Establece el artículo 17 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos (LAU), que la renta, el precio del arrendamiento,
será la que libremente estipulen las partes, y que, salvo pacto en contrario,
su pago será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes,
debiendo efectuarse en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes
o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada. Se trata de una
obligación esencial, y así se viene reconociendo de forma unánime por la
jurisprudencia, no solo respecto de la renta propiamente dicha - SAP Madrid
(Sección 19ª),de 21 de marzo de 2007, o SAP Málaga (Sección 4ª), de 23 de
septiembre de 2015- , sino también respecto de cantidades asimiladas a la
renta, como puedan ser el IBI, los gastos generales de sostenimiento del
inmueble, o el coste de los servicios y suministros, cuando así se haya pactado - STS 749/2015, de 30 de
diciembre -, siendo la falta de pago una causa específica de resolución de
pleno derecho del contrato de arrendamiento por el arrendador, conforme a los
artículos 27.2.a) y 35 de la LAU, causa específica a la que se refiere después
de haber remitido con carácter general en materia de incumplimiento, en el
apartado 1 del mismo precepto, al artículo 1.124 del Código Civil.
La
cuestión que se plantea es si es posible distinguir, a efectos de entender
incumplida esa obligación esencial que es el pago de la renta en la fecha
pactada, como ocurre en otro tipo de obligaciones sinalagmáticas (por ejemplo,
en el contrato de compraventa), entre lo que constituye una mora o simple
retraso en el cumplimiento de la obligación de pago y lo que es, en sentido
estricto, un incumplimiento por falta de pago, una cuestión que no ha sido
pacífica y sobre la que ha existido jurisprudencia contradictoria entre
distintas Audiencias Provinciales.
