Cerramiento de terrazas y balcones mediante el sistema de paneles o cortina de cristal.

Ya tuve la oportunidad de referirme en una ocasión a la alteración de elementos comunes, como la fachada, así como más específicamente al cerramiento de terrazas y balcones a propósito de las modificaciones introducidas en la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal por la ley 8/2013, de 26 de junio de rehabilitación y regeneración urbanas, para examinar si dicha reforma había supuesto alguna modificación al régimen de unanimidad exigible para la aprobación de dichos cerramientos, en cuanto que las terrazas y balcones forman parte de la fachada, que es un elemento común del edificio, por definición (artículo 396 CC), y ello en base a la redacción del nuevo artículo 10.3 b) LPH, que se refiere a la suficiencia de una mayoría de tres quintos para la alteración de la estructura o fábrica del edificio, “incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética…”; y concluíamos señalando que las terrazas y balcones continúan siendo un elemento común para cuya modificación mediante un cerramiento es necesaria su autorización en junta por la unanimidad de propietarios, por afectar al título constitutivo, salvo en el concreto supuesto citado, que es una excepción a ese régimen.   

La cuestión, en el supuesto de los cerramientos habituales con perfilaría de aluminio, está bastante clara en términos generales, al margen de situaciones particulares que habría que examinar caso por caso, dado el casuismo existente en materia de propiedad horizontal, y cualquier acuerdo de junta de propietarios que acordara dar dicha autorización sin cumplir dicho requisito de unanimidad, bien sea con carácter previo a su realización, aprobando por mayoría el permiso solicitado, bien sea a posteriori, dando el visto bueno al cerramiento ya efectuado por un propietario – como es el supuesto al que se refiere, por ejemplo, la SAP Guipúzcoa (Sección 2ª) núm. 224/2013, de 30 de julio - es impugnable dentro del plazo legal ante los tribunales por cualquier propietario de la comunidad.

¿Pero qué ocurre con los cerramientos tipo pantalla o cortina de cristal, con perfilaría atornillada que sirve de guía  a los paneles de cristal plegables, que es imperceptible desde el exterior? ¿Podría constituir una excepción a dicho régimen? ¿Requiere permiso previo de la comunidad, o puede hacerlo el comunero sin necesidad de solicitarlo?

Responsabilidad civil derivada de filtraciones de agua a través de terrazas privativas, o de uso privativo

El artículo 396 CC menciona las cubiertas entre los elementos comunes del edificio, pero dicha enumeración es de derecho dispositivo, y nada impide que, bien originariamente en el mismo título constitutivo - lo que no ha sido infrecuente en la práctica de la promoción y construcción de los últimos años, en los que ha proliferado la construcción de viviendas con amplias terrazas que son cubierta de las viviendas inferiores, y de áticos a los que se atribuye la titularidad o el uso privativo de la terraza aneja -, o bien, aunque sea mucho más infrecuente en la práctica al ser requerida “la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen la totalidad de las cuotas de participación” (17.6 LPH), por un acuerdo posterior de la junta que modifique el título constitutivo en tal sentido, se atribuya a la cubierta un uso privativo o incluso la condición de elemento de titularidad privativa de uno o varios copropietarios.

La cuestión que se plantea es a quién incumbe reparar e indemnizar por los daños causados a un copropietario como consecuencia de las filtraciones de agua producidas a través de una terraza que es cubierta de todo o una parte de un inmueble, y a quién corresponde sufragar los gastos de las obras necesarias para evitar que se sigan produciendo, ya no cuando dicha terraza es un elemento común del edificio, sin matizaciones, supuesto en el que está claro que la responsabilidad corresponde a la Comunidad de propietarios, sino cuando dicha terraza es de uso privativo de un propietario, aunque en la división horizontal aparezca como un elemento común, o es de titularidad privativa. ¿Corresponde a la Comunidad en todo caso, al propietario que tiene atribuida su titularidad o su uso privativo, o depende, y de qué depende en tal caso?

Cerramiento de terrazas y balcones, tras la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013

El pasado 27 de junio se publicó en el BOE la Ley 8/2013, de 26 de junio de rehabilitación, regeneración, y renovación urbanas, en vigor desde el día siguiente a su publicación (disposición final 20ª), con el objetivo declarado, según su exposición de motivos, de ayudar a la reconversión del sector de la construcción, de la vivienda nueva hacia actividades de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, a cuyo fin, además de ofrecer un adecuado marco normativo, quiere eliminar una serie de trabas legales, y para ello modifica un amplio elenco de leyes a través de su disposición derogatoria, cuatro disposiciones adicionales y varias de sus veinte disposiciones finales; entre ellas modifica, en su disposición adicional primera, la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), con el objeto – según expresa su exposición de motivos – “de evitar que los actuales regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley.”

Ya me referí en una entrada anterior a las modificaciones en la LPH, que han tenido particular incidencia en el régimen de mayorías del modificado art. 17 LPH, pero todo lo que atañe a la propiedad horizontal es muy casuístico, y la cuestión que se plantea ahora es el régimen aplicable para el cerramiento de terrazas y balcones, y si la Ley 8/2013 ha supuesto alguna modificación, puesto que ahora los menciona expresamente el nuevo art. 10.3 b) LPH.