aun carentes de personalidad jurídica, se desenvuelven en el tráfico con entidad propia distinta de la de los copropietarios que las integran, siendo sus órganos, y destacadamente su presidente, sus instrumentos de gestión y representación; ya nos ocupamos de este tema al hacer una aproximación a la delimitación de competencias del presidente de la comunidad, en la que, entre otras cosas, nos referíamos a las competencias de la junta y en particular a la cláusula residual del artículo 14.e LPH, que atribuye a la Junta la competencia en todos “los demás asuntos de interés general para la Comunidad”; y señalábamos que no puede constituir un verdadero límite legal a la eficacia externa de la actuación representativa orgánica del Presidente, el cual siempre podrá actuar, aunque no haya acuerdo de la Junta, en el ámbito de sus facultades típicas que comprenden, por lo menos, las de administración ordinaria.

La cuestión que se plantea se refiere a la posibilidad de que los órganos de la comunidad de propietarios puedan decidir y/o adoptar válidamente acuerdos que impliquen un desembolso de fondos de la comunidad u obligaciones económicas para los propietarios, cuando los mismos no están destinados directamente al sostenimiento de los gastos generales del edificio, aunque pueden ser de su interés, e incluso redundar en su beneficio.

La autorización expresa para el ejercicio de acciones judiciales de la comunidad de propietarios

Frente a la "legitimatio ad procesum", que es la capacidad que es necesario ostentar para ser sujeto de una relación procesal y poder realizar actos procésales válidos y con eficacia jurídica, la "legitimatio ad causam" se refiere a la titularidad del derecho de acción, que está relacionada con la pretensión formulada en el proceso, y es la relación existente entre una persona determinada y una situación jurídica en litigio, por virtud de la cual es precisamente esta persona y no otra la que debe figurar en él, ya sea en concepto de actor o de demandado. La legitimación "ad causam" constituye un presupuesto que debe ser examinado de modo previo al conocimiento del asunto, porque  en el caso de estimar la cuestión de su falta, planteada como excepción procesal, no puede ser estimada la acción si quien la ejercita no es parte legítima, lo que determina además que deba ser apreciada de oficio, ya que su reconocimiento – STS 260/2012, de 30 de abril -  “coloca o no al sujeto en la posición habilitante para impetrar la aplicación de la ley a un caso concreto mediante el correspondiente pronunciamiento jurisdiccional.“

Cuando se trata de una comunidad de propietarios, que se rige por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), la misma se refiere en su artículo 13 a los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios, señalando como tales en su apartado 1, la Junta de propietarios, el Presidente y, en su caso, Vicepresidentes, el secretario y el administrador, señalando el mismo precepto en su apartado 3 la facultad de representación que ostenta el presidente de la comunidad al disponer que “El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.” Se trata de una representación que es de carácter orgánico, como recuerda la STS núm. 679/2003, de 8 de julio, cuando afirma que “la Ley de Propiedad Horizontal, precisamente para evitar cuestiones de legitimación, arbitró la fórmula de otorgar al Presidente de tales Comunidades, carentes de personalidad jurídica, la representación de ellas en juicio y fuera de él, que lleva implícita la de todos los titulares y que no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del presidente vale, frente al exterior, como voluntad de la Comunidad (SSTS de 27 de marzo, 17 de junio, 1, 3 y 14 de julio de 1989.” Esto significa que aunque el presidente represente a la comunidad, como dice el artículo 13.3 LPH, no lo hace en el sentido técnico de representante, pues sus actos no son de representación aislada e independiente que requiera en cada caso de poderes específicos, ni consta tampoco que obre en virtud de la concesión de un poder de carácter general, sino que actúa como auténtico órgano del ente comunitario al que personifica en las relaciones externas del mismo, sustituyendo con su voluntad individual la voluntad social o común, y viniendo a ser un puro instrumento físico a través del cual actúa la comunidad, lo cual elimina la distinción y contraposición de los sujetos típicos de la representación, y explica el hecho de la imputación de los efectos jurídicos de los actos llevados a cabo por el presidente no solo a quienes votaron a favor de dichos actos en junta de propietarios, sino también a los ausentes, a los disidentes, e incluso los adquirentes posteriores, en la medida en que sus facultades de actuación como representante de la comunidad de propietarios y la imputación de su actuación está determinada por la propia organización de la comunidad.

Pero esto plantea algunas cuestiones respecto al ejercicio del derecho de acción de las comunidades de propietarios, y requisitos exigibles.

Legitimación del presidente de la comunidad de propietarios para el ejercicio de acciones judiciales.

Cuando se trata del ejercicio de  acciones judiciales hay que diferenciar, entre la "legitimatio ad procesum" que es la capacidad para ser parte procesal, es decir, la capacidad que es necesario ostentar para ser sujeto de una relación procesal y poder realizar actos procésales válidos y con eficacia jurídica, y la "legitimatio ad causam", que consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte, es decir, se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que trata de ejercitar y exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (ya sea activa o pasiva, como actor o demandado) y el objeto jurídico pretendido. La legitimación "ad causam" constituye un presupuesto que debe ser examinado de modo previo al conocimiento del asunto, porque  en el caso de estimar la cuestión de su falta, planteada como excepción procesal, no puede ser estimada la acción si quien la ejercita no es parte legítima, lo que determina además que deba ser apreciada de oficio, ya que su reconocimiento – STS 260/2012, de 30 de abril (RJ 2012/4715) -  “coloca o no al sujeto en la posición habilitante para impetrar la aplicación de la ley a un caso concreto mediante el correspondiente pronunciamiento jurisdiccional.“

Tratándose de comunidades de propietarios establece el artículo 6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) que tienen capacidad para ser parte en un proceso ante los tribunales civiles “5. Las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte.” - entre las cuales están las comunidades – que, según el art. 7 LEC [Comparecencia en juicio y representación], deberán comparecer “…en juicio por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades.”, por lo que las comunidades de propietarios deben comparecer en juicio por medio de su Presidente que es quien ostenta legalmente, según el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), “… la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.”; eso significa que el presidente es la persona que ostenta lo que hemos denominado legitimatio ad procesum, es decir, la capacidad de realizar actos procesales válidos y con eficacia jurídica en nombre de la comunidad de propietarios a través de una representación que es de carácter orgánico, como recuerda la STS núm. 679/2003 de 8 julio (RJ 2003\4612) – como tuvimos ocasión de tratar a propósito de la delimitación de las competencias del presidente - , lo que significa que el presidente representa a la comunidad, no en el sentido técnico de representante, pues sus actos no son de representación aislada e independiente que requiera en cada caso de poderes específicos, ni obra en virtud de la concesión de un poder de carácter general, sino que actúa como auténtico órgano del ente comunitario al que personifica en las relaciones externas del mismo, sustituyendo con su voluntad individual la voluntad social o común.

¿Significa esto que el presidente de una comunidad de propietarios está legalmente legitimado para actuar judicialmente en defensa de los intereses de la comunidad, que tiene la legitimación ad causam, sin necesidad de un mandato específico, vinculando a la comunidad con su actuación, como si se tratara de actos realizados en su propio interés, sin perjuicio de la relación interna entre ambos y, por tanto, de la necesidad de responder de su gestión ante la junta?

La acción de cesación de actividades molestas en propiedad horizontal

Establece el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal que “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.”; el mismo precepto regula seguidamente los requisitos para el ejercicio de la acción de cesación de dichas actividades la comunidad de propietarios, que se puede dirigir contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local, y cuyo objeto es obligar al mismo a adoptar las medidas necesarias que permitan, bien contrarrestar las molestias que causa su actividad, o bien acabar definitivamente con la misma, pudiendo disponer la sentencia que estime la demanda, cómo señala el último párrafo del citado artículo, “además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.”

La exigencia de respeto a las normas de convivencia y mantenimiento de relaciones de vecindad es un principio básico en todos los ámbitos, y también en propiedad horizontal, porque cuando un vecino, propietario o inquilino, decide ejercitar una determinada actividad en el inmueble que ocupa, debe ser consciente de que junto al derecho que pueda tener al desarrollo de esa actividad – que no siempre lo tendrá - está el derecho del resto de propietarios o inquilinos a no sentirse molestados por la misma, siendo preferente el derecho de éstos al del comunero a ejercer el desarrollo de su actividad. A solventar este tipo de conflictos, cuando alguien decide prescindir de tales consideraciones, se dirige la acción de cesación que recoge el art. 7.2 LPH.

Y la cuestión que se nos plantea es qué tipo de actividades pueden considerarse incluidas en el ámbito de esta acción de cesación, y qué requisitos hay que cumplir para ejercitarla.

Una aproximación a la delimitación de las competencias del administrador de una Comunidad de Propietarios.

La Ley 49/1960 de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, se refiere en su art. 13 a los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios, señalando como tales, en su apartado 1, la Junta de propietarios, el presidente y, en su caso, vicepresidentes, el secretario y el administrador. Ya realicé en su momento una aproximación a las competencias del Presidente, en relación con la junta de propietarios, que es el órgano de gobierno por excelencia de la comunidad, órgano supremo al que corresponden las más altas competencias y decisiones que en ella se pueden adoptar, y que vienen relacionadas en el art.14 LPH; pero la cuestión que ahora se plantea son las competencias del administrador de la comunidad y, más concretamente, cual es el ámbito de sus competencias frente a otros órganos de la comunidad como son la junta de propietarios y el presidente, en particular en materia de conservación y mantenimiento del edificio, de sus servicios e instalaciones.

Es el art. 20 LPH el que se refiere a las competencias del administrador de la comunidad de propietarios al señalar que le corresponde “…a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares. b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos. c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios. d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes. e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad. f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.”, siendo fundamentalmente los apartados a, c, d y f de dicho precepto los que se refieren o pueden referirse más directamente al problema que nos planteamos, aunque también es esencial el apartado b, de forma indirecta, en la medida en que es posible hacer una previsión de algunos de esos gastos para su autorización por la Junta.

¿Y qué es lo que dice la LPH sobre las competencias a este respecto del resto de los órganos de gobierno de la comunidad, y sobre las obligaciones de los propietarios?

Una aproximación a la delimitación de las competencias del presidente de una comunidad de propietarios.

La Ley 49/1960, de 21 de julio (RCL 1960/1042) de Propiedad Horizontal se refiere en su artículo 13 a los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios, señalando como tales en su apartado 1, la Junta de propietarios, el Presidente y, en su caso, Vicepresidentes, el secretario y el administrador. La cuestión que se plantea, que no es baladí por los problemas que puede ocasionar para la buena marcha de la comunidad concepciones extremas en uno u otro sentido, es la competencia del presidente de la comunidad y, más concretamente, cual es el ámbito de sus competencias frente a un órgano de la comunidad como es la junta de propietarios.

¿Es posible la remuneración y/o indemnización del cargo de presidente en una comunidad de propietarios?

Entre los órganos de gobierno de una comunidad de propietarios, que se relacionan en el art. 13.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), está el Presidente que, según el apartado 3 del mismo precepto, “…ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.”

La cuestión que se plantea es si dicho cargo – que no suele ser de gusto, y por eso la Ley (art. 13.2 LPH) prevé que su nombramiento, bien sea mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo, será obligatorio – debe ser necesariamente gratuito, o puede ser remunerado, y si es posible que el presupuesto de ingresos y gastos de la comunidad prevea, bien dicha remuneración, bien el resarcimiento de los gastos o daños que el presidente pueda experimentar como consecuencia del ejercicio del cargo, o ambas cosas.

Legitimación del presidente de la comunidad de propietarios para reclamar por vicios de la construcción

La ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) establece en su art. 6 [Capacidad para ser parte] que tienen capacidad para ser parte en un proceso ante los tribunales civiles “5. Las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte.” - entre las cuales están las comunidades de propietarios – que, según el art. 7 LEC [Comparecencia en juicio y representación], deberán comparecer “…en juicio por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades.”; las comunidades de propietarios, por tanto, deberán comparecer en juicio por medio de su Presidente que es el quien ostenta legalmente, según el art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), “… la representación de la comunidad, en juicio y fuera de el, en todos los asuntos que la afecten.”

La cuestión que se plantea, en no pocas ocasiones, cuando una comunidad de propietarios acuerda el ejercicio judicial de las acciones que le otorgaba el art. 1.591 CC y actualmente la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación (LOE), contra los agentes de la edificación, es decir, contra – art. 8 LOE - las personas, físicas o jurídicas, que han intervenido en el proceso de edificación (ya sea como promotor, constructor, proyectista, director de obra o director de ejecución) y a las que considera responsables de los daños materiales y vicios ruinógenos que padece el edificio, es la del ámbito de legitimación del Presidente de la Comunidad de Propietarios, y en concreto, si esa legitimación se limita a los daños, vicios y defectos en elementos comunes o, por el contrario, se extiende a los que son propios de cada una de las viviendas; y es que no es infrecuente que se plantee, por los agentes de la edificación demandados judicialmente, la excepción de falta de legitimación activa del Presidente de la Comunidad de Propietarios para reclamar los daños y defectos que son propios de cada una de las viviendas al considerar que esa legitimación la ostenta única y exclusivamente su propietario.

No es así, sin embargo, como dice la STS (Sala de lo Civil)  núm. 399/2003 de 14 abril (RJ 2003\3709) que desestima el recurso de casación con base en la supuesta infracción del artículo 13 LPH, por falta parcial de legitimación del Presidente de la Comunidad para accionar por daños que, excediendo de elementos comunes, afectasen a viviendas o locales susceptibles de titularidad individual o privativa de los distintos copropietarios integrantes de la Comunidad. Dicha sentencia aclara en primer lugar que “En realidad, el precepto - el art. 13 LPH - se limita a señalar… que el «presidente representara en juicio y fuera de él a la Comunidad en los asuntos que le afectan», es decir, el tema que se plantea no es de legitimación, sino de representación (por tanto subsanable a diferencia de la legitimación) y se concreta a la extensión del poder legal que la Ley reconoce al Presidente de la Comunidad. “, para señalar a continuación que “En principio, los daños referidos a una vivienda concreta afectan a su titular o copropietario, no directamente a la comunidad, por lo que de las acciones correspondientes dispone éste, no obstante, pueda otorgar su representación a otra persona y, desde luego, al Presidente de la Comunidad, salvo incompatibilidad de intereses.”, y así ocurre de hecho cuando la Comunidad acuerda en junta general el ejercicio de esas acciones judiciales.

Pero es que además, añade la sentencia, hay que considerar el  edificio como un todo, y por eso da un paso más y establece el principio contrario, la presunción de esa autorización de los propietarios individuales de no existir óbice, impedimento, o pacto o acuerdo lícito en contrario, al añadir que “Empero, cuando de la reclamación, por vicios de la construcción, se trata, los daños afectan, a veces, tanto a la estructura y elementos comunes del inmueble, como a otros que se concretan en determinados apartamentos, para cuya valoración técnica, según mayor o menor generalidad, no puede, abstraerse del conjunto en cuanto contribuye a la fijación del concepto de «ruina funcional» sobre el que tanta jurisprudencia existe, contemplando el edificio como un «totum», sin determinación exacta de los propietarios más afectados. De ahí, que deba sentarse, el postulado de que en los supuestos de reclamaciones «ex» artículo 1.591, sin perjuicio de las legitimaciones propias, la representación del Presidente, a no existir óbice, impedimento, o pacto o acuerdo lícito en contrario, debe entenderse bastante para extenderse a todas las reparaciones que afecten al edificio, sean de incidencia directa sobre pisos determinados, sean de carácter más general.”, señalando que el simple hecho de “la actuación de la Comunidad al encargar el exhaustivo informe aportado con la demanda, sufragado por los comuneros, demuestra que existe la conformidad necesaria del encargo total al Presidente.”

Por ello la excepción de falta de legitimación activa que a veces se alega en las contestaciones a las demandas por vicios y defectos de la construcción con base en la carencia de legitimación del Presidente de la Comunidad de Propietarios para reclamar los defectos que son propios de cada una de las viviendas por ostentarla única y exclusivamente el propietario, puede afirmarse que carece de consistencia alguna, y ya no solo porque la misma existencia del acuerdo de la Comunidad para litigar lleva consigo esa voluntad de los propietarios individuales, sino porque cuando así se reclama es porque hay daños que afectan conjuntamente a elementos comunes y privativos, sin que sea posible desligar unos de otros al ser el edificio un todo, estando reconocida de forma inequívoca por el Tribunal Supremo (SSTS  16/11/2001; 14/04/2003; 15/04/2004 y 20/10/2004, entre otras muchas) la legitimación del Presidente de la comunidad de propietarios de un edificio afectado en su conjunto por vicios ruinógenos para demandar también las reparaciones necesarias en los elementos privativos.



José Ignacio MartínezPallarés
www.masabogado.com

ADENDA (26/05/2014). 

La reciente STS 183/2014 de 11 abril (RJ 2014\2193), vuelve a confirmar recientemente dicha doctrina en un supuesto en el que la Audiencia deniega la legitimación del Presidente de la Comunidad, en cuanto a la acción para reclamar por vicios de la construcción en elementos privativos, cuando estima el recurso de casación y declara que “3. En la cuestión planteada debe señalarse que no cabe desconocer que la doctrina jurisprudencial de esta Sala, tanto en las sentencias citadas por la parte recurrente, como las más recientes de  23 de abril de 2013  (RJ 2013, 3496)  (núm. 278/2013 ) y  24 de octubre de 2013  (RJ 2013, 7859)  (núm. 656/2013 ), ha precisado el contexto doctrinal que acompaña a la necesidad de un previo acuerdo de la Junta de propietarios que autorice expresamente al Presidente de la Comunidad para el ejercicio de acciones judiciales, como presupuesto de legitimación de las mismas, en el sentido que tratándose de la reclamación de vicios constructivos del edificio y ejercitándose dicha reclamación en beneficio de la comunidad, es suficiente con el acuerdo de autorización para el ejercicio de acciones judiciales sin que resulte necesario que se acompañe la autorización expresa de los propietarios para la reclamación de los daños ocasionados en los elementos privativos de la comunidad, salvo que exista oposición expresa y formal a la misma.”