La resolución unilateral por la comunidad de propietarios del contrato de mantenimiento de ascensores

La cuestión que se plantea se refiere a los contratos de mantenimiento de ascensores celebrados entre una empresa mantenedora y una comunidad de propietarios, que suelen concertarse por un tiempo determinado – antes eran frecuentes los plazos de 10 años, siendo lo habitual ahora mismo plazos de 5 y 3 años - al final del cual el contrato se renueva automáticamente por periodos de igual duración, salvo que una de las partes comunique a la otra la decisión de no renovarlo con una determinada antelación (30 o 60 días), pactándose en el mismo contrato normalmente la posibilidad de resolución unilateral, o las consecuencias de una resolución unilateral por cualquiera de las partes antes de su fecha de terminación, acordando a tales efectos una indemnización; un supuesto típico es que se acuerda que la parte que lo dé por finalizado, debe abonar a la otra una indemnización por daños del 50% de la cantidad pendiente de facturar por el tiempo de mantenimiento restante hasta la fecha de finalización, basada en la última factura incrementada con los descuentos porcentuales que suelen acordarse con el cliente sobre el precio “base” fijado por la empresa mantenedora en atención a la duración del contrato.

Si es posible o no esa cancelación anticipada, si depende o no de la condición que tenga la parte contratante del servicio, si es lícita la cláusula en la que se pacta esa indemnización, si cabe o no su moderación judicial, y es posible que la empresa mantenedora reclame otros daños al margen de lo pactado contractualmente son algunas de las cuestiones que nos podemos plantear.

Pena convencional en el contrato de compraventa, moderación y daños y perjuicios.

La cuestión que se plantea se refiere a aquellos contratos de compraventa de vivienda, en los que existen entregas a cuenta del precio final, a veces bastante importantes, que contienen una estipulación, que es casi una cláusula de estilo, en la que se establece que el incumplimiento por el comprador de su obligación de comparecer al otorgamiento de la escritura pública cuando así sea requerido por la vendedora facultará a esta para resolver el contrato, con derecho a percibir una pena convencional igual a las cantidades hasta entonces satisfechas por el comprador. Esto nos llevó a plantearnos en otras entradas, en primer lugar, si cabía la posibilidad de alegar enriquecimiento injusto contra quien resuelve el contrato de compraventa, y se queda con la vivienda y con las cantidades entregadas a cuenta, y en segundo lugar si era posible, y en qué condiciones la declaración de abusividad de la cláusula penal, y cuáles eran sus consecuencias; pero lo que ahora nos planteamos es, cuando no sea posible esa declaración de abusividad, si es de aplicación en todo caso la pena pactada, o cabe su moderación judicial, y en qué casos, y, además, si es posible reclamar otros daños y perjuicios, además o acumuladamente a la pena convencional pactada.

Resolución de contrato de compraventa, abusividad de la pena convencional y consecuencias.

La cuestión que se plantea se refiere a  aquellos contratos de compraventa de vivienda, en los que existen entregas a cuenta del precio final, a veces bastante importantes, que contienen una cláusula en la que se pacta que el incumplimiento por el comprador de sus obligaciones de pago aplazado, o de su obligación de comparecer al otorgamiento de la escritura pública cuando así sea requerido por la vendedora, facultará a esta para resolver el contrato, con derecho a percibir una pena convencional igual a las cantidades hasta entonces satisfechas por el comprador; y si en otra ocasión nos planteábamos si era posible la alegación de enriquecimiento injusto de quién resuelve el contrato de compraventa, y se queda con la vivienda y con las cantidades entregadas a cuenta, lo que nos planteamos en esta ocasión es si es posible y en qué condiciones, en su caso, cabe oponer la declaración de abusividad de la cláusula, y sus consecuencias.

Hay que tener en cuenta que normalmente, cuando se trata de contratos con promotoras, no se trata normalmente de una cláusula negociada individualmente por la parte compradora consumidora, que se puede considerar como una cláusula fijada en exclusivo beneficio de la promotora vendedora, y que dicha penalización puede causar un importante desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes, al contemplarse solo para el caso de incumplimiento del comprador y consistir, en ocasiones, en una indemnización desproporcionadamente alta en comparación con los posibles daños y perjuicios que puedan derivarse de dicho incumplimiento, y desproporcionada también respecto a la penalización caso de incumplimiento de la promotora vendedora, que suele limitarse a la devolución de lo entregado e intereses al tipo pactado.

Esta cuestión viene resuelta en SSTS de Pleno de 15 de abril de 2014, y de 21 de abril de 2014,  reiterada por la reciente STS de 21 de enero de 2016, que se refieren al control de abusividad y, por tanto, a la nulidad o validez de la referida cláusula penal, siendo los puntos fundamentales de la doctrina jurisprudencial establecida en esas sentencias los siguientes:

Resolución de contrato de compraventa, pena convencional, y enriquecimiento injusto.

La cuestión que se plantea se refiere a  aquellos contratos de compraventa de vivienda, en los que existen entregas a cuenta del precio final, que contienen una estipulación, que es casi una cláusula de estilo, en la que se establece que el incumplimiento por el comprador de la obligación de pago de cualquiera de los plazos pactados, o de su obligación de comparecer al otorgamiento de la escritura pública, y pago del resto del precio, cuando así sea requerido por la vendedora, facultará a esta para resolver el contrato, con derecho a percibir una pena convencional (pactada) igual a las cantidades hasta entonces satisfechas por el comprador;

A veces las cantidades entregadas a cuenta, cuando se ejercita la acción de resolución de ese contrato por el vendedor como consecuencia del incumplimiento, pueden ser muy importantes, siendo el resultado del ejercicio y éxito de esa acción que el vendedor se queda con la vivienda que era objeto del contrato y con las cantidades entregadas a cuenta del precio (normalmente el 100%, aunque a veces, particularmente cuando el precio del inmueble seguía una tendencia alcista, se han señalado otros porcentajes inferiores) lo que puede llevar a plantearse al comprador, que no quiere o no puede cumplir, si puede alegar / oponer el enriquecimiento injusto del vendedor para oponerse a esa pretensión.