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lunes, 4 de junio de 2018

Comunidades de hecho y aplicabilidad de la Ley de Propiedad Horizontal. (Artículo 2 LPH)



El artículo 1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal (LPH) establece que su objeto es la regulación de esta forma especial de propiedad, que es la propiedad horizontal, señalando su artículo 2 que es de aplicación a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en la propia ley, a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 CC, aunque no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal, a los complejos inmobiliarios privados y subcomunidades, y entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.

La cuestión que se plantea en ocasiones, cada vez menos frecuentes como consecuencia del mayor conocimiento delos propietarios de sus derechos, es el régimen aplicable a las comunidades de hechos o comunidades sin constituir, es decir, aquellas en las que concurren los requisitos del artículo 396 CC, al que se remite el artículo 1 LPH para poder hablar de propiedad horizontal, esto, es concurrencia de propiedades particulares sobre viviendas o locales, que conlleva copropiedad cobre los elementos comunes, pero que no se han constituido formalmente como tal comunidad de propietarios. 

domingo, 20 de diciembre de 2015

Acerca del derecho de uso de jardines, y piscina comunitaria por los propietarios de plazas de garajes.


La cuestión que se plantea se refiere a la posibilidad de que la comunidad de propietarios pueda impedir el uso de la piscina y de otras zonas comunitarias, como las zonas ajardinadas, instalaciones deportivas, etc., a los propietarios que lo son sólo de una plaza de garaje, limitando su uso y disfrute única y exclusivamente a los propietarios de viviendas en la comunidad,bien sea por medio de un acuerdo que lo impida expresamente, por ejemplo mediante la aprobación de un reglamento de normas internas de comunidad que así lo contemple, bien por la vía de hecho, sin mediar acuerdo previo, previo - salvo el que pudiera deducirse de la exclusión de los titulares solo de plazas de garaje de los gastos de mantenimiento de tales zonas, vía aprobación de presupuestos -, por considerar que el acceso está limitado a los propietarios de las viviendas y, por tanto, no es necesario adoptar un acuerdo expreso en tal sentido. ¿Es posible para la comunidad adoptar tal acuerdo o medidas?

domingo, 29 de noviembre de 2015

Nuevo régimen de prescripción de las acciones personales sin plazo especial

El pasado 6 de octubre de 2015 se publicaba en el BOE la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que como suele ser habitual no se limitó a la reforma de ésta, sino que el legislador aprovechó para, a través de sus disposiciones finales, modificar otras leyes y, por lo que al tema que nos ocupa respecta, llevar a cabo a través de su disposición final primera la primera actualización del régimen de la prescripción previsto en el Código Civil, que desde su publicación había permanecido inalterado, aunque se limitó al plazo de prescripción de las acciones personales que no tuvieran señalado un término especial, que  estaba establecido en el artículo 1.964 C en quince años, introduciendo un segundo párrafo a dicho precepto en el que se señala que “2. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan.”; reforma que se justifica en el preámbulo de la ley, reconociendo la importancia que tiene en la vida jurídica y económica de los ciudadanos, y argumentando que “con ello se obtiene un equilibrio entre los intereses del acreedor en la conservación de su pretensión y la necesidad de asegurar un plazo máximo.”

¿Qué significa esta reforma del régimen de prescripción, y qué consecuencias tiene?

Como es sabido, por la prescripción se extinguen los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean, en perjuicio de cualesquiera personas, sean físicas o jurídicas, por el simple transcurso del tiempo que para cada caso está previsto en la Ley, en este caso en el Código Civil, que para algunos supuestos recoge plazos especiales, que oscilan entre uno y treinta años dependiendo de qué tipo de acción se trate, pero para aquellas obligaciones personales que no tuvieran señalado ningún plazo especial se señalaba por el artículo 1.964 CC un plazo de quince años, que es el que ha quedado reducido tras la reforma a cinco años.

Se trata ciertamente de una reducción importante, a una tercera parte, pero desde hace ya mucho tiempo se venía considerando excesivo ese término de quince años para la prescripción de las obligaciones personales, un plazo que , además, carecía en muchos casos de una justificación razonable frente a otros plazos más reducidos establecidos para el ejercicio de determinadas acciones, también personales, como es el de cinco años para la reclamación de alimentos o del pago de arriendos, el de tres años para la reclamación pago de honorarios de notarios, abogados farmacéuticos o maestros, entre otros, o el de un año para la reclamación de la responsabilidad civil por injuria o calumnia, o la derivada de la responsabilidad civil extracontractual.

La realidad es que un plazo de cinco años es más que razonable para que un acreedor medianamente diligente, y si no lo es debe asumir las consecuencias, adopte las medidas necesarias, bien para reclamar su derecho, ejercitando la acción que le corresponda, bien para mantenerlo en estado de ser reclamado, puesto que el artículo 1.973 CC – que finalmente no ha sufrido ninguna modificación, como la propuesta de que no se entendería interrumpida la prescripción si “transcurrido un año desde la reclamación extrajudicial del acreedor el deudor no hubiese cumplido y el acreedor no hubiera reclamado judicialmente su cumplimiento”, lo que de facto terminaba con el régimen típicamente interruptivo de la prescripción, asemejándolo a la caducidad - establece la posibilidad de interrumpir la prescripción no solo mediante el ejercicio de la acción ante los tribunales, sino mediante la reclamación extrajudicial del acreedor, y por cualquiera acto de reconocimiento de la deuda por parte del deudor, lo que en la práctica significa la posibilidad de reiniciar el cómputo íntegro del plazo de cinco años tantas veces como se produzca esa reclamación o reconocimiento, es decir, indefinidamente.

¿Y cuáles son estas acciones que no tienen señalado un plazo de prescripción especial? Pues, por ejemplo, las acciones de resolución, o de reclamación por incumplimiento, o por defectuoso cumplimiento de un contrato; la acción de responsabilidad contractual contra el promotor de una edificación, que se podía ejercitar acumuladamente con las acciones derivadas de la Ley de Ordenación de la Edificación contra los agentes de la construcción, o separadamente después de agotados los plazos más breves señalados por dicha ley; la acción del arrendador de un inmueble para la revisión de la renta; o la acción de reclamación de cuotas de comunidad a los propietarios incursos en mora, un supuesto éste en el que, aunque algunas Audiencias Provinciales han venido defendiendo que le era de aplicación el plazo de cinco años previsto por el artículo 1.966.3 CC para las obligaciones de pago periódico [así, por ejemplo, la SAP Zaragoza de 24 de marzo de 1992 (AC 1992/408), las SSAP Las Palmas de 2 diciembre 1993 (AC1993/2543),  núm.501/2000, de 11 de octubre (AC 2001/2469), y núm. 93/2010,de 4 de marzo (JUR 2010/419408) o la SAP Sevilla núm. 521/2009, de 22 de diciembre (JUR 2011/232424)], la mayoría de ellas [por ejemplo SAP Guipúzcua núm. 175/2011, de 1 de junio (AC 2014/841), que cita  SSAP Badajoz 27-9-2001 (AC 2001/1948) Segovia 25-5-2000, Málaga 27-09-1999 (AC 1999/8634), 14-07-1999 y 4-11-1998, Sevilla 28-06-1999, La Rioja 11-3-1999, Cáceres 11-01-1999, Toledo 11-01-1999, Navarra 7-12-1998, Madrid 31-1-2000  (AC 2000/3133); o la más reciente SAP Madrid núm. 1/2015, de 7 de enero (JUR 2015/82052)] han venido considerando de aplicación el plazo de quince años del artículo 1.968 CC.

Todas ellas, y otras que no tenían señalado un plazo especial, quedan sujetas en adelante a este nuevo plazo de prescripción de cinco años para el ejercicio de la acción.

¿Y qué es lo que ocurre con las acciones nacidas con anterioridad a la entrada en vigor de esta reforma del Código Civil, para las que regía le plazo de quince años?

La reforma viene acompañada además de un régimen transitorio aplicable a las relaciones personales ya existentes, es decir, a las nacidas antes de la entrada en vigor de la reforma, que se produjo al día siguiente de la publicación en el BOE, señalando la Disposición Transitoria 5ª que “El tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en el artículo 1939 del Código Civil.”, el cual establece que “La prescripción comenzada antes de la publicación de este código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo.”, lo que el legislador considera en el Preámbulo como un régimen también más equilibrado, surtiendo efecto el nuevo plazo de cinco años; pero ¿qué es lo que significa en la práctica la remisión al artículo 1.939 CC de esta disposición transitoria?

Se trata éste de un precepto que, ubicado dentro del cuerpo del mismo Código Civil, se refería al régimen aplicable a las obligaciones nacidas con anterioridad a la entrada en vigor del mismo Código, paras las cuales ya estaba corriendo el tiempo de prescripción, y cumplía la función de derecho transitorio, estableciendo en primer lugar, como regla central, que la ley nueva no se aplica en principio a las prescripción en curso bajo el imperio de la legislación anterior, como una expresión del principio general de irretroactividad, para a continuación, alterar dicho principio y considerar la prescripción cumplida si la ley nueva acorta el plazo prescripción de la ley antigua, y dicho nuevo plazo transcurre por entero tras la entrada en vigor de la ley nueva, lo que en definitiva viene a significar una retroactividad en favor de la prescripción, aunque sea limitada, en cuanto que el derecho de los titulares de un derecho o acción se puede ver limitado en el plazo para su ejercicio.

La aplicación de este precepto significa por tanto, en definitiva, que aquellas acciones o derechos con un plazo de quince años de prescripción en curso que termine con anterioridad al transcurso de los cinco años de plazo que establece ahora el artículo 1.968 CC, contados desde la entrada en vigor de dicho precepto, que se produjo el 7 de octubre de 2015, terminará cuando efectivamente le corresponda con arreglo a la antigua redacción; ahora bien, aquellas acciones o derechos cuyo plazo de prescripción esté en curso, y venza con posterioridad a dicho nuevo plazo de cinco años contados desde la entrada en vigor de la Ley 42/2015, es decir, que venza con posterioridad al 7 de octubre de 2020, habrá que considerarlos prescritos a esa fecha.

La razón de dicha limitación es clara, y es que no parece ni razonable ni justo, y carece de justificación que el plazo de prescripción de una obligación nacida inmediatamente antes del 7 de octubre de 2015 tenga un plazo de prescripción de 15 años, finalizando en el año 2030, mientras que un derecho u obligación de similares características nacidos un día después venza diez años antes, en el 2020.

Como conclusión, en general parece un acortamiento muy razonable del plazo de prescripción, que por una parte evita la creación de expectativas por parte del deudor sobre el abandono del ejercicio de un derecho o acción por el acreedor (un par de requerimientos extrajudiciales le bastaban para mantener viva la acción treinta años), obligando a éste a observar un actitud razonablemente más activa para el ejercicio de su derecho, sin menoscabo del mismo, puesto que al mantener la redacción del artículo 1.973 CC para la interrupción de la prescripción, puede reiniciar el plazo las veces que sea preciso hasta estar en disposición de reclamar, o hasta que el deudor venga a mejor fortuna y pueda ejercitarse esa reclamación con éxito, por ejemplo.

En todo caso toca revisar aquellos asuntos que estén pendientes – de la venida a mejor fortuna del deudor, generalmente - antes de que prescriban.

José Ignacio Martínez Pallarés
www.masabogado.com

viernes, 3 de julio de 2015

Plazos de caducidad y procesales, según nuestro Tribunal Supremo


Establece el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que la acción para impugnar antes los tribunales los acuerdos adoptados en una Junta propietarios caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos en cuyo caso la acción caducará al año, y es jurisprudencia constante la que declara que los plazos para el ejercicio de la acción de impugnación de acuerdos en materia de propiedad horizontal son de caducidad (SSTS de 18-6-86, 22-11-88, 25-11-88, 22-5-92, 26-6-93, 24-7-95, 19-11-96 y 2-7-02), no de prescripción, por lo que no admiten interrupción (SSTS. de 22-11-02, 30-5-03, 14-10-03, 14-6-04 y 5-7-04 ) y se aplica el artículo 5.2 del Código Civil (CC), el cual establece que, en el cómputo civil de los plazos, si estos estuviesen fijados por meses o años se computarán de fecha a fecha, y que no se excluyen los días inhábiles.


La cuestión venía siendo resuelta, hasta hace relativamente poco en el sentido, avalado por SSTS de 10/11/1994, 26/07/1999, 28/09/2000 y 15/02/2001, y que recogían sentencias como la SAP Valencia 138/2006, de 13 de marzo (JUR 2006/207638), de que el plazo no quedaba prorrogado al siguiente día hábil, sino que la demanda iniciadora de la contienda judicial se tenía que presentar el último día hábil dentro de dicho plazo, sin que fuera posible la aplicación del artículo 185.2 LOPJ para prorrogar el plazo de vencimiento al siguiente día hábil, pues ello sería confundir los conceptos de plazo procesal y sustantivo, y para éste no rige tal precepto, sino el artículo 5 CC que no tiene en cuenta los días inhábiles para el procedente cómputo.

Y digo que “venía siendo resuelta” de tal manera porque, aunque se continúe alegando dicha jurisprudencia en apoyo de la caducidad de la acción cuando se produce la circunstancia de haber presentado la demanda de impugnación dentro de las 15 horas del día hábil siguiente al del vencimiento del plazo de caducidad,   la verdad es que se ha quedado desfasada respecto a lo que es el criterio sentado por la STS (Sala de lo Civil, Sección 1ª) núm. 538/2011, de 11 julio (RJ\2011\5013), que es reiteración, y por tanto doctrina consolidada, de las SSTS 29/04/2009 (RJ 2009/2903), y 30/04 y 28/07/2010 (RJ 2010/4363 y RJ 2010/6943), que clarifican el juego que existe entre plazos sustantivos y procesales, de forma muy esquemática,  en los siguientes puntos:

1.    El Tribunal Supremo ha reiterado la diferencia existente entre plazos procesales y sustantivos al señalar que únicamente ofrecen carácter procesal los que tengan su origen o punto de partida de una actuación de igual clase.

2.    El artículo 135 LEC permite la presentación de escritos sujetos a plazo hasta las quince horas del día siguiente hábil al del vencimiento, regla prevista para plazos procesales y no para los sustantivos, en los que se atiende al hecho objetivo de la falta de ejercicio de la acción a la que se vincula dentro del plazo prefijado.

3.    La acción judicial que pone en movimiento el derecho se materializa a través de la presentación de una demanda, que es un acto procesal sujeto a normativa procesal. El problema no es tanto de plazos, pues su computación no se ve alterada, ni se prolongan los días de los que dispone el interesado sino de permitir al titular de un derecho, cuyo ejercicio se encuentra sometido a plazo de caducidad, disponer del mismo en su integridad, con perfecto ajuste a lo dispuesto en el art. 5 CC, que, aunque no menciona si el día final del cómputo ha de transcurrir por entero habrá de entenderse que es así, pues no excluye en su texto el día de su vencimiento a diferencia de lo que dispone sobre el día inicial.

4.    Una interpretación razonable de la norma y de los intereses en juego no puede originar como resultado final un efecto contrario al derecho fundamental a obtener la tutela judicial efectiva de los Jueces y Tribunales en el ejercicio de los derechos e intereses legítimos, desde el momento en que se privaría al titular del derecho a disponer de la totalidad del plazo concedido por la Ley.

La conclusión de la aplicación de esta doctrina del Tribunal Supremo, que es la que está vigente, es evidente, y supone un cambio sustancial respecto a la rígida y restrictiva interpretación anterior del mismo Tribunal, que era seguida por Juzgados y Audiencia Provinciales, y es que no hay que entender caducada la acción, y debe darse validez a la presentación de la demanda dentro de las quince horas del día hábil siguiente al de la expiración del plazo de caducidad previsto legalmente, sin que ello implique una ampliación del plazo de caducidad sino respeto del mismo, puesto que éste ha de transcurrir por entero, y que esta es la interpretación del artículo 5 CC, en relación con el artículo 135 LEC, conforme a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo que debe ser aplicada por nuestros juzgados y tribunales.

Mejor, no obstante, no apurar, que siempre puede haber algún despistado.

José Ignacio Martínez Pallarés
Abogado
www.masabogado.com


lunes, 15 de diciembre de 2014

Nulidad de la cláusula suelo, retroactividad y devolución de intereses.


En una entrada anterior me refería a la cláusula suelo en los préstamos hipotecarios, y a su posible nulidad, y, con base en la STS 241/2013, de 9 de mayo (RJ 2013/3088), y en la más reciente STS 464/2014 de 8 de septiembre (JUR 2014/261533), a la licitud a priori de dichas cláusulas, siempre que se cumplan una serie de requisitos y condiciones que señalaba, por lo que habrá que examinar en cada caso en qué medida se ha cumplido por la entidad bancaria oferente, tanto en la oferta vinculante como en todo el proceso reglamentado posterior hasta la lectura por el notario de la escritura pública de préstamo hipotecario, y subsecuente firma, con el principio de transparencia real que es exigido para determinar la licitud de la cláusula y, en caso contrario, reclamar –judicialmente si es preciso - la nulidad de la misma.

Pero la cuestión que se plantea ahora es cuales son los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula suelo y desde cuando surte efectos esa declaración judicial de nulidad, es decir, si es retroactiva o no, y, por tanto, si es posible reclamar o no los intereses pagados de más.

miércoles, 17 de septiembre de 2014

Responsabilidad civil derivada de filtraciones de agua a través de terrazas privativas, o de uso privativo

El artículo 396 CC menciona las cubiertas entre los elementos comunes del edificio, pero dicha enumeración es de derecho dispositivo, y nada impide que, bien originariamente en el mismo título constitutivo - lo que no ha sido infrecuente en la práctica de la promoción y construcción de los últimos años, en los que ha proliferado la construcción de viviendas con amplias terrazas que son cubierta de las viviendas inferiores, y de áticos a los que se atribuye la titularidad o el uso privativo de la terraza aneja -, o bien, aunque sea mucho más infrecuente en la práctica al ser requerida “la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen la totalidad de las cuotas de participación” (17.6 LPH), por un acuerdo posterior de la junta que modifique el título constitutivo en tal sentido, se atribuya a la cubierta un uso privativo o incluso la condición de elemento de titularidad privativa de uno o varios copropietarios.

La cuestión que se plantea es a quién incumbe reparar e indemnizar por los daños causados a un copropietario como consecuencia de las filtraciones de agua producidas a través de una terraza que es cubierta de todo o una parte de un inmueble, y a quién corresponde sufragar los gastos de las obras necesarias para evitar que se sigan produciendo, ya no cuando dicha terraza es un elemento común del edificio, sin matizaciones, supuesto en el que está claro que la responsabilidad corresponde a la Comunidad de propietarios, sino cuando dicha terraza es de uso privativo de un propietario, aunque en la división horizontal aparezca como un elemento común, o es de titularidad privativa. ¿Corresponde a la Comunidad en todo caso, al propietario que tiene atribuida su titularidad o su uso privativo, o depende, y de qué depende en tal caso?

lunes, 28 de abril de 2014

Alteración de elementos comunes en propiedad horizontal: la fachada.

El artículo 3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal (LPH) establece, en relación con el régimen de propiedad del artículo 396 del Código Civil (CC), a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.”, y “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.”, desprendiéndose del artículo 5 LPH la naturaleza común de todos aquellos bienes que en el título constitutivo no se definen como privativos. Las cuestiones que se plantean son, si está la fachada del edificio en propiedad horizontal, en la parte que se corresponde con el cierre exterior de una vivienda, comprendida dentro de esos elementos comunes; si existe alguna diferencia entre un edificio o lo que se denomina “propiedad horizontal tumbada”, como es el caso de adosados o dúplex; y si es posible, y qué requisitos se precisarían para su alteración.

miércoles, 28 de agosto de 2013

Cerramiento de terrazas y balcones, tras la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013

El pasado 27 de junio se publicó en el BOE la Ley 8/2013, de 26 de junio de rehabilitación, regeneración, y renovación urbanas, en vigor desde el día siguiente a su publicación (disposición final 20ª), con el objetivo declarado, según su exposición de motivos, de ayudar a la reconversión del sector de la construcción, de la vivienda nueva hacia actividades de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, a cuyo fin, además de ofrecer un adecuado marco normativo, quiere eliminar una serie de trabas legales, y para ello modifica un amplio elenco de leyes a través de su disposición derogatoria, cuatro disposiciones adicionales y varias de sus veinte disposiciones finales; entre ellas modifica, en su disposición adicional primera, la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), con el objeto – según expresa su exposición de motivos – “de evitar que los actuales regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley.”

Ya me referí en una entrada anterior a las modificaciones en la LPH, que han tenido particular incidencia en el régimen de mayorías del modificado art. 17 LPH, pero todo lo que atañe a la propiedad horizontal es muy casuístico, y la cuestión que se plantea ahora es el régimen aplicable para el cerramiento de terrazas y balcones, y si la Ley 8/2013 ha supuesto alguna modificación, puesto que ahora los menciona expresamente el nuevo art. 10.3 b) LPH.

domingo, 17 de febrero de 2013

Luces y vistas, y árboles, en propiedad horizontal


El problema  concreto que se plantea es el de la plantación de un árbol por un vecino, en su jardín, que afecta a las luces y vistas de las que goza la vivienda superior, lo que plantea varias cuestiones, pero en esencia pueden reducirse a la regulación que es aplicable de dicho supuesto, y a la legitimación para ejercitar las acciones a que en su caso haya lugar.