Ocupación de espacios privativos para la instalación de ascensor en una comunidad de propietarios

 

La Ley de Propiedad Horizontal se refiere a las obras de accesibilidad y, por lo que ahora  nos interesa, a la instalación de un ascensor ex novo en aquellos edificios que no cuentan con este servicio, distinguiendo aquellos supuestos en los que su instalación es obligatoria (artículo 10.1.b) y no se requiere siquiera que hay acuerdo de junta de propietarios, salvo el que sea preciso para aprobar las derramas precisas para pagarlo, de aquellos otros en los que es acordada en junta, por mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación (artículo 17.2).

En ambos supuestos pueden aparecer numerosos problemas de interpretación de la norma, además de los originados por el casuismo característico de la propiedad horizontal, lo que ha dado lugar a una jurisprudencia muy rica, fruto de los numerosos cuestiones que los tribunales han tenido que venir aclarando, matizando o resolviendo.

Una de las más delicadas es, con seguridad, si existe la posibilidad de obligar a un copropietario a ceder un aparte de su propiedad para poder efectuar dicha instalación, dada la obligación de todo propietario, prescrita en el artículo 9.1 LPH, de «c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados».

Nuestro Tribunal Supremo ha establecido que sí, aunque con matices, al afirmar que es posible constituir una servidumbre permanente sobre un espacio privativo, al amparo del citado artículo 9.1.c LPH, sin que sea preciso el consentimiento del propietario afectado.

En este sentido se pronunciaban las SSTS 819/2010 de 15 de diciembre y 844/2010, de 22 de diciembre, estableciendo la STS 732/2011, de 10 de octubre, como doctrina jurisprudencial que «la instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos que carece de este servicio, considerado como de interés general, permite la constitución de una servidumbre con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo, siempre que concurran las mayorías exigidas legalmente para la adopción de tal acuerdo, sin que resulte preceptivo el consentimiento del copropietario directamente afectado, y que el gravamen impuesto no suponga una pérdida de habitabilidad y funcionalidad del espacio privativo».

La cuestión  debe resolverse, como afirma la propia sentencia, ponderando los bienes jurídicos protegidos; por una parte el del propietario a no ver alterado o perturbado su derecho de propiedad, y por otro el de la comunidad a instalar un ascensor, para lo que habrá que tener en cuenta [GÓMEZ DE LA ESCALERA, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 766, pág. 767], para lo que habrá que valorar:

1º.- Si la decisión de la Junta de propietarios es arbitraria o desproporcionada, valorando en qué medida es necesaria o imprescindible por no ser viable otra solución menos gravosa o perjudicial para el propietario afectado.

2º.- Si la servidumbre impuesta implica o no una «pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo», como dice la jurisprudencia, esto es, si la ocupación del espacio o volumen del piso o local afectado por  la servidumbre priva o no al propietario afectado del  derecho de goce sobre el resto del piso o local, de modo que todavía pueda ser destinado al uso o aprovechamiento que tenía anteriormente, lo que obliga a valorar en qué medida dicha ocupación hace inútil o desmejora notablemente el elemento privativo, en cuyo caso no sería posible la constitución  de la servidumbre ya que afectaría  el contenido esencial del  derecho de propiedad, de modo contrario al artículo 33 CE.

3º.- Que se indemnice adecuadamente el daño y perjuicio ocasionado, teniendo en cuenta que la ocupación del espacio afectado equivale a la privación total del uso del mismo.

 Se trata de un problema que habrá que valorar caso por caso, atendiendo a las circunstancias concretas, y así, solo a título de ejemplo de una materia que en cuanto a opciones técnicas y afecciones es muy variadas y dependerá en buena medida de una adecuada prueba pericial, podemos citar:

- La SAP A Coruña, Secc. 5ª, núm. 235/2017, de 31 de julio, rechaza que exista esa pérdida de funcionalidad y habitabilidad por la reducción de 2,40 m2 de una habitación de 7,00 m2 que cumplía la función de «alcoba italiana» no de dormitorio, lo que implicaba una afección del 2,5% frente a una revalorización de entre el 15% y el 97% según las viviendas.

- La SAP Valencia, Secc. 7ª, núm. 85/2018, de 1 de marzo, rechaza la instalación de un ascensor por desproporcionada y arriesgada, al afectar a la estructura y cimentación de forma incompatible con la seguridad, estabilidad y solidez del inmueble, y por generar una importante merma de valor al local comercial.

- La SAP Madrid, Sección 20ª, núm. 53/2020, de 3 de febrero, rechaza la instalación del ascensor por afectar al patio de uso privativo de una vivienda, privándole de funcionalidad y habitabilidad, sin que conste la imposibilidad física de instalar el ascensor en un elemento común como es la caja de escalera.

- La SAP Guadalajara, Secc. 1ª, núm. 23/2021, de 3 de febrero, rechaza que la afección de la terraza, perdiendo parte del tendedero e invadiendo una ventana suponga una pérdida tan relevante que obligue a considerarla inaceptable, por causar una pérdida real de las posibilidades para su uso y aprovechamiento, siendo rechazable la opción propuesta por la recurrente por cuanto implicaba la pérdida total de la terraza para otros vecinos.

 Caso por caso, y ponderando adecuadamente las opciones e intereses en juego tanto de la comunidad y de los propietarios interesados en la instalación de un ascensor como parte de su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, permitiéndoles algo tan simple como acceder a ellas sin especiales sacrificios [algo que a veces solo se echa de menos cuando se precisa, por accidente o por el simple transcurso de los años], como de los propietarios particulares a los que no se puede exigir una pérdida de utilidad o funcionalidad del espacio afectado que sea intolerable, dadas las circunstancias del caso.

 

 José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Sobre la dotación del fondo de reserva en las comunidades de propietarios

La dotación de un fondo de reserva en las comunidades de propietarios viene regulada en el artículo 9.1.f. de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece como obligación de todos los propietarios la de contribuir a su dotación, con arreglo a su respectiva cuota de participación, estando destinado el fondo así constituido, cuya titularidad es de la comunidad, a atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, obras de rehabilitación, aunque se autoriza a que con cargo al mismo se suscriba un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y de sus instalaciones generales. Dicho fondo debe estar dotado con una cantidad que en ningún caso puede ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario.

Son varias las cuestiones que se plantean en este precepto, que fue introducido por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la LPH con la finalidad de que la comunidad pudiera atender sus obligaciones de reparación y conservación del inmueble, que vienen establecidas en los artículos 9 y 10 de la propia ley ―seguridad, habitabilidad y accesibilidad― , a lo que se añadió específicamente más tarde, por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, la rehabilitación del inmueble, como son, la titularidad del fondo, la cuantificación de la dotación obligatoria, y su finalidad o destino.

Obligación de realizar obras de accesibilidad en comunidades de propietarios

España ratificó la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad y su Protocolo Facultativo, aprobados el 13 de diciembre de 2006 por la Asamblea General de las Naciones Unidas (ONU), el 21 de abril de 2008, y entró en vigor el 3 de mayo de ese mismo año, por lo que a partir de ese momento, y conforme al art. 96.1 CE, formaba parte de nuestro ordenamiento interno, lo que hacía necesaria la adaptación y modificación de diversas normas para asegurar el pleno ejercicio de todos los derechos humanos y las libertades fundamentales de las personas sin discriminación alguna por  motivos de discapacidad, al comprometerse todos los Estados Parte – art. 4 Convención – a adoptar todas las medidas legislativas, administrativas y de otra índoles que fueran necesarias para ello.

Dicha adaptación se inició con la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, que modificó un numeroso elenco de leyes y, entre ellas, en su art. 15 modificó dos artículos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), el apartado 2 del art. 10, y el apartado 3 del art.11, que ya fueron introducidos previamente con el mismo fin por la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación, y accesibilidad universal de las personas con discapacidad; y continuó con la Ley 8/2013, de 26 de junio de rehabilitación, regeneración, y renovación urbanas, que modificó los artículos 10 y 17 de LPH, derogando el art. 11, reforzando del carácter obligatorio de las obras de accesibilidad, incluso cuando puedan implicar la modificación del título constitutivo, y la eliminación expresa de la posibilidad de que se pueda adoptar acuerdo alguno al respecto en determinados supuestos, lo que tendrá sus consecuencias si se adopta un acuerdo contrario al requerimiento de obras de accesibilidad, si se está dentro de los límites legales y económicos para exigirlas.

La regulación de la accesibilidad en el ámbito de la propiedad horizontal, como elemento clave e indispensable para la plena efectividad de los derechos de las personas, con discapacidad, queda integrada:

- Por la Ley 15/ 1995 de 30 de mayo, que sigue vigente, y quiere hacer efectivo a los discapacitados el derecho de los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, conforme a los art. 47 y 49 CE, permitiéndoles promover y llevar a cabo obras de reforma interior de la finca o en los pasos de comunicación con la vía pública para salvar barreras arquitectónicas, siempre que las obras no afecten a la estructura o fábrica del edificio, no menoscaben los materiales empleados en la construcción y sean compatibles con las características arquitectónicas e históricas del edificio, de acuerdo con el procedimiento que en la misma Ley se establece, aunque los gastos originados serán de cuenta del solicitante.

- Por la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal que, tras las leyes 51/ 2003 , 26/2011 y 8/2013, mejora la situación del discapacitado obligando a la Comunidad a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para que puedan acceder o utilizar los servicios comunes y a instalar los dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su orientación o comunicación con el exterior; obligación que se impone siempre que el coste de esos trabajos no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, sin que haya ahora como antes una exención de propietarios por razones de carácter económico, sin que sea preciso un acuerdo de comunidad para aprobar dichas obras (SAP Zaragoza, Sección 2ª, núm. 320/2016, de 31 de mayo) debiendo limitarse el acuerdo de la junta a la distribución de la derrama; siendo obligatorias, aun cuando excedan de esas doce mensualidades si la diferencia es asumida por el requirente de las obras; y siendo obligatorias, aun cuando excedan de esas doce mensualidades, cuando la comunidad adopte válidamente el acuerdo – por mayoría simple - de realización de esa obra de accesibilidad, requiriéndose, cuando impliquen una modificación del título constitutivo, la mayoría de propietarios y cuotas de participación a que se refiere el art. 17.2 LPH (SAP Sevilla, Sección 5ª, núm. 427/2013, de 24 de septiembre, SAP Granada, Sección 3ª núm. 275/2014, de 17 de noviembre).

Por su parte, el RD Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social (que deroga la citada Ley 51/2003), en cuya disposición adicional tercera se establece como plazo de exigibilidad de las condiciones básicas de accesibilidad, para los espacios y edificaciones existentes al 4 de diciembre de 2010, que sean susceptibles de ajustes razonables, el día 4 de diciembre de 2017, pero dicho plazo – en mi opinión, y contra lo que se ha venido diciendo en determinados ámbitos - se refiere solo a edificios públicos, como resulta de la lectura del artículo 25 del mismo texto legal, que se refiere a las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación en esos ámbitos.

La cuestión estriba en todo caso en el concepto de “ajustes razonables”,  que el artículo  2 apartado 5 del R.D. Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, define (como antes hacía la Ley 8/2013, en su artículo 2, apartado 4) como “las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada”, debiendo tener en cuenta a tales efectos los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda, estableciendo a continuación que en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal se entenderá que es desproporcionada cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

A este respecto hay que señalar, sin ningún ánimo de ser exhaustivo en una materia tan casuística:

- Que la referencia a las doce mensualidades lo que establece es una presunción de que es desproporcionada cuando el coste delas medidas supere dicha cuantía, pero eso no supone que el ajuste sea razonable en todo caso cuando el coste sea inferior, porque es obligado tener en cuenta el resto de elementos de juicio.

- Que para el cómputo de dicha cantidad hay que tener en cuenta el presupuesto anual de la comunidad, a tales efectos, en relación con las obras solicitadas  (SAP Granada, Sección 4ª, núm. 85/2016, de 31 de marzo) y el coste de la misma repercutido anualmente.

- Que a tales efectos hay que tener en cuenta eventuales indemnizaciones que hubiera que satisfacer por la cesión obligada de espacios privativos (que es admisible con matices (STS 148/2016, de 10 de marzo de 2016)), para la adopción de esas medidas.

- Que no es exigible que las medidas supongan la una eliminación absoluta de las barreras arquitectónicas, que a veces pueden ser insalvables, o absolutamente desproporcionado intentar salvarlas, estando dentro del ámbito del artículo 10 LPH aquellas medidas que supongan una mejora sustancial de la accesibilidad (SAP Zaragoza, Sección 4ª, núm. 28/2015, de 3 de febrero).

- Que a la vista del artículo 10 LPH no es posible oponer las características urbanísticas del inmueble, sino que hay que atender a la repercusión económica que suponen las medidas propuestas  para los comuneros, lo que debe ser conocido por los mismos en la junta de propietarios en la que se acuerden (SAP Madrid, Sección 20ª, núm. 92/2017, de 8 de marzo).

La casuística puede ser muy grande, dada la amplitud del concepto de “ajuste razonable”, la importante repercusión económica que tiene la fijación de una presunción de no proporcionalidad a partir de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, esto es, el presupuesto anual de la comunidad, y las muy variadas circunstancias que pueden concurrir en cada comunidad de propietarios, que por sus características de construcción pueden exigir soluciones muy diferentes con muy diferentes costes.

Será una cuestión a examinar caso por caso, y con cariño.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

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Propiedad horizontal y discapacidad: la instalación de una grúa en una piscina.

Ya tuve ocasión, en un artículo, de referirme a la modificación de dos preceptos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), en concreto los  apartados 2 del art. 10, y 3 del art.11, por la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, que, en la línea de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, quería facilitar la adopción de acuerdos que permitan la accesibilidad de las personas con discapacidad, y al tratamiento de la discapacidad y accesibilidad tras la Ley 8/2013, de 26 de junio , que modificó la LPH en esta materia, dos artículos en los que trataba este tema con carácter general.

Pero de lo que ahora se trata es de una aplicación concreta de ese régimen a un supuesto muy concreto, como es el de la denegación en junta de propietarios de la autorización para instalar una silla grúa para minusválidos junto a la piscina comunitaria, a fin de que poder hacer uso de ese elemento común, facilitando el acceso a la piscina de un minusválido sin tener que recurrir a terceras personas, y de la impugnación de dicho acuerdo solicitando que se impusiera a la Comunidad demandada la obligación de autorizar dicha instalación.

A este supuesto concreto se refiere la STS (Sala 1ª) núm. 619/2013, de 10 de octubre, que casa y anula la SAP de Valencia (Sección 11ª)  núm. 199/2011, de 28 de marzo, y que sigue teniendo plena vigencia e interés, pese que se refiera a una situación nacida con anterioridad a la citada reforma de la Ley de Propiedad Horizontal realizada por la Ley 8/2013, de 26 de junio que, por lo mismo, no era de aplicación en ese momento a este caso concreto.

Acuerdos de instalación de ascensor y distribución del gasto. Una crítica de la STS de 23/12/2014

Establece el artículo 5 de la Ley 49/1960, de 21de julio, de Propiedad Horizontal (LPH) que, en el título constitutivo de las fincas bajo su régimen, “se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.”,  añadiendo en el último párrafo del mismo precepto que “En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”, señalando al respecto el número 6 del artículo 17 LPH que “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo - es decir, aquellos a los que se refiere el mismo artículo 17, en los números previos, y que recoge expresamente una mayoría distinta -, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”; y entre esas excepciones a la unanimidad está la que se refiere al establecimiento del servicio de ascensor, en las fincas que no dispongan del mismo, para la que el número 2 del artículo 17 LPH señala que, incluso cuando implique la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, bastará el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Por otra parte, el artículo 9 LPH establece la obligación de todos los propietarios de “e. Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

Y la pregunta que se plantea respecto al régimen de mayorías establecido en este conjunto de preceptos es si, a propósito del acuerdo para el establecimiento ex novo del servicio de ascensor en una comunidad, la junta de propietarios puede acordar un reparto entre los propietarios del pago de la derrama para el abono de las obras de dicha instalación distinto al del coeficiente que, para cada vivienda o local, viene establecido en el título constitutivo, y si dentro de ese “lo especialmente establecido” distinto de los coeficientes recogidos en el título, es posible acordarlo por un régimen distinto al de la unanimidad.

Convocatoria de subvenciones destinadas a la rehabilitación edificatoria en la Región de Murcia.

Si el pasado 22 de abril nos hacíamos eco de la publicación en el Boletín Oficial de la Región de Murcia (BORM) de la Orden de 30 de marzo de 2015, de la Consejería de Fomento, por la que se aprobaban las bases reguladoras de la convocatoria de subvenciones destinadas a la rehabilitación edificatoria en la Región de Murcia, en cumplimiento de la obligación del artículo 9 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de subvenciones, que dispone que con carácter previo a al otorgamiento de subvenciones deben ser aprobadas las bases reguladoras de la concesión, hoy se ha publicado en el BORM  la Orden de 6 de mayo de 2015, de la misma Consejería de Fomento, por la que se aprueba la convocatoria de esas subvenciones que, como es obligado, sigue el esquema trazado en las bases reguladoras de la convocatoria, incluso en el orden de su articulado, debiendo destacarse los siguientes extremos que son de interés para quienes, pudiendo ser beneficiarios de esas ayudas, quieran solicitarlas:

Bases reguladoras de la convocatoria de subvenciones destinadas a la rehabilitación edificatoria en la Región de Murcia

El pasado 17 de abril de 2015 publicó en el Boletín Oficial de la Región de Murcia la Orden de 30 de marzo de 2015, de la Consejería de Fomento, por la que se aprueban las bases reguladoras de la convocatoria de subvenciones destinadas a la rehabilitación edificatoria en la Región de Murcia, una  convocatoria que es lo suficientemente clara como para requerir de mayores explicaciones, y basta su lectura para conocer los requisitos que se precisan para optar a ellas, pero sí que merece la pena destacar algunos de los elementos fundamentales de la misma, que resumidamente son los que siguen:

Decreto por el que se regula el Informe de Evaluación de Edificios para la Región de Murcia

El pasado 17 de marzo de 2015 se publicó en el Boletín Oficial de la Región de Murcia el Decreto nº 34/2015, de 13 de marzo , por el que se regula el informe de evaluación de edificios y se crea el Registro de Evaluación de Edificios de la Región de Murcia, que entró en vigor al día siguiente de su publicación, con el objeto de regular los citados informes previstos para los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva, y otras asimiladas como son hoteles y residencias, así como la creación de un Registro para tales informes. Es una norma con la que se pone fin a un proceso inacabado que se inició con el Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa, un cajón de sastre en cuyos artículos 17 a 22 se refería a las “Medidas para el fomento de las actuaciones de rehabilitación” que obligaba en su artículo 21 a una inspección técnica de los edificios (ITE) de más de 50 años, salvo que las CCAA fijasen distinta antigüedad en su normativa, que entraba en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE (7/07/2011), salvo lo dispuesto en el artículo 21 sobre la ITE que entraría en vigor en el plazo de un año. En realidad nunca lo hizo en la CARM al no publicarse la normativa reguladora de dicha Inspección en el ámbito de sus competencias exclusivas en materia de vivienda, normativa que en realidad que nunca pasó de la fase de borrador. Las circunstancia de crisis económica no fueron ajenas a esa lentitud reguladora, y ha dado ocasión a que dicha normativa sea derogada por el apartado 6.º de la disposición derogatoria única de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, en vigor desde el día siguiente de su publicación en el BOE (27/6/2013), que tiene unos objetivos más amplios que se traducen en lo que ahora se llama Informe de Evaluación de Edificios (en adelante IEE).

Aclarar qué es, a quienes y a qué obliga, y en qué plazo, es el objeto de esta entrada.

Participación de los locales comerciales en propiedad horizontal en obras de accesibilidad.

Ya tuve ocasión en  una entrada (“Propiedad horizontal y accesibilidad”), de referirme a la modificación de los  apartados 2 del art. 10, y 3 del art.11 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), por la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad (BOE 2 agosto 2011), y en otra entrada posterior (“Propiedad horizontal y accesibilidad, tras la Ley 8/2013”) al tratamiento de  la discapacidad y accesibilidad en la LPH tras la Ley 8/23013, de 26 de junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (BOE 27 junio 2013), que afectó de nuevo al art. 10 y derogó el art.11 de la LPH, y concluíamos que la regulación de la accesibilidad en del ámbito de la propiedad horizontal, como elemento clave e indispensable para la plena efectividad de los derechos de las personas con discapacidad, queda integrada por la Ley 15/1995 de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, que sigue vigente, y por la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal que, tras las leyes 51/2003 (hoy RD Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre), y 26/2011 y 8/2013 ya citadas, mejora notablemente la situación del discapacitado obligando a la Comunidad a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para que puedan acceder o utilizar los servicios comunes y a instalar los dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su orientación o comunicación con el exterior; y la cuestión que ahora se plantea es si, siendo obligatorias, porque la comunidad haya adoptado válidamente el acuerdo de realización de esas obras de accesibilidad, dicho acuerdo vincula y afecta económicamente a los locales comerciales, o no.

Discapacidad y accesibilidad, tras la Ley 8/2013, de 26 de junio, de modificación de la Ley de Propiedad Horizontal.

Ya tuve ocasión, en otro artículo, de referirme a la modificación de dos preceptos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), en concreto los  apartados 2 del art. 10, y 3 del art.11, por la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad (BOE 2 agosto 2011) que, en la línea de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, quería facilitar la adopción de acuerdos que permitan la accesibilidad de las personas con discapacidad, y a tal efecto elevaba el límite de 3 a 12 mensualidades de gastos comunes ordinarios para poder imponer actuaciones y obras de accesibilidad, sin necesidad de contar con el acuerdo mayoritario de la comunidad. ¿Ha supuesto la Ley 8/2013, de 26 de junio de rehabilitación, regeneración, y renovación urbanas, que modificó la LPH – modificando el art. 10, y derogando el art. 11, a que se refería la anterior reforma – alguna modificación en este régimen?

Propiedad horizontal, accesibilidad y ascensores

Ya tuve ocasión, en otro artículo, de referirme a la modificación de determinados preceptos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), en concreto los  apartados 2 del art. 10, y 3 del art.11, por la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad (BOE 2 agosto 2011) que, en la línea de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, quiere facilitar la adopción de acuerdos que permitan la accesibilidad de las personas con discapacidad.

Pues bien, tal vez uno de los acuerdos más conflictivos que en esta materia puede adoptar una comunidad de propietarios es aquel que se refiere a la sustitución de los ascensores viejos por otros nuevos y la bajada de los mismos a cota cero, a nivel de calle, o la instalación ex novo de ascensores en edificios que carecen de dicho servicio, lo que a veces implica, no solo la reforma del portal, sino la necesidad de ocupar, permanentemente, espacios privativos, a veces incluso de fincas que, como los locales comerciales, no van a hacer uso de ese nuevo servicio.

Las cuestiones que se plantean pueden ser muchas y variadas, pero fundamentalmente están relacionadas con el régimen de mayorías necesarias para adoptar dicho acuerdo, dado el juego de los artículos 10, 11 y 17 LPH a que ya me referí en el citado artículo, quienes deben contribuir económicamente a esas obras y nueva instalación, si los locales comerciales están obligados a ello, y si es posible que la Comunidad acuerde ocupar espacios privativos para dicha instalación comunitaria, y cómo llevarlo a efecto.

En cuanto a la mayoría necesaria parece claro que esas obras, que normalmente implicarán una modificación del título constitutivo, requerirán la mayoría exigida por el art. 17.1 LPH que se refiere a “la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos”, es decir, el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Dichos acuerdos vincularán – siempre que esté debidamente justificada dicha obra como manifiestamente necesaria a los efectos de la accesibilidad del inmueble y del art. 10 LPH , y no como una obra simplemente útil o conveniente, y que el acuerdo haya sido válidamente adoptado - a todos los propietarios, sin que sea de aplicación el límite de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes a que se refieren los artículos 10.2 y 11.3 LPH tras la redacción dada por la Ley 26/2011.

Es cierto que ha sido una cuestión conflictiva, que ha generado sentencias contradictorias de las Audiencia, pero desde hace años la jurisprudencia mayoritaria se inclina por la necesidad de tal servicio, que no puede calificarse de lujo o simple mejora (SAP Vizcaya 17/09/2002) sino como una obra necesaria para la habitabilidad del edificio (SAP Zaragoza 17/10/2001) a la que no le son de aplicación  las excepciones del art. 11 LPH (SAP Madrid 18/07/2001), siendo obligación de todos los propietarios, incluso de los disidentes (STS 28/09/2006, y SAP Madrid 09/10/2006) contribuir a los gastos derivados de su colocación y funcionamiento, dado que el art. 17.1ª LPH, en la redacción dada por Ley 51/2003, contempla, expresamente, como servicio común de interés general el establecimiento del servicio de ascensor.

En cuanto a si los locales comerciales tienen la obligación de contribuir a esos gastos no cabe ninguna duda, porque en el régimen de propiedad horizontal no cabe confundir y dar el mismo tratamiento a los gastos comunes para la conservación y funcionamiento de ascensores u otros servicios análogos, caracterizados por su mayor o menor periodicidad, que redundan en beneficio directo de quienes los utilizan, con el desembolso, mucho más elevado y sin carácter de periodicidad, que es necesario hacer para la sustitución o instalación ex novo de un ascensor – cuya calificación como elemento común es indiscutida (STS 07/06/2006) en la Ley, doctrina científica y jurisprudencia, y se deriva de los artículos 396 CC y 3 LPH - que forma parte integrante del edificio, del que forman también parte todos los pisos cualquiera que sea su situación, y que contribuyen a la conservación o elevación de su valor económico. A mayor abundancia, pues, - SAP Burgos núm. 137/2008 de 30 abril - cuando dicha instalación y obras implican la supresión de barreras arquitectónicas, que no son en beneficio exclusivo de los moradores de las viviendas, sino que son una obra necesaria en beneficio de todos los propietarios del inmueble, ya sean de viviendas o locales. Por tanto, los propietarios de locales comerciales, como copropietarios de los elementos comunes en proporción al coeficiente de participación que les corresponde en el edificio, están obligados a contribuir con arreglo a ese coeficiente, pues el art. 9.2 LPH prevé que “se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 de esta Ley", en relación con los artículos 10 y 17 LPH referidos.

Tal vez la cuestión más delicada es si se puede obligar a un copropietario a ceder su parte de la propiedad de su local (o vivienda) para la instalación del ascensor y/o la realización de dichas obras de accesibilidad, en lo que se podría calificar como una verdadera acción expropiatoria, puesto que dicha ocupación será permanente e implicará de facto su pérdida.

A tales efectos hay que recordar que el art. 9 LPH establece que “1. Son obligaciones de cada propietario: c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.”

La respuesta, como dice la STS 10/10/2011, ha de ser afirmativa aunque con matices, porque hay que partir de la ponderación que se haga de los bienes jurídicos protegidos: el del propietario a no ver alterado o perturbado su derecho de propiedad y el de la comunidad a instalar un ascensor, en la que se tenga en cuenta el alcance de esa afección sobre el elemento privativo que pueda impedir o mermar sustancialmente su aprovechamiento, más allá de lo que constituye el verdadero contenido y alcance de la servidumbre como limitación o gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño (art. 530 CC), y no como una posible anulación de los derechos del predio sirviente que conlleve una desaparición de la posibilidad de aprovechamiento que resulta a su favor en el art. 3 LPH.

A este respecto, si bien existía jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, esta ha sido superada por la doctrina del Tribunal Supremo que ya se ha pronunciado respecto a la compatibilidad del derecho de servidumbre con la ocupación de una parte de un bien privativo para instalar un ascensor, y así la STS 18/12/2008 califica como servidumbre esta ocupación y declara que: “Por lo que hace mención a la constitución de una nueva servidumbre a tenor del artículo 17 será suficiente la simple mayoría para la supresión de las "barreras arquitectónicas", que dificulten el acceso y la movilidad de las personas con minusvalía; esta regla permite a la Comunidad imponer esa servidumbre para la creación de servicios de interés general siempre y cuando el acuerdo de la Junta reúna los presupuestos legales, con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios.”; y, en el mismo sentido, la STS 22/12/2010 declara que “la instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos que carece de este servicio, considerado como de interés general, permite la constitución de una servidumbre para tal fin, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo, siempre que concurran las mayorías exigidas legalmente para la adopción de tal acuerdo [...] La ocupación de un espacio privativo, en el que difícilmente concurrirá el consentimiento del vecino afectado, no puede suponer una privación del derecho de propiedad al extremo de suponer una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo.”

Queda claro, pues, que la instalación de un ascensor, o la sustitución del existente y/o realización de obras para bajarlo a cota cero, en una comunidad es considerado como de interés general, y permite la constitución de una servidumbre con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo, siempre que concurran las mayorías exigidas legalmente para la adopción de tal acuerdo, sin que resulte preceptivo el consentimiento del copropietario directamente afectado, y siempre que el gravamen impuesto no suponga una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de ese espacio privativo.

Después, como siempre, cada caso es cada caso, y hay que estudiarlo uno por uno.

José Ignacio Martínez Pallarés
www.masabogado.com

Propiedad Horizontal, discapacidad y accesibilidad

España ratificó la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad y su Protocolo Facultativo, aprobados el 13 de diciembre de 2006 por la Asamblea General de las Naciones Unidas (ONU), el 21 de abril de 2008, y entró en vigor el 3 de mayo de ese mismo año, por lo que a partir de ese momento, y conforme al art. 96.1 CE, formaba parte de nuestro ordenamiento interno, lo que hacía necesaria la adaptación y modificación de diversas normas para asegurar el pleno ejercicio de todos los derechos humanos y las libertades fundamentales de las personas sin discriminación alguna por  motivos de discapacidad, al comprometerse todos los Estados Parte – art. 4 Convención – a adoptar todas las medidas legislativas, administrativas y de otra índole necesarias para ello.

Dicha adaptación se ha llevado a cabo a efecto por Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad (BOE 2 agosto 2011) que modifica un numeroso elenco de leyes y, entre ellas, en su art. 15 modifica dos artículos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), el apartado 2 del art. 10, y el apartado 3 del art.11, que ya fueron introducidos previamente con el mismo fin por la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación, y accesibilidad universal de las personas con discapacidad. 

- El art. 10.2 LPH queda redactado así: “Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen, o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las actuaciones y obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos  comunes.

Lo dispuesto en este apartado no será de aplicación cuando la unidad familiar a la que pertenezca alguno de los propietarios, que forman parte de la comunidad, tenga ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), excepto en el caso de que las subvenciones o ayudas públicas a las que esa unidad familiar pueda tener acceso impidan que el coste anual repercutido de las obras que le afecten , privativas o en los elementos comunes, supere el treinta y tres por ciento de sus ingresos anuales.”  

- El art. 11.3 LPH queda redactado así: “Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.”

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal ha consistido, por tanto, en la elevación del límite de 3 a 12 mensualidades de gastos comunes ordinarios para poder imponer a la comunidad de propietarios la financiación y ejecución de actuaciones y obras de accesibilidad, lo que puede tener una gran repercusión económica, y en la introducción de un nuevo párrafo en el apartado 2 del art. 10 para la protección, que parece insuficiente por el límite del 33% de los ingresos anuales, de las unidades familiares con rentas más bajas. 

La regulación de la accesibilidad en del ámbito de la Propiedad Horizontal, como elemento clave e indispensable para la plena efectividad de los derechos de las personas, con discapacidad, queda integrada:

- Por la Ley 15/ 1995 de 30 de Mayo que quiere hacer efectivo a las personas minusválidas el derecho de los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, de conformidad con los artículos 47 y 49 CE permitiéndoles promover y llevar a cabo obras de reforma interior de la finca o en los pasos de comunicación con la vía pública para salvar barreras arquitectónicas, siempre que las obras no afecten a la estructura o fábrica del edificio, no menoscaben los materiales empleados en la construcción y sean compatibles con las características arquitectónicas e históricas del edificio, de acuerdo con el procedimiento que en la misma Ley se establece, aunque los gastos originados serán de cuenta del solicitante.

- Por la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal que, tras las leyes 51/ 2003 y 26/2011, mejora la situación del discapacitado obligando a la Comunidad a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para que puedan acceder o utilizar los servicios comunes y a instalar los dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior; obligación que se impone siempre que el coste de esos trabajos no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, con la excepción introducida en el art. 11 LPH de que se adopte el acuerdo en junta por mayoría simple, de propietarios y cuotas, de los  asistentes, en cuyo caso dicha obligación de pago afectará a todos aunque rebase el citado límite de 12 mensualidades, sin que los propietarios de rentas más bajas a que se refiere el párrafo 2 del art. 10.2 LPH queden exonerados en tal caso, al haber un acuerdo de comunidad.

La mayoría citada se refiere a aquellos supuestos en los que el acuerdo de las obras a realizar no implique una modificación del título constitutivo ni de los Estatutos porque, dado que la Ley 51/2003 añadió al inicio de la redacción del párrafo tercero del art. 17.1 LPH la frase "sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta Ley", parece evidente que trata como un supuesto diferenciado aquel en el que las obras impliquen una modificación del título constitutivo o de los Estatutos, en cuyo caso será exigible para la válida adopción del acuerdo el quórum más reforzado que prevé el citado precepto: la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, computándose como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción, y obligando los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma a todos los propietarios.

Ahora tocará explicarlo.

José Ignacio Martínez Pallarés
www.masabogado.com