La mens legislatoris que no todo lo sana: a propósito de la STS sobre la no necesidad de autorización para instalaciones de recarga de vehículos eléctricos en edificios existentes

 

Me refería en una entrada anterior [X apuesta por el coche eléctrico] a la problemática de los coches eléctricos o, mejor dicho, de las instalaciones de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en un edificio en régimen de propiedad horizontal, cuando el propietario la quiere ejecutar al margen de la comunidad, ex apartado 5 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que prevé que dicha instalación «sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad». 

Hacía en esa entrada referencia la normativa exigible, desde el punto de vista técnico y jurídico, y me hacía eco de dos resoluciones, una de la Audiencia Provincial de Valencia y otra de la de Madrid, que abogaba por interpretar como solo aparentemente contradictorias con el argumento de que, por muy clara que pueda ser la voluntad del legislador de facilitar la utilización de este tipo de vehículos, no pueden ni debe ser completamente indiferente la afección que dicha instalación pueda implicar en los elementos comunes, ni tampoco las «exigencias técnicas» comunes que puedan derivarse de la multiplicación en el tiempo de los vehículos eléctricos. 

Pues bien, el Tribunal Supremo se ha pronunciado recientemente en casación [STS 1745/2025, de 1 de diciembre], sobre el alcance de la redacción del artículo 17.5 LPH, siendo la cuestión controvertida si dicha redacción condiciona la instalación de un punto de recarga en una plaza individual, en el caso de que incida en elementos comunes, sean por naturaleza o por destino o conveniencia, a la autorización de la Comunidad, o, por el contrario, basta la mera comunicación previa. Y el Tribunal Supremo se decanta de forma inequívoca por la última opción, y determina que «siempre que se ubique en una plaza individual de garaje, solo precisa la comunicación previa a la Comunidad». Acude para justificarlo al espíritu y finalidad de la norma, a la men legislatoris, expresada en los preámbulos de las leyes 19/2009, de 23 de noviembre, y 8/2013, de 26 de junio, de las que reproduce algunos apartados, en relación con la modificación del artículo 17, además de la perspectiva semántica o gramatical y lógica jurídica, que parten en realidad del mismo fin. 

Hay cuestiones que no se entienden, más allá de la pura opción legislativa, como que para equipos o sistemas de mejora de la eficiencia energética de una vivienda se requiriera el voto de un tercio de propietarios y cuotas, y bastara la simple comunicación para un vehículo eléctrico, o que la creación de una infraestructura común para ordenar las instalaciones de recarga de vehículos requieran de mayoría, y baste la simple comunicación para que cada cual lo haga por su cuenta; o la remisión a una directiva comunitaria —2010/31/UE—, con la que estará alineada, pero que solo exige canalizaciones para instalaciones de recarga en edificios nuevos, y en edificios existentes sujetos a reformas importantes en el aparcamiento o en la infraestructura eléctrica del edificio. 

Pero, siendo prácticos, nos podemos preguntar si esta sentencia supone una novedad radical que pueda ser esgrimida por los propietarios frente a la comunidad para actuar al margen de ella, cualquiera que sea la afección de elementos comunes, y la respuesta debe ser forzosamente negativa. La razón es que no se puede obviar que la sentencia parte de un supuesto muy concreto, al referirse a una afección manifiestamente «tangencial» y leve de los elementos comunes, «como ocurre al fijar el cableado al techo del garaje», dado que, como dice el mismo Alto Tribunal, el legislador tuvo que representarse forzosamente que el cableado atravesaría elementos comunes, como son el forjado, las paredes y los carriles o calles de acceso a las plazas. Eso está claro. 

Pero es que ese no es el problema. El problema es, por supuesto, que dicha instalación cause una afectación innecesaria o desproporcionada en los elementos comunes, o que entrañe un perjuicio para los demás copropietarios que no tienen por qué soportar, lo que en todo caso va a requerir de una valoración caso por caso, absolutamente normal en materia de propiedad horizontal. Pero ese no es el único problema. El problema es, como apuntaba en la anterior entrada, la multiplicación en el tiempo del número de interesados en este tipo de instalaciones. 

Por poner un par de ejemplos sencillos, reales —los tengo en mente, con nombre, X, y apellidos, C.P—, fáciles de entender. No es lo mismo una canalización que sesenta, cada una con su correspondiente pasatubos en el forjado, que pueden convertir el único cuarto de contadores del edificio (de unos 15/16 m2) en algo parecido a un queso gruyere, la lucha por el espacio (necesariamente limitado) en algo similar a las carreras por la tierra de Oklahoma en USA —como en Un horizonte muy lejano, el que llegue tarde se queda fuera—, y la acometida eléctrica general, si no está suficientemente dimensionada para las nuevas necesidades, en algo parecido a una parilla eléctrica. Por supuesto, es tan cierto que es poco probable que cincuenta o sesenta propietarios del edificio opten por el vehículo eléctrico, salvo imposición, como que eso no sería un problema, si coinciden en el tiempo, porque tendrían la mayoría suficiente para ejecutar la infraestructura necesaria; el problema es el «goteo» a lo largo del tiempo de propietarios ejecutando cada cual su propia instalación. Otro ejemplo, no es lo mismo si el cuarto de contadores está en planta de sótano, y las canalizaciones son directas, que si lo está en el zaguán de entrada, y hay que atravesar el forjado, que si está en el entresuelo, y las canalizaciones deben atravesar el zaguán de entrada (y el forjado)… ¿lo arregla el propietario con una canalización eléctrica, más o menos aparente? ¿y cuando sean quince o veinte las canalizaciones? No es difícil de imaginar. 

El Tribunal Supremo se ha pronunciado, pero nada ha cambiado, o no debería hacerlo, y, como señalaba en la antes citada entrada en este blog, las comunidades de propietarios pueden esperar a que se produzcan y acumulen los problemas, sino que pueden y deben anticiparse, adoptando los acuerdos necesarios para que dichas instalaciones puedan acometerse por los propietarios, cuando les interese, de forma ordenada y responsable. 

 

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

X apuesta por el coche eléctrico

 

No era X, aquella a la que nos referimos en la anterior entrada [A propósito de X], pero la llamaremos igualmente así. No era un propietario al uso. Era un extraño, tanto para sus vecinos como para los profesionales que atendían las necesidades y urgencias de la comunidad, que en el caso no eran pocas, como tampoco las necesidades, urgencias y roces que se producían entre quienes la integraban, por las más variadas causas (casus belli, en realidad), molestias, perjuicios, o agravios, a veces tan antiguos como el edificio, que mantenían a la comunidad con un pulso vital irregular, a veces lento, a veces errático y otras  acelerado por motivos que, para quienes se incorporaban como nuevos propietarios, resultaban tan extraños como incomprensibles. 

No era el caso de X, que, ya lo he dicho, nunca se quejó de nada ni de nadie, tal vez en justa contraprestación al hecho de que, por alguna razón perdida en el tiempo —se sospechaba de un antiguo agravio nunca resuelto a su satisfacción, un agravio que nadie recordaba en realidad— nunca pagó la comunidad de propietarios, voluntariamente al menos. Como las estaciones, se sucedían las liquidaciones de deuda, aprobaciones en junta, cartas, requerimientos, monitorios (nunca hubo queja ni oposición), ejecuciones, tasaciones y liquidaciones, Y vuelta a empezar. 

Como X, vivía al margen de la comunidad, y eso no iba a cambiar por haber adquirido un vehículo eléctrico. El hecho no pasaría de anécdota (reforzando, eso sí, las sospechas de tan antiguos como ignotos agravios) si no fuera porque decidió prescindir de la instalación de un cargador de baterías apto para su vehículo, que cargaba directamente en el enchufe más próximo del garaje común. 

¿Era posible hacerlo? ¿Era permisible? La respuesta es evidente, no. No porque recargaba con cargo a la misma comunidad que no pagaba, y aunque o hiciera; y no, porque provocaba el sobrecalentamiento de la instalación eléctrica y de la batería, y un riesgo cierto de incendio, por el tiempo tan prolongado preciso para recargar la batería de un coche en un enchufe común. 

¿Qué tendría que haber hecho X, para hacer las cosas correctamente? 

La normativa reguladora para las instalaciones de recarga de vehículos eléctricos es técnica, por un lado, y jurídica por otro. Desde el punto de vista técnico hay que tener en cuenta la Instrucción Técnica Complementaria (ITC) BT 52 «Instalaciones con fines especiales. Infraestructuras para la recarga de vehículos eléctricos», aprobado por RD 1053/2014, de 12 de diciembre, y desde el jurídico, la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal. 

Empezado por esta última, el apartado 5 del artículo 17 tiene el siguiente tenor: «La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que este se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma». 

No lo exige el precepto, pero parece claro que no bastaría, o no debiera, con un simple «le comunico que voy a instalar un punto de recarga de vehículo eléctrico en mi plaza», lo que convertiría la comunicación en un trámite perfectamente superfluo y prescindible. No cabe olvidar que dicha instalación va a implicar, necesariamente, una alteración de elementos comunes (la perforación de forjados, para llevar las canalizaciones desde el cuarto de contadores hasta el punto de recarga, las dichas canalizaciones, que discurrirán por el garaje hasta dicho punto, o los contadores, uno de los cuales estará en el cuadro general). Y no cabe olvidar que una cosa es que, como afirma la SAP Valencia (Secc. 8), núm. 22/2024, de 24 de enero, sea muy clara la voluntad del legislador de facilitar la utilización de este tipo de vehículos, como lo es que, conforme a dicho precepto, los propietarios no precisan de autorización para hacer dicha instalación —es claro que no— ; y se entiende que carecería de sentido (dicho precepto) si solo se autorizasen las instalaciones que no implicaran afección de elementos comunes, cosa, por otra parte, virtualmente imposible. Eso es una cosa, pero otra, que también hay que valorar para hacer una interpretación certera del repetido precepto, es que sea completamente indiferente cómo se haga. 

Porque no lo es, hay una información mínima que es razonable que haya que facilitar junto con la comunicación, además de las características básicas de la instalación, y de la identificación de los técnicos autorizados y de la empresa que va a ejecutar los trabajos. 

1º) Partiendo de que siempre habrá afección de elementos comunes, no es indiferente cual sea el alcance de esa afección, lo que está relacionado con los intereses del propietario solicitante —que va a realizar una instalación en servicio propio exclusivo, que en ocasiones se plasmará en una opción constructiva (y económica) frente a otras — que no tienen por qué prevalecer en todo caso, cualquiera que sea la opción elegida. Cabe la posibilidad de que esta sea la de menor afección posible para los elementos comunes (estructura y fábrica del edificio, al atravesar muros y forjados, además del recorrido hasta llegar al punto), pero también cabe la posibilidad de que sea la de mayor afección, o que afecte incluso a plazas privativas, atravesándolas para acortar el recorrido (y ahorrar costes); una afección que después habría que multiplicar por cada una de las instalaciones que sucesivamente se fueran sumando, cada una con sus particulares recorridos. 

En este sentido la SAP Madrid (Secc. 14), núm. 544/2023, de 21 de diciembre —en clara oposición a la citada de Valencia—, rechaza que exista para los propietarios una facultad, incondicionada, de instalar en la propia plaza de garaje un punto de recarga para vehículo eléctrico, mediante simple comunicación a la comunidad, que prevalecería sobre la prohibición que dicha Ley impone a los copropietarios (artículo 7.1) de realizar alteración alguna en el resto del inmueble. Y afirma que «Tal planteamiento es erróneo. Pues el derecho de instalar puntos de recarga para vehículos eléctricos, cuando entraña alterar la estructura o fábrica del edificio, o de sus elementos comunes, y en cuanto atañe a esa alteración, se supedita a la autorización de la Junta de Propietarios respecto de la forma de ejercicio del derecho. Y si bien la autorización de la Comunidad no puede encubrir negativas, u obstáculos injustificado, en modo alguno puede obviarse por cada uno de los propietarios individuales que pretenda ejercer su derecho de instalar su propio punto de recarga. De modo que la Junta conserva la facultad de imponer los requisitos técnicos y administrativos exigibles, y determinar la forma de instalación que ocasione menor perjuicio a los elementos comunes afectados». 

2º) Pero queda otro punto, relacionado con el problema que se puede plantear si el numero de interesados en realizar ese tipo de instalaciones se multiplica. Puede llegar el momento de que la instalación general y la acometida no sean suficientes para atender la demanda, lo que implicaría la necesidad de una ampliación que puede conllevar importantes desembolsos económicos que muchos propietarios no estarán dispuestos a asumir. Ello obligaría, de momento, a pedir que la información facilitada para cada nueva instalación de un punto de recarga comprenda la evaluación de en qué medida la instalación general será capaz de atender las nuevas exigencias (más allá de la propia instalación a que se refiere), una exigencia sencilla de cumplir puesto que la ITC ya exige, de hecho, que en todo caso, pero especialmente en edificios existentes, el diseñador de la instalación compruebe que no se sobrepasa la intensidad admisible de la línea general de alimentación, teniendo en cuenta la potencia prevista de cada estación de recarga, y que es posible también calcular el número máximo de estaciones de recarga posibles. 

Es posible esperar a que se produzcan y acumulen los problemas, y es posible anticiparse. 

Cómo hacerlo, para aprobar acuerdos en junta de propietarios que sean razonables y defendibles, para evitar mayores afecciones que las imprescindibles, y para anticiparse al problema de la creciente demanda de vehículos eléctricos, es un problema interesante, a resolver caso por caso, con un equipo mixto, jurídico y técnico, que sea capaz de dar respuesta a esos desafíos. 

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Obligación de comunicación previa a la Comunidad de obras en elementos privativos.

Establece el artículo 7.1 LPH, que el propietario de cada piso o local podrá modificarlos elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad, lo que es una consecuencia del derecho singular y exclusivo de propiedad que reconoce el artículo 3 LPH a cada propietario “sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente” que es el piso o local de su propiedad, con todos los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases comprendidos dentro de sus límites y que le sirvan en exclusiva, junto a la copropiedad con el resto de elementos y servicio comunes que tiene con el resto de dueños de pisos y locales.

Las cuestiones que se plantean pueden ser variadas, dada la redacción del precepto, y los problemas que se pueden suscitar también, pero básicamente nos podemos plantear cuándo es necesario hacer esa comunicación previa, y si tiene consecuencia el hecho de no hacerlo.