La
cuestión que se plantea es la responsabilidad y legitimación pasiva de una comunidad de
propietarios como titular de la red de evacuación de aguas residuales
comunitarias frente a un particular directamente perjudicado por el mal diseño
y/o ejecución de dicha red, cuando existe todavía la posibilidad de reclamar, en
ejercicio de la acción de daños y perjuicios por defectos de construcción, contra
los agentes de la edificación responsables de ese mal diseño y/o ejecución; es
decir, la cuestión es si la comunidad de propietarios debe dar solución y
responder de los daños y perjuicios ocasionados por las deficiencias de una instalación comunitaria, con independencia de las
responsabilidades últimas derivadas del proceso de promoción, proyecto y
construcción.
Desde
luego no cabe duda, a tenor del art. 396 CC, que la red de saneamiento
es un elemento común del edificio, puesto que se cita expresamente en dicho
precepto al señalar como tales “…todos
los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como… las instalaciones, conducciones y
canalizaciones para el desagüe;”
En cuanto quién sea el obligado a realizar las obras
necesarias en la red de saneamiento dice el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que
“Será obligación de la comunidad la
realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y
conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas
condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y
seguridad.”
Se
trata de un precepto imperativo, no discrecional o arbitrario, que impone a la
comunidad la obligación de realizar las obras a que se refiere, es decir, las
necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación tanto del inmueble
como de los servicios de que conste, de forma que reúnan las condiciones estructurales, de estanqueidad,
habitabilidad, accesibilidad y seguridad exigibles; por tanto la obligatoriedad de tales reparaciones no surge del acuerdo o pacto de la Junta, sino de l apropia Ley de Propiedad Horizontal que así lo impone a todos los copropietarios en el citado art. 10.1; en el mismo sentido cabe citar el art. 16 de la Ley de Ordenación de la Edificación cuando establece como obligación de los propietarios la de conservar en buen
estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, el artículo 9.1
del RD Legislativo 2/2008 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo cuando establece que los propietarios de toda clase de terrenos y
construcciones deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y
ornato legalmente exigibles, y el art. 11.1 LPH cuando establece que “Ningún propietario podrá exigir nuevas
instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación,
habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y
características.”, por lo que a
contrario sensu hay que entender como absolutamente exigibles
las obras que sean necesarias en la red de saneamiento del edificio, a fin de
poder garantizar los requisitos de habitabilidad a que se refieren los citados
preceptos.
Cuales sean esas
obras que, en virtud del art. 10.1 LPH, se pueden imponer por afectar a la habitabilidad
las encontramos en el art. 3 LOE, que se
refiere a los requisitos básicos de la edificación, en el que se dice que “Con el fin de garantizar la seguridad de
las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente, los edificios deberán proyectarse,
construirse, mantenerse y conservarse de tal forma que se satisfagan los
requisitos básicos siguientes: c)
Relativos a la habitabilidad: 1.
Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se
alcancen condiciones aceptables de
salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no
deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada
gestión de toda clase de residuos.”
No hay duda, por tanto, de que corresponde a
la comunidad de propietarios llevar a efecto dichas obras de reparación y/o
subsanación de defectos constructivos, correspondiendo – art. 14 LPH – a
la Junta de propietarios “c) Aprobar los
presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca sean
ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas
por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el art. 20.c”, y
ello sin perjuicio del ejercicio por la misma comunidad de las acciones que le
correspondan contra los agentes de la construcción, ya sea promotor, proyectista, director de obra o
ejecución, o constructor, que considere responsables de esos posibles vicios o defectos constructivos de
la red de saneamiento, sin que exista base legal alguna para que la comunidad
se niegue a llevar a cabo las obras por ser responsabilidad de los citados
agentes y así viene siendo recogido por nuestras Audiencias Provinciales, por
ejemplo:
-
La SAP Asturias núm. 243/2009 de 24 junio cuando
señala que “la responsabilidad por los defectos constructivos causantes de la ruina
total o parcial, material o funcional del edificio opera en el ámbito que le es
propio y frente a los sujetos destinatarios de esta obligación, régimen que no
podrá interferir en el deber que le incumbe a la Comunidad de Propietarios de
mantener los elementos comunes del edificio en el estado necesario de uso y
conservación para servir a los fines que le impone el art. 10 LPH (así SAP Almería, Secc. 3ª de 26-4-2004;
SAP Cantabria, Secc. 1ª de 18-12-2003 y Secc. 4ª de 4-11-2003; SAP
Madrid, Secc. 13ª de 31-3-2008). Pero es que esta AP de Oviedo también se
ha pronunciado repetidamente a favor de mantener el ámbito propio de aplicación
que a cada uno de tales regímenes le corresponde así como de la perfecta
compatibilidad entre sí, sin perjuicio todo ello del ejercicio de la acción de
repetición que posteriormente pueda dirigir la Comunidad contra quien
corresponda, por lo que será ésta quien deba asumir la reparación de los
elementos comunes cualquiera que sea la causa o la necesidad de proceder a su
ejecución (SAP Oviedo, Secc. 4ª de 5-3-2003 y 24-3-2006; Secc. 5ª de 18-5-2001
y 29-12-2006; Secc. 6ª de 5-6-2006 y 27-11-2006 , etc.).”
- Y en el mismo
sentido la SAP Murcia (5ª) núm. 119/2006 de 21 marzo cuando señala que “…debe recordarse que el mantenimiento, conservación y
reparación de tales elementos es obligación del ente comunitario, ya que, como
claramente estatuye el artículo 10.1 de la citada Ley , es obligación de la
comunidad la realización de las obras
necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus
servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de
estanqueidad, habitabilidad y seguridad; y ello sin perjuicio del ejercicio
de las acciones que procedan frente a quienes puedan haber contribuido a la
causación de los daños o deficiencias apreciadas en los elementos comunes; lo
que es debidamente tomado en consideración por el Juzgador de instancia, que
apoya su resolución en el citado artículo 10, trayendo incluso a colación una
sentencia de esta misma Sección, la de fecha 19 de diciembre de 2003 (nº
370/2003, rec. 434/2003 ), en la que se analiza la obligación que impone la Ley
de Propiedad Horizontal de realizar las obras necesarias para el adecuado
sostenimiento y conservación del inmueble y el régimen de mayorías aplicable, señalando
que no lo es el de unanimidad, "aunque la realización de tales obras de
necesidad produzca una alteración de elementos comunes, por venir impuesta su
realización por la propia ley, pues de admitirse la tesis contraria bastaría la
oposición por parte de un único propietario a la realización de las citadas
obras de necesidad para que éstas no pudiesen realizarse, con el consiguiente
peligro para los moradores del inmueble o para terceros, y la posible
derivación de responsabilidad para la comunidad de propietarios para el caso de que dicho peligro llegase a
materializarse en un daño real".
Por tanto, la comunidad de propietarios es responsable y sí está
legitimada pasivamente para soportar la reclamación de los actores,
particulares perjudicados por los defectos de la red de saneamiento de la comunidad,
sin perjuicio de que ésta pueda repetir contra los agentes de la construcción
que considere responsables de los vicios o defectos de la misma, porque a la comunidad
de propietarios, desde que se constituyó como tal, le corresponde la
responsabilidad de la reparación y el mantenimiento de dicha red, así como de
los demás elementos comunes del edificio, para evitar daños a terceros.
José Ignacio Martínez Pallarés
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