Competencia de la junta de propietarios para restringir el uso de los locales comerciales

 

No es infrecuente que la utilización que quiera hacerse de un local comercial por sus propietarios o inquilinos suscite la lógica preocupación de los vecinos que habitan en las viviendas del propio edificio en el que se ubica, e incluso en las de los edificios colindantes. No es lo mismo si en ese local cerrado se instala una tienda de muebles, o de colchones, o una barbería, que si lo hace un local de copas, y música. No nos vamos a engañar, no es lo mismo.

La cuestión que se suscita entre los vecinos, inmediatamente, es que algo hay que hacer para impedirlo, y, dando por supuesto que no hay ninguna restricción en el título constitutivo ni en los Estatutos de la comunidad, (porque en tal caso, no hay caso), si es posible impedirlo mediante un acuerdo de junta de propietarios, pese a que se oponga el propietario.

La Ley 49/1960, de 21 de julio, reguladora de la  propiedad horizontal (LPH), dota a la comunidad de propietarios de una regulación especial sobre los elementos comunes, al objeto de que los intereses comunitarios predominen sobre el interés individual, y encuentren su debida protección jurídica, y ello a través del órgano competente, la junta de propietarios, a la que la ley atribuye amplias competencias en los artículos 14 y 17, pudiendo acordar las medidas necesarias o convenientes para el interés de la comunidad y para el mejor servicio común, lógicamente, dentro de los límites que la propia Ley señala.

Entre esos límites está la necesaria unanimidad (artículo 17.6 LPH), salvo que la propia ley la excluya, para aquellos acuerdos que impliquen una modificación del título constitutivo, pudiendo alcanzarse incluso con el voto de un disidente si prospera la acción para obtener la sanción judicial del acuerdo a través del «juicio de equidad», al que se refiere el artículo 17 de la misma Ley, que es aplicable a los supuestos de exigencia de unanimidad [STS 220/2003, de 13 de marzo, y ATS de 10 de julio de 2019].

Pudiendo dar por descontado que, salvo raras excepciones (posibles, pero muy improbables), el dueño de un local comercial no va a votar a favor de un acuerdo que implica una limitación de su derecho a usar su propiedad en la forma que estime más conveniente, cabe preguntarnos si sería válido un acuerdo de junta en el que se adoptara dicho acuerdo, e incluso si puede hablarse de la misma existencia de un acuerdo de junta que obligaría al propietario del local a impugnarlo previamente.

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública nos da una respuesta clara, y muy didáctica, en una Resolución de 27 de julio de 2018. Se trata de un supuesto en el que por la unanimidad de los asistentes a la junta (un 32,08%), y la unanimidad presunta de los ausentes, se adoptó el acuerdo de prohibir el ejercicio en los locales comerciales de cualquier actividad del sector de la restauración (bares, restaurantes, locales de copas, cafeterías, pubs, etc.), entre otras como gimnasio u otras que emplearan música para su actividad, salón de juegos o recreativos y supermercados. Dicho acuerdo se intentó inscribir en el Registro de la Propiedad, y fue rechazado por el Registrador, cuya calificación negativa fue confirmada por la citada resolución de la Dirección General.

Señala la resolución que hay que distinguir entre aquellas situaciones en las que basta la expresión de un consentimiento colectivo de la comunidad, de aquellas otras en la que es necesario el consentimiento individual de los propietarios por afectar al contenido esencial de su derecho de propiedad. Y afirma que, en el supuesto de hecho del expediente al que se refiere, «resulta con claridad que no puede pretenderse modificar el régimen jurídico que afecta al contenido del dominio de un propietario sin que resulte su consentimiento individual. El establecimiento, por vía estatutaria, de una serie de restricciones en cuanto al uso a que se puede destinar el local comercial afecta directamente al núcleo de las facultades que el ordenamiento confiere al propietario de un inmueble (artículo 348 del Código Civil en relación con el artículo 3 de la Ley sobre propiedad horizontal). En estas circunstancias se requiere el consentimiento individualizado del propietario afectado, el cual debe constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los artículos 3, 10 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal), de modo que no podrá inscribirse la modificación si no se ha otorgado “uti singuli” por quien, en el momento de la inscripción, aparezca como propietario del elemento privativo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. artículo 17, regla octava, de la Ley sobre propiedad horizontal), tal y como pretende el recurrente».

La STS núm. 12/2022, de 12 de enero, se refiere a esta resolución, y en relación con el ámbito de aplicación del artículo 18.1 LPH —que se refiere a la causas de impugnación de los acuerdos comunitarios—, distingue aquellos acuerdos o decisiones colectivas que pueden ser considerados propiamente «acuerdos de junta de propietarios», que correspondan a su competencia y ámbito de disposición, de aquellos otros que califica de «pseudo-acuerdos», que quedarían al margen de «la aplicación de ese precepto», por estar al margen de las competencias de la junta, señalando como ejemplos los acuerdos sobre disposición de un elemento privativo de un propietario contra su voluntad, o de imposición de una servidumbre sobre una propiedad ajena.

Como recuerda la misma sentencia, con cita de su sentencia anterior, STS núm. 320/2020, de 18 de junio, «no toda modificación estatuaria "entra dentro de las facultades de la junta para poder decidirla al margen de la intervención y consentimiento de los concretos propietarios afectados en sus elementos privativos, cuando tal afectación se produce"». Se trataría en definitiva de un «pseudo-acuerdo», algo que parece pero que no es un acuerdo de junta, y, por tanto, no requeriría de su previa impugnación para ejercitar los propios derechos, salvo en la medida en que fuera preciso que así se declarara, por haber surtido esa apariencia algún efecto.

Evidentemente, como siempre en derecho y en particular en propiedad horizontal. se trata de reglas generales cuya aplicación al caso concreto habrá que evaluar en cada caso.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

 

¿Es posible poner fin a las alteraciones en elementos comunes?

 

El problema que se plantea, en no pocas ocasiones, en las comunidades de propietarios es en qué medida determinadas autorizaciones para la realización de obras que implican una alteración de la configuración exterior del inmueble, como son típicamente los cerramientos de terrazas y balcones, ya se hayan concedido de forma expresa siempre que no sea arbitraria  [p. ej. por razones de razones de seguridad u orientación, como la SAP Palma (Secc. 4ª, 78/1998, de 3 de febrero] , o, lo que es más frecuente, de forma tácita por inacción ante una multiplicidad de alteraciones que hacen inviable requerir una uniformidad inexistente al último en llegar [SAP Madrid, Secc. 1ª , de 14 de febrero de 2000, recurso 363/1997]. 

Y la cuestión se plantea a propósito de si, producidas ya esas alteraciones, constituyen una «patente de corso» que pueda utilizarse frente a la pretensión de la comunidad de impedir nuevas alteraciones indiscriminadas, cada vez más atrevidas y anárquicas, conforme van incidiendo en la edificación los particulares gustos de cada nuevo propietario que se lanza a una reforma que excede del ámbito estricto de su propiedad. ¿Es posible reaccionar para impedir nuevas alteraciones? ¿Es posible poner un «tablacho» que impida esa pendiente deslizante? 

Pues como en la canción, depende, y ¿de qué depende? De la voluntad clara y manifiesta de la comunidad. Así lo pone de manifiesto la STS 666/2013, de 31 de octubre, que, frente a la demanda de una comunidad frente a un propietario por alteración de elementos comunes sin el consentimiento de la junta de propietarios, se opuso ya existían otras obras y reformas que habían alterado elementos comunes y modificado la configuración arquitectónica original de la urbanización, y el abuso de derecho por negarle un trato igual al de otros copropietarios. 

La sentencia del TS pone de manifiesto que en las resoluciones de instancia se citan sentencias suyas, en uno y otro sentido, que solo aparentemente con contradictorias, y que incluso hay «dos sentencias de esta Sala exponen la misma (literalmente) doctrina general sobre el abuso del derecho y una de ellas lo estima (la de 17 de noviembre de 2011) y otra, bien cercana en el tiempo (la de 24 octubre 2011), lo rechaza». Pero advierte que no se trata de enumerar o citar sentencias en uno u otro sentido, sino de recalcar la doctrina general que se desprende de unas y otras, porque depende de cada caso y de las circunstancias que concurran. Y declara:

 

Que no es suficiente con que exista una obra autorizada para que se estimen abusivas todas las acciones que se ejerciten frente a las nuevas alteraciones; sí se considera abuso del derecho cuando, a la vista de las circunstancias, se aprecia la inexistencia de justa causa o de finalidad que no puede considerarse legítima, sin que el que acciona obtenga beneficio alguno y perjudique a otro propietario. En el presente caso, se acordó por la Junta de la Comunidad de 22 agosto 2002 dar su autorización a obras ya realizadas - acuerdo que no ha sido impugnado- y se decidió no autorizar desde tal momento alteración alguna de fachada u otro elemento común. Asimismo, la Comunidad interpuso sendas demandas respecto a obras no autorizadas: así, ante distintos Juzgados de Marbella autos de juicio ordinario 1426/2007 y 764/2008, en las que recayeron sentencias condenatorias a demoler las obras realizadas en las terrazas, aunque las mismas no se han llevado a ejecución, decisión de la propia Comunidad. De todo ello, apreciando estas circunstancias, consta la de la voluntad de los copropietarios de no autorizar alteraciones ilícitas, pese a que ya existen algunas y contra dos de ellas media sentencia firme de demolición. La Comunidad ha decidido, en acuerdo no impugnado, aplicar las normas de la Ley de Propiedad Horizontal respecto a que no se realicen obras que produzcan alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes..., como dice el artículo 12, sin que se autorice por la Junta, por unanimidad, como exige el artículo 17, norma 1ª. Y no consta que aquel acuerdo carezca de justa causa -la voluntad de los copropietarios- mi carezca de finalidad legítima -la uniformidad a partir del acuerdo- ni se haya tomado sin beneficio para todos y perjuicio para uno».

 Por lo tanto, atendiendo a las circunstancias es posible poner un tablacho, decir hasta aquí hemos llegado, pero debe deducirse de actos inequívocos de la comunidad de propietarios manifestados a través de su junta de propietarios, mostrando la voluntad de impedir nuevas alteraciones.

 Por supuesto, y como dice el propio Tribunal Supremo, después habrá que ver caso por caso.

 

José Ignacio Martínez Pallarés.

Abogado

Celebrar juntas de propietarios en tiempos de pandemia (II)

 

 Decía en una entrada anterior (“Celebrar en tiempos de pandemia”) que las comunidades de propietarios habían sido las grandes olvidadas en estos tiempos de pandemia, con la única excepción de Cataluña, y ello pese a la importancia de esta forma de organización en la que reside la inmensa mayoría de los españoles, y el limitado campo de acción del presidente y del administrador frente a las amplias competencias de las juntas de propietarios, y me refería también a la posibilidad de celebrarlas telemáticamente.

 Hoy se quiere subsanar ese olvido, y en el BOE (BOE-A-2021-7351), dentro del Real Decreto-Ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional tras la finalización del estado de alarma, dedica su capítulo II (artículos 2 y 3) a regular las medidas extraordinarias aplicables a las juntas de propietarios de comunidades en régimen de propiedad horizontal.

 La regla general es que queda en suspenso hasta el 31-12-2021 la obligación de convocar junta, y de aprobar plan de ingresos y gastos previsibles, cuentas y presupuesto anual, quedando prorrogados los vigentes aunque a la fecha hubiera expirado el plazo para ello.

 Excepcionalmente, sin embargo, está previsto que podrán convocarse y celebrarse válidamente juntas cuando los acuerdos no puedan demorarse hasta esa fecha, y entre esos acuerdos, que deberán ser valorados cuidadosamente por el presidente de la comunidad y el administrador, se refiere exclusivamente a aquellos sobre actuaciones o instalaciones contempladas en el artículo 10.1.b LPH, es decir, las que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y que requieran acuerdo de junta.

 Para estos supuestos, además, prevé:

 1) La posibilidad de que se celebren por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta; y será necesario también que el Secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta.

 El deficiente grado de implantación de dichas tecnologías y la más deficiente voluntad de utilizarla de muchos propietarios pueden hacer muy complicado que sea una medida realmente efectiva. En cualquier caso sería válido el protocolo al que me referí en la entrada anterior sobre este punto, al objeto de verificar todos los extremos exigidos.

 2) La posibilidad de adopción de acuerdo sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática, siempre que puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y de recepción de la comunicación.

 Se trata de una propuesta interesante, que ya he visto implantada en otros ámbitos, y que resulta ser muy ágil en determinadas circunstancias.

 En estos supuestos, está previsto que el presidente de la comunidad solicite el voto a todos los propietarios mediante un escrito en el que se hará constar la fecha, el objeto de la votación, que deberá estar expresado de manera clara, y la dirección o direcciones habilitadas para el envío del voto, y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales a partir de la remisión de dicha solicitud, que es el momento de inicio de la junta.

 3) Como previsión de cierre, y solo excepcionalmente porque se trate de acuerdos lo suficientemente graves como para que no admitan demora, la junta de propietarios podrá celebrarse de forma presencial siempre que se garanticen las medidas de seguridad en cada momento aplicables.

 Parece claro que la convocatoria de junta debería tener un solo punto del orden del día, aquel cuya aprobación es inaplazable, y no se podría aprovechar para aprobar otros acuerdos, como aquellos que expresamente se difieren a después de 31-12-2021.

 Y parece claro que el problema será la mayor o menor amplitud con la que se quiera interpretar la excepción a la regla general, porque no serán infrecuentes los supuestos en los que el asunto a resolver sea de una urgencia inaplazable para unos, mientras que para otros no solo admitiría sino que sería exigible un aplazamiento hasta que se pudieran celebrar juntas en condiciones normales. Entre ellos estarían aquellos sobre situaciones o problemas sostenidos en el tiempo (por lo que no sería posible defender su urgencia, precisamente ahora que hay una prohibición general), y aquellos cuya urgencia no fuera equiparable a la necesidad de asegurar la accesibilidad.

 El RDL prevé la impugnabilidad de los acuerdos adoptados conforme a lo permitido cuando se incumplan las garantías de participación e identificación que en él se establecen, pero parece claro que serían igualmente impugnables todos los acuerdos adoptados en una junta celebrada contra la prohibición legal cuya urgencia no sea equiparable a la indicada por el legislador, por cuanto la asistencia y participación podría verse limitada, lo que indudablemente puede implicar una notoria inseguridad jurídica dado el casuismo que impregna todo lo relacionado con la propiedad horizontal.

 Hubiera sido deseable continuar como hasta ahora, dejando cierto margen para la celebración de juntas atendiendo a las circunstancias particulares de cada caso (número de propietarios, si es residencial o vacacional, grado de implantación de tecnología, urgencia, etc.), que conocen el presidente y el administrador, siempre que adoptaran las medidas razonablemente necesarias de seguridad.

 No ha sido así, y la excepción a la prohibición general debe interpretarse con carácter restrictivo para cumplir con la ley y evitar la impugnación de juntas, y no solo por los enfrentamientos y gastos que conlleva, sino también por el previsible retraso en la ejecución de lo acordado hasta que solventara judicialmente la impugnación.

 Ya veremos, pero no va a ser pacífico.

 José Ignacio Martínez Pallarés

Celebrar en tiempos de pandemia

 

Las comunidades de propietarios han sido las grandes olvidadas en estos tiempos de pandemia, con la contada excepción de Cataluña, y ello pese a la importancia que reviste esta forma de organización en la que reside la inmensa mayoría de los españoles, y que los órganos de gobierno como el presidente y el administrador tienen muy limitado su campo de acción dadas las amplias competencias que corresponden a las juntas de propietarios conforme al artículo 14 LPH.

 Pero en estos tiempos, ¿es posible celebrar juntas de propietarios?  

La regulación básica la encontramos en el RD 926/2020, de 25 de octubre (BOE 25-10-2020) y, en el ámbito de la Región de Murcia, en el Decreto del Presiente 6/2020, de 26 de octubre, y la Orden de la misma fecha de la Consejería de Salud. 

En artículo 7 del RD se refiere en su punto 1 a la limitación de la permanencia de grupos de personas en espacios públicos y privados, que queda condicionada a que no se supere el número máximo de seis personas, y en el caso de agrupaciones en que se incluyan tanto personas convivientes como personas no convivientes ―entre las cabría entender incluidas las comunidades de propietarios―, el número máximo sería el de seis personas. Sin embargo el punto 4 excluye de límites las actividades laborales e institucionales y aquellas para las que se establezcan medidas específicas en la normativa aplicable.

Por su parte el artículo 1 del Decreto del Presidente de la CARM se limita a ordenar la inmediata eficacia de las medidas previstas en el artículo 7 del RD 926/2020, y la Orden de la Consejería se limita a establecer una serie de medidas y recomendaciones, unas con carácter general y otras específicas para determinadas actividades, ninguna de las cuales se refiere específicamente a las comunidades de propietarios; pero de su conjunto es posible extraer algunas conclusiones, y las recomendaciones realizadas por la Dirección General de Salud Pública para la celebración de juntas de propietarios.

 La conclusión es que es posible la celebración de juntas, pero es poco recomendable, y es el presidente de la comunidad especialmente, como órgano que convoca la junta, y el administrador en cuanto participa en la organización quienes asumen la responsabilidad de que se cumplan las medidas de seguridad, partiendo de la base de que el riesgo cero no existe, y que cualquier reunión implica en sí misma un riesgo.

 ¿Y cuáles son esas recomendaciones?

 

1º. Evitar en la medida de lo posible la celebración de juntas de propietarios.

 

2º. En aquellos supuestos en que sea imprescindible por la importancia de los acuerdos a adoptar ―y hay que entender que de importancia para la comunidad, no para los intereses de propietarios individuales― hay que tener en cuenta una serie de recomendaciones/obligaciones

 ― Queda prohibida la asistencia de cualquier persona en régimen de aislamiento y/o cuarentena, así como cualquier persona con síntomas sugestivos o sugerentes de COVID-19 aunque estos no estén confirmados.

 ―  Hay que garantizar la relación nominal de asistentes.

 ― Las reuniones deben celebrarse preferiblemente al aire libre, o en su defecto en salas o espacios con ventilación apropiada donde se garantice: 

a. La entrada y salida sin aglomeraciones.

b. Una distancia de seguridad mínima entre personas de 2 metros.

c. El uso de mascarillas de forma permanente durante la reunión.

d. Existencia de solución hidro-alcohólica para lavado de manos a la entrada y a la salida.

e. Los asistentes deben estar sentados.

f. Debe evitarse en lo posible el paso de personas entre filas que suponga no respetar la distancia de seguridad.

 Además, cabe añadir, hay que recomendar que asista el menor número posible de personas el menor tiempo posible, lo que implica:

 

1º. Que es recomendable que acuda un solo propietario/a por voto, evitando la práctica de acudir varias personas, aunque sean convivientes.

 

2º. Que el tiempo de la junta debe limitarse al mínimo imprescindible para la toma informada de decisiones de los puntos del orden del día.

 

3º. Que debe facilitarse en lo posible la asistencia a la junta por vía telemática, algo que no puede imponerse. 

Se trata esta última de una cuestión que se plantea de forma frecuente, si es posible no ya la asistencia de forma telemática, sino la celebración íntegra de la junta por vía telemática, y la respuesta debe ser que la LPH no lo prevé, y por lo tanto no lo prohíbe, pero puesto que es un derecho principal de los propietarios la asistencia personal a la junta, la respuesta debe ser forzosamente negativa salvo que concurra la voluntad de los propietarios de que se pueda celebrar así, o por lo menos de que no se oponen; es decir, que no puede imponerse. 

Pero, ¿cómo conseguir que los propietarios acepten la celebración íntegra de la junta por videoconferencia, si no es posible celebrar una junta en la que así se acuerde? 

El Magistrado y experto en propiedad horizontal D. VICENTE MAGRO SERVET, publicaba un artículo en El Derecho el 7-5-2020 abordando esta problemática en tiempos de confinamiento, aconsejaba un protocolo para permitir la celebración telemática de juntas, y si bien se refería al tiempo del confinamiento creo que, con todas las cautelas, puesto que no es la misma situación, podría ser extensible a estos tiempos de semi-confinamiento. De forma resumida el protocolo sería el que sigue: 

1.- Aprobación provisional de la celebración de unta por medios telemáticos (videoconferencia) que debería conseguirse por mayoría simple en una junta al efecto celebrada por esos medios. 

2.- Ofrecimiento previo del mecanismo en una notificación del administrador validado por el presidente a fin de ofrecer la opción del uso del sistema virtual de comunicación. 

3.- Se trata de una forma de celebración de junta exclusiva por videoconferencia que no permite la presencia física, con base en la excepcionalidad de la situación, ya que en casos ajenos al estado de alarma no puede obligarse a que la forma de celebración de una junta sea siempre por este sistema. El comunero tiene derecho a la presencia física. 

4.-Necesidad de que se haga constar en el primer envío comunicando que se va a hacer por videoconferencia cual sería el tema a tratar en la junta, para evitar indefensión, así como que no existe vulneración de protección de datos, ya que no hay alteración de los existentes, ya que el dato es el comunero, no el sistema que se usa para la comunicación con él, virtual o físico. 

5.- Envío de comunicación advirtiendo del uso de la videoconferencia, explicando cómo se utiliza y facilitando la debida información acerca del uso de dicho sistema para evitar el rechazo y la expresa notificación del comunero negando la opción de este sistema. 

6.- Advertir en la primera comunicación que aquellos comuneros que no dispongan de medios técnicos puedan delegar en otras personas su presencia, sean comuneros, o no, y advertir de la urgencia de la junta y la necesidad de evitar la oposición por las consecuencias para la comunidad. 

7.- Transcurso del plazo indicado sin voto negativo al uso de la videoconferencia o sistema virtual de comunicación bidireccional, para poder proceder a la convocatoria de junta de propietarios. 

8.- La convocatoria de la junta debe incluir los mismos puntos del orden del día que se advirtieron en la primera comunicación, e informar en la misma de los parámetros sobre el desarrollo de la junta por medios tecnológicos, y aconsejando probar el sistema antes del día de la junta (un simulacro, por ejemplo) para evitar suspensiones por desconocimiento de la forma de funcionamiento el mismo día de la junta. 

Por supuesto hay más problemas, como los derivados de los confinamientos perimetrales o el toque de queda, pero como en todo en la vida, hay que resolverlos acudiendo al sentido común, y con respeto siempre absoluto a las normas de seguridad y a los derechos de los propietarios, examinar caso por caso; no es lo mismo una comunidad de gente joven y habituada al uso de medios telemáticos ―aunque la experiencia demuestra que no hay siempre correlación entre edad y uso de estos medios―, que una comunidad en la que hay más propietarios más mayores que, además, sean activos en la vida de la comunidad y asistan habitualmente las juntas.

 En cualquier caso, privar de su derecho a asistir a un propietario por la vía de los hechos y pese a que le asista el Derecho no es una opción a considerar, y además puede salir muy caro.

José Ignacio Martínez Pallarés

Impugnación de acuerdo de junta de propietarios sobre aprobación de presupuesto.

El supuesto que se plantea es el de la posibilidad de impugnación de un acuerdo adoptado en la junta de propietarios de una comunidad, en un punto que es obligado en el orden del día de la junta general ordinaria que se ha de celebrar anualmente, conforme a lo establecido en el artículo 16.1 LPH, como es el de aprobación del presupuesto de gastos e ingresos de la comunidad.

La forma ordinaria de presentación de un presupuesto consiste en una relación del importe de los gastos ordinarios ya conocidos, bien por tratarse de mantenimiento de servicios cuyo coste se sabe de antemano (mantenimiento de ascensores, bombas, seguro, administración, etc.), bien de gastos previsibles, cuyo importe puede anticiparse razonablemente por razón de los pasados (consumos, de luz, agua, etc.), e incluso de gastos que aunque sean imprevisibles en cuanto al tiempo en que se producirán o en qué consistirán exactamente (p. ej. pequeñas reparaciones, de cerrajería, electricidad, fontanería, desatascos, etc.), se sabe razonablemente que pueden ocurrir. A todo ello se le debe sumar el importe de la reserva obligatoria, que no puede ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario (artículo 9.1 letra f) LPH), y de la que los propietarios quieran fijar en previsión, y tendremos el importe global del presupuesto de gastos.

La asunción de esos gastos forma parte de la obligación legal de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, que viene establecida en el apartado e) del artículo 9.1 LPH, y el ya citado apartado f) del mismo precepto.

Y para ese reparto habrá que tener en cuenta, además, el número 2 del mismo artículo 9, cuando señala que «se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4», sobre las nuevas instalaciones mejoras o servicios no exigibles para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.

Las razones por las que podemos no estar conformes con el presupuesto propuesto y aprobado son muy numerosas, y su tratamiento excedería de la intención de estas líneas.

Es por eso que nos vamos a centrar en una de ellas, que no es un supuesto muy frecuente, pero a veces hay inercias que algunos propietarios se resisten a cambiar, y la cuestión es si sería susceptible de impugnación un acuerdo aprobado mayoritariamente por la comunidad por desacuerdo con la distribución del gasto para establecer la cuota, por haber exonerado total o parcialmente a algunos propietarios (p. ej. de locales comerciales).

Fuero competente para la reclamación de cuotas de comunidad en el ámbito de la Unión Europea. La STJUE de 8.05.2019.

La sentencia objeto de comentario es la STJUE, B. Andrew Kerr c. Pavlo Postnov y Natalia Postnova, asunto C-25/18, 8 de mayo de 2019, que tiene por objeto una petición de decisión prejudicial planteada, conforme a lo previsto en el artículo 267 TFUE, por el Okrazhen sad — Blagoevgrad (Tribunal Provincial de Blagoevgrad, Bulgaria), mediante resolución de 19 de diciembre de 2017, recibida en el Tribunal de Justicia el 16 de enero de 2018. Dicha petición tiene por objeto la interpretación del artículo 7.1.a del Reglamento (UE) n.º 1215/2012, relativo a la competencia judicial, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil, y del artículo 4.1.b y c del Reglamento (CE) n.º 593/2008, sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales (Roma I), en el contexto de un litigio en relación con el impago de las cuotas anuales del presupuesto de la comunidad de propietarios de un inmueble en propiedad horizontal.

Los hechos objeto de esta petición de decisión prejudicial son los que siguen:

―  El Sr. Postnov y la Sra. Postnova, con domicilio en Dublín (Irlanda), son propietarios de un apartamento que forma parte de un inmueble en propiedad horizontal situado en Bansko (Bulgaria).

―  En las juntas anuales de propietarios de ese inmueble se adoptaron acuerdos sobre las cuotas anuales para el mantenimiento de los elementos comunes.

―  El Sr. Kerr, en su calidad de administrador del mencionado inmueble, presentó una demanda ante el Rayonen sad Razlog (Tribunal de Primera Instancia de Razlog, Bulgaria) solicitando que el Sr. Postnov y la Sra. Postnova fueran condenados al pago de las cuotas anuales impagadas, y al pago de una indemnización por demora.

―   Mediante un auto que resolvió dicha pretensión, el Rayonen sad Razlog (Tribunal de Primera Instancia de Razlog) consideró que, en virtud del artículo 4, apartado 1, del Reglamento n.º 1215/2012, carecía de competencia para conocer del litigio que enfrentaba al Sr. Kerr con el Sr. Postnov y la Sra. Postnova, dado que estos tenían su domicilio en Dublín y no se cumplían los requisitos de aplicación de las excepciones a la regla de competencia general contenida en esa disposición.

Interpuesto recurso contra dicho auto ante el órgano jurisdiccional remitente, el mismo decidió suspender el procedimiento y plantear al Tribunal de Justicia dos cuestiones prejudiciales principales, que son:

1. Si los acuerdos de comunidades de propietarios, que son entidades que carecen de personalidad jurídica, generan una «obligación contractual» a efectos de la determinación de la competencia internacional conforme al artículo 7, punto 1, letra a), del Reglamento.

2. Si procede considerar que los acuerdos de comunidades de propietarios sobre gastos para el mantenimiento de edificios deben calificarse de «contratos de prestación de servicios» en el sentido del artículo 4, apartado 1, letra b), del [Reglamento n.º 593/2008] o de contratos sobre un «derecho real» o de «arrendamiento», en el sentido del artículo 4, apartado 1, letra c), de dicho Reglamento? 

Sobre la dotación del fondo de reserva en las comunidades de propietarios

La dotación de un fondo de reserva en las comunidades de propietarios viene regulada en el artículo 9.1.f. de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece como obligación de todos los propietarios la de contribuir a su dotación, con arreglo a su respectiva cuota de participación, estando destinado el fondo así constituido, cuya titularidad es de la comunidad, a atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, obras de rehabilitación, aunque se autoriza a que con cargo al mismo se suscriba un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y de sus instalaciones generales. Dicho fondo debe estar dotado con una cantidad que en ningún caso puede ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario.

Son varias las cuestiones que se plantean en este precepto, que fue introducido por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la LPH con la finalidad de que la comunidad pudiera atender sus obligaciones de reparación y conservación del inmueble, que vienen establecidas en los artículos 9 y 10 de la propia ley ―seguridad, habitabilidad y accesibilidad― , a lo que se añadió específicamente más tarde, por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, la rehabilitación del inmueble, como son, la titularidad del fondo, la cuantificación de la dotación obligatoria, y su finalidad o destino.

¡Que conste en acta!

La junta general es el órgano soberano en una comunidad de propietarios, a quien corresponde conocer y decidir en todos los asuntos que son de interés general para la comunidad ―nombramiento de cargos, plan de gastos e ingresos, aprobación de presupuestos y ejecución de obras, etc.― , lo que tiene su reflejo en el acta de la junta que debe recogerse en el libro de actas.

Ahora bien, la cuestión que se plantea es cuál debe ser el contenido de ese acta de la junta, porque no es infrecuente que la ocasión trate de ser aprovechada por algún propietario, e incluso por el mismo administrador, para dejar constancia de sus personales opiniones sobre determinados extremos objeto del debate y acuerdo de la junta, cuando no completamente ajenos al mismo, alcanzando su máxima expresión cuando, para que ningún propietario se pierda una coma de su intervención, se permiten mandarlo por escrito, exigiendo su incorporación al acta.

―«¡Que conste en acta!», suele ser la exigencia. ¿Debe hacerse constar en acta?

Hasta la Ley 8/1999 el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se limitaba a señalar, de 6 de abril, que los acuerdos de la Junta de propietarios debían reflejar en un libro de actas diligenciados por el Registrador de la Propiedad, sin detallar el contenido mínimo necesario, que fue delimitado por la jurisprudencia. Así, por ejemplo, la STS núm. 913/1993 de 9 de octubre señalaba como tales «los atinentes a la identificación de los asistentes, cuotas de participación que representen, contenido de los acuerdos, forma de adopción de éstos y protestas formuladas, en su caso, por cuanto dichos requisitos, además de imprescindibles, suponen una garantía, tanto para la comunidad, como para cualquiera de los propietarios».

Por lo que se refiere al tema que nos ocupa nada ha cambiado tras la citada Ley 8/1999, salvo que ese contenido fue explicitado en el artículo 19.2 LPH, que establece que deben constar, al menos, las siguientes circunstancias: «a) la fecha y lugar de celebración. b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido. c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria. d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación. e) El orden del día de la reunión. f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen», cerrándose con las firmas del presidente y secretario ­―al terminar la reunión, o en los diez días naturales siguientes―, siendo ejecutivos a partir de ese momento.

El hecho de que dicho precepto, al referirse a las circunstancias como las que «al menos, deberá expresar» el acta de la junta, no impida que puedan hacerse constar otras circunstancias o contenido, como puede ser una sucinta exposición del debate habido para cada acuerdo, no significa que sea exigible, ni mucho menos equivale a la inserción literal que veces se pide de todo lo que se manifiesta en la junta, puesto que la única condición de validez a la hora de reflejar un acuerdo es que se indique aquello que fuera «relevante» para su validez, lo que por indeterminado que pueda parecer limita notablemente aquello que es exigible, y descarta la obligada inserción de las siempre legítimas, pero personales opiniones

En conclusión, hay que rechazar que el acta tenga que ser (LOSCERTALES FUERTES, D.) «fiel reflejo y copia de todo lo que se dice, bastará con una redacción simple, con la suficiente claridad, para reflejar los acuerdos, sin necesidad de hacer pormenorizada o exacta referencia de las palabras de unos y otros», y es más, el secretario (MAGRO SERVET, V) «se debe negar a incluir una carta u opinión al margen del contenido propio [del acuerdo] ya que no es parte del acta».

Quien quiera que sus palabras y discursos perduren en el tiempo, será mejor que busque otras alternativas. 

La individualización del consumo de agua en una comunidad de propietarios.

El artículo 396 CC se refiere a la copropiedad que corresponde a cada piso o local sobre todos los elementos comunes del edificio, que son “todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute”, estableciendo el artículo 9.1.e. de la Ley de Propiedad Horizontal, como obligación de cada propietario, la de contribuir “con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

La cuestión que se puede plantear es, qué ocurre con el consumo de agua – y lo mismo sería de aplicación a otros suministros -  cuando, como en tantos casos, solo hay un contador comunitario y no hay previsión estatutaria respecto al reparto del gasto, porque si la hay a ella habrá que estar.

Comunidad de propietarios, falta de acuerdo y juicio de equidad

El artículo 17 LPH es el precepto que se refiere a las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos pro la comunidad de propietarios, estableciendo, como regla general, la unanimidad para la adopción de aquellos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad, pero con importantes excepciones, como son los supuestos del artículo 10 LPH, que establece una serie de actuaciones obligatorias, sin necesidad de acuerdo previo, y los apartados del mismo artículo 17 LPH que exigen distintas mayorías según el tipo de acuerdo a que se refiera. Para aquellos acuerdos que no afectan al título constitutivo de la propiedad horizontal, ni a los estatutos de la comunidad, y tampoco se rigen por reglas especiales recogidas en los apartados 1 a 6 de dicho precepto, señala el artículo 17.7 LPH que bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, y que en segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Se trata de una doble mayoría que se exige para la adopción de cualquier acuerdo, de propietarios y de cuotas de participación, no solo para aquellos que pueden aprobarse por mayoría simple, lo que plantea la posibilidad de qué es lo que ocurre en caso de que no se pueda conseguir esa doble mayoría, es decir, que se consiga una mayoría de propietarios o de coeficientes, pero no ambas.

Obligación de realizar obras de accesibilidad en comunidades de propietarios

España ratificó la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad y su Protocolo Facultativo, aprobados el 13 de diciembre de 2006 por la Asamblea General de las Naciones Unidas (ONU), el 21 de abril de 2008, y entró en vigor el 3 de mayo de ese mismo año, por lo que a partir de ese momento, y conforme al art. 96.1 CE, formaba parte de nuestro ordenamiento interno, lo que hacía necesaria la adaptación y modificación de diversas normas para asegurar el pleno ejercicio de todos los derechos humanos y las libertades fundamentales de las personas sin discriminación alguna por  motivos de discapacidad, al comprometerse todos los Estados Parte – art. 4 Convención – a adoptar todas las medidas legislativas, administrativas y de otra índoles que fueran necesarias para ello.

Dicha adaptación se inició con la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, que modificó un numeroso elenco de leyes y, entre ellas, en su art. 15 modificó dos artículos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), el apartado 2 del art. 10, y el apartado 3 del art.11, que ya fueron introducidos previamente con el mismo fin por la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación, y accesibilidad universal de las personas con discapacidad; y continuó con la Ley 8/2013, de 26 de junio de rehabilitación, regeneración, y renovación urbanas, que modificó los artículos 10 y 17 de LPH, derogando el art. 11, reforzando del carácter obligatorio de las obras de accesibilidad, incluso cuando puedan implicar la modificación del título constitutivo, y la eliminación expresa de la posibilidad de que se pueda adoptar acuerdo alguno al respecto en determinados supuestos, lo que tendrá sus consecuencias si se adopta un acuerdo contrario al requerimiento de obras de accesibilidad, si se está dentro de los límites legales y económicos para exigirlas.

La regulación de la accesibilidad en el ámbito de la propiedad horizontal, como elemento clave e indispensable para la plena efectividad de los derechos de las personas, con discapacidad, queda integrada:

- Por la Ley 15/ 1995 de 30 de mayo, que sigue vigente, y quiere hacer efectivo a los discapacitados el derecho de los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, conforme a los art. 47 y 49 CE, permitiéndoles promover y llevar a cabo obras de reforma interior de la finca o en los pasos de comunicación con la vía pública para salvar barreras arquitectónicas, siempre que las obras no afecten a la estructura o fábrica del edificio, no menoscaben los materiales empleados en la construcción y sean compatibles con las características arquitectónicas e históricas del edificio, de acuerdo con el procedimiento que en la misma Ley se establece, aunque los gastos originados serán de cuenta del solicitante.

- Por la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal que, tras las leyes 51/ 2003 , 26/2011 y 8/2013, mejora la situación del discapacitado obligando a la Comunidad a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para que puedan acceder o utilizar los servicios comunes y a instalar los dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su orientación o comunicación con el exterior; obligación que se impone siempre que el coste de esos trabajos no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, sin que haya ahora como antes una exención de propietarios por razones de carácter económico, sin que sea preciso un acuerdo de comunidad para aprobar dichas obras (SAP Zaragoza, Sección 2ª, núm. 320/2016, de 31 de mayo) debiendo limitarse el acuerdo de la junta a la distribución de la derrama; siendo obligatorias, aun cuando excedan de esas doce mensualidades si la diferencia es asumida por el requirente de las obras; y siendo obligatorias, aun cuando excedan de esas doce mensualidades, cuando la comunidad adopte válidamente el acuerdo – por mayoría simple - de realización de esa obra de accesibilidad, requiriéndose, cuando impliquen una modificación del título constitutivo, la mayoría de propietarios y cuotas de participación a que se refiere el art. 17.2 LPH (SAP Sevilla, Sección 5ª, núm. 427/2013, de 24 de septiembre, SAP Granada, Sección 3ª núm. 275/2014, de 17 de noviembre).

Por su parte, el RD Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social (que deroga la citada Ley 51/2003), en cuya disposición adicional tercera se establece como plazo de exigibilidad de las condiciones básicas de accesibilidad, para los espacios y edificaciones existentes al 4 de diciembre de 2010, que sean susceptibles de ajustes razonables, el día 4 de diciembre de 2017, pero dicho plazo – en mi opinión, y contra lo que se ha venido diciendo en determinados ámbitos - se refiere solo a edificios públicos, como resulta de la lectura del artículo 25 del mismo texto legal, que se refiere a las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación en esos ámbitos.

La cuestión estriba en todo caso en el concepto de “ajustes razonables”,  que el artículo  2 apartado 5 del R.D. Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, define (como antes hacía la Ley 8/2013, en su artículo 2, apartado 4) como “las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada”, debiendo tener en cuenta a tales efectos los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda, estableciendo a continuación que en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal se entenderá que es desproporcionada cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

A este respecto hay que señalar, sin ningún ánimo de ser exhaustivo en una materia tan casuística:

- Que la referencia a las doce mensualidades lo que establece es una presunción de que es desproporcionada cuando el coste delas medidas supere dicha cuantía, pero eso no supone que el ajuste sea razonable en todo caso cuando el coste sea inferior, porque es obligado tener en cuenta el resto de elementos de juicio.

- Que para el cómputo de dicha cantidad hay que tener en cuenta el presupuesto anual de la comunidad, a tales efectos, en relación con las obras solicitadas  (SAP Granada, Sección 4ª, núm. 85/2016, de 31 de marzo) y el coste de la misma repercutido anualmente.

- Que a tales efectos hay que tener en cuenta eventuales indemnizaciones que hubiera que satisfacer por la cesión obligada de espacios privativos (que es admisible con matices (STS 148/2016, de 10 de marzo de 2016)), para la adopción de esas medidas.

- Que no es exigible que las medidas supongan la una eliminación absoluta de las barreras arquitectónicas, que a veces pueden ser insalvables, o absolutamente desproporcionado intentar salvarlas, estando dentro del ámbito del artículo 10 LPH aquellas medidas que supongan una mejora sustancial de la accesibilidad (SAP Zaragoza, Sección 4ª, núm. 28/2015, de 3 de febrero).

- Que a la vista del artículo 10 LPH no es posible oponer las características urbanísticas del inmueble, sino que hay que atender a la repercusión económica que suponen las medidas propuestas  para los comuneros, lo que debe ser conocido por los mismos en la junta de propietarios en la que se acuerden (SAP Madrid, Sección 20ª, núm. 92/2017, de 8 de marzo).

La casuística puede ser muy grande, dada la amplitud del concepto de “ajuste razonable”, la importante repercusión económica que tiene la fijación de una presunción de no proporcionalidad a partir de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, esto es, el presupuesto anual de la comunidad, y las muy variadas circunstancias que pueden concurrir en cada comunidad de propietarios, que por sus características de construcción pueden exigir soluciones muy diferentes con muy diferentes costes.

Será una cuestión a examinar caso por caso, y con cariño.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

www.masabogado.com