Cuando hay una compraventa de vivienda futura o en construcción, en la que por el comprador se hacen pagos a cuenta a la promotora-vendedora, a veces muy importantes, sin que todavía exista la vivienda que es objeto del contrato, la disposición adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación, en la redacción dada por el apartado 2 de la disposición final 3ª de la Ley 20/2015, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades financieras, en vigor desde el 1 de enero de 2016, y que supuso la derogación de la Ley 57/1968 de 27 de julio, que hasta entonces regulaba las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y al igual que ésta, establece la obligación de que las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas garanticen, desde la obtención de la licencia de edificación – lo que es una novedad respecto al régimen anterior -, la devolución de las cantidades entregadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, mediante contrato de seguro de caución, o aval solidario, prestado por entidad de crédito, “para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.”
Como
consecuencia de esa obligación legal de garantizar los pagos a cuenta nacen una
pluralidad de relaciones jurídicas, promotor-comprador, promotor-avalista y
comprador-avalista, que suscitan múltiples preguntas, muy interesantes, como es
si es precisa o no la resolución previa del contrato de compraventa [que tratamos
en “Aval
de la Ley 57/1968, y resolución previa del contrato de compraventa de vivienda“] o cual es el ámbito subjetivo de
protección de ese seguro o aval [que tratamos en ”Ámbito
subjetivo de protección de los avales en garantía de cantidades anticipadas en
la venta de vivienda sobre plano o en construcción”], entre otras
muchas que se pueden plantear a tenor de la nueva regulación dada a esta
materia.
Pero
lo que ahora nos planteamos es si la
existencia de ese aval es un requisito esencial del contrato de compraventa, esto
es, si es posible para el comprador exigir la resolución de un contrato privado
de compraventa de vivienda de futura construcción por no haber cumplido la
entidad promotora - vendedora su obligación de constituir las garantías
previstas para el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta
de viviendas.
