Cambio de uso de inmueble en planta baja de un edificio en propiedad horizontal, y legalidad de las obras subsecuentes

 

Ya tratamos en una ocasión (entrada de 27-3-2013) el cambio de destino de una finca en régimen de propiedad horizontal de local comercial a vivienda, y nos hacíamos eco de la doctrina reiterada del Tribunal Supremo [SSTS 123/2006, de 23 de febrero, 929/2008, de 20 de octubre, 728/2011 de 24  de octubre, 419/2013, de 25 de junio, 542/2013, de 1 de octubre, 729/2014, de 3 de diciembre, o 358/2018, de 15 de junio], que tiene señalado:

1.- Que el derecho a la propiedad privada es un derecho constitucionalmente reconocido (art. 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente, que deben ser interpretadas restrictivamente.

2.- Que dentro del ámbito de la propiedad horizontal se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones al derecho de propiedad, atendiendo a la protección del interés general de la comunidad, dentro de las cuales pueden estar las que se refieran al cambio de uso de la finca.

3.- Que la simple descripción del uso de la finca o del edificio que consta en el título constitutivo no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, porque para ello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta que así lo establezca, sin que se pueda privar de la utilización del derecho de propiedad como cada propietario considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté específicamente prohibido.

4.- Que la interpretación de esta materia, en atención a la perturbación o menoscabo del derecho de propiedad que puede suponer, tiene carácter restrictivo, y sin perjuicio de que los pisos o locales reúnan las correspondientes condiciones técnicas y de la obtención de la licencia administrativa que sean precisas —materia ajena a la Comunidad y que no le vincula— cualquier limitación debe estar determinada en el título con detalle y precisión, sin que tengan valor para limitarlo los acuerdos posteriores de juntas, salvo si se adoptan por unanimidad y se inscriben después en el Registro de la Propiedad.

Dicha doctrina ha sido repetida reiteradamente también por la DGRN, que acoge la posibilidad de inscripción de cambio de destino de la finca sin necesidad de acuerdo de comunidad que así lo autorice [resoluciones de 5 de julio de 2017 y 27 de marzo de 2019], siempre que dicho cambio no esté clara y expresamente prohibido en el título constitutivo.

Pero nos podemos plantear qué pasa con las obras sobre elementos comunes que sean precisas para adaptar la finca al nuevo uso que se le quiere dar.

Pues depende de lo que prohíba el título, y de la entidad de las obras que se realicen sobre elementos comunes, lo que nos reconduce al inevitable casuismo que siempre existe en materia de propiedad horizontal; y si la STS 307/2013, de 9 de mayo lo impedía por tratarse de la colocación de una chimeneas que perjudicaba objetivamente a una copropietaria, y la STS 219/2016, de 7 de abril, hacía lo propio en un supuesto que requería romper el forjado para dicha instalación, cuando se refiere a la fachada la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo distingue entre plantas bajas, en las que habitualmente hay locales de negocio, y la zona relativa  a los pisos; y mientras que esta última la reconoce como una situación arquitectónica más rígida en la que cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, para la primera preconiza una mayor flexibilidad en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, y al objeto de impedir que la aplicación estricta de la LPH impida a propietarios o arrendatarios de locales de negocio explotar sus empresas, si bien respetando, como no puede ser de otra forma, los límites derivados de la aplicación del art. 7.1 LPH, que condiciona la viabilidad de tales modificaciones a que no supongan menoscabo o alteración de la seguridad del edificio, ni de su estructura general, su configuración o estado exteriores, y a que no perjudique los derechos de otro propietario.

En ese sentido, por ejemplo, la STS 7/2010, de 11 de febrero, autoriza el alargamiento de las ventanas existentes para convertirlas en puertas, la STS 728/2010, de 15 de noviembre, autorizaba la apertura de una nueva puerta a un local segregado, al objeto de que tuviera salida independiente a la calle y pudiera ser explotado,  o la STS 809/2010, de 22 de diciembre, autorizaba la apertura de nuevos huecos en fachada, ente otras muchas.

En todos estos supuestos se trataba de locales de negocio que realizaban alteraciones en fachada para adecuarla a las características y necesidades de su negocio, pero nos podríamos plantear en qué medida esa flexibilidad puede ser igualmente preconizada cuando se trata de una vivienda en planta baja que se transforma en local de negocio y, por tanto, surgen necesidades de alteración derivadas del cambio de uso.

La respuesta es la misma, y es que, existiendo plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, salvo que esté legalmente prohibido o limitada, deviene la posibilidad de adaptarlo a esas nuevas necesidades siempre que esté en esa zona diferenciada de las plantas superiores que es la planta baja —aunque parece reconocer que inicialmente no aparecía diferenciada, y podría considerarse afecta por esa misma rigidez— ,  siempre que las obras ejecutadas, no menoscaben o alteren la seguridad del edificio o su estructura general, y siempre que no perjudiquen de forma alguna los intereses de ningún propietario.

En este sentido se ha manifestado la reciente STS 679/2020, de 15 de diciembre, ue partiendo de las citadas premisas, estima el recurso de casación formulado, y asume la segunda instancia para resolver el recurso de apelación interpuesto y, con ello, estimarlo y confirmar la sentencia de primera instancia señalando que:

«En efecto, este tribunal pudo observar las fotografías aportadas conforme las cuales la alteración del estado exterior del inmueble, en su fachada principal y lateral, convirtiendo los huecos de dos ventanas en dos puertas, mediante su prolongación hasta el suelo, produce escaso impacto visual, sin que, de las pruebas periciales practicadas, se haya determinado que las obras ejecutadas, antes descritas, menoscaben o alteren la seguridad del edificio o su estructura general y sin que se haya evidenciado que perjudiquen de alguna forma los intereses de la demandante, sin que conste que el resto de los copropietarios del inmueble se hayan manifestado contrarios a las obras ejecutadas con proyecto técnico y licencia municipal. Por último, el cambio de destino no está prohibido en el título constitutivo, lo que no es cuestionado, que, además, expresamente autoriza a agrupar, agregar, dividir y segregar los pisos o local de los copropietarios, sin la autorización de la comunidad, aunque ello suponga afectación a elementos comunes, siempre claro está que no se produzca menoscabo de la seguridad del edificio, como el caso que nos ocupa. Las puertas son necesarias para la explotación del local, en tanto en cuanto posibilitan el necesario acceso del público».

Los principios generales están claros, pero después hay que atender a las concretas circunstancias de cada caso para encontrar la respuesta adecuada.

 José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Cuando el orden de los factores sí altera el producto: más sobre obras en comunidades.

Ya se ha tratado en varias ocasiones cuestiones relacionadas con la realización de obras en una comunidad de propietarios por parte de propietarios integrados en la misma, y es bueno recordar, a la vista de los problemas que se suscitan, qué significa el artículo 7.1 LPH, que se refiere a las obras que se pueden realizar en cada piso o local, y qué significa dar cuenta de las mismas a quien represente a la comunidad, y en qué casos y cuándo hay que hacerlo.

El artículo 3 LPH reconoce a cada propietario un derecho singular y exclusivo de propiedad “sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente” que es el piso o local de su propiedad, con todos los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases comprendidos dentro de sus límites y que le sirvan en exclusiva, junto a la copropiedad con el resto de elementos y servicios comunes que tiene con el resto de dueños de pisos y locales.” Dicha atribución de propiedad exclusiva, sobre los elementos estrictamente privativos, y compartida con el resto de condueños respecto a los elementos comunes - que aparecen enumerados sin carácter exhaustivo en el artículo 396 CC -  tiene como es lógico, aunque frecuentemente se olvide, consecuencias respecto a la posibilidad de ejecución, y en su caso régimen de comunicación y/o autorización, de las obras a que se refiere el artículo 7.1 LPH.

Lo que dice el artículo 7.1 LPH es que el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, siempre y cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad, y aunque ya tratamos en un post anterior [“Obligación de comunicación previa a la Comunidad de obras en elementos privativos”] algunas de las cuestiones que se plantean a propósito de este precepto, como son, cuándo es necesario hacer esa comunicación previa, y si tiene alguna consecuencia legal el hecho de no hacerla, conviene aclarar algunos puntos que no siempre quedan del todo claros:

1. La comunicación hay que hacerla siempre y, además, como dice el mismo precepto con meridiana claridad, con carácter previo al inicio de las obras, que debe ser además con tiempo suficiente para permitir una adecuada toma de conocimiento de lo que se va a hacer, en caso de que exista algún atisbo de actuación sobre elementos comunes, y margen de actuación.

2. Las obras que afecten única y exclusivamente a elementos privativos no están sometidas a ningún régimen de autorización de la comunidad de propietarios, supuesto al que se refiere estrictamente el concepto de “comunicación previa”.

3. No es suficiente la "comunicación previa" si se va a actuar de cualquier manera sobre elementos comunes, porque lo que se precisa en tal caso es el permiso de la comunidad de propietarios, que solo puede ser concedido a través de su máximo órgano de gobierno, que es la junta de propietarios, y ello con independencia del mayor o menos grado de afectación que la obra implique, cuya valoración corresponde también a la junta de propietarios.

4. Dicha autorización se precisa aun cuando sea para reparar o rehabilitar elementos comunes que estén en mal estado – supuesto que ya traté en otro post [“Obras de reparación en elementos comunes por propietario, y derecho de reembolso”] –, pudiendo intervenir por su cuenta el propietario solo cuando, habiendo sido comunicada, no sean afrontadas por la Comunidad con la necesaria diligencia, y además concurran razones de urgencia que obliguen a ello.

5. Si no es posible dicha intervención unilateral de un propietario para obras de rehabilitación o reparación de elementos comunes, menos aún cabe admitirlas para cualesquiera otros tipos de obras, aun cuando de las mismas puedan resultar ventajas para todos los propietarios (como con carácter general establece el artículo 397 CC), ni tampoco se puede fundar en criterios por definición subjetivos como con los de mejora estética. Sobre la oportunidad y autorización de dichas obras no pueden decidir, aunquer parezca obvio decirlo, ni el presidente de la comunidad ni mucho menos el administrador, sino solo el conjunto de propietarios a través de la junta, y por la mayoría precisa para cada tipo de acuerdo, como establece el artículo 17 LPH.

6. Y, por supuesto, tampoco cabe amparar la ejecución de dichas obras sin comunicarlo previamente en una supuesta autorización tácita de la comunidad de propietarios, con base en la existencia obras anteriores, o al menos es muy arriesgado hacerlo, como ya traté en un post anterior [“Autorización tácita de la comunidad de propietarios para la realización de obras en elementos comunes”]. Recordemos que lo que se exige con carácter general es un consentimiento expreso para tales obras, sin perjuicio de que exista la posibilidad de un consentimiento tácito que exige la acreditación, por quien trata así de justificar las obras por él realizadas, de que hay actos de la comunidad de propietarios, claros terminantes e inequívocos, que ponen de relieve la existencia de esa autorización tácita, sin que se considere como tal, por ejemplo, la no interposición de una demanda durante años, un silencio que no puede convertirse en autorización, porque el conocimiento no es equiparable al consentimiento.

El cumplimiento de la obligación de comunicación previa de las obras que se van a realizar, pese a no estar sancionado por la ley, tiene unas ventajas innegables, tanto para la comunidad como para el propietario, y es que permite poner de manifiesto la existencia de una actuación sobre elementos comunes, o incluso de una duda sobre si afecta o no, por lo que si el caso lo requiere la cuestión podrá plantearse en junta de propietarios antes de que se lleven a cabo las obras, lo que permitirá debatirlas y en su caso recabar de la junta el permiso previo necesario para su realización, evitando incurrir en gastos y conflictos innecesarios. 

Se trata sin embargo de una obligación que no siempre se cumple, bien sea por simple desconocimiento de las implicaciones y obligaciones, bien sea porque sí se conocen, pero no se desea asumir la posibilidad de una decisión negativa de la junta, que obligaría a impugnarla, provocando así situaciones de conflicto, incurriendo en gastos cuya responsabilidad no puede atribuirse a la comunidad, y tratando de conseguir una autorización a posteriori de lo ya ejecutado, en lugar de previa, que es lo ordenado.

El orden de los factores sí altera el producto, en este caso, y es que no es lo mismo si se actúa de una forma o de otra, ni para los propietarios, ni para la comunidad.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

masabogado.com

Obligación de comunicación previa a la Comunidad de obras en elementos privativos.

Establece el artículo 7.1 LPH, que el propietario de cada piso o local podrá modificarlos elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad, lo que es una consecuencia del derecho singular y exclusivo de propiedad que reconoce el artículo 3 LPH a cada propietario “sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente” que es el piso o local de su propiedad, con todos los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases comprendidos dentro de sus límites y que le sirvan en exclusiva, junto a la copropiedad con el resto de elementos y servicio comunes que tiene con el resto de dueños de pisos y locales.

Las cuestiones que se plantean pueden ser variadas, dada la redacción del precepto, y los problemas que se pueden suscitar también, pero básicamente nos podemos plantear cuándo es necesario hacer esa comunicación previa, y si tiene consecuencia el hecho de no hacerlo.