Modificaciones en el régimen de mayorías de la Ley de Propiedad Horizontal, al hilo de las guerras de Ucrania y Oriente Próximo

 

El pasado 28 de diciembre se publicaba en el BOE un nuevo Real Decreto Ley del Gobierno, el RDL 8/2023, de 27 de diciembre, por el que se adoptan medidas para afrontar las consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, así como para paliar los efectos de la sequía, con 140 páginas, de las que el preámbulo dedicado a justificarlas ocupa casi una tercera parte (46 páginas), y en la que, como viene siendo habitual, se aprovecha para modificar normas de lo más variado.

Una de esas normas modificadas es la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, y en ella, a través de la disposición final quinta, se modifica el apartado 3 del artículo 10 y los apartados 2 y 4 del artículo 17. 

La extraordinaria y urgente necesidad se encuentra motivada, según el preámbulo, «por la imprescindible eliminación de barreras en el ámbito normativo identificadas en el contexto de la gestión de los programas en materia de rehabilitación residencial del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia; planes que suponen la aplicación de hasta 3.420 millones de euros del Mecanismo de Recuperación y Resiliencia de la Unión Europea hasta el año 2026, así como el adecuado cumplimiento de los objetivos establecidos en los plazos fijados». 

Mas allá de esa justificación, que pone el foco en las comunidades de propietarios más que en la burocracia propia dle sistema, que puede terminar complicando demasiado el acceso a esas ayudas, lo que se hace es: 

1.- Actualizar el subapartado a) del apartado 3 del artículo 10, en relación con los complejos inmobiliarios, dado que desde 2015 existía una nueva ley del Suelo que sustituía a la citada anteriormente, de 2008. 

2.- Aclarar el sistema de mayorías para determinadas actuaciones, que resultaba confuso con la anteror redacción del artículo 10.3.b, en relación con los apartados 2 y 3 del artículo 17 LPH, de forma que, tras la modificación: 

- Desaparece la referencia a la mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas prevista por el artículo 10.3.b para «la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes». 

Dicha previsión contrastaba (solo parcial y aparentemente) con la del apartado 2 del artículo 17, que para actuaciones que contribuyeran a la mejora de la eficiencia energética del edificio acreditable a través del certificado de eficiencia energética establecía que era suficiente la mayoría simple. 

- La nueva redacción del artículo 10.3.b se refiere a la «mayoría de propietarios que en cada caso proceda», de acuerdo con la propia Ley y ahora, en el apartado 2 del artículo 17 se recoge expresamente la modificación de la envolvente del edificio entre aquellas actuaciones para las que será suficiente la mayoría simple, y en el apartado 3 del mismo artículo, que se refiere a las nuevas instalaciones servicios y mejoras, se recoge un nuevo párrafo en el que se mantiene la mayoría de tres quintos para todo el resto de actuaciones que antes estaban en el artículo 10.3.b. 

¿Hay alguna modificación sustancial? No a mi juicio, y tampoco se pretendía otra cosa que aclarar, y que la mayoría prevista para cada actuación esté ahora donde debe. 

Si atendemos al concepto de envolvente, esta se refiere a toda la parte exterior del edificio, la que separa el exterior del interior, y ahí está por supuesto la fachada, pero también las cubiertas, las carpinterías y acristalamientos del edificio, y los aislamientos térmicos y acústicos que se utilicen para aislar debidamente el interior del edificio, y las fincas que lo integren. Por lo tanto, siempre que se trate de una actuación que implique una alteración de elementos comunes, como son los antedichos, si contribuye a la eficiencia energética de un modo verificable a través de los pertinentes certificados de eficiencia energética, bastará la mayoría simple, pudiendo optar, además, a partir de determinados objetivos, a las ayudas públicas que haya convocadas. Y ahí podría estar comprendido el cerramiento de las terrazas, para el que se prevé una mayoría de tres quintos en el artículo 17.4 (como antes hacía el artículo 10.3.b LPH), cuando la actuación aprobada lo sea para la mejora de esa eficiencia energética. 

Claro que en este caso se puede plantear si esa innovación requeriría del consentimiento expreso del propietario afectado, y qué ocurriría si esa negativa, siendo justificada, impide a la comunidad optar a ayudas públicas por no conseguir el mínimo exigido de mejora.

 Son problemas que habría que resolver caso a caso.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Cerramiento de terrazas y balcones mediante el sistema de paneles o cortina de cristal.

Ya tuve la oportunidad de referirme en una ocasión a la alteración de elementos comunes, como la fachada, así como más específicamente al cerramiento de terrazas y balcones a propósito de las modificaciones introducidas en la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal por la ley 8/2013, de 26 de junio de rehabilitación y regeneración urbanas, para examinar si dicha reforma había supuesto alguna modificación al régimen de unanimidad exigible para la aprobación de dichos cerramientos, en cuanto que las terrazas y balcones forman parte de la fachada, que es un elemento común del edificio, por definición (artículo 396 CC), y ello en base a la redacción del nuevo artículo 10.3 b) LPH, que se refiere a la suficiencia de una mayoría de tres quintos para la alteración de la estructura o fábrica del edificio, “incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética…”; y concluíamos señalando que las terrazas y balcones continúan siendo un elemento común para cuya modificación mediante un cerramiento es necesaria su autorización en junta por la unanimidad de propietarios, por afectar al título constitutivo, salvo en el concreto supuesto citado, que es una excepción a ese régimen.   

La cuestión, en el supuesto de los cerramientos habituales con perfilaría de aluminio, está bastante clara en términos generales, al margen de situaciones particulares que habría que examinar caso por caso, dado el casuismo existente en materia de propiedad horizontal, y cualquier acuerdo de junta de propietarios que acordara dar dicha autorización sin cumplir dicho requisito de unanimidad, bien sea con carácter previo a su realización, aprobando por mayoría el permiso solicitado, bien sea a posteriori, dando el visto bueno al cerramiento ya efectuado por un propietario – como es el supuesto al que se refiere, por ejemplo, la SAP Guipúzcoa (Sección 2ª) núm. 224/2013, de 30 de julio - es impugnable dentro del plazo legal ante los tribunales por cualquier propietario de la comunidad.

¿Pero qué ocurre con los cerramientos tipo pantalla o cortina de cristal, con perfilaría atornillada que sirve de guía  a los paneles de cristal plegables, que es imperceptible desde el exterior? ¿Podría constituir una excepción a dicho régimen? ¿Requiere permiso previo de la comunidad, o puede hacerlo el comunero sin necesidad de solicitarlo?

Alteración de elementos comunes en propiedad horizontal: la fachada.

El artículo 3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal (LPH) establece, en relación con el régimen de propiedad del artículo 396 del Código Civil (CC), a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.”, y “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.”, desprendiéndose del artículo 5 LPH la naturaleza común de todos aquellos bienes que en el título constitutivo no se definen como privativos. Las cuestiones que se plantean son, si está la fachada del edificio en propiedad horizontal, en la parte que se corresponde con el cierre exterior de una vivienda, comprendida dentro de esos elementos comunes; si existe alguna diferencia entre un edificio o lo que se denomina “propiedad horizontal tumbada”, como es el caso de adosados o dúplex; y si es posible, y qué requisitos se precisarían para su alteración.

Cerramiento de terrazas y balcones, tras la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013

El pasado 27 de junio se publicó en el BOE la Ley 8/2013, de 26 de junio de rehabilitación, regeneración, y renovación urbanas, en vigor desde el día siguiente a su publicación (disposición final 20ª), con el objetivo declarado, según su exposición de motivos, de ayudar a la reconversión del sector de la construcción, de la vivienda nueva hacia actividades de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, a cuyo fin, además de ofrecer un adecuado marco normativo, quiere eliminar una serie de trabas legales, y para ello modifica un amplio elenco de leyes a través de su disposición derogatoria, cuatro disposiciones adicionales y varias de sus veinte disposiciones finales; entre ellas modifica, en su disposición adicional primera, la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), con el objeto – según expresa su exposición de motivos – “de evitar que los actuales regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley.”

Ya me referí en una entrada anterior a las modificaciones en la LPH, que han tenido particular incidencia en el régimen de mayorías del modificado art. 17 LPH, pero todo lo que atañe a la propiedad horizontal es muy casuístico, y la cuestión que se plantea ahora es el régimen aplicable para el cerramiento de terrazas y balcones, y si la Ley 8/2013 ha supuesto alguna modificación, puesto que ahora los menciona expresamente el nuevo art. 10.3 b) LPH.